2022年房地产估价规范.docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产估价规范来源： - 系统治理员日期： 2022-01-08 10:01:35点击： 38（GB/T 50291-2022 ）总就1.0.1 为了规范房地产估价行为,统一房地产估价程序和方 法,保证房地产估价质量,依据中华人民共和国城市房地产治理法和其他有关法律、法规的 规定,制定本规范；1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动,以及与房地产估价 相关的治理、教案、科研和其 他相关领域；1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必需依法独立、客 观、公正地进行估价,并对自 己出具的估价报告负责；1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定

2、外,尚应符合国家标 准房地产估价基本术语标准和国家现行有关强制性标准的规定；2 估价原就名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2.0.1 评估市场价值,应遵循以下原就：1 独立、客观、公正原就；2 合法原就；3 价值日期原就；4 替代原就；5 最高正确利用原就；2.0.2 遵循独立、客观、公正原就,应站在中立的立场上实事求是、公正正直地评估出对各方估价利害关系人均是公正合理的价值；2.0.3 遵循合法原就,估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值；2.0.4 遵循价值日期原就,估价结果应是在依据估价目的确定的某一特

3、定日期的价值；2.0.5 遵循替代原就,估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范畴内；2.0.6 遵循最高正确利用原就,估价结果应是在估价对象最高正确利用状况下的价值；最高正确利用状况包括正确的用途、规模和档次等,应按法律上答应、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、挑选和判定确定；名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 确定估价对象的最高正确利用状况,应明白、分析估价对象权益 人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权益；如两者的开 发利用权益不同,应依据估价目的确定是从估价对象权益人的角度

4、仍是从意向取得者的角度进行估价,相应确定最高正确利用状况；当估价对象已做了某种使用,估价时应依据最高正确利用原就对 估价前提作出以下之一的判定和挑选,并在估价报告中说明：1 爱护现状前提：分析、判定爱护现状、连续利用最为合理 的,应以爱护现状为前提进 行估价；2 更新改造前提：分析、判定更新改造再予以利用最为合理 的,应以更新改造为前提进 行估价；3 转变用途前提：分析、判定转变用途再予以利用最为合理 的,应以转变用途为前提进 行估价；4 扩大规模前提：分析、判定扩大规模再予以利用最为合理 的,应以扩大规模为前提进 行估价；述估价资料可采纳纸介质,也可采纳符合要求的电子 介质,储存期限自估价报

5、告出具 之日起不得少于十年；法律、法规另有规定的,依照其规定；在储存期限内,不得对储存的估价资料及其内容进行改动、更 换、删除或销毁；名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4 估价方法4.1 估价方法选用4.1.1 注册房地产估价师必需娴熟把握并正确运用比较法、收 益法、成本法、假设开发法等 主要估价方法；4.1.2 注册房地产估价师应依据估价对象和估价对象所在地的 房地产市场状况,对比较法、收益法、成本法、假设开发法等方法进行适用性分析后,选用其 中一种或多种方法对估价对 象进行估价；4.1.3 估价对象可同时选用两

6、种以上估价方法估价的,应选用 两种以上估价方法估价,不得 随便取舍；如必需取舍,应在估价报告中说明并陈述理由；4.1.4 同类房地产有较多交易的房地产,应选用比较法估价；收益性房地产,应选用收益法 估价；假设可独立进行重新开发建设的房地产,应选用成本法估 价；具有开发或再开发潜力 且开发完成后的价值可采纳比较法、收益法等成本法以外的方法 评估的房地产,应选用假设开发法估价；名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2 比较法4.2.1 运用比较法估价,应按以下步骤进行：1 搜集交易实例；2 选取可比实例；3 建立比较基

