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1、广州房价数据打架背后：地方按算术平均法来计算统计 同一城市的房价统计，为何出现截然不同的结果难道严肃的统计数据可以当成儿戏记者进行了追踪调查。算术平均法“没什么实用价值”根据70 个大中城市住宅销售价格变动情况的解释说明，国家统计局调查的方法是“新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据”。按照广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。暨南大学管理学院教授胡刚说，广州的统计方法是算术平均法，将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价;而国家统计局则是指数计算法，追踪同一物业不同时期的价格变化，进行加权计算得出房价数据。据分析，将平均房价几万元的
2、中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数，这种统计对于判断房地产市场“没什么实用价值”;而国家统计局的统计方法比较科学，更能体现房地产市场的变化。广州市为何选择这种统计方式专家指出，采用指数算法，只要房价上涨，统计结果一定上涨;而采用算术平均法，只要政府控制中心区高价住宅的成交，房价数据可能出现“结构性下降”。今年 4 月，广州出台政策，由政府对住房价格进行“指导”，“高于政府指导价的住宅不得销售”。下半年，一些开发商表示，中心区的高价住宅很难拿到预售证，而郊区的低价住宅则容易拿到预售证。业内人士指出，变换统计方法，并不能改变房价过高的状况。如此统计，有“忽悠”之嫌。县级市纳入房价统计，大涨变大
3、降 为了统计数据“明显下降”，除了在统计方法上“做文章”，还可以让“胖子”和“瘦子”在一起称体重。今年 10 月开始，广州市将位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计，而此前的房价统计并不包括这两个县级市。目前，这两个县级市的平均房价每平方米不足万元，而广州市核心区的平均房价每平方米四五万元，将两地纳入房价统计的“创新方法”，其结果显而易见，广州房价转瞬之间从“大涨”变为“大降”。记者调查发现，广州一些楼盘与年初相比，上涨 30%以上，如海珠区一处二手房，去年买入、今年卖出，房价已经从每平方米两万元出头上涨到 3 万元以上。广州市购房者毛女士对记者说，不久前她看上白云区一处 130
4、平方米的住宅，约定成交价格是每平方米万元。但开发商 11 月底突然打来电话说，政府紧急下了通知，成交价不能高于万元，否则不能网签。毛女士只得签每平方米万元的“合同”供国土房管局备案计入房价统计，但多出来的每平方米 4000 元差价必须提前交现款。这样一来，毛女士相当于首付多出了 50 多万元。她无法筹措这笔巨款，只好放弃了这套住房。“政府光想着完成调控目标，开发商一分钱也不少赚，最后还是我们这些刚需买单。”毛女士如是说。“数据的权威性来自统计的真实性，关系到政府公信力，不能当成儿戏。”胡刚说。专家建议，地方政府应根据城市的区域、房屋的类型等分别发布数据，让公众真实感受到房地产市场的变化，使房价
5、数据更具参考价值，避免因为数据矛盾引发市场误判。房价均价应该如何计算 其实，我们通常计算出来的价格，是根据不同楼盘、不同类型、不同价格的产品的单价乘以该产品的面积，再除所有产品的总面积得出的。计算公式：均价(算术平均法)=（产品 1 单价*产品 1 面积+产品 n 单价*产品 n 面积）/（产品 1 面积+产品 n 面积）个人认为，这种计算方式有一定的局限性，所以特地拿出来，与大家讨论：我们的价格，到底应该怎么计算？在房价计算中，除了“值”（价格）外，还存在量的问题。我们先把楼市简单化，假设楼市只有 A 类和 B 类两类住宅。比如 6 月份，某城市，A 类住宅“量”为 1，价格为 1，B 类住
6、宅“量”为 1，价格为 2，若加权计算，楼市价格应为。若 7 月份，在楼市没新增量，即没有新盘推出、也无后增量。A 类住宅销售了一部分，使得 A、B 类住宅“量”分别为和 1，那么再加权计算房价：，比上月价格上涨了。但事实上，7 月份，楼市中 A、B 类住宅均没有上调价格，只是 A 类销售了部分产品，造成比重下降，但何来价格上涨之说呢个人认为，7 月份楼市的价格并没有上涨，只是量下降，楼市产品的价格依然是 1 和 2 两种。老百姓认为房价上涨了，或许是看到一些楼盘价格上涨才这样认为的。如果说，A、B 类型住宅在 7 月份价格上涨了，分别为和，那么我们可以知道价格是在上涨。那么，怎么计算呢？反过
7、来，如果 7 月份，A、B 两类住宅各销售了，我们发现，楼市价格是没有变化。这说明计算的“量”，影响了我们去计算价格。个人认为房价计算应该要包括我们销售过的量的价格。如：7 月份，虽然 A 类住宅销售了，我们计算时，这仍在价格计算范围之内。只不过，这个量乘以的是它成交的价格。所以，我们计算得到价格为：（*1+1*2+*1）/+1+=,粗体表示已销售的量与价格。当 8 月份 A、B 类住宅均无销售，但 A 类型住宅价格上涨了，为；B 类价格未变。这时，我们可以知道，该城市住宅价格上涨了。所以，我们计算价格：（*+1*2+*1）/+1+=。粗体表示已销售的量与价格。若 9 月份 C 类住宅上市，量
8、为 1，价格为 1，我们可以看出，与 8 月份相比，价格应该是下降了。我们再利用公式计算：（*+1*2+*1+1*1）/+1+1)=。粗体表示已销售的量与价格。个人认为：楼市各类住宅价格没发生变化，楼市价格应该不会发生变化。也是从这点向前推，个人认为相对较为合理的公式应为：均价（指数计算法）=（现可售产品 1 的量*现产品 1 单价+已销售产品 1 的量*产品 1 成交单价+现可售产品 n 的量*现产品 n 单价+已销售产品 n 的量*产品 n 成交单价）/（现可售产品 1 的量+已售产品 1 的量+现可售产品 n 的量+已售产品 n 的量）。注意:当某个楼盘产品销售结束或量达到可以忽略的情况下,我们可以不用计算.如，10 月份，A 类住宅已销售结束。其他类型产品量与价格均没发生变化，则我们计算当月房价应为：（1*2+1*1）/（1+1）=。这时，由于 A 类住宅原来的量、价格与 C 类住宅一样，所以当 A销售完后，10 月份楼市价格应与 6 月份是相同的。而根据我们计算，的确是一样的！