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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】下列关于经济评价指标的说法中，错误的是（）。A.在国际上银行一般要求流动比率维持在 200%以上B.一般来说，对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%45%C.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数，对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 2D.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 2【答案】D2.【问题】在计算房地产投资项目静态开发成本时
2、，不计算利息的费用是（）。A.建造费用B.融资费用C.其他工程费用D.专业人员费用【答案】B3.【问题】某建筑物的建筑面积为 500m2，重置成本为 3600 元/m2，经济寿命为 50年，有效年龄为 10 年。其中，门窗等损坏的修复费用为 2 万元；装饰装修的重置成本为600 元/m2，平均寿命为 5 年，年龄为 3 年；设备的重置成本为 60 万元，平均寿命为 15年，年龄为 10 年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.75.6B.77.6C.80.6D.87.6【答案】B4.【问题】以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是()。A.开发商对市场预测的偏差B.建造商的参
3、与C.开发商间非理性行为D.开发资金的易得性【答案】B5.【问题】从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】D6.【问题】认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（）。A.可贷资金利率理论B.储蓄投资决定理论C.流动性偏好利率理论D.马克思利率决定理论【答案】C7.【问题】房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4【答案】C8.【问题】已知一年期国债年利率为 3.31%，贷
4、款年利率为 5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为 1.32%，缺乏流动性补偿率为 1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】A9.【问题】某估价机构于 2018 年 6 月 10 日至 20 日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为 2018 年 6 月 15 日。因估价结果有争议，2018 年 8 月 15 日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018 年 6 月 15 日B.2018 年 8 月 15 日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】A10
5、.【问题】某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1计征，调整为按照转让所得的 20计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。A.2009 年 8 月 27 日B.2013 年 4 月 1 日C.2013 年 4 月 15 日D.2009 年 8 月 27 日和 2013 年 4 月 15 日【答案】C11.【问题】
6、在房地产保险时，下列属于保险标的范围内的是（）。A.非法占用的财产B.违章建筑C.危险建筑D.被保险人替他人保管的财产【答案】D12.【问题】造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】B13.【问题】某商品住宅开发项目，征收土地面积 5000m2，其中建设用地面积 4500m2,代征地面积 500m2,规划建筑面积为 15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008 年 10 月 18 日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和 3%的契税，取得了国有土地
7、使用证。至 2009 年 10 月 18 日，该项目已投入 70%的建设资金，完成了主体结构，预计 1 年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于 2009 年 10 月 18 日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650 元/m2,且按每月 1%递增，平均投资利润率为 8%，贷款年利率为 7.47%，折现率为10%。A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5【答案】D14.【问题】根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商品住宅也
8、可采用这种模式。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出售模式【答案】B15.【问题】国家实行房地产（）申报制度。A.出租价格B.评估价格C.成交价格D.抵押价格【答案】C16.【问题】某宗工业用地面积为 5000m2，容积率为 1.0，楼面地价为 800 元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为 8.0，其中商业用途建筑面积占 40%，楼面地价为 3000 元/m2；居住用途建筑面积占 60%，楼面地价为 1000 元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200【答案】
9、C17.【问题】可比实例的成交价格一般是在（）的价格。A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点【答案】B18.【问题】2010 年 5 月 27 日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖方式，按法定最高出让年限，取得了 A 省 B 市城市规划区内一地块，并签订了国有建设用地使用权出让合同。该地块为普通商品住宅项目开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。在缴纳了出让金和相关费用后，2010 年 8月 17 日，该土地交付给甲公司使用。甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。2012 年 2 月 15
10、日，李某购买了该项目中的一套商品住宅。甲公司于 2012 年 5 月 30 日将房屋交付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。A.2060 年 5 月 27 日B.2060 年 8 月 16 日C.2080 年 5 月 27 日D.2080 年 8 月 16 日【答案】D19.【问题】2012 年 5 月 1 日，王某向甲房地产开发企业（以下简称甲企业）购买了一套 80m2 的住房，单价为 8000 元/m2，并可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住普通住房，现已办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了 3m2。买卖双方对房屋面积误差的
11、处理方式未作约定。A.2.40B.2.88C.3.36D.4.32【答案】B20.【问题】有多少人愿意花费 20 万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】B二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】(2015 年真题)房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损
12、失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本【答案】C2.【问题】在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（）A.用地性质B.容积率C.人口容量D.用地面积E.建筑形式【答案】ABD3.【问题】关于单利计息与复利计息的说法中，正确的有（）。A.我国个人储蓄存款和国库券的利息是以复利计算的B.我国房地产抵押贷款和住房抵押贷款是按复利计息的C.在投资分析中，一般采用单利计息D.资金在不停地运动，在实际使用中都采用连续复利计息E.在实际中采用较为简便的间断复利计息方式计算【答案】B4.【问题】下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A.胶合板B.塑料壁纸C.铝合金门窗D.天然
13、大理石E.氯化橡胶涂料【答案】AB5.【问题】关于城市规划的说法，正确的有()。A.城市总体规划分为控制性详细规划和修建性详细规划B.修建性详细规划是各项建筑和工程设施设计及施工的依据C.控制性详细规划的内容包括规定建筑后退红线距离D.城市总体规划由城市人民政府组织编制E.城市的发展布局、功能分区等属于城市总体规划的内容【答案】BCD6.【问题】下列属于增值税的附加税的有（）。A.房产税B.城市维护建设税C.教育费附加D.地方教育费附加E.印花税【答案】BCD7.【问题】下列房地产中，通常适用收益法估价的有（）。A.农地B.写字楼C.加油站D.二手商品住宅E.行政办公楼【答案】ABCD8.【问