7、础；4 进行交易情形修正；5 进行市场状况调整；6 进行房地产状况调整；7 求取比较价值；4.2.2 比较法估价应搜集大量、真实的交易实例,把握市场行情；搜集的交易实例信息宜包括以下内容：1 房地产基本状况；名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 2 交易双方基本情形；3 成交日期；4 成交价格、付款方式、融资条件及交易税费负担；5 交易目的、交易方式等其他交易情形；4.2.3 依据估价对象状况、估价目的和价值日期,应从交易实例中选取不少于三个可比实例；选取的可比实例应符合以下要求：1 是估价对象的类似房地产；2 交易类

8、型适合估价目的；3 成交日期接近价值日期；4 成交价格为正常价格或可修正为正常价格；严禁编造可比实例；在同等条件下,应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值日期名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 较近的交易实例；成交日期与价值日期相差不宜超过一年,不应超过二年；4.2.4 以下特殊交易情形下的交易实例,不宜选为可比实例：1 利害关系人之间的交易；2 对交易对象或市场行情缺乏明白的交易；3 急于出售或急于购买的交易；4 人民法院拍卖的交易；5 有人为哄抬的交易；6 对交易对象有特殊偏好的交易；7 相邻房地产合并的交易；

9、8 受迷信影响的交易；9 其他非正常的交易；名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2.5 选取可比实例后,应建立比较基础,对各个可比实例的成交价格进行标准化处理,统一其内涵和形式,使各个可比实例之间、可比实例与估价对象之间口径一样、相互可比；标准化处理应包括以下内容：1 统一财产范畴；2 统一付款方式；3 统一融资条件；4 统一税费负担；5 统一计价单位；4.2.6 统一财产范畴,应对可比实例与估价对象的财产范畴进行“ 有无对比” ,排除因财产范畴不同而造成的价格差异；统一付款方式,应将可比实例不是在成交日期一次性

10、付清方式下的价格,调整为在成交日期一次性付清方式下的价格；统一融资条件,应将可比实例在特别规融资条件下的价格,调整为在常规融资条件下的价格；统一税费负担,应将可比实例在交易税费非正常负担情形下的价格,调整为在交易税费正常负担情形下的价格；统一计价单位,包括统一为总价仍是单价或楼面地价,统一币种和货币单位,统一面积或体积等的内涵和单位等；不同币种之间的换算宜按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价运算；名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.2.7 因合适的交易实例较少,在可把握特殊交易情形并可量化其对成交价格的影

11、响情形下,可选用第4.2.4 条特殊交易情形下的交易实例作为可比实例,但应对其进行交易情形修正；进行交易情形修正,应排除交易中的特殊因素所造成的可比实例 成交价格偏差,将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格；4.2.8 进行市场状况调整,应将可比实例在其成交日期的价格 调整为在价值日期的价格；市场状况调整可采纳当地同类房地产的价格指数或价格变动率,价格指数或价格变动率的来源应真实、牢靠；当地无同类房地产价 格指数或价格变动率的,应深化调查、分析当地同类房地产价格变 动情形,作出有关判定,对可比实例成交价格进行相应调整；4.2.9 房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权 益状况调整；

12、4.2.10 进行区位状况调整,应将可比实例在自身区位状况下 的价格调整为在估价对象区位状况下的价格；区位状况调整的内容应包括位置、交通、四周环境和景观、外部 配套设施等影响房地产价格的房地产区位因素；单套住宅的区位因 素仍应包括所处楼幢、楼层和朝向；4.2.11 进行实物状况调整,应将可比实例在自身实物状况下 的价格调整为在估价对象实物状况下的价格；有关土地方面实物状况调整的内容应包括面积、外形、地势、地 势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的土地实物因素；名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 有关建筑物方面实物状

13、况调整的内容应包括建筑规模、建筑结 构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质 量、外观、新旧程度、物业治理等影响房地产价格的建筑物实物因 素；4.2.12 进行权益状况调整,应将可比实例在自身权益状况下 的价格调整为在估价对象权益状况下的价格；权益状况调整的内容应包括权益性质、土地使用期限、规划条 件、共有情形、出租情形、相邻关系情形、地役权设立情形等影响 房地产价格的房地产权益因素；4.2.13 区位状况、实物状况和权益状况调整的具体内容应根 据估价对象的用途确定；进行区位状况、实物状况和权益状况调整时,应将可比实例与估 价对象的区位状况、实物状况和权益状况因素逐项进行比较,

