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1、精选商业计划书 沈阳（暂名）项目 可 行 性 研 究 报 告 二二年七月八日 精选商业计划书 目 录 宏观分析篇 一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大（二）工业经济保持平稳增长（三）建筑业生产持续增长（四）全市固定资产投资保持较快增长（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降（七）人口（八）居民收入和储蓄（九）城镇居民居住条件继续改善 二、房地产市场分析（一）房地产现状分析（二）房地产市场发展趋势分析 项目分析篇 一、项目概况 二、项目主要经济技术指标 三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析（二）项
2、目周边客户层分析（三）周边居住状况分析（四）竞争楼盘分析（五）项目周边商业市场分析 四、物业发展规划 1、项目定位 精选商业计划书 2、功能定位 3、目标客户群定位 4、项目优势资源整合 5、物业总体规划 6、户型规划及设计 7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务 8、本案的网点设计 五、项目 SWOT 分析（一）项目的优势分析（二）项目的劣势分析（三）项目的机会点分析（四）项目的威胁点分析 经济分析篇 一、项目建设总投资分析（一）开发成本（二）开发费用（三）投资成本费用估算汇总 二、项目开发建设实施计划 三、项目资金回收计划 四、项目销售收入及利润的测算 五、现金流量分析 六、不确定性分析（
3、一）盈亏平衡分析（二）敏感性分析 精选商业计划书 宏观分析篇 一、沈阳市宏观经济形势分析（一）国民经济保持适度增长，经济总量进一步扩大 2001 年 实现国内生产总值 1238.0 亿元，比上年增长 10.1%。第一产业实现增加值 76.6 亿元，增长 4.5%；第二产业实现增加值 542.0亿元，增长 9.5%；第三产业实现增加值 619.4 亿元，增长 11.3%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2%、43.8%和 50.0%。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入 80.8 亿元，比上年增长34.3%。其中各项税收收入68.7 亿元，增长 23.8%。全年地方财政支出达 10
4、3.5亿元，增长17.7%。2002 年前 5 个月 国内生产总值达441.75 亿元，比上年同期增长 11.1%，增幅提高 4.4 个百分点。第一产业实现增加值 13.52 亿元，第二产业实现增加值 187.85 亿元，第三产业实现增加值 240.38 亿元，分别增长 8.3%、9.0%和 12.9%，增幅比上年同期提高 5.1、1.8 和 4.5 个百分点。（二）工业经济保持平稳增长 2001 年 2001 年全市完成工业增加值482.0 亿元，增长 9.5%。其中全部国有和年产品销售收入在 500 万元及以上非国有工业企业（以下均简称为规模以上工业企业）完成工业增加值 198.5 亿元，
5、增长 9.5%。全年规模以上轻工业企业实现增加值 60.6 亿元，增长 9.3%；重工业企业实现增加值 137.9亿元，增长 9.6%。工业企业经济效益水平有所下滑。2001 年规模以上工业企业产品销售率为 96.9%，比上年下降 0.2 个百分点。工业企业实现利税总额 55.8 亿元，比上年下降 8.0%。全市工业经济效益综合指数为 89.34%，比上年下降 3.93精选商业计划书 个百分点。2002 年前 5 个月 工业形势良好，主要表现为生产增长速度逐步加快，产销衔接水平不断提高，工业产品出口形势明显好转，工业利润降幅缩小，工业经济运行质量进一步改善。5 月份，全市规模以上工业（下同）完
6、成工业总产值 65.7亿元，比上年同月增长 10.8%；1-5 月累计完成工业总产值 286.4 亿元，比上年同期增长 10.4%，增速比上月末加快 0.1 个百分点。工业产品销售率进一步提高，1-5 月累计为 96.8%,同比提高 2.3 个百分点，比前 4 个月累计提高 0.2 个百分点。工业出口产品大幅增长，5 月份实现出口交货值 4.6 亿元，比上年同月增长 26.6%；累计实现出口交货值 26.4 亿元，比上年同期增长 10.7%。工业经济效益水平趋于好转。1-4 月份，规模以上工业累计实现利润 3.6亿元，同比下降 22.3%；实现利税 15.2 亿元，同比下降 0.4%。两项指标
7、的降幅分别比一季度缩小了 9.8 个、5.1 个百分点。亏损企业亏损额 6.8亿元，增长 5%，增幅比一季度缩小了 6.2 个百分点。前 4 个月，规模以上工业实现税金 11.6 亿元，同比增长 9%，增幅比一季度提高了 5.7 个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。（三）建筑业生产持续增长 2001 年 建筑业实现增加值 60.0 亿元，比上年增长 10.0%。房屋建筑施工面积2160.4万平方米，增长12%；竣工面积1016.1万平方米，增长11%。2002 年前 5 个月 随着住宅市场的繁荣，建筑业发展速度加快，其增加值为10.5 亿元，增长 16.5%，增幅比上年
8、同期提高 8.4 个百分点。（四）全市固定资产投资保持较快增长 2001 年 全年全社会完成固定资产投资302.8 亿元，比上年增长 15.5%。其中国有经济投资 126.1 亿元，增长8.5%；非国有经济投资176.7亿元，增长21.0%。投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达 283.6 亿元，比上年增长精选商业计划书 14.5%。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长，全年更新改造投资达 70.6 亿元，增长 35.6%；基本建设投资 122.5 亿元，增长 3.6%；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资78.1亿元，比上年增长22%。房地产施工面积 888.9 万平方米，增