14、题】商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。A.贷款价值比率通常不超过 50%B.贷款期限最长不超过 10 年C.贷款期限最长不超过 20 年D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放【答案】BD9.【问题】以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书D.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总
15、额的 20%以上【答案】ABCD10.【问题】银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（）。A.分期发放贷款，对其现金情况进行监控B.对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用C.要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的 30D.不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款_E.密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用【答案】ABD11.【问题】关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场
16、下的变现能力弱【答案】ABC12.【问题】申请注册房地产估价师执业资格证时，需提供的资料有()。A.房地产估价师初始注册申请表B.房地产估价师执业资格证书C.业绩证明D.所在单位考核合格证明 E 个人家庭、工作简历【答案】ABCD13.【问题】广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（）。A.量力而行法B.销售百分比法C.竞争对等法D.目标任务法E.随行就市法【答案】ABCD14.【问题】理论上房地产的供求状况可分为（）。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.本地区同类房地产的供求状况E.全国不同类型房地产供求状况【答案】ABCD15.【问题】关于
17、需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（）。A.需求不变、供给增加，均衡价格下降B.供给不变、需求增加，均衡价格下降C.需求减少、供给增加，均衡价格下降D.需求减少、供给减少，均衡价格下降E.需求增加、供给增加，均衡价格上升【答案】AC16.【问题】制订租售方案的工作内容主要包括()。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排 E 市场租售对比分析【答案】AC17.【问题】就收益性房地产而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.最可能的估计值【答案
18、】AB18.【问题】在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（）。A.众数法B.最小二乘法C.扩大时距法D.中位乘数法E.移动平均法【答案】BC19.【问题】对置业投资来说，房地产投资经济效果的表现形式中，既可在处置物业时实现，也可以在以针对物业的再融资行为中实现的有（）。A.租金收益B.物业增值C.股权增加D.销售收入E.开发利润【答案】BC20.【问题】下列各项中，不属于房地产价格影响因素中区域因素的有（）。A.土地形状B.地形C.城市规划调整D.环境状况E.配套设施状况【答案】AB三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某城市规划建设一条环城公路,
19、经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用 3 年，共有 15 幢多层住宅楼，总建筑面积为 14000m2，建设环城公路需占用该小区 500m2 绿地,并拆除一幢面积为 900m2 的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？【答案】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括：(1)政府应对占用的小区 500m2 绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余 14 幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便
20、等也应给予相应赔偿。(2)中华人民共和国物权法规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的 900m2 的住宅楼的业主（或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。2.本次估价背景情况如下:甲房地产估价机构于 2017 年 7 月 10 日承接了一套办公用房估价业务，估价目的是为乙人民法院受理的丙银行与丁公
21、司借款合同纠纷一案提供价值参考。根据房屋权属证书记载，房屋所有权人为丁公司，坐落于 XX 市人民路 28 号 1005室，存在尚未注销的抵押权，抵押权人为丙银行。接受委托后，项目负责人、注册房地产估价师张 XX 带领注册房地产估价师王 XX 和估价助理人员李 XX 进行了实地查勘，了解到估价对象所在大厦为一栋高层甲级写字楼，冠名为“金达广场”。王 XX、李义义具体承担了估价报告撰写工作，张 XX 对估价报告进行了终审，2017 年 7 月 15 日出具了估价报告。以下为该估价报告封面:房地产抵押估价报告估价报告编号:XX 估字2017第 Xx 号估价项目名称:XX 市金达广场 1005 室房地
22、产市场价值评估估价委托人:丙银行房地产估价机构:甲房地产估价机构注册房地产估价师:王 XX、李 XX 估价报告出具日期:2017 年 7 月 15日【答案】1.封面中，估价报告名称“房地产抵押估价报告”错误，改为“房地产估价报告”。2.“估价委托人:丙银行”错误，改为“估价委托人:乙人民法院”。3.“注册房地产估价师:王XX、李 XX”错误，改为“注册房地产估价师:张 XX 王 XX”3.XX 置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人 XX 置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX 市 XX 路 XX 号。二、估价机构 XX 房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX 市 XX 路 XX
23、 号。三、估价对象 XX 置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内 XX 工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于 xX 市 XX 路 XX 号，四至范围XXXX，总占地面积 12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800mz 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2001 年 6 月 30 日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少土地使用性质描
24、述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。(4)可比实例 A 为拍卖，其交易情况一般需修正。(5)可比实例B 交易日期修正错误。(6)可比实例 B 可比性差,修正幅度超过 20%，面积与估价对象差别太大。(7)可比实例 C 选用汇率错误。(8)收益年限不应选取 50 年。(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按 300 天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。4.某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现
25、选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为 280 万元、300 万元和 350 万元；依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收益。、这样的做法有哪些错误？、若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；（3）不应采用年总净收益，而应采
26、用单位面积的年净收益；（4）不应选用 350 万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。5.某估价公司于 1999 年 8 月 1 日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为 1000 万元，银行据此贷款给其业主 800 万元。2001 年 10月 1 日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为 600 万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行 100 万元。为此，银行要求估价公司赔偿该 100 万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？【答案】(1)银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够；(2)抵押估价时点为 1999年 8 月 1 日，拍卖的时间为 2001 年 10 月 1 日，由于时间变化，房地产价值会发生变化；(3)由于短期(快速）和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值；(4)房地产拍卖所得扣除各项税费后得款可能低于公开市场价值；(5)如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。