14、找出 各种因素之间的差异,量化差异程度,进行相应调整；4.2.14 交易情形修正、市场状况调整和房地产状况调整,视 具体情形可基于总价或单价,采纳金额、百分比或回来分析法,通 过直接比较或间接比较对可比实例成交价格进行调整；4.2.15 交易情形修正、市场状况调整、区位状况调整、实物 状况调整和权益状况调整,对可比实例成交价格的单项调整幅度不应超过 20,综合调整幅度不应超过30；如超过上述幅度,说明该可比实例不合适,应予以更换；但因估价对象或市场状况特殊,确无更合适的可比实例的,应在估价报告中充分说明理由；名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 46 页精选学习资料 - -

15、 - - - - - - - 经修正和调整后的各个可比实例价格中,最高单价不应超过最低单价的 20；4.2.16 对经修正和调整后的各个可比实例价格,应依据它们之间的差异程度、可比实例与估价对象的相像程度、可比实例资料的牢靠程度等情形,选用简洁算术平均、加权算术平均等方法运算出综合结果,作为比较价值；4.2.17 比较法的原理和技术,也可用于其他的估价方法中有关估价数据的求取；4.3 收益法4.3.1 运用收益法估价,应按以下步骤进行：1 选用具体估价方法；2 估量将来收益期或持有期；3 猜测将来净收益或期末转售收益；4 求取酬劳率或资本化率；5 运算收益价值；4.3.2 收益法分为酬劳资本化

16、法和直接资本化法,应优先选用酬劳资本化法；酬劳资本化法的基本公式如下：名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - n Ai V - （ 4.3.2 1）i=1 （1Y）i 式中 V 收益价值（元,元 /m2）；Ai 将来第 i 年的净收益（元,元 /m2）；Y 酬劳率（）；n 收益期或持有期（年）；直接资本化法的基本公式如下 :NOI V - （ 4.3.2 2）R 式中 V 收益价值（元,元 /m2）；NOI 将来第一年的净收益（元,元 /m2）；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 46 页精选学习

17、资料 - - - - - - - - - R 资本化率（）；4.3.3 收益期应依据建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命来 估量；建设用地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时终止 的,收益期为建设用地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；不 同时终止的,应选取其中较短者为收益期,并对超出收益期的建设 用地使用权或建筑物按第 4.3.11 条处理；收益期较长、难以精确猜测该期限内各年的净收益的,应估量持 有期；持有期应依据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间,以及能较精确猜测期间收益的一般期限来确定,宜为五年至十年；评估承租人权益价值的,收益期应为剩余租赁期限；4.3.4 净收益应依据估

18、价对象的用途等情形,挑选以下方式之 一求取：1 出租型房地产,依据租赁合同和租赁市场资料求取净收益,净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用后的余额；有效毛收入应为潜在毛收入减去空置和收租缺失,加上租赁保证 金或押金的利息等各种 其他收入后的收入,或为租赁收入加上其他收入；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、治理费用、修理费、水电费等爱护房地产正常使用或营业的必要支出,应依据 租赁合同商定的租金（以下称合同租金）涵义打算取舍；运营费用 中由承租人负担的部分,不应计

19、入；2 商服经营型房地产,依据经营资料求取净收益,净收益应为 经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、治理费用、财务费用以及应归属于商服经营者 的利润后的余额；3 生产型房地产,依据产品市场价格和原材料、人工费用等资 料求取净收益,净收益应为产品销售收入减去生产成本、产品销售 费用、产品销售税金及附加、治理费用、财务费用以及应归属于生 产者的利润后的余额；4 尚未使用或自用的房地产,可比照有收益的类似房地产的有 关资料按上述相应方式求取净收益,或直接比较得出净收益；可通过租赁收入求取净收益的,应优先通过租赁收入来求取净收 益；评估承租人权益价值的,净收益应为合同租金与市场租金的差 额；