9、长 7.3%，其中住宅 708.2 万平方米，增长 11.5%。全年销售商品房 192.5 万平方米(建筑面积)，下降 8.6%。2002 年前 5 个月 5 月份，全市完成固定资产投资58.6 亿元，同比增长 40.9%。从产业划分看，第一产业完成投资 0.4 亿元，下降 48.4%；第二产业完成投资 18.2亿元，增长 24.6%；第三产业完成投资 40.0 亿元，增长 52.9%。从投资管理渠道看，基本建设完成投资 20.2 亿元，增长 78.6%；更新改造完成投资 17.8 亿元，增长 20.8%；房地产开发投资 19.7 亿元，增长 37.1%。住宅建设和销售市场繁荣。1-5 月份，
10、全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长 36.7%和 2.9 倍，住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长 44.3%和 46.4%。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前 5 个月共完成住宅投资 16 亿元，占房地产开发投资的比重由上年同期的 70.4%提高到 81.4%。（五）市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长 2001 年 年末全市已有各类市场 512 个。各类市场商品成交额达 728 亿元,比上年增长 3.8%。全市年成交额超过 10 亿元的市场 13 个。2001 年，全市实现社会消费品零售额 623.5 亿元，增长 10.2%。2002 年前 5 个月
11、 5 月份全市社会消费品零售额达 57 亿元，比上年同期增加 6 亿元，增长11%，比上月增幅提高 1 个百分点，是春节之后的最好销售水平。截止5月末，全市社会消费品零售总额累计实现 276.1 亿元，同比增长 10.9%,累计增幅与上年同期持平。（六）居民消费价格指数持平，市场物价水平有升有降 2001 年 全年居民消费价格总指数为 100.0%，其中，服务项目价格指数 105.7%，精选商业计划书 消费品价格指数 98.5%。在消费品价格指数中，食品 102.1%，烟酒及用品95.9%，衣着 98.8%，家庭设备用品及维修服务 94.3%，医疗保健和个人用品 87.9%，交通和通讯 97.
12、0%，娱乐教育文化用品及服务 104.2%，居住106.8%。2002 年前 5 个月 由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升，5 月份居民消费价格实现上涨，全市居民消费价格指数为 101.0%，与上月相比上升1 个百分点。但从前5 个月的情况看，累计市场价格水平仍处于低位，居民消费价格指数为 99.5%。其中，服务项目价格指数为 112.5%，消费品价格指数为 96.2%。分品种看，食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降，烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。（七）人口 2001 年，全市人
13、口出生率为 6.40，比上年下降 1.97 个千分点；死亡率为 5.55，下降 1.22 个千分点；人口自然增长率为 0.85，下降 0.75 个千分点。年末全市总人口达 689.3 万人（户籍人口），比上年增加 4.2 万人。在总人口中，市区人口 487.7 万人；县(市)人口 201.6 万人。农业人口 253.6 万人，非农业人口 435.7 万人。（八）居民收入和储蓄 2001 年 全市职工平均工资为 8172 元，比上年增长 16.8%。据统计资料显示，2001年城市居民人均可支配性收入达 6386 元，增长 9.2%。农民人均纯收入达到 3230 元，增长 3%。城市居民人均消费性
14、支出 5515 元，增长 8.1%。农村居民人均生活消费支出 1944 元，下降 2.6%。全市城乡居民人均储蓄存款达 15350 元，比上年增长 9.8%。2002 年前 5 个月 截止 5 月末，在岗职工平均工资为5003 元，比上年同期增加978 元，增长 24.3%。除了正常增资因素外，在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前 5 个月，全市城市精选商业计划书 居民人均可支配收入累计为 2981.8 元，比上年同期增长 16.1%；城市居民人均消费支出累计为 2281.4 元，增长 12.8%。从支出结构看，食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、
15、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加，但这些消费还未形成真正的消费主流。（九）城镇居民居住条件继续改善 2001 年 全年住宅建设投资 72.1 亿元，比上年增长 19.6%；竣工住宅面积 444.2万平方米，增长 5.0%。城镇人均居住面积由上年的 8.37 平方米增至 8.79平方米；农民人均住房面积达 22.8 平方米，比上年增加 1 平方米。二、房地产市场分析(一)房地产现状分析 1、投资加快，比重扩大 2001 年，沈阳市房地产开发投资快速增长，全年完成投资 78.1 亿元，同比增加 14.1 亿元，增长 22.0%；占全市固定资产投资的比重达 25.8%，同比提高了1.
