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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（）。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格【答案】B2.【问题】注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元m2，收益价格为 12000 元m2，两个测算结果存在一定差异。A.空置率取值偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增
2、长率取值偏小【答案】B3.【问题】在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是()。A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料C.房地产在过去无明显的季节变动D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】A4.【问题】2017 年 1 月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资 6000 万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于 2017 年 10 月 1 日动工，由丙建筑工程
3、公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于 2018 年 2 月以 5000 元每平米的价格预购了一套 80 平米的住宅。该项目于 2018 年 6 月通过竣工验收并交付使用。王某于 2018 年 9 月将该套住宅转让给他人，售房收入 44 万元。A.由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定【答案】C5.【问题】下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.共有的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】C6.【问题】某房地产开发企业在研究
4、一绿色住宅项目的可行性时，对绿色住宅技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.详细可行性研究D.辅助研究【答案】D7.【问题】某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上许可【答案】D8.【问题】房地产开发企业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配
5、利润【答案】A9.【问题】李某将其在某建制镇的营业用房以 l00 万元出售，应缴纳城市维护建设税（）元。A.500B.2500C.3500D.6000【答案】B10.【问题】某公司 2014 年 9 月，在南京购买了一间写字楼，位于 25 层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。A.拆除工程费B.修缮工程费C.恢复工程费D.修复期间的损失营业额【答案】D11.【问题】（2015 年真题）房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（）作为缴纳税费的依据。A.重置价格B.实际价格C.评估价格D.挂牌价格【答案】C12.【问题】明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实
6、际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人【答案】C13.【问题】被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，（）日内应以书面或其他形式进行公告。A.10B.15C.30D.60【答案】A14.【问题】下列经分类后的房地产中，不属于按经营使用的方式划分的种类的是（）。A.出租房地产B.自营房地产C.自用房地产D.抵押房地产【答案】D15.【问题】卖方物业代理从()收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方【答案】B16.【问题】某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程
7、，这一现象反映了消费者市场的（）。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性【答案】B17.【问题】根据房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是（）。A.无顶盖的室外楼梯B.无柱的雨篷C.无顶盖阳台D.房屋之间无上盖的架空通廊【答案】A18.【问题】火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（）。A.未来运营费用风险B.机会成本风险C.变现风险D.或然损失风险【答案】D19.【问题】（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.投资房地产企业债券B.房地产置业投资C.投资房地产投资信托基金D.
8、住房抵押贷款证券化【答案】D20.【问题】下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。A.管理人员工资B.房屋开发费C.财务费用D.办公费 E 勘察费用【答案】AD2.【问题】根据土地管理法和物权法的规定，应由用地单位支付的征收耕地补偿费用包括()。A.土地补偿费B.安置补助费C.征地管理费D.青苗补偿费E.社会保障费【答案】
9、ABD3.【问题】形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括（）。A.原材料价格上涨B.物价总水平持续下降超过 6 个月C.投资.消费膨胀D.过分提供信用E.政府支出大幅扩张【答案】CD4.【问题】关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】ABD5.【问题】宏观经济政策目标有()。A.厂商利润最大化B.充分就业C.价格稳定D.经济增长E.国际收支平衡【答案】BCD6.【问题】由于施工工期延长，开发商要
10、承担的风险有（）。A.使项目的规模、布局发生变化B.承担更多的贷款利息C.增加房地产开发项目的融资成本D.承担总费用上涨的风险E.租售期延长【答案】BCD7.【问题】(2012 真题)2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上 15 万的房屋，其中有 3 万的房屋未登记，包括 1.20 万的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。甲房地产估价机构等级可以为（）。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级【答案】ABC8.【问题】某建筑物共 3 层，总建筑面积为 600m2，每层建筑面积相等，房地产总价值为 600 万元，土地价值为 2
11、00 万元。其中一层房地产价值是二层的 0.85 倍，二层房地产价值是三层的 1.2 倍。关于土地份额的计算，正确的有（）。A.按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为 33.3%B.一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额C.按房地价值分摊，二层占有的土地份额为 37.3%D.按土地价值分摊，二层占有的土地份额为 45.2%E.按土地价值分摊，三层占有的土地份额为 31.7%【答案】ACD9.【问题】下列关于物权和债权的表述中，正确的有()。A.物权的权利主体和义务主体特定B.物权不能由民事权利主体随意设定C.物权具有优先性，债权具有平等性D.物权的设定必须公示，而债权由当事人
12、自由确定E.物权是一种财产权，而债权不属于财产权【答案】BCD10.【问题】下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房【答案】AC11.【问题】以下关于 DHCP 服务的说法中，正确的是（）。A.在一个园区网中可以存在多台 DHCP 服务器B.默认情况下，客户端要使用 DHCP 服务需指定 DHCP 服务器地址C.默认情况下，客户端选择 DHCP 服务器所在网段的 IP 地址作为本地地址D.在 DHCP 服务器上，只能使用同一网段的地址作为地址池【答案】A12.【问题】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符
13、合下列条件（）。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书D.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 20%以上【答案】ABCD13.【问题】（）出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。A.招标B.划拨C.拍卖D.协议E.挂牌【答案】AC14.【问题】估价所需资料主要包括下列（）。A.反映估价对象状况的资料B.估价对象及类似房地产的交易、收益、成本等资料C.对估价对象所在地区
