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1、2022 年房地产估价师试题一一,单选题单选题(共共 20 题题，每，每题题 1 分，分，选项选项中，只有一个符合中，只有一个符合题题意意)1.【问题】下列不属于估价委托人的义务的是（）。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】A2.【问题】在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】B3.【问题】对于公民（），利害关系人可以申请宣告其为失踪人。A.下落不明满 1 年的B
2、.下落不明满 2 年的C.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满 1 年的D.因意外事故下落不明，从事故发生之日起满 2 年的【答案】B4.【问题】有一个大型购物中心，总建筑面积 50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表 4-5 所示。A.前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定的水平B.前若干年内递增，之后递减，最终稳定在一定
3、水平C.在全部经营期内保持不变D.在全部经营期内持续增长【答案】B5.【问题】对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情况，()应该按国家规定办理申请批准手续。A.建造商B.总监理师C.开发商D.监理工程师【答案】C6.【问题】土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。A.长期投资B.短期投资C.风险投资D.金融投资【答案】A7.【问题】某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相
4、应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。A.修复成本法B.损失资本化法C.比较法D.价差法【答案】A8.【问题】某房地产的土地面积为 500m2，土地价格为 2000 元/m2，建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置成本为 1800 元/m2，市场上同类房地产的正常房地价格为 2500 元/m2。则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元/m2。A.200B.300C.700D.1000【答案】B9.【问题】某房地产估价机构接受委托，对市中心某大厦地下一、二层进行房地产抵押价值评估，目的是为估价委托人办理续期贷款提供价值参考依据。该大厦
5、地下一层为各类独立餐饮店面，目前处于满租状态，租期一般为两年，部分早期进驻的店面租金水平低于同层其他类似店面 15%左右，这部分店面剩余租期基本都在半年以内，地下一层其他店面租金与市场水平接近，地下二层为车位，均可独立出售，目前业主对外出租。A.交易情况修正B.市场状况调整C.实物状况调整D.区位状况调整【答案】D10.【问题】下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。A.出租率B.贷款利率C.基准收益率D.资本金投入比例【答案】C11.【问题】重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或
6、等于【答案】A12.【问题】某房地产的土地是于 8 年前通过出让方式取得的，1 年后房屋建成交付使用，容积率为 1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积 3000 元，建筑物重新购建价格为 2800 元/m2，建筑物成新率为 90%，土地使用 8 年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】B13.【问题】H 省 Z 房地产公司拟获得 A 市 B 县城市规划区内 C 村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C 村原耕地面积为 80hm2（公顷），农业总人口为 600 人，现征收 C 村基本农田以外的耕
7、地 30hm2，该耕地被征收前 3 年平均年产值为 600 元。经商定，土地补偿费为该耕地前 3 年平均年产值的 8 倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前 3 年平均年产值的 5 倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为 25 万元。A.协议出让B.招标出让C.拍卖出让D.划拨【答案】D14.【问题】某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D15.【问题】比较法估价需要具备的条件是价值时点的近期有
8、较多的（）。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易【答案】C16.【问题】欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往（）。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常【答案】C17.【问题】需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段【答案】B18.【问题】如果整个投资市场的平均收益率为 20%，国家债券的收益率为 10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为 0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8%B.4%C.14
9、%D.12%【答案】C19.【问题】某置业投资者以 1 万元/m2 的价格购买了 200m2 的商业店铺用于出租经营，购买价中的 40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为 10 年，年利率为 10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共 24 万元，则其偿债备付率是()。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】B20.【问题】有一个大型购物中心，总建筑面积 50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划
10、。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表 4-5 所示。A.4%5%B.5%6%C.6%7%D.7%8%【答案】D二二,多多选题选题(共共 20 题题，每，每题题 2 分，分，选项选项中，至少两个符合中，至少两个符合题题意意)1.【问题】下列选项中，属于违约责任承担方式的有（）。A.赔偿损失B.定金罚则C.给付违约金D.继续履行E.同时适用违约金及定金条款【答案】ABCD2.【问题】工程建设监理活动中的主要控制有（）。A.合同控制B.质量控制C.投资控制D.进度控制E.设计控制【答案】BCD3.【问题】(2013 真题)三级资质的房地产
11、估价机构不得从事（）等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】AD4.【问题】按贷款使用期限的长短，可将贷款分为（）。A.短期贷款B.中期贷款C.长期贷款D.抵押贷款E.保证贷款【答案】ABC5.【问题】下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】BC6.【问题】下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资
12、主要来源于个人投资者【答案】BCD7.【问题】在城市规划实施管理中，报建审批管理包括审批核发()。A.建设用地批准书B.建设项目选址意见书C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】BCD8.【问题】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（）。A.产品定位B.避强定位C.竞争性定位D.对抗性定位E.重新定位【答案】BD9.【问题】对于房地产开发投资项目来说，现金流入不包括（）等。A.土地成本B.建造成本C.销售收入D.经营费用E.出租收入【答案】ABD10.【问题】甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为 3 亿元。2016 年甲公司在 F 市开
13、工建设了一个用地面积为 60 万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为 18 万平方米，道路用地面积为 10 万平方米，住宅基底总面积为 24 万平方米，住宅平均层数为 5 层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016 年甲公司的开发量比上年增长了 10%，但开发费用仅增长 8%；2016 年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为 80649 万元，其中法定公积金 16000 万元；负债为 75412 万元，其中借款45000 万元；税前利润 3800 万元，企业所得税率 25%。A.提取法定公积金 0 万元B.