20、4.3.5 估价中采纳的收入和费用或净收益,除有租约限制且评 估出租人权益价值外,都应采纳正常客观的数据；有租约限制的,评估出租人权益价值时,已出租部分在租赁期间 应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 届满后应按市场租金确定租赁收入；但合同租金明显高于或低于市 场租金的,应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其 对收益价值的影响；4.3.6 求取净收益时,价值日期为现在的,应调查明白估价对 象至少近三年的实际收入、费用等情形；利用估价对象的资料得出的收

21、入、费用或净收益等数据,应与类 似房地产在正常情形下的收入、费用或净收益等数据进行比较；如 与正常客观的数据有差异,应进行分析并予以适当修正；4.3.7 期末转售收益应是在持有期末转售房地产时可获得的净 收益,可通过猜测持有期末的房地产转售价格和转售成本,将两者 相减来求取；4.3.8 求取净收益时,应依据净收益过去、现在、将来的变动情形确定 将来净收益流量,并 判定该将来净收益流量属于以下哪种类型：1 每年基本上固定不变；2 每年基本上按某个固定的数额递增；3 每年基本上按某个固定的比率递增；名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 46 页精选学习资料 - - - - -

22、- - - - 4 每年基本上按某个固定的数额递减；5 每年基本上按某个固定的比率递减；6 其他变动情形；判定将来净收益流量类型的理由应充分,并在估价报告中说明；运算收益价值时应依据将来净收益流量类型,选用对应的收益法公式；4.3.9 酬劳率或资本化率应选用以下方法求取：1 市场提取法：选取不少于三个可比实例,利用其价格、净收益、收益期或持有期等数据,选用相应的收益法公式,求出酬劳率或资本化率；2 投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与这些投资的风险程度进行比较,判定、确定酬劳率或资本化率；3 累加法：以安全利率加风险调整值作为酬劳率；安全利率

23、可选用中国人民银行公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所要求的补偿,应依据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定；4 组合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与权益资金收益率的加权平均数作为资本化率,按下式运算：名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - ROM.RM（1M）RE （ 4.3.9 ）式中 RO 综合资本化率（）；M 贷款价值比率（）,即抵押贷款额与房地产价值的百分比；RM 抵押贷款资本化率（）,即第一年仍本付息额与抵押贷款额的百分比；RE 权

24、益资金要求的正常收益率（）；4.3.10 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,它们之间的关系应按下式确定：ROL.RLB.RB （4.3.10 ）式中 RO 综合资本化率（）,适用于土地与建筑物合一的估价；名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - RL 土地资本化率（）,适用于土地估价；RB 建筑物资本化率（）,适用于建筑物估价；L 土地价值占房地价值的比率（）；B 建筑物价值占房地价值的比率（）,LB100；4.3.11 建设用地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的 房地产,收益价值应为按收益期运

25、算的价值与自收益期终止时起计 算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值之和；求取自收益 期终止时起运算的剩余期限建设用地使用权在价值日期的价值,宜 求取自价值日期起运算的剩余期限建设用地使用权和以收益期为使 用期限的建设用地使用权在价值日期的价值,然后将两者相减；也 可猜测自收益期终止时起运算的剩余期限建设用地使用权在收益期 终止时的价值,然后将其折现到价值日期；建筑物剩余经济寿命长于建设用地使用权剩余期限,且出让合同 商定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑 物的非住宅房地产,收益价值应为按收益期运算的价值；除此之外 的房地产,收益价值应为按收益期运算的价值与建筑物在收益