16、4 个百分点。房屋施工面积 888.9 平方米,同比增长 7.3%，已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位 2001 年，沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资 59.9 亿元，同比增长30.6%，增幅高于房地产开发总投资8.6 个百分点，占房地产开发投资的比重由71.7%上升到 76.7%；完成商品住宅施工面积 708.2 万平方米，同比增长 11.5%，占房屋施工面积的比重由上年的 76.7%提高到 79.7%；商品住宅竣工面积 302.4万平方米，占商品房竣工面积的 86.7%，较上年提高了 3.8 个百分点，成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发
17、土地面积成倍增长 2001 年，沈阳市房地产开发企业开发土地面积 513.0 万平方米，同比增长1.3 倍。其中已完成开发土地面积 181.1 万平方米，同比增长 67.8%，正在开发土地面积 197.1 万平方米，同比增长 3.7 倍，待开发土地面积 134.7 万平方米，同比增长 90.4%。精选商业计划书 4、到位资金结构调整，贷款比重增加 2001 年，到位资金 116.6 亿元,同比增长 36.8%。除上年结余资金外,当年到位资金 95.3 亿元。其中国内贷款占 25.6%，比上年提高了 8.7 个百分点,利用外资占 1.5%，开发企业自筹资金占 29.9%，其他资金占 43.0%;
18、同比分别下降了0.9 个百分点、7.1 个百分点和 0.7 个百分点。5、置业门槛降低 沈阳市政府将出台相关政策措施，再次降低“入市”门槛，其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担，让消费者得到更多的实惠，从政策上鼓励居民买房、卖房，进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。6、房地产市场法规逐步完善 沈阳市开始实行土地储备制度，对土地实行公开招标拍卖，由政府垄断的土地一级市场已初步形成。沈阳房产管理实施 沈阳市城市房产管理条例，它的颁布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行，提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。7、房地产市场十分活
19、跃，销售状况也保持着良好的态势 据沈阳市房产局的统计数字，截止到 2002 年 5 月份，沈阳市商品房销售面积 55.8 万平方米，比去年同期增长 37.9%，其中商品住宅销售面积为 52.6 万平方米，比去年同期增长 44.3%。2002 年的春季房交会展示会期间，商品房成交面积 6595 万平方米，成交额 1772 亿元；存量房成交面积 6365 万平方米，成交额 1028 亿元。这次春交会创下 28 个亿的销售奇迹。8、总体房价稳中有降 沈阳市商品房均价基本保持在每平方米 2500 元至 2700 元之间，符合沈阳市场行情。从 2001 年下半年开始，沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕
20、该市一环（外环）与大二环之间的居住圈，且均价都在 2800 元左右，随着市中心土地越来越少，土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。从 2002 年沈阳春季房交会的最新统计结果也表明，全市楼价正悄悄地向中精选商业计划书 低价位转移。9、需求空间较大，但有效需求明显不足 2001 年，沈阳市人均居住面积达 8.79 平方米，比上年增加了 0.42 平方米，但距 2005 年人均居住面积 12 平方米的目标尚有相当的距离。为实现这一目标，今后四年，沈阳市需新建住宅约 2600 万平方米，这无疑形成了较大的住房需求。而从 2001 年的情况来看,商品房销售首次出现负增长，销售面
