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1、 首润集团 2014 年十里新城开发项目实施计划 一、获取土地使用权指标：（重点工作）1、开发商获取土地使用权的主要方式：1）通过行政划拨方式取得；2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3）转让取得；4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6）通过司法裁决取得；7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权指标的方法有以上七，不管采用哪种方法和手段，必须用最快的方法在上半年获取土地 174 亩（为十里铺村址面积）二、征地拆迁前期准备工作计划 1.成立征地拆迁领导小组时限要求与工程项目开发部对接并完成项目的立项批复、建设用地批
2、准书、规划等手续的办理。2.请县国土分局牵头办土地征收及用地指标审批等相关手续；公司工程项目开发部办理拆迁公告或房屋拆迁许可证。3.根据县规划局确定的项目规划红线，县乡镇规划部门对项目所涉地块，逐户摄像，制作完整的每户原状影像资料；县乡镇规划部门查违领导组确认的地形图和*政办*号文，核查违法建设户及其面积。规划分局负责参与重点建设项目拆迁地块违法建设的界定；配合办理被拆迁项目的规划审批文件等资料。三、摸底丈量、复核（重点工作）1.工程项目开发部委托拆迁公司按程序确定进场摸底丈量；并在规定的时间内完成拆迁地块的丈量摸底工作。2.工程项目开发部与拆迁公司牵头组织召开项目拆迁丈量摸底进场会，确定丈量
3、摸底完成时间。3.县乡镇规划、土地部门按丈量进场的时间要求，组织安排人员支持配合。4.丈量摸底的拆迁公司对摸底丈量情况按三榜公示内容需要，即混合、砖木、简易三类房屋及其附属物登记造册，按照户籍证明、结婚证明、计生证明核定常住人口，力求准确无误；县乡镇规划、土地部门确定现场监管负责人和责任人；公安分局负责提供征迁地块的户籍资料；县乡镇规划、土地部门负责人为摸底丈量复核责任人，以拆迁公司丈量摸底的相同科目进行跟踪复核，复核面不得少于 30，并承担市县政策指导组抽查合格的责任，县乡镇规划、土地部门依法认定违法建设，将依法拆除的违法建设资料及时提供给房地产开发商，杜绝违法建设纳入补偿范围。5.工程项目
4、开发部与拆迁公司在县乡镇规划、土地部门业务指导下组织进场丈量土地，并标明地面附属物。6.县乡镇规划、土地部门对拆迁公司丈量数据随机复核并在拆迁地块设立举报箱，公布举报电话，发现问题责成整改，并评估拆迁公司摸底丈量的工作质量，县乡镇规划、土地部门全天候巡查，执行违法建设露头就打，同时公布举报电话。四、报审材料，完善手续，办理房屋拆迁许可证 1.工程项目开发部与拆迁公司测算项目经费，按要求统计摸底丈量原始表，对摸底丈量情况进行小结，附逐户影像资料，一并报送县乡镇规划、土地部门查违领导组审查，跟踪审查批复。2.县乡镇规划、土地部门依照市县政府相关政策，结合项目地块摸底丈量的实际，会同项目拆迁地块研究
5、、制定项目拆迁补偿安置方案，经县乡镇规划、土地、拆迁部门审定后报送市县查违领导组审批。3.申报乡镇国土部门邀请市县国土测量大队和工程项目开发部进场土地面积测量及确定土地类别和附属物。4.摸底丈量情况经三榜公示，并报市县证照确认小组确认。一榜在现场公示；二榜在辖区内公示，三榜由征地拆迁领导小组办公室在 当地报纸上 上公示。公示的主要内容：被拆迁房屋的基本情况、企业产权证号(含其他权属证明)、房屋坐落、结构、建筑年代、面积及其它住房等情况；被拆迁房屋的土地权属性质和土地使用类型；被拆迁人姓名(名称)、户籍、家庭人口及相互关系和计划生育情况；被拆迁人是否“双困”家庭或生活困难群体；其它需公示的内容。
6、（6）违法建设县乡镇规划、土地、拆迁部门签字确认后一并公示。五、组织培训，动迁准备 1.项目拆迁方案正式批复后，县乡镇规划、土地、拆迁部门相关领导和工作人员、动迁公司项目经理和进场人员进行培训。2.工程项目开发部和拆迁公司配合市县政策领导组进场，按规定比例对拆迁房屋进行抽查。3.总公司工程项目策划部、开发部准备安置小区平面规划效果图、房型图、选房图并现场公布，严格实行现场选房，谁先交房，谁先选房，现场办公组织实施。4.县乡镇规划、土地、拆迁部门组织拆迁公司将征地公告、拆迁公告及拆迁方案同时张榜公布，并将致拆迁户一封信和拆迁方案送达所有被拆迁户。5.项目用地单位与县乡镇规划、土地局签订征地协议，
7、3个工作日支付征地款项；县乡镇规划、土地局与村民、企业主签订征地协议，并支付相应款项。6.县乡镇规划、土地、拆迁办配合组织召开进场动迁会，确定动迁时间。六、组织动迁，协议审查，资金拨付（重点工作）1.项目所在县乡镇规划、土地、拆迁办按程序确定拆迁、拆除公司，房地产开发公司负责与所确定的拆迁、拆除公司签订拆迁、拆除委托协议。2.拆迁公司受委托负责拆迁项目动迁工作，必须按拆迁公告期限完成动迁；拆除公司进场调查地形与房屋结构，制定拆除方案报县乡镇规划、土地局、征迁机构审定县拆管办备案；县乡镇规划、土地局、征迁机构全程监督拆迁、拆迁公司，并严格控制其履约保证金和拆除安全保证金，按工作实效奖优罚劣。县拆
8、管办按市县政府第*号令严格监管。3.县乡镇规划、土地局、征迁机构逐户做工作，签订征地补偿协议，发放征地补偿款。4.拆迁公司严格依据地块拆迁补偿方案与被拆迁人签订拆迁补偿协议，严格执行违法建设零补偿。县乡镇规划、土地局、征迁机构负责已签协议的审核；被拆迁人搬家，当场交房、选房，拆迁公司开具封门单，县乡镇规划、土地局、征迁机构对已审协议户的房屋拆除交拆除公司立即实施，县乡镇规划、土地局、拆迁办现场监管拆除安全。县政策指导组按协议数的 30完成拆迁地块的协议抽查审核工作，并配合市县政策指导组完成一定比例的抽查，发现问题及时整改到位；对违法、违规的人员，交由相关部门调查处理直至依法查处。5.拆迁公司负
9、责报裁材料的申报，县乡镇规划、土地局、征迁机构跟踪集体土地房屋拆迁报裁结果；县建设局按程序负责国有土地房屋拆迁裁决。6.总公司工程项目财务部按动迁进度预拨付资金(项目动迁启动预拨付拆迁补偿资金的 50；余款按拆迁进度拨付)，如不能按期支付，上报县乡镇规划、土地局、征迁机构领导小组决定项目是否延期。确认被征迁人补偿资金发放到位后，县乡镇规划、土地局、征迁机构组织集中清表交地。七、决算审计，资料归档 1.县乡镇规划、土地局、征迁机构、村民现场负责人认真做好项目决算审计准备工作，县乡镇规划、土地局、征迁机构协议审核组积极配合。2.总公司工程项目财务部与县乡镇规划、土地局、征迁机构进行资金决算，征迁机