14、按股东持股比例分配 2850 万元C.提取法定公积金 380 万元D.按股东持股比例分配 3800 万元【答案】AB11.【问题】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（）。A.产品定位B.避强定位C.竞争性定位D.对抗性定位E.重新定位【答案】BD12.【问题】下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有()。A.旅游设施用地B.商品住宅开发用地C.廉租住房用地D.高新技术研发用地E.烟草企业用地【答案】ABD13.【问题】中国目前的房地产权利主要包括（）。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权【答案】ABCD14.【问题】物业服务定价成本由（）组成。A.
15、固定资产折旧B.绿化养护费用C.物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用D.人员费用E.财产保险费【答案】ABCD15.【问题】在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】AD16.【问题】评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】CD17.【问题】房地产具有保值增值特性，真正的房地产
16、自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】C18.【问题】分业经营具有的主要优点包括（）。A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境C.有利于商业银行进行的公平的国际竞争D.有利于抑制金融危机的产生E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补【答案】ABD19.【问题】下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.军用铁路专线【答案】BC20.【问题】公开市场价值是指下列条件下
17、最可能实现的价格（）A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E.卖方和买方急于完成交易【答案】AD三三,大大题题分析分析题题(共共 5 题题，每，每题题 8 分分)1.某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为 1997 年 3 月 1 日至 2067 年 2月 28 日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积 5000m2，预计售价 3000 元/m2。该项目于 1997 年 7 月 1 日开工，原定工期 9 个月，建筑费为 1200 元/m2，管理费为建筑费的 5%，建筑费
18、和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入 30%，第二季度投入 40%，第三季度投入 30%。假定都在每季度中间投入，年利率 6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的 6%和 3%。开工后第一季度结束时，已有 1000 平方米建筑面积按 3000 元/m2 预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的 1000m2 的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在 1998 年 1 月 1 日的价格。【解】采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部
19、售出，投资利润率按 20%，季度利率为1.665%。设项目在 1998 年 1 月 1 日的价格为 V，估算如下：1.计算开发完成后的价值3000 元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340 元 4.计算销售税费和销售费用 14754340元 X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143 元 5.计算利润(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元 6.计算项目价格开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-264110213096913061430.2V-815643)元 V=82
20、17069 元【答案】改错如下：(1)计算管理费错，应为：2641102 元 X5%=132055 元(2)计算销售税费和销售费用错，应为：14754340 元 X(6%+3%)=1327891 元(3)计算利润错，应为：（V+2641102+132055)X20%=0.2V+5492312.2014 年 5 月 10 日，政府公告同心花园小区 5、6、7 栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为 150m2 的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5 年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并
21、将房屋出租给了李某，每月租金 2 万元，租期 6 年，2013 年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有 20 万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为 9000 元/m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了 156m2 商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了 2014 年 6 月 9 日时王某商铺的补偿价格10000 元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿
22、价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误【答案】段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日 2014 年 5 月 10 日而非委托估价日 2014 年 6 月 9 日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租
23、金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。3.据 XX 大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX 大酒店属 1993 年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限 40 年，土地面积为 5723.0m2。【解】(1)客观收益水平为了取得 XX 大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX 饭店、XX 大厦、XX 大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在 2000 年、2