21、积 192.5 万平方米。其中商品住宅 165 万平方米，同比分别下降 8.5%和 10.3%，有效需求明显不足。与此同时，空置商品房 2001 年再次攀升，并创历史新高，达 220.4 万平方米，同比增长 66.6 万平方米。特别是空置一年以下（含一年）的商品房 148.9 万平方米，同比增加 70.2 万平方米，增长 89.1%，占全部空置面积的比重由上年的51.2%提高到 67.6%。（二）房地产市场发展趋势分析 1、有效需求明显增加 2002 年上半年由于土地制度的变化导致市内高档次的新楼盘上市量小，而消费者经过去年一年的调整期的等待后显得很活跃，需求量在增加，住宅市场开始转入相对稳定
22、的销售时期，大多数的市场消费者开始从去年的观望走向实际成交。2、中小户型受宠 从 2002 年沈阳春季房交会的交易情况来看，一些具有品牌优势、价格适中、户型合理的中低档楼盘呈现了供需互动的热销场面。在此次房交会 18 亿的成交量中，价位在 23002800 元的商品房成交比例占总量的 70。其中，均价在 2500元以下的商品房成交比例占总量的 40。这表明 2002 沈阳增量房市场将会呈现小户型、低档次、低价位住房紧俏，中户型、中档次、中价位住房紧销，大户型、高档次、高价位住房滞销的趋势。3、房价波动幅度不会太大 虽然消费者对低单价、低总价产品的需求，可能促使开发商增加对中低价位产品的供应，从
23、而拉低市场价格，但根据目前沈阳市房地产市场的活跃程度，预计拉动幅度不会太大。4、二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件 精选商业计划书 沈阳市房产局信息中心统计表明，截至 2001 年 11 月末，沈阳存量房转让件数为 34517 件，面积 245.8 万平方米，金额 32.7 亿元较 2000 年同期交易量有所增加。从总体上看，二手房交易市场比商品房市场更为活跃，而政府的大力支持，是二手房市场活跃的一个重要原因。二手房市场与商品房市场是“联动”的，二手房市场的活跃表现，为房地产的快速发展提供了支持条件。精选商业计划书 项目分析篇 一、项目概况 项目名称：嘉盛园（暂定名）位置：
24、沈阳市和平区太原街地区，发展商：沈阳*房地产开发有限公司 设计规划：规划地块北侧布置为 18 高层板式住宅，底部二层为商业网点；南侧根据日间距布置为退台式住宅，层数分别是 7 层、10 层、10 层、底部为二层商业网点；东南侧规划为 26 层高层点式住宅与北侧公建用房相连；东侧和西侧均为二层商业网点。规划总建筑面积约为 46800，其中住宅面积为 31400，商业网点为 10200。二、项目主要经济技术指标 指标名称 指标数量 总占地面积 14000 规划总建筑面积 46800 其中：规划地上建筑面积 41600 其中：住宅建筑面积 31400 商业配套建筑面积 10200 地下停车场建筑面积
25、 5200 容积率 3.2 覆盖率 20%绿化率 25%地下停车位 100 个 三、项目片区市场分析（一）项目片区环境分析 精选商业计划书 本案所在区域是沈阳市传统商业黄金地段的中心，也是沈阳市许多历史名店的原址及沈阳市首批个体工商业主的诞生地，同时，也是沈阳市的市中心所在地，经济发达。本地块与中山广场、市总工会、市公安局等在同一街道轴线上，而这一轴线又恰恰恰是沈阳著名的景观路南京街，集旅游、购物、娱乐为一体。交通线路发达，且与沈阳地铁一号线相邻（地铁一号线将在沈阳站、南京街设置站点），也使本区域成为不可多得的地铁处女地。外来企业、外来人口相对较多，为房地产业的发展提供了不可多得的商机。商住需
26、求旺盛，尤其以小面积商住两用房，更为市场青眯；太原街老区域改造已成定局。判断：本案完全具备了作为城市中心所必需的的经济、交通、人口、投资等组成要素，而其产品形态必须与区域特征相吻合，才有可能实现市场及利润的最大化。（二）项目周边客户层分析 政府机关及企事业单位林立（市国税局、省地税、和平区公安局、刑警支队、市供电局、二 0 二医院、中国医大、中国联通及近 20 家金融机构），货币分房及购房前景乐观。多家中及中高档写字间聚集了大多数年轻、高收入、思想前卫的本、异地白领，渴望拥有属于自己的房子。区域内的个体及私营业主，与大型国营商业企业并肩支撑着当地经济的发展，其购买力不言而喻。以本地域的区域价值