26、期结 束时的价值折现到价值日期后相加；4.3.12 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取土地价 值,可采纳下式：名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - AOVB.RB VL - （ 4.3.12 1）RL 利用土地与建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值,可采纳下式：AOVL.RL VB - （ 4.3.12 2）RB 式中 AO 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元,元 /m2）；VL 土地价值（元,元 /m2）；VB 建筑物价值（元,元 /m2）；4.4 成本法4.4.1 运用成本法估价,应按以下步骤进行：名师归

27、纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 挑选具体估价路径；2 求取重置成本或重建成本；3 估算折旧；4 运算成本价值；4.4.2 成本法估价分为“ 房地合估” 路径和“ 房地分估” 路径；应依据土地市场成熟度和估价对象状况,挑选适用的估价路径；在同等条件下,应优先挑选“ 房地合估” 路径；挑选“ 房地合估” 路径的,应把土地当作原材料,模拟房地产开发过程进行估价；挑选“ 房地分估” 路径的,应把土地和建筑物分别作为独立的物进行估价,并留意土地和建筑物的成本构成划分及相互连接,防止漏项或重复运算；4.4.3 重置成本或重建

28、成本应是在价值日期重新购置全新状况的估价对象的必要支出,或重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润；重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润包括下列内容：名师归纳总结 1 土地取得成本；第 20 页,共 46 页建设成本；2 治理费用；3 - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 4 销售费用；5 投资利息；6 销售税费；7 开发利润；开发利润应在明确内涵和运算基数的基础上,依据开发建设类似房地产相应的一般利润率来求取；4.4.4 估价对象重置成本或重建成本的具体构成内容,应在第4.4.3 条所列构成内容的基础上,依据估价对象的实际情形合理

29、确定,并应在估价报告中说明；4.4.5 求取土地重置成本,应求取土地在价值日期状况下的重置成本,可采纳比较法、成本法、基准地价修正法；其中,土地使用期限应为自价值日期起运算的建设用地使用权剩余期限；4.4.6 求取建筑物重置成本或重建成本,应求取全新建筑物的重置成本或重建成本,可采纳单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法求取,或利用政府确定公布的房屋重置价格扣除其中可能包含的土地价值,并进行适当调整来求取；对政府确定公布的房屋重置价格,应明白其内涵；建筑物重置成本宜用于一般建筑物,或因岁月久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备,或因建筑技术、工艺转变等使得旧建筑物复原建造有困

30、难的建筑物估价；建筑物重建成本宜用于有特殊爱护价值的建筑物估价；名师归纳总结 - - - - - - -第 21 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.4.7 建筑物折旧应是各种缘由造成的建筑物价值减损,为建筑物在价值日期的重置成本或重建成本与在价值日期的市场价值之差,包括物质折旧、功能折旧和外部折旧；4.4.8 建筑物折旧应选用以下方法求取：1 年龄- 寿命法；2 市场提取法；3 分解法；4.4.9 采纳年龄 - 寿命法求取建筑物折旧后的价值,可选用下列公式：1 直线法下建筑物折旧后的价值运算公式：t V C （C S）- （4.4.9 1）N 2 成新折扣法

31、下建筑物折旧后的价值运算公式V C.q （4.4.9 2）名师归纳总结 式中V 建筑物折旧后的价值（元,元/m2）；第 22 页,共 46 页C 建筑物重置成本或重建成本（元,元/m2）；建筑物估量净残值（元,元/m2）；S t 建筑物有效年龄（年）；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - N 建筑物经济寿命（年）；q 建筑物成新率（）；4.4.10 建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起运算,依据建筑 物的建筑结构、用途和爱护情形,结合市场状况、四周环境、经营 收益状况等综合判定；非住宅用途的建筑物经济寿命晚于土地使用期限终止,且出让合 同商定建设用地使用权期间