10、构对项目征迁资料整理归档后报审计部门进行征地拆迁项目专项资金的审计。3.项目审计结束，整改到位后，县乡镇规划、土地局、征迁机构与总公司工程项目财务部、工程项目策划部、开发部办理全部资料的交接手续，总公司工程项目财务部、工程项目策划部、开发部档案室对全部资料整理归档保存。八、工程项目开发规划设计（重点工作）规划设计（项目控制性和修建性详细规划设计）建设工程规划管理的主要内容有：建筑管理、到路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在以开发使用的城镇国有土地范围，项目规划申报的基本步骤是：在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知
11、书中对批复时的参考依据；在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定位，即向申报单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设计条件；规划设计条件，是项目选址后，由建设单位申请，规划部门下达是委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后，须向规划部门提出审定申请；通过审定的设计方案，是编制初步设计或施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件；开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复，并在规定主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后，应向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必
12、备文件；申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续之前，需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备文件。进行营利性的房地产开发，必须取得国有土地使用权才能进行。根据城市房地产管理法的有关规定，房地产开发用地一级市场取得方式有2 种：出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证；通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书。1、申办项目选址地点，取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，并取得建设项目选址意见书的附件规划设计（土地使用）条件：1）建设项目选址申请 城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、
13、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，安照国家 城市规划法、建设项目选址规划管理办法等，考虑建设项目的要求，在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。建设项目选址意见书的主要内容应包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。2）申办建设用地规划 城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在满足建设项目功能
14、和使用要求的前提下，如何经济、合理地使用土地。城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理，实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。3）委托设计单位设计，送审设计方案,申报规划要点。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据。计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见，再次决定对可行性研究报告的批复。当建设单位完成计划报批手续之后，应到规划部门申报选址定点，以获取选址规划意见通知书申报选址定点。办理上述“一书一证”时，需提交以下申报资料：a/建设用地申请；b/房地产开发单位营业执照和资质证书；c/土地使用证或土地权属证明；d/1：2000地形图。开发商取得建设项目
15、选址意见书及建设用地规划许可证后，即可同步到 a建管处办理规划方案报建手续，取得建设用地规划许可证；b到耕包处办理土地征用、转让手续，取得建设用地批准书。到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续，签订国有土地使用权出让合同或取得建设用地划拨决定书。c到地籍处办理国有土地使用权证；到拆迁处办理拆迁许可证；2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段：1)规划方案审批阶段，取得规划建筑方案批准意见书，在此阶段需要提供的资料为：a/1：2000地形图1 份；b/1:500地形图1 份；c/建设项目规划建筑方案图纸1 套及光盘（大型项目需提供2-
16、3个不同设计单位的规划方案及光盘）d/“一书一证”及其附件（规划设计使用条件和规划用地范围线）。2)施工图核准阶段，取得建筑核位红线图5 份和施工图3 份，在此阶段需要提供的资料为：a/土地证复印件或宗地图或划拨决定书；b/公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林等部门审查意见或回执；c/施工图3 份及光盘。3)申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。红线定位包括建筑定位和市政红线定位。其流程是先红线定位，再验线。红线定位工作完成后，当建筑物施工至正负零或市政管理埋设沟槽覆土前，建设单位应申请红线验线。办理红线定位时应提交以下资料原件：a/建筑
