住宅小区方案设计任务书.docx
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1、.规划设计是住宅建立的龙头。从行业建立和管理的宏观角度出发,通过制定超前性、适应性的住宅设计标准标准,推行住宅性能认定制度;加强建筑设计的根底研究;建立规划设计的市场竞争机制和方案审批制度等等,不失为行之有效的好方法。从个体开发行为的微观层面而言,提高工程运作的科学性,是工程设计工作乃至开发行为成败的关键。本文通过设计任务书这一开发程序的必经环节,谈一谈,改良工程设计操作的问题。建立工程操作流程:一般由前期筹划决策与实施两局部组成,本图将“设计任务书环节从传统的规划设计局部中别离出来,意在强凋其介于筹划决策与实施之间的特殊地位,展开本文的话题。一、设计任务书是前期工程筹划的成果“凡事预那么立,
2、不预那么废。许多开发商由于不熟悉市场经济体制下的工程运作方法,缺乏对工程的整体把握,市场定位不准,投资安排不周,建立进度缺少方案,工程实施带有明显的随意性, 往往遭至市场的摒弃。国内市场中之所以积压着大量的空置房,其中的重要原因,是由于发商的操作错误,即使在目前全国住宅市场稳定上升的情况下,这些楼盘由于总体布局、环境营造、房型设计、配套设施等方面的先天缺乏,仍不可能受到市场的认可。工程设计缺乏依据,是造成设计成果不为市场接纳的主要原因。设计单位以技术工作见长,而对市场掌握程度较弱,即使目前推行的招投标工作可以促进优秀的设计单位与设计方案脱颖而出,但由于业务角色和市场角色的原因,实际上无论是设计
3、方还是评审专家的工作依据仍然是设计任务书。开发商设计意图不明确,往往会造成招投标工作的方面错误,即使选定中标单位,也会造成设计返工,时间、精力的浪费,挫伤设计人员的创作热情,直接影响设计成果水平。可见,开发前期的精心筹划,既可以减少开发商的市场风险,又为设计的顺利进展提供了保证。住宅开发过程实际上是居住消费产品的生产:过程,适合一般产品的营销规律。依照菲利浦•v科特勒的市场营销理论,一般消费型产品的设计与生产获得成功的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望,并比竞争对手更有效地传送目标市场所期望满足的东西,企业要实现这一些目标,就需要在环境调查、分析的营销准备活动中确定目标市场及其需
4、求,并结合自身的条件进展定位和产品设计。住宅开发相对于一般产品的营销又具有自身的特殊性,表现在开发载体土地的缺乏性、特异性,区位效应特性,设计建立工作涉及的标准标准的庞杂性,建立周期长、环节多的高风险性, 对产品需求的多层次性(居住享用,身份显示,投资增值)与多变性等等方面。这些都增加了住宅开发工程定位的复杂性。另一方面,准确的市场定位无疑可以使开发者降低市场风险,增加获得收益的可能性。所以在工程的前期,重视发挥筹划工作的作用,通过详细的调查分析,得出准确的市场定位至关重要,由此得出的设计任务书会减少设计工作修改甚至落空的可能性。可以说,设计任务书作为工程筹划的决策成果,为设计提供了市场定位依
5、据。二、开发工程前期筹划的工作要点企业开发行为的根本目的是获得经济利益,而这一目的实现,必须通过满足市场的特定需求来完成, 即“在适当的时间,适当的地方以适当的价格,适应的信息沟通和促销手段,向适当的消费者提供适当的产品和效劳。由于住宅开发周期长、环节多、市场潜在消费需求难以把握,要使开发决策相对科学,那么要求筹划工作具有系统性、超前性、可行性、应变性。1、 系统性的要求:住宅工程开发一般由前期决策、规划设计、施工建立、市场营销、运营管理及贯穿始终的财务运作等环节组成,而工程筹划阶段的工作实际上是整个开发过程的虚拟演示,要求尽可能地反映各阶段可能遇到的问题,故该阶段工作的人员组成应包括业主、各
6、方面的工程技术参谋、市场调研员、营销参谋、财务融资参谋、造价工程师、物业管理人员、规划设计人员、有时还需有相关的政府人士等。2、超前性的要求:由于开发建立的周期长,一旦建成,较长时间难以改变,要求筹划工作根据社会开展、科技进步的趋势,借鉴国内外的先进经历,尽可能地预测未来的变化程度,使工程定位具有合理的超前性。3、 可行性的要求:通过详细的调研分析,结合自身的条件,锁定未来的产品定位,制定出行之有效的包括融资、营销、形象塑造在内的实施措施,获得最正确的经济收益,良好的社会、环境效益, 是工程筹划的根本任务。上述任务要通过下面的工作来完成:市场调研。了解国民经济走势,相关产业开展的趋势及产业政策