32、届满无偿收回建设用地使用权及地上建 筑物的,应按自建筑物竣工时起至建设用地使用权期间届满之日止 的时间运算建筑物折旧；4.4.11 采纳市场提取法求取建筑物折旧,应从交易实例中选 取不少于三个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑 物的可比实例,通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得 到建筑物折旧后的价值,然后将建筑物重置成本或重建成本减去建 筑物折旧后的价值得到建筑物折旧；4.4.12 采纳分解法求取建筑物折旧,应把建筑物折旧分成物 质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分,分别测算出各个组 成部分后相加来求取建筑物折旧；物质折旧、功能折旧、外部折旧均应分为可修复和不行修复两

33、类；修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的,为 可修复的；反之,为不行修复的；对于可修复的,应估算其修复成 本作为折旧额；名师归纳总结 - - - - - - -第 23 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 4.4.13 无论采纳何种折旧方法求取建筑物折旧,注册房地产估价师都应亲自到估价对象现场,观看、判定建筑物的实际新旧程度,依据建筑物的建成时间和使用、爱护、更新改造等情形,以及地基、建筑结构的稳固性等确定折旧额或成新率；4.4.14 成本价值应为房地产重置成本或重建成本减去建筑物折旧,或为土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧；4.

34、4.15 新近开发完成的房地产采纳成本法估价的,可不扣除折旧,但依据其选址、规划设计、工程施工质量以及该类房地产的市场供求状况等情形,经分析存在减价因素的,应予以相应的减价调整；4.4.16 成本法测算出的价值一般是房屋全部权和土地使用权且不考虑租赁、抵押、查封等因素影响的价值；如估价对象的权益状况与此不同,应对成本法测算出的价值进行相应的减价调整；4.5 假设开发法4.5.1 运用假设开发法估价,应按以下步骤进行：名师归纳总结 1 选用具体估价方法；第 24 页,共 46 页挑选估价前提；2 选取正确开发经营方式；3 估量后续开发经营期；4 - - - - - - -精选学习资料 - - -

35、 - - - - - - 5 求取开发完成后的价值；6 求取后续开发的必要支出；7 求取折现率或后续开发的利息和利润；8 运算开发价值；4.5.2 假设开发法分为动态分析方法和静态分析方法,应优先选用动态分析方法；动态分析方法应利用资金时间价值的原理进行折现现金流量分析,不应单独运算后续开发的利息和利润；静态分析方法应单独运算后续开发的利息和利润；4.5.3 估价前提应依据估价目的和估价对象,并经过分析,选择以下之一：1 自行开发前提；2 自愿转让前提；3 被迫转让前提；估价对象为在建工程的,应关注其所处开发建设状态,包括正常开发建设、停建、缓建等；4.5.4 选取正确开发经营方式,应明确将来

36、开发完成后的房地产状况和将来开发完成后的房地产经营方式；将来开发完成后的房地产状况包括用途、规模和档次等；将来开发完成后的房地产经营方式包括出售、出租、自营等；名师归纳总结 - - - - - - -第 25 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 正确开发经营方式应在明白估价对象状况及其所在地的房地产市 场状况的基础上选取；4.5.5 后续开发经营期应自价值日期起至将来开发完成后的房 地产经营终止时止,包括后续建设期、销售期和运营期；后续开发经营期应依据估价对象状况、将来开发完成后的房地产 状况及经营方式、同类房地产开发工程相应的一般期限,以及估价 前提、估价对象所

37、处开发建设状态、将来房地产市场状况等来估 计；4.5.6 动态分析方法中的折现前开发完成后的价值,一般应为 将来开发完成后的房地产在其将来开发完成时的价值；估量可预售 或存在推迟销售的,应为预售或推迟销售时的价值；应采纳比较 法、收益法等成本法以外的方法,并考虑类似房地产将来市场价格 变动趋势进行猜测；静态分析方法中的开发完成后的价值,应为假设将来开发完成后 的房地产在价值日期开发完成时的价值,应采纳比较法、收益法等 成本法以外的方法求取；开发完成后的价值采纳比较法求取的,应为开发完成后的房地产 单价乘以将来开发完成后的房地产面积或体积等；将来开发完成后 的房地产中有不同用途、档次等差别的,应