14、的房地产价格有影响的资料D.对房地产价格有普遍影响的资料E.建筑物建造阶段工程监理资料【答案】ABCD15.【问题】受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（）。A.对迟交租金的租户断水断电B.对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠C.灵活选择收租方式D.合理确定收租时间E.提供主动收租服务【答案】BCD16.【问题】关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】B17.【问题】根据不动产
15、登记暂行条例，下列情形中，可以由当事人单方申请的有（）。A.商品房开发商对新建商品房的首次登记B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记C.申请更正登记的D.申请转移登记的E.对权属有争议的利害关系人提出的登记【答案】ABC18.【问题】工程造价的含义可以分别从（）来定义。A.投资者B.承包商C.监理方D.设计方E.分包商【答案】AB19.【问题】下列（）接口不适用于 SSD 磁盘。A.SATAB.IDEC.PCleD.M.2【答案】B20.【问题】下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括（）。A.收集交易实例B.选取可比实例C.建立比较基础D.计算比较价值E.分解比较系数【答案】ABCD三三,大
16、大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某宗出租的房地产，建筑面积为 40000m2，容积率为 4，土地使用期限为 40 年，自2005 年 10 月 1 日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于 2007 年 10 月 1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70%。根据市场调查得知，2010 年 10 月 1 日该类房地产的租金为每月 40 元/m2，年平均空置率为 20%，平均每月除税费外的运营费用为 30 万元，出租人承担的税费约占租金收入的 8%，该房地产现时土地单价为 2100 元/m2，土地报酬率为 8%，建筑物报酬率为 10%。请计算该房地产在
17、2010 年 10 月 1 日的价值。（8 分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益：aB=aaL=629.18180.19=448.9
18、9（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。2.某开发商于 2007 年 8 月 1 日投资开发大型购物商场，开发期为 5 年，平均售价为 0.9万元/平米。2011 年 8 月 1 日王某以 10000 元/平米的价格购买了其中 100 平米的店铺，并向开发商支付了 10 万元定金，产权持有期为 36 年。2012 年 8 月 1 日开发商交房时，王某又支付了 13 万元，余款由商业银行提供的 15 年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款
19、方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期 10 年（2012 年 8月 1 日至 2022 年 7 月 31 日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月 100 元/平米，此后租金按每年 2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为 6 万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为 10 万元。、请编制本项目的自有资金现金流量表。【答案】（1）借款还本付息的计算 1）房价款：10010000100（万元）2）贷款总额：100101377（万元）3）借款还本付息 P77，i4.5%，n15（2）第一年的年租金收入 1001210012（万元）（3）
20、设租赁期结束时的转售收入为 F 万元自有资金现金流量表3.房地产抵押估价报告估价报告编号：估字2015第号估价项目名称：房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：房地产开发有限公司房地产估价机构：房地产估价有限责任公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）估价作业日期：2015 年 6 月 14 日至 2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”错误，应为估价报告出具日期；2.估价结果报告，价值类型的表述不符合房地产抵押估价指导意见
21、的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；8.估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；11.估价技术报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；12.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年
22、限的确定错误；13.运用公式 V=（A/Y）1-1/（1+Y）n的计算结果有误；4.房地产估价报告封面及目录(略)至委托人函(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号 12 层 243.7m2 商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币 170.41 万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民
23、币 6993 元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告 2 份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006 年 10 月 15 日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)【答案】(1)致委托人函中，没有说明估价时点。(2)未说明土地面积、四至、规划限制等。(3)价值定义中不应再写土地价格。(4)结果报告不应有第十四项有关说明(5)技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。(6)房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。(7)系数计算表中，实例 C 土地使用权取得方式修正。(8)整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。(9)实
24、例 C 繁华程度修正系数错。(10)实例 B 设施设备修正系数错。(11)实例 C 设施设备修正系数错。(12)3 个实例的朝向修正系数不同未予说明。(13)未来可获得收益年限错，应为土地剩余年限 38.5 年。答案解析：5.王某以 12000 元/m2 的价格购买了 10 间建筑面积均为 80m2 的商铺。购房款的 60%来自银行提供的 10 年期、年利率为 7.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款 1.5%的代理费及其他费用，于第 2 年末又投入自有资金 40 万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款 0.3%的
25、手续费和 3%的契税。王某的经营计划是：第 3 年初将 10 间商铺全部出租；第 10 年末以 13000 元/m2 的价格卖掉其中 2 间商铺，其余的商铺继续出租；第 15 年末以 15000 元/m2 的价格又卖掉其中 3 间商铺，其余的商铺继续出租；第 20 年末将剩余的商铺以 16000 元/m2 的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价 5.5%的销售税金、0.3%的手续费和 1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持 200元/月m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第 1 年初，每年租金于年初收取，年运营成本
26、和还本付息支出均发生在年末；王某要求的自有资金投资目标收益率为 14%。（1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程。（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结果）。【答案】【第一问解答】完成自有资金现金流量表 1.总购房款：1.21080960（万元）2.自有资金：96040%384（万元）3.贷款资金：96060%576（万元）4.购房代理费等相关费用：9601.5%14.4（万元）5.抵押贷款年还本付息额：P576（万元）i7.5%，n10AP（A/P，i，n）5767.5%（1+7.5%）10/（17.5%）10183.92（万元）6.办证费用及装修费用：960（3%0.3%）4071.68（万元）7.年毛租金收入：第 3 年初一第 10 年初：200801012192（万元）第 11 年初一第 15 年初：20080812153.6（万元）第 16 年初一第 20 年初：2008051296（万元）8.年运营成本：