27、潜力，足够吸引各阶层、各地域的投资客目光。商住两用客户层占据本区域住宅市场消费的不可忽视的地位。大连万达商业广场的启动，将为本案提供较大量的潜在目标客户。判断：本区域拥有广泛的消费基础及消费潜力，如能为特定的目标客户群打造特定的产品形态，相信定能取得项目的开发成功。（三）周边居住状况分析 区域内的居住状况较差，通常意义上的居住场所多为房龄在 8 年以上的老户精选商业计划书 型住宅，建筑面积多为 50-80 平方米。房龄在 15 年之上的老式住宅及筒子楼也占据了区域内住宅的相当比重，与当地的经济发展极不相衬。极少数新格局的住宅新小区，成为普通市民居住条件中的娇娇者，但开发量极为有限，多数也被定向
28、购买。1998 年至今，区域内出现了中润世纪家园、美龙家园、豪隆世家、平安馨园等高中楼住宅项目，但由于产品形态单一（多数为 130-190 平米大户型），总房款较高，而令大多数消费者望而生畏。判断：区域内的产品形态单一及供需矛盾，加之潜在目标客户资源丰厚，为本项目的成功提供了不可多得的市场机会。因此，产品立项及规划成为本案的重中之重。（四）竞争楼盘分析 城中花园 发展商 虹彩房地产开发有限公司 位置 南五马路 250 号 装修标准 清水房 户型及面积 80-300 二室五室 均价 5300 元/最惠付款方式 7 成 30 年按揭 销售业绩 首三期售完 客户来源 企业家、政府官员 优劣势分析 豪
29、宅，户型定位准确。园林绿化、配套齐全、间距在管理好。造型新颖，公共装修高档，冲击力强。推广评语 推广概念准确，包装效果佳，销售人员素质高，专业强。精选商业计划书 豪隆世家 发展商 正大豪隆房产开发有限公司 位置 南八马路与同泽街交汇处 装修标准 清水房 户型及面积 二室：99.9；三室：153.6；五室：185.22 均价 4300 元/；4180 元/起价 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 销售业绩 销售 40 客户来源 生意人、市民 优劣势分析 中档房户型，面积配比适中。点式楼，相当部分房采光通风不理想。清新靓丽，公共装修高档，视觉冲击力强。推广评语 推广概念准确，推广手法落后，从业人员
30、素质低，不专业。南园康居楼 发展商 沈阳顺翔房屋开发有限公司 位置 南五马路金都酒店对面 装修标准 清水房 户型及面积 二室：72.3；四室 255.4 均价 4380 元/；4080 元/起价 最惠付款方式 首付一万，余款 30 年按揭 销售业绩 一期 90，二期 50 客户来源 生意人、市民、小公司 优劣势分析 户型偏大，商信两用。配有泳馆，板式楼。造型呆板、凝滞，色彩单一，公共装修低档。推广评语 无明确推广概念。精选商业计划书 孔雀花园 发展商 玛丽蓝 位置 七纬路 装修标准 清水房 户型及面积 二室：126；三室：152；四室：180 均价 5300 元/最惠付款方式 7 成 30 年
31、按揭 销售业绩 仅余几套 客户来源 企业家、政府官员 优劣势分析 豪宅，户型定位准确。规模大，园林绿化面积大，楼间距大，配套齐全，物业管理好。推广评语 推广概念准确，从业人员较专业。嘉盛园 发展商 沈阳铁西房屋开发公司 位置 民主路与同泽街交汇年 装修标准 清水房及精装房 户型及面积 一室：60；二室：80-100；三室：100-120 均价 3850 元/；3400 元/起价 最惠付款方式 7 成 30 年按揭 销售业绩 客户来源 企业家、生意人、政府官员、市民、公务员 优劣势分析 中高档房，小户型，面积配比合理，板式楼采光通风好。设计新颖，楼间距大。园林绿化品味高，人性化设计，国际知名物业
32、管理。推广评语 先进的推广营销，知名专业营销公司鼎力奉献。精选商业计划书 中润世纪花园 发展商 位置 和平区南京街78 号 装修标准 清水房 户型及面积 二室二厅：169；三室二厅：183；四室以上：223-338 均价 4380-6280元/最惠付款方式 7 成 20 年按揭 销售业绩 销售 70 客户来源 企业家、生意人、官员、娱乐圈人士 优劣势分析 豪宅，点式，户型偏大，采光通风不好。配套齐全。物业管理较好。推广评语 推广概念一般，销售人员少，热情不高。（五）项目周边商业市场分析 1、项目潜在的商业价值 地域价值：本案位于太原商圈，无论历史形成或未来发展，该地域均有着无限的商业价值潜力。