38、分别为不同部分的单价 乘以相应的面积或体积等后相加；4.5.7 后续开发的必要支出应为将估价对象开发成将来开发完 成后的房地产所必需付出的名师归纳总结 - - - - - - -第 26 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 运用多元回来分析法估价,应在肯定区域范畴内进行估价分区,使同一估价分区内的房地产具有相像性,然后在每个估价分区内把 房地产价值作为因变量,把影响房地产价值的如干因素作为自变 量,设定多元回来模型,搜集大量房地产成交价格及其影响因素数 据,经过试算优化和分析检验,确定多元回来模型,再利用该模型 运算出各宗房地产的价值；4.6.6 修复成本法适用于

39、可修复的房地产价值减损评估；运用修复成本法估价,应估算修复的必要支出及应得利润,将其 作为房地产价值减损额；4.6.7 收益缺失资本化法适用于不行修复的房地产价值减损评 估；运用收益缺失资本化法估价,应猜测将来各年的净收益削减额或 收入削减额、运营费用增加额,然后求其现值之和作为房地产价值 减损额；4.6.8 价差法适用于不行修复的房地产价值减损评估,也可用 于房地产价值增加额评估；运用价差法估价,应分别评估房地产在转变之前状况下的价值和 转变之后状况下的价值,然后将两者之差作为房地产价值减损额或 增加额；5 不同估价目的下的估价 5.1 建设用地使用权出让估价名师归纳总结 - - - - -

40、 - -第 27 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 5.1.1 建设用地使用权出让估价,应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产治理法、中华人民共和国土地治理法等法律、法规以及当地制定的实施方法和其他有关规定进行；5.1.2 建设用地使用权出让估价,包括出让人为确定出让底价、收取出让金等费用需要的估价,意向用地者为确定出价、报价、支付出让金等费用需要的估价；5.1.3 对于出让人需要的建设用地使用权出让估价,应留意出让方式的不同,并依据出让人的需要,明确是评估市场价值仍是相应的出让底价、出让金等费用；5.1.4 对于意向用地者需要的建设用地使用权出让

41、估价,应注意出让方式的不同,并依据意向用地者的需要,明确是评估市场价值仍是投资价值或相应的最高出价、最高报价、出让金等费用；5.1.5 房地产开发用地出让估价,可采纳假设开发法、比较法、成本法、基准地价修正法等方法；其他建设用地出让估价,可采纳比较法、成本法、基准地价修正法等方法；房地产开发用地出让估价采纳假设开发法的,一般应挑选自愿转让前提进行估价；5.2 房地产转让估价5.2.1 房地产转让估价,应依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产治理法、中华人民共和国土地管名师归纳总结 - - - - - - -第 28 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - -

42、理法、城市房地产转让治理规定等法律、法规以及当地制定 的实施方法和其他有关规定进行；5.2.2 房地产转让估价,包括建设用地使用权、在建工程、已 建成的房屋等房地产转让估价,可评估市场价值、卖方要价、买方 出价、买卖双方协议价等；5.2.3 在评估卖方要价、买方出价、买卖双方协议价中,应特 别关注买卖双方的交易条件商定,明确是买卖双方各自正常负担交 易税费,仍是买方或卖方负担全部交易税费；5.2.4 房地产转让估价,宜采纳比较法、收益法,可采纳成本 法,其中待开发房地产应采纳假设开发法；5.2.5 以划拨方式取得建设用地使用权的,转让房地产时应符 合国家法律、法规的规定,其转让估价应另外给出转让价格中所含 的土地收益值,并应留意国家对土地收益的处理规定,同时在估价 报告中说明；5.3 房地产租赁价格评估5.3.1 房地产租赁价格评估,应依据中华人民共和国城市房 地产治理法、中华人民共和国土地治理法、商品房屋租赁名师归纳总结 - - - - - - -第 29 页,共 46 页精选学习资料 - - - - - - - - - 治理方