17、红线：审批手续齐全的红线图、建筑施工图，以及建筑红线放线通知单。b/建筑试放红线：红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单。c/市政红线：审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图。d/若所放红线与规划道路或其他预留规划控制范围相关，建设单位还须到市规划院提取道路坐标及其他相关数据。4）申办建设工程规划许可通知书，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理施工许可证。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办建设工程规划许可证。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。申报 建设工程规划许可通知书应提交以下资料：a/国有土地使用权证；b/城市基础设施配套费收据；c/人防费收
18、据；d/建设工程规划许可通知书申请表；e/投资许可证；f/经放线的红线定位册正本。5）申办建设工程规划许可证。申办完毕后开发商持建设工程规划许可证 至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续；建设工程竣工后3 个月内，开发商持竣工图申办建设工程规划验收合格证。申办建设工程规划许可证时提交以下资料：a/建设工程规划许可通知书；b/经正负零验线、盖章的红线定位册副本；c/经正负零验线、盖章的核位红线图；d/垃圾处理费联系单。申办建设工程规划许可证出现变更事由时，提交以下资料办理：a/变更申请；b/工商部门更名通知、变更后的工商执照；c/开发商资质证明；d/土地变更批复；e/变更后的土地使用证
19、；f/（土地批租费、使用费）收据；g/原建设工程规划许可证；h/建筑红线图；i/抵押权人同意变更的意见（办理了在建工程抵押的）；j/法院裁决项目还应提交判决书。九、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。项目报建总流程：实施单位流程内容承办单位 建设单位 建设项目报建登记 市县建设工程交易中心各有关管理机构 建设单位 审核“一费制”收费认定费、核发缴款通知 各有关管理机构市县建设工程交易中心 招标申请人 建设单位招标申请 招标投标监督管理机构 招标申请人 对招标申请人资格审查 招标投标监督管理机构 招标人编制与备案招标文件 招标投标监督管理机构 发布招标公
20、告 市县建设工程交易中心 投标申请人 投标申请人投标报名 市县建设工程交易中心 招标人投标申请人 招标人对投标人资格预审 市县建设工程交易中心 招标人 招标咨询及答疑会 招标投标监督管理机构 投标人 投标人编制与递交投标文件 招标投标监督管理机构 招标人 组织评标委员会 招标投标监督管理机构市县建设工程交易中心 招标人投标人 开标：招标投标监督管理机构县建设工程交易中心 评标委员会、招标人 评标：招标投标监督管理机构县建设工程交易中心 评标委员会、招标人 定标：招标投标监督管理机构县建设工程交易中心 招标人 核准招标投标情况转告：招标投标监督管理机构，各收费单位县建设工程交易中心 招标人 中标
21、公示，发出中标通知书：招标投标监督管理机构县建设工程交易中心 招标人、中标单位 签订合同：合同备案管理机构县建设工程交易中心 招标人、中标单位 领取施工许可证：县建设工程交易中心 中标单位 施工管理，县建设工程交易中心：依法必须进行招标的项目范围和规模标准，按照省人民政府的规定执行。施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000m2的建设工程新建、扩建和改建的建筑工程必须进行招标。工程建设项目必须在发包前，由建设单位或其委托代理机构到市交易中心进行报建。应当报建而未报建的工程项目，不得进行招投标。报建时需交验工程建设项目以下文书：立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准
22、的建设用地证明和规划审批文件。工程建设项目的报建内容主要包括：工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况。工程建设项目报建程序：1）建设单位或其委托的代理机构到市交易中心领取工程建设项目报建表；2）按报建表的内容如实填写，盖上项目法人公章后报送市交易中心；3）工程建设项目立项批文、资质证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交；4）属于试桩建设工程项目，需办理试桩登记手续。工程建设项目的投资和建设规模发生变化时，建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记，筹建负责人变更时，应办理变更手续
23、。1、建设项目报建登记 凡在本市范围内进行建设的，其建筑面积达到1000m2 的建设工程或工程造价在50万元以上的新建、扩建和改建的建筑（构筑物工程、市政工程及装饰工程）应办理工程项目的报建手续。工作内容：填报市县建设工程项目报建表需带下例资料：（一）建设项目批准文件 （二）建设工程项目土地使用合法证明文件 （三）施工图设计文件审查批准书 （四）资金证明（银行出具的六联单或审计报告）（五）私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件 报建信息管理：（1）、建设工程交易中心核实报建资料，进行现场勘踏（7 个工作日内）（2）、在交易中心媒体上发布报建信息 （3）、交易中心将报建信息转至各有关管理机构
24、2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知 填报市建设工程“一费制”收费认定表按下列程序办理：（一）在报建台领取收费认定表（共2 份）（二）到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续 （三）应缴费用从工程报建开始20日内凭市县建设工程交易中心（咨询台）开具的市县行政事业性收费、基金缴款通知书到代理银行专柜办理缴款手续。其他以中标价为计算基数的缴费项目，在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理。3、投标申请人投标报名 （一）投标申请人应是中国武汉建设网网员，并事先（7 个工作日内）将下述资料内容报送武汉市建设工程交易中心，经验证核实后输入数据库，作为投标报名、评标、定标的