7、,金融政策等宏观背景情况:区域市场调查分析。包括区域内供求关系分析,区域竞争个案分析, 不同个案比拟等消费群体分析、规划前景及目前区位条件分析等等;用地现状调查,包括地质条件、配套设施条件、动拆迁量等。行业法规分析:限高、容积率、 公建配置等。 通过市场环境调研, 拟定备选方案(包括初步规划方案、销售方案),确定工程市场定设计任务书住宅小区方案设计任务书纲要一、工程简介1工程概况:住宅小区位于市开发区,公路从门前经过,附近有等住宅小区,风景秀丽的公园离小区距离仅 100 米,该小区地理优越、交通方便。即将建立的轻轨、地铁的起点站设在小区附近,一旦通车,仅需 20 分钟即可到达中心城区。住宅小区
8、由住宅开发股份 XX 开发。工程占地面积 136 亩,规划建筑面积 20 万平方米。小区拟建有品质高雅的中高档花园住宅:拟建有群众活动场所、游泳池、早冰场、网球场、体育健身等根底设施:拟建有营业面积约 1 万平方米左右的超级市场;拟建有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园等效劳设施:住宅常年供给热水,冬季供暖,夏天配备家庭制冷系统,小区绿化率到达国家规定的要求,让人感到是生活在绿色的大自然中,使人们拥有一个四季如春的家。2、开发意向:住宅小区的方案设计理念为:以人为本,以业为荣,人无我有,人有我优。住宅小区的方案设计宗旨为:一流的外观,一流的内涵,一流的生活设施、一流的物业管理。住宅小区的设计主题为
9、:人文、境界、舒适、平安。二、规划设计依据1、利用旧址规划;2、市国土资源管理局土资国字200326 号文;3、国家有关居住规划设计和住宅设计标准;4、本工程方案设计任务书纲要。三、规划设计要求1、本工程一次规划设计,分三期实施。每期均具备独立完整的实施方案,以利用于分期投入及灵活的滚动销售。2、根据开发意向,须重点表达小区住宅人无我有、人有我优的特点,使人一见即想入住,激发人们购房的欲望。2.1 根据所取得地块的历史背景,地形地貌等制定有排他的整个社区的规划设计方案,以形成独特的风格和形象。2.2 在平面布置方面注意避开市场的常规思维,在实用和充分利用的前提下出奇、出新。2.3 户型设计在顺
10、应市场的同时还要能够导引市场需求,指导人们的新生活、新思维。2.4 在小区智能化或综合配套方面采纳最好的或最有特色的规划,增加模仿难度,突出唯一性。3、道路系统3.1 小区主大门布置注意与主干道的冲突,小区内场地水流流向布置,要求雨、污分流;3.2 小区内道路应考虑消防的要求和适应人车分流,局部采用架空层室内停车;3.3 小区内的房屋布置应注意南北向略偏东 18为宜。4、建筑布局及构造4.1 住宅楼以 11 层的高层住宅为主,一梯 23 户,错落有致。底层为架空层(架空层为停车库或商业网点):最高层为复式构造,屋顶设私家屋顶花园,以提高绿化面积,增加卖点;设计时也可考虑少量高层建筑作为标志性建
11、筑。4.2 宜采用现代建筑风格为主流的形式,线条流畅,富有诗意和个性;4.3 建筑布局及构造应表达人无我有、人有我优的特点,同时要考虑降低造价的问题,真正表达房美价廉。4.4 户型要求:设计单位应根据市场对户型的需求情况,安排好大、中、小户型和复式构造的比例数量。4.5 阳台采用异形内、外结合式(分欣赏和休闲用),外阳台大于内阳台,外观造型别致美观,阳台尤其要表达人无我有、人有我优的特点,以增加卖点;4.6 采用凸窗、拐角窗、阳台内的连窗门可考虑大玻璃连门窗、外观造形活泼,可考虑有色塑钢窗,并带有隐形纱窗;4.7 设置排烟道及管道井、卫生间可考虑下沉式构造并设置排气管;4.8 入户应设置玄关;
12、4.9 楼宇的入口应特别注意设计醒目,以增强第一印象;4.10 水、电要求:供水按不设自来水变频供水加压泵户和屋顶水箱考虑。小区配电房应放置在公共地方,隐蔽、外观造型好;4.11 采用电厂余热冬季供暖,四季供热水;4.12 外墙色调要求:与小区环境相协调5、小区环境:5.1 多层次的立体绿化;5.2 儿童娱乐设施和戏闹空间;5.3 园林小品、雕塑、设立小区标志性雕塑;5.4 重点表达水景和森林,水景要使之活水防臭。6、配套设施:6.1 拟建有群众活动场所、游泳池、旱冰场、网球场、体育健身等根底设施;拟建有营业面积约 1 万平方米左右的超级市场:拟建有小型饮酒吧、美容美发店、幼儿园等效劳设施:6