24、001 年、2002 年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表 229。XX 大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的 XX 饭店、XX 大厦、XX 大酒店等的平均收益水平确定。客房收益。估价对象地上所建 XX 大酒店有 381 间套房，其中，标准间 102 间，普通豪华房 59 间，新装豪华房 68 间，东楼小洋间 33 间，公寓房 30 间，西楼都市 e 站 82间，套房 7 间；各种客房的执行价格（打折后的平均
25、价格）分别为，460 元/(间*天），500 元/(间*天），550 元/(间*天），350 元/(间.天）,580 元/(间.天），400 元/(间*天），880 元/(间.天），平均入住率以 60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460 元/(间*天）X102 间+500 元/(间*天）X59 间+550 元/(间.天）X68 间+350 元/(间.天）X33 间+580 元/(间*天）X30 间+400 元/(间*天）X82 间+880 元/(间.天）X7 间X365 天 X60%=3979.89 万元餐饮收益。XX 大酒店共有 6 个多功能厅，25 个宴会厅
26、，4 个零点大厅和 1 个茶座，每晚平均消费总价分别为 33000 元、100000 元、72000 元和 2000 元，上座率为 55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元 X365 天 X55%=4155.53 万元停车场收益。XX 大酒店停车场共有车位 74 个，每个车位平均收费 6 元/小时，白天空置率 20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74 个 X6 元/小时 X365 天 X12 小时 X20%【答案】改错如下：(1)停车场年客观收益=74 个 X6 元/小时 X365 天 X12 小时 X(120%)+74 个 X6 元/小时
27、X365 天 X12 小时 X(150%)=252.81 万元(2)会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天 X365 天 X5%X2=32.49 万元(3)年客观总收益=(3979.89+4155.53+252.81+700+32.49)万元=9120.72 万元(4)营业费用=9120.72 万元 X3%=273.62 万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取 56 年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16 年+40 年=56 年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4714.47 万元56 年+22.87 万元 X(12%)50 年=84.64 万元/年(7)年折旧费=
28、(84.64+476.44+150)万元=711.08万元(8)年利润=9120.72 万元 X12.5%=1140.09 万元(9)年纯收益=(9120.72-6243.731140.09)万元=1736.90 万元(10)土地年纯收益=(1736.90-1139.99)万元=596.91 万元(11)待估宗地 40 年期土地价格=596.91万元8%X0.95405723.0m2=12437.80 元/m24.2014 年 5 月 10 日，政府公告同心花园小区 5、6、7 栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为 150m2 的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集
29、资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5 年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金 2 万元，租期 6 年，2013 年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有 20 万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为 9000 元/m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了 156m2 商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。
30、最后加权确定了 2014 年 6 月 9 日时王某商铺的补偿价格10000 元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误【答案】段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日 2014 年 5 月 10 日而非委托估价日 2014 年 6 月 9 日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例
31、。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。5.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的 13 处（每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）封面房地产估价报告估价项目名称：XX 市 XX 路 XXX号 XX 商业房地产价值评估?估价委托人：XX 法院房地产估价机构：XX 房地产估价有限公司注册房地产估价师：XXX（注册号 XXX），XXX（注册号 XXX
32、）估价作业期：2015年 6 月 14 日至 2015 年 6 月 19 日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件 1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。【答案】1.封面中估价作业期错误应是估价报告出具日期。2.缺估价报告编号。3.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。4.结果报告中估价目的叙述不清。5.估价结果报告中土地实物状况缺少土地面积（或分摊土地面积）。6.第一层没有介绍租约情况，应租约期内使用租约期租金，租约期外使用市场租金。或后面未进行租约期内租金计算应说明理由。7.区位缺少交通条件状况的介绍。8.缺少房地产估价基本术语。9.估价原则中有谨慎原则错误。10.不选用成本法理由错误，因为近几年 xx 市房地产市场发展较快，从成本角度已较难反映出估价对象的客观市场价值，应选取更加适合的方法进行评估。11.估价结果报告中，应说明估价方法定义而不是估价方法原理。12.估价结果报告，估价结果缺少单价。13.估价结果报告和技术报告中，土地用途说法前后不一致，应是商业用地。14.商业用地出让年限 50 年错误，出让年限应为 40 年。