25、依据资料：1、投标申请人的营业执照 2、资质证书 3、投标申请人信誉档案资料 4、项目经理有关资料 5、业绩及其他与投标活动有关的资料 （二）网上投标报名。网址：4、招标人根据工程需要对投标申请人资质预审 工作内容：(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资质预审的，应按已发布公告的内容 和要求对投标申请人进行资格预审 (二)投标申请人到市县建设工程交易大厅商务中心领取资格预审通知书和购 买资格预审格式文件 (三)招标人采用对投标申请人资格预审的，凡预审合格者少于7家的，应重新发 布招标公告；预审合格者过多时，又不便直接确定的，应在武汉市建设工程 交易中心采用随机方式抽取不少于7 家的投标申请
26、人。5、投标文件的编制、内容、递交和接收 工作内容：（一）招标文件编制 投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况，编制投标文件和工程预算。投标文件编制完成后应仔细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志，并满足招标文件要求的份数。采用标准保密化评审技术的（暗标）严格按县招标办200218号文件规定执行。（二）投标文件的内容 1、投标函 2、施工组织设计或施工方案 3、投标报价 4、招标文件要求提供的其他材料 （三）投标文件的递交和接收 1、投标文件的递交 投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。在投
27、标截止时限以前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。2、投标文件的接收 在投标截止日期前，招标人应做好投标文件的接收工作，在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按时或提前送达的，招标人应当拒收。6、组织评标委员会 工作内容：（一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前18小时以上，下午召开的评标会应提前4 小时以上5 小时以内）在招投标监督管理机构的监督下，通过市县建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见固建交字20017 号文），并提供以下资
28、料：1、市县建设工程交易中心抽取评标评委申请表 2、代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的“一费制”收费项目的缴款凭据（二）由市县建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标（三）市县建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人和招标监督管理机构签收保存。7、开标 工作内容：（一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员 （二）当众检验投标文件是否符合规定，按规定启封投标书 （三）上报投标标价、工期、质量、主要材料用量及需要特别说明的内容 （四）没有标底的公布标底 （五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可 （六）招投标监督管理机构进行
29、监督管理 8、定标 工作内容：按照中华人民共和国建设部令第89号令房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法和固建招办字（2001）18号文件市县建设工程项目招标评标定标暂行规定进行。招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。9、核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容：招标人应当自确定中标人之日起15日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料：由各收费单位确认的市县建设管理收费认定表 由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的“一费制”收费项
30、目的缴款凭据同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写中标公告公示、发布登记表，按规定在市县建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起5 日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向招标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。10、签订工程承发包合同 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同：招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。订立书面合同后7 日内，中标人应当将合同送管理机构备案。招标条件：勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划许
31、可证，并办理建设用地手续和立项审批手续；建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作；施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工作已签订建设监理合同；材料、设备招标，应当完成设计工作，材料、设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实；法律、法规、规章规定的其他条件。公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审，也可实现资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。施工招标项目需要划分标段和确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼
32、、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场提过招标投标方式确定。任何为指标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。招标方式：开发建设工程招标投标可以可以采取公正招标、邀请招标和协商议标等几种方式。1）公开招标 由招标单位通过报刊、广播、电视等转播媒体发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。这种公开招标方式，用于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及
33、其标书的工作量较大，招标费用开支较多。根据市县关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知，实行公开招标工程应实行投标人资格预审，当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于7 家。公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。2）邀请招标 招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通告书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加投标项目的投标竞争。邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要
34、求不少于3家。邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。不仅可以节省招标费用、缩短招标工作的周期，也可以提高投标中标率。邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。根据市建委 关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知，实行邀请招标工程可实行招标人资格预审，也可以实行招标人资格后审。3）协商议标 由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。参加议标的单位不得少于2 家。议标适用于招标工作开展有困难的地区。工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十
35、分苛刻的工程项目。双方在招标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。仪标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。招标投标基本程序：招标工作由开发公司支持，没有组织招标和编制标底能力的开发公司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。（1）工作程序：审查招标申请书 报批招标申请书 编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法 发布招标公告或招标邀请书 审查投标单位资格 分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场勘察和招标文件答疑 编制和寄送投标文件 开标，公开标底，审查投标书和保函 评标、定标、决
36、定中标单位 发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同 招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件、招标方式。（2）应注意的问题 工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。招标必须依据有关规定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其委托单位审查批准。编制标底人员的资格，须审核批准。此外，一个招标工程，只能编制一个标底。为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标
37、、决标。对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。投标单位在提交投标标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。保证金额在合同期满后应当退回。招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持
38、履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。应提交的招标资料目录：1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件（如有代理）2)招标备案登记表 3)经批准的邀请招标报告（如是邀请招标）4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单（公开招标）6）资格预审文件 7）资格预审评审报告 8）招标文件 9）购买招标文件登记表 10）答疑会纪要（或答疑资料）及签收回执 11）标底（工程预算书）及市县建设工程项目造价咨询核准证 12）评委名单 13）招标人评委委托书 14）开标会签到表 15）唱表记录一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委