13、.2 游泳池采用室内构造,常年开放。7、指标要求:7.1 建筑容积率:2 左右:建筑面积不小于 20 万平方米;7.2 绿化率要满足国家规定要求;7.3 建筑间距符合消防、日照、通风、卫生要求;7.4 外观异同,每单元一部电梯。四、成果要求1、方案设计综合说明书;并在说明书中根据设计的特点和周围环境给小区冠名。冠名需表达森林的意境。2、总平面图;3、平、立、剖面图;4、各户型平面家俱布置图;5、公共空间和街景环境分析图;6、景观透视图;7、彩色效果图包括彩色总平面、单体透居住区规划要点1. 关注社区周边环境资源的利用和再开发社区周边环境包括地理交通环境、历史人文环境和自然生态环境。都市规模的扩
14、大和私人小汽车的开展,在给人们的工作和生活带来方便的同时也带来了种种困扰 :交通拥挤堵塞、空气污染严重人们将寻求居住空间的目光转向城市周边和郊区。社区外部良好的交通联系浓郁的文化气氛、自然的生态环境成为人们择地置业的消费时尚。在社区周边或内部兴建高级学校、大型休闲设施、绿色通廊等成为新的开发理念。2. 追求高品位的社区环境现代规划师大都为自然人提供居住环境,而没有为社会人提供居住环境,使社会性失去往日的本质。所以居住区群体空间不仅是居住环境的操作对象,也是根本的目标。这样,居住区群体空间自然成为指导性的依据和指标,它反映居住环境对社会性的考虑与满足。我们追求居住区群体空间不仅是为使居住环境美好
15、、有趣,也是为给人提供完整、安康、娱乐的居住环境,抵抗现代工业对人性的挑战。建筑是居住环境的主体元素,实现理想居住区的群体空间在很大程度上依赖于居住建筑设计。2.1 理想居住区的公共交流空间模式构成理想居住区的三个因素:区域性、向心性和有序性。这三项要素作为超越性概念表达的是实体与空间的模式。区域性:居住区的根本构架,标志着主体共同生活的最大范围,区域性使居住区初步奠定自身的意义。要形成居住区,首先要有一个空间范围,这里侧重于强调它的闭合性。构成区域性的因素非常复杂模糊,往往是精神与物质的混合体。它的存在机制在于居住区主体的共同认同。区域性包容的范围无疑为主体提供了归属感,在此感情的共同体验下
16、,居住区的主体彼此萌发同属感,这是走向共同生活的心理根底。向心性:向心性可以是空间的,场所性的,也可以是实体的,标志性的。向心性是居住区的秩序焦点,是主体共同生活的动力意向根源,使居住区开场发生向心性,没有向心性,居住区内部就是混沌的。向心性是主体对环境的动力意向根源。人的空间以主体为核心。这种观念不仅作为一般组织化手段,还作为环境的参考符号而外射。在居住环境中,这种心理演变为居住区主体的自我意识, 成为共同生活的动力意向,决定了居住区生活的根本模式。居住区环境内向心性的存在是这种心灵构造的外化,具有公共化的特性。故与居住区的公共生活有强大的满合力。有序性:居住区的动态构造,主体共同生活的有机
17、化。克制了主体的个人构成与共同生活的矛盾, 是指居住区环境中各种序列的连续性,环境的断裂必然导致主体行为中的隔膜,这隔膜将削弱居住区群体交流活动。在有序性的环境中,主体的行为也是有序性的,而这种有序性就形成运动中的秩序,这样居住区不仅是空间构成的静态有机整体,也是生活构成的动态有机整体。这时,主体的共同生活才具有超越性的意义。这才是居住区共同生活的特性。因此,有序性的实质在于居住区的动态构造,主体行为的有机化。在各种有序性中,空间序列的有序性最重要。主要表现在私密性空间到公共性空间的有序性,目前许多新居住区还不能满足这个条件,不利于居住区群体交流行为的形成。如有些居住区虽然规划了广场、花园、休
18、闲空间,但缺乏亲和性,人气缺乏,人们往往喜欢蹲在不起眼的角落聊天,或干脆带着小孩到处游逛,也不愿意在一片硬地上数砖头。这三者实质上是互相依存的,没有区域性,自然谈不到向心性;没有向心性,区域性也无法维持; 失去了动力意向的有序性,动态构造自然消失。三者有机结合才能保证居住区的有机存在,然而,它们真正的含义在于主体的社会活动。现在,人们已注意到空间有序性的意义,提出“私密半私密半公共公共这样的序列。无疑有助于克制居住区主体的个人构成与居住区生活的共性之间的矛盾,把私密性生活与公共生活有机地结合起来,使人们可以生活在邻里关系融洽的环境之中。从主体的角度看,形成居住区群体空间的机制在于人们的共同生活
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