33、政府因素：太原街老区改造文件已正式下达（政府文件）。外资的涌入：包括南部军团的北上及入世后外来资金的大量涌入，都将为本地域价值的提升提供不可多得的良机。本案虽位于太原商区，但不占据主要干线，属次级商圈地位，周边路况条件差，多为公交车及长途客运站点。项目的高档高层住宅规划，将因地处商圈中心得生意之便以及交通发达等基础条件，而具有独特的市场吸引力，相反，住宅与经营的合二为一也为商业网点的销售提供了有利因素。精选商业计划书 项目周边主要干道及经营类别（附表一）商业街名称 主要经营品种 店铺数量 店铺规模 太原街 服装、眼镜、乐器、通信、医药、137 以小型门面居多，520 左右 中华路 银行、证券、
34、12 多为分支机构，中等规模 民主路 机电配件、食品添加剂、电线电缆、绝缘材料 85 全部为小型门市，20 左右 胜利南街 机电配件、水泵、轴承、药房等 94 小型店铺为主 南五马路东 药房、诊所、医疗器械 11 中等门市 100 左右 同泽南街 汽车配件 50 小型门市 15-30 左右 南二马路 五金、汽车修理业 40 小型门市，20 左右 南京南街 体育用品 25 中等门市 50-150 左右 和平北大街 银行、写字楼、酒店、旅行社等 20 家左右 中等规模，写字楼档次较高 精选商业计划书 本区域内的主要经营品种及经营状况（附表二）行业名称 一般经营面积 现网点使用方式 业主收入状况 价
35、格（购/租）乐器行 200 左右 租用（太原南街）年纯收入 10 万左右 18 万 汽车零配件 30120 租用（原居民楼一楼）年纯收入 60 万元左右 315 万 彩印喷绘 20200 租用（原居民楼）经营大户年毛收入 500 万元 218 万 快餐类 100300 租用 年纯收入 10 万元左右 1025 万 医药业 50200 租用 中型药店年纯收入 30 万元左右 315 万 家电业（代理）20150 租用 110 万 钟表眼镜行业 50200 租用 年纯收入 5 万元左右 418 万 服装类 20200 租用 年纯收入在 210 万元之间 18 万18 万 项目周边主要公交车及长途站
36、点提示（附表三）项目周边道路名称 公交车站点 长 途 站 点 路 况 说 明 南二马路 601、604、沈阳辽阳、沈阳鞍山 道路狭窄，路况杂乱，人车混行，本、异地旅客流动量大，无停车位，西邻民主广场，道路状况复杂 民主路 523、246、环路 精选商业计划书 2、19982001 年项目周边的网点投入量及消化量 近年来区域内大型网点的投入量与价格（附表四）网点名称 地理位置 层数 投入时间 销售价格 单位面积 出售比率 南园康居楼网点 南五马路 13 层 2000 年 6000 元/1000 2700 仅余 1 栋，主要以抵债方式出售 美龙家园 南京南街（中润世纪家园南）14 层 2001 年
37、 均价 6000 元/700 4000 销售率 70%中润世纪家园（一、二期）南京南街 13 层 1998 年/2001年 6500元/300 2000 一期销售 100%，二期整体销售 鸿源大厦 中山公园西门南50 米 13 层 2000 年 1000 元/.年 300 1000 出租率 50%和平商场四层楼 本案正北 14 层 2000 年 整体招商 5000 左右 0 豪隆世家 新华广场西500米 13 层 2001 年 6500 元/300670 出售率 40%方迪大厦 和平区西塔街 13 层 2001 年 6500 元/300 2000 出售率不足 30%综上所述，本案周边地区的网点
38、销售（出租）率为60%。精选商业计划书 3、区域内网点需求调查 区域内的主要经营企业明细表 （附表六）企 业 类 别 企 业 名 称 主 要 分 布 地 段 大型合资（私营）企业 洲际酒店、中国正泰集团、沈铁分局通源实业总公司、沈阳沈港实业有限公司等 南京南街及南五马路 写字楼 鸿源大厦、明日大厦、玉麟世家、文新大厦、群星大厦、中山大厦、通保大厦、昊源大厦、星光大厦 南五马路、和平北大街 银行、证券 约 20 家国有银行（工、建、中、农、交行）、商业银行（华夏、招行、广发行等）遍布，以及银河证券、鞍山证券、辽宁国信等 中华路、南京南街、和平北大街、南五马路 政府机关、企事业单位 和平区公安分局