39、评分表 18）评分汇总表 19）评标报告 20）招标投标情况书面报告、21）中标通知书及中标公示证明 22）办理建管手续联系单 23）合同备案表 24）市县行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25）市县建设管理收费认定表（共2 份）26）安全和文明施工和开工验收合格证 招标投标的管理：1）施工企业资质管理 建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为一、二级；施工承包企业资质登记为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建
40、设部施工企业资质等级标准执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发建筑业企业自治证书 （1）施工企业资质的动态管理 企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其他形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确
41、定企业承接施工任务范围与规模；通过对企业经营效果及工作业绩的考核来重新评价管理的主要手段和发展方向。（2）工程总承包企业管理 随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4 月建设部发布了 工程总承包企业资质管理暂行规定。工程项目总承包企业资质分为三级。暂行规定从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7 月，建设部出台文件，废止工程总承包资格证书，对此事工程总
42、承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（一下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包
43、方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计-施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计-采购总承包（E-P）、采购-施工总承包（-C）等方式。其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目
44、管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目代理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般
45、应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。（3）外国建筑施工企业的资质管理 随着对外开放的扩大，外国企业逐渐进入我国的建筑市场。为了加强对在中国境内承包工程的外国企业的管理，维护我国的建筑市场秩序，建设部1994年3 月发布了第32号令在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法，6 月发布了实施细则。其要点有：凡在中国境内从事房屋、土木工程的建造等承包活动的外国企业，在从事承包工程活动前，必须到审查机关办理资质审查，取得外国企业承包工程资质证。然后经工商行政管理机关注册登记后，才可在中国境内从事承包工程活动。外国企业承包工程资质证 的办理机构为：同时在中国两个（含两个）以上省或自治区、直
46、辖市辖区范围内承包工程的，向建设部申请办理；在中国一个省或自治区、直辖市辖区范围内承包工程的，向当地省级人民政府建设行政主管部门申请办理；在中国经济特区和沿海开放成市承包工程的，向当地人民政府建设行政主管申请办理。外国企业在中国境内承包工程的范围是：全部由外国投资或赠款建设的工程；国际金融组织贷款，采用国际公开招标的工程项目；国内企业在技术上难以单独承包的中外合资建设的工程；国内投资的建设工程，如确有特殊项目国内企业难以单独承包，经省级建设行政主管部门批准后允许外国企业与中国建筑企业联合承包。外国企业承包工程资质证有效期为5 年。如需延期，应在期满前6 个月内到原批准的审查机关办理延期手续。2
47、）工程建设管理 工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以使用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向市县计委申请列入年度施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向市县建委申请开工报告，填报建设开发审批表；到市县招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站，办理质量监督注册手续；到市县建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。十、申办施工许可证 1、施工许可证申办范围：在中华
48、人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。2、施工许可证办理机构：市县建筑工程施工许可证实行全市统一管理，其中：中心城区的建筑工程项目，其施工许可证委托市县建设工程交易中心核发；两个开发区和远城区的建筑工程项目，其施工许可证委托该
49、区建管部门核发，并接受市县建设工程交易中心的监督、指导、检查。3、施工许可证办理程序 1）填写建筑工程施工许可证申请表，并领取办理建筑工程施工许可证必备资料清单 2）提供以下必备资料：建设工程用地许可证；建设工程规划许可证；拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单。3）建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时
50、限的，施工许可证自行废止。4、办理施工许可证 提交下列归档资料后领取施工许可证：(1)建设工程报建表 (2)建设单位资信证明（可用复印件）(3)立项批文、总体规划平面图、规划许可证（可用复印件）(4)施工图设计文件审查批准书 (5)建设工程试桩施工申请登记证（可用复印件）(6)招标申请表 (7)招标公告 (8)招标日程安排 (9)招标文件及评标办法 (10)投标申请书 (11)投标单位资格预审文件（保存6 个月）(12)答疑会纪要 (13)投标书 (14)评委人员名单 (15)开标记录表 (16)评委评分表及评分汇总表 (17)评标报告 (18)中标公示证明 (19)中标通知书 (20)施工合