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1、物业服务成本的构成及占比 转载自物业 CFO 沙龙 根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格20031864 号物业 服务收费管理办法：实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和 物业管理企业的酬金。根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部 分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管
2、理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊）按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承 担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意 见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。可喜的是，国家发展改革委、建设部 2015 年发布的物业服务定价成本监审 办法（试行）则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。该文件第七条：物业服务定价成本 由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和
3、维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部 位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资 产折旧以及经业主同意的其它费用组成。下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，（以住宅物业为例，假设保洁为外包）1、人员费用 50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。不包 括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项 维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承担的公共
4、区域能耗 费用等。3、绿化养护费 仅供参考 3%-4%是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农 药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。4、清洁卫生费 12%-16%是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管 道疏通费、清洁用料费等。5、秩序维护费 1%-3%是指秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务 企业支付的服装费、消防维保费、日常消防物资费用等。其中器材装备 不包括共用设备中已包括的监控设备。6、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用 0.6%-1.5%是指物业共用部位共用设施设备及公众责任保险。7、办
5、公费 5%-7%是指物业管理处发生的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。8、管理费分摊 6%-8 湿指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物 业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。即物业公司总部 职能部门的人工成本、办公费用、资产折旧费用、差旅、内控管理、审 计咨询等费用。9、固定资产折旧 0.5%-1%是指管理处的固定资产每月摊销的折旧费。10、经业主同意的其它费用 基本上，都是 0 飓指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支 的费用。这是某项目成本构成，仅供参考物业 CFO 沙龙 回阕狗叵 Property CFO Sa I on微信搜索“物业 CFO 沙龙”或“wycfo2016”或 长按扫描二维码 关注我们实战经验紧贴实务答疑解惑 让财务成为价值创造的有力武器!2%人工成本 行政办公赛 运行维修赛 秩序维护赛 保洁责 0绿化赛用 管理赛分摊物业 财务