39、、和平区房产供暖公司、沈阳市体育局、精选商业计划书 区域内部分经营种类的未来发展规划及需求 （附表七）行 业 名 称 现经营面积 经营场地变迁因素 未来发展规划 网点需求面积 网点需求格局 彩印喷绘 20200 有动迁可能 买或租网点 200400 大开间、大进深 餐饮业（快餐业）100500 新品种的引入或连锁经营 租用网点 100500 格局方正 家电代理业 20150 连锁经营 买或租网点 100 左右 格局方正，适于经营 洗浴业 2001000 买网点，个人经营 300800 钟表眼镜店 100200 连锁经营或新办企业 租用网点 200300 格局方正 银行及证券公司 2001000
40、 开设分理处或分支机构 买网点（固定资产投入）5002000 影楼 200400 连锁经营或新办 租用网点 500 以下 室内易于规划 娱乐城（健身中心）1000 以下 租用网点 10002000 室内易于规划 超级市场 500左右 连锁经营 租用网点 1000 左右 单层空间足够大 大型主题市场 4000 左右 联合投资经营 整体购买 设室内电梯、楼梯间等 精选商业计划书 四、物业发展规划 1、项目定位 沈阳首座小面积完全产权公寓（公寓主定位）沈阳首座顶尖地段精品小户型（住宅主定位）2、功能定位 商住两用公寓 小面积、精装修、可拆改、具有完善的个性配套服务 小户型精品住宅 根据对周边的分析以
41、及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该项目从市场中细分出来，定位为“小户型的精品住宅”。定向商业网点 为配合住宅的销售，并完成本项目未来的科学管理，建议网点定向销售，也可考虑给予统一的局部装修，以全面提升项目的整体档次。3、目标客户群定位 商住两用公寓：单身白领、丁克族、小资阶级、富家子弟（不愿与父母同住，但经济上仍依赖家庭）、艺术工作者（studio）、外来驻沈工作者及公司、投资客 精品小户型住宅：周边生意人（生意之便）、周边政府机关、企事业单位购房者（回归城市，距工作单位较近、过现代化生活、具升值潜力）也有相当的商住需求客户 定向商业网点：配合公寓未来生活的娱乐性、服务性经
42、营，应相应禁止大件商品修理业、装修业及建筑材料、印刷业的经营。4、项目优势资源整合 充分利用片区的商业氛围资源，打造都市人文社区形象。树立一个独具特色的都市经典家园形象 5、物业总体规划 建筑风格：现代主义风格，要求线条简洁流畅，色彩典雅持久，凸显现代的、简约的都市之风。精选商业计划书 围合式布局，使客户尽享区内之静谧、安适、令住户真正能够感受到阔中取静的居家氛围。小区内地上不设停车位，所有住户车辆及来往车辆全部停入地下停车场，将地面园区内道路及园林、绿化广场留给住户休闲娱乐，令住户更能享受清净，品味都市中的田园生活。园内中庭广场实现最大价值的绿化，精心设计的人造景观、瀑布喷泉、小桥流水、儿童
43、游乐设施及成人文体设施。合理分布，为住户营造快乐健康的生活。室外统一规划设计遮蔽式空调机位，预设空调凝水管，以保证宇外墙的整体协调美观，避免空调机冷水浸蚀墙体，使物业保值、升值。统一设置远程水、电、煤气自动抄表系统，方便工作人员读表，可避免入室查表对住户滋扰及不便。赠送可视对讲门禁系统：终端直连小区入口保安值班室和住户家中及楼下单元，尽最大可能防患于未然。楼宇内外公共装修选材上乘，质地考究，体现档次与价值，提升物业素质，展示实力与品牌。6、户型规划及设计 户型设计应体现人性化、功能化、时尚化。按本项目的目标客户定位，面积在 401202 之间，主力户型以 701102的二室两厅和三室两厅为主。
44、实现动静分区、干湿分区，力求使厅的布局更丰富和活泼，平层设计为主，辅之以全越式；客厅朝南带落地门阳台，餐厅带操作阳台。窗设计能落地的并尽量转角，将窗外美景引入室内，令居者视野开阔，心胸畅然。（1）户型面积及配比 完全产权公寓（26层点式高层）建议户型面积为2060平方米 其中：2030 平方米 25%3040 平方米 35%4050 平方米 25%5060 平方米 15%精选商业计划书 精品小户型住宅（两座板式住宅）建议户型面积为70120平方米 其中：7080 平方米二室一厅一卫 30%8090 平方米小二室二厅一卫 30%90100 平方米标准二室二厅一卫 10%100110 平方米小三室
45、二厅一卫 20%110120 平方米标准三室二厅二卫 10%板式住宅户型配比 二室户型 70%三室户型 30%（2）整个项目的不同产品份额 完全产权公寓 30%精品小户型住宅 70%（3）户型设计要点 根据小面积户型的特点及使用功能，建议其设计应注意：可考虑造当缩减客厅面宽，也许可以控制在4.2 米之内；尽量缩小走道的面积，避免不必要的浪费；把窗设计成飘窗，充分占用外部空间；适当提高层高，建议达到 3 米；室内多使用玻璃，制造通透效果；7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务 特殊的人群，特殊的生活方式与特殊的居住空间，决定了完全产权公寓必须配备完善的个性服务设施。建议应解决的个性配套服务：配备
46、专业化系统化科学化的物业管理公司 相当数量的车位或地下停车场 服务部门相对合理的收费标准 智能化居家及办公的基本配套（高速宽带网络、卫星电视等）先进、管理完善的共享空间（商务中心、健身中心、俱乐部、分时办公区、精选商业计划书 多部高速电梯等）各种服务配套设施（中西餐厅、快餐厅、咖啡酒吧、美容美发、网吧、洗衣房、医疗室等）专有的各种个性化服务（24 小时送餐、上门洗衣服务、家庭清洁、的士服务、房屋代租、24 小时循环生活热水等）8、本案的网点设计 网点规划建议的出发点 本案特殊的地理位置决定了其网点的地域及投资价值 同样是本案区域的市政市容环境，也相对限制了本项目网点的发展机会 本案周边的经营产
47、业对其网点规划也起到了一定的借鉴作用 网点规划 网点为两层，单位面积在250 平方米左右 网点销售应具有相当的定向性，避免破坏住宅的居住环境及未来的小区管理 网点应注意设计室内格局 应事先寻找市场，谋求网点定向建设的可能 网点周围一定要预留车位 网点的价格建议设定在65007000 元/平方米之间 依据本案前期的网点市场调查及 2002 年上半年的区域网点提供量、网点特征，建议本案网点的规划设计为：网点设置为两层，面积份额控制在200300平方米 网点面宽78 米，足够各种娱乐、服务行业的门脸设计要求 网点的定向销售至关重要，因此是否可以考虑统一风格的局部装饰 应规划网点门前的停车场 网点设计
48、应考虑门、窗及梁、柱等位置，力求最大限度优化网点结构 经营项目应尽量回避万达商业广场的主营业务（太平洋百货、沃尔玛超市、精选商业计划书 欧倍德建材超市）网点售价可控制在6000元7000元/平方米 判断：综上所述，本案周边地区的网点销售竞争主要表现为洪福家园（产品形态类似）及万达商业广场（品牌效应）的竞争。但针对市场供需状况及市政改造力度的加大，本案网点的销售形势应较为乐观。五、项目 SWOT 分析（一）项目的优势分析 1绝佳的地理位置 本项目位于沈阳市最主要的商业区和平区的中心地带，距离太原商业步行街仅 50 米，此地为沈阳市发展之非常成熟地带。富贾云集，商业氛围浓郁，为沈阳市商业“黄金三角
49、地”之中央，地理位置极为优越。2方便迅捷的交通 本项目 20 米之距离即为长途客运站，300 米之“遥”即为沈阳火车站，气运火车运输通达省内及全国各地，南二马路、民主路上更是大、小中巴穿梭往来，四通八达，方便迅捷。3成熟完善的社区配套 太原商业街、新世界商场、联营公司、中兴大厦、时尚地下广场、中华路商业街及即将建设的由大连万达集团投资兴建的沈城首家大型商业广场，为本地段造出兴叹的人气和浓郁的商业氛围。南京一小、铁路五小、东北育才中学、铁路实验中学、134 中学、20 中学，均属于省市重点学府，使本项目依偎学区，亲子无限。医大附属医院、二 0 二医院、和平区中心医院保证了本地业主寻医问药，为生活
50、提供有效保障。商贸饭店、新世界酒店、金都饭店、金杯大厦、上海梅陇镇酒家、杭帮菜、麦当劳、肯德基及都市快车等各种风味餐厅使本项目所在地成为沈城餐饮美食的绝佳处所。中华剧场、东北电影院、市文化宫、保龄宫、市游泳馆、中山公园及正在建设中的沈城第一家也是最大的一家大众体育休闲健身广场，皆为沈城娱精选商业计划书 乐休闲健身之首选。（二）项目的劣势分析 1地块局限 传统观念的局限，对地域内经营品种及经营环境有偏见。原周边地域居住状况较差，居民素质相应不高，影响了地域发展速度。2周围环境因素 车辆站点集中，本、外地流动人口量大，人员素质混杂。道路状况较差，路面较窄，损坏严重，且人车共行。3历史因素 历史遗留