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1、写字楼物业企业接管验收管理 写字楼物业竣工后,物业企业在在接管写字楼时，必须对物业进行全面的 验收，以明确物业企业和开发商双方的维修责任。1。1。1 写字楼物业验收采用的标准 在验收写字楼物业时，主要以下面的规范为标准：1 GB500072011建筑地基基础设计规范 2 GB500102010混凝土结构设计规范 3 GB50011-2001(2008年修订版 建筑抗震设计规范 4 GB500142006（2011 年修订版 室外排水设计规范 5 GB500162006（2011 年修订版 建筑设计防火规范 6 GB502072002屋面工程施工质量验收规范 7 新编电气装置安装工程施工及验收规
2、范系列规范 8 GB502422002建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程 9 GB502432002通风与空调工程施工质量验收规程 10 GB/T100602011电梯安装验收规范 1.1。2 写字楼物业验收应提供的资料 在物业验收接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分 类立卷，在验收时交物业企业归档保存.若验收时尚未完成竣工图，则必须提供 最终的施工图,并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后 的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括:1。土建、装修需要的资料 1 建筑、装修和绿化等设计说明
3、。2 总平面图、建筑图和结构图.3 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表。4 质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收 报告。5 土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。6 房屋面积测量报告。7 物业沉降测试报告。8 防水工程的盛水实验报告。9 隐蔽工程验收鉴证。2。弱点系统需要的资料 1 各弱点系统的操作和维护保养手册（包括屋宇自动控制系统、消防自动报 警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和 车库自动化管理系统等。2 各弱电系统图、平面图。3 弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证.4 消防局、技防办、音像处理处、有
4、线电视台、国家安全局、电话公司等政 府职能部门的验收合格证明。5 设备原理图、计算机软件程序和说明等.3.电气系统需要的资料 1 高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。2 所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。3 电气设备明细表、承包商资料及产品合格证.4 供电局验收报告。5 各种用电设备调试、测试报告.6 避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷验收报告.4。给谁排水需要的资料 1 喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册.2 消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。3 消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证.4 消防局验收批文、卫生防疫站、自来水、城市排水
5、检测站和质监站等政府 职能部门的验收报告。5 消防水系统试压、调试及检测报告。6 污水处理系统竣工图样、卫生防疫站验收批文。7 蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。5。空调系统需要的资料 1 空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。2 空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。3 空调机组(热泵机组、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。4 消防局验收批文。5 空调系统及设备试压、调试报告。6.动力设备需要的资料 1 锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册.2 锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。3 劳动局、质监站及煤气公司有关验
6、收证明。4 锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书.5 煤气管道的试压报告。7。电梯验收提交资料 电梯正式验收移交前,施工单位需递交以下资料，以便使物业公司技术人员 尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,但不限于此:1 建设委员会质监站批发的“电梯运行证”.2 技术监督局批发的“电梯安全使用证.3 点滴技术规格说明书。4 电梯出厂合格说明书。5 电梯装箱清单 6 电梯管理与使用手册 7 电梯一般安装标准.8 电梯操作说明书.9 电梯维修保养手册。10 电梯安装图样。11 电梯机械及电气控制图样.12 电梯备品备件图样。13 电梯操作培训手册。14 电梯承包商竣工调试及自查记录。15
7、电梯应急维修电话。16 电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。8.其他需要的资料 开发商、承包商认为需要提供的其他资料。1。1。3 写字楼物业验收的程序 当开发商提供了各种资料后，物业企业才开始验收。在验收时若发现问题，物业企业可以拒绝验收和接管,同时要求开放商和承建商整改，只有整改到满足 验收标准时,才可以通过验收。1。物业验收条件 1 提供的验收资料齐全并且没有造假.2 提供必要的专业技术介绍和培训。3 提供所有的测试、检验和分析报告。4 被验收的场地、设备和机房清洁干净。2。拒绝验收 对于以下情况，物业企业有权拒绝验收接管物业：1 严重违反国家有关法规。2 未能通过有关政府职能部
8、门的验收。3 工地与交付物业不能有效隔离。4 机房不能完全独立封闭。5 其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业.3。缺陷整改 对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能 有效保护一起的受损等情况，物业企业将会作详细的缺陷记录，以供开发商督促 承包商(或者供应商进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题 比较严重，则向开发商建议暂缓验收，待整改完成后重新验收.4。试运行 若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主(或租户 进驻 的需要必须开启运行某些设备或系统,物业企业一般仅作实物验收,并严格按开 发商的书面指令进行管理和操作.在此期间，技术上仍由承
9、包商(供应商 把关，若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外,责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议,清楚列明有关各方的责任。5.验收通过 被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的 要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过,开发商应 督促承包商（或供应商 移交所有的钥匙、备品条件和专用工具，物业正式交由 物业企业接收管理.6。保修期 正常情况下,物业整体验收结束，便正式进入保修期，但物业验收往往是 一段相当长的过程,在此期间，有些设备可能会因限期投入运行或起亚原因已经 进入保修期.故需要开发商与其承包商、供应商协议
10、约定整个项目保修期的其实 日期，并书面通知物业公司，而在次之前进入保修期的部分设备和系统，若需要 签续保合同，开发商应酌情予以补偿。1。1。4 新写字楼物业的接管验收 写字楼物业的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满 足使用功能为主要内容的再检验。1。接管验收应具备的条件 1 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格(分期交付使用的工程必 须和施工区域隔离.2 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3 房屋幢、户编号业经有关部门确认.2。接管验收应提交的资料（1 产权资料 1 项目批准文件。2 用地批准文件.3 建筑执照.4 建筑分层、分单元面积表。5 行政
11、主管部门验收合格的证书、批文。6 拆迁安置资料.（2 技术资料 1 竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套 图样。2 地址勘察报告。3 工程合同及开、竣工报告。4 工程预决算。5 图样会审记录。6 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录。7 隐蔽工程验收证明.8 沉降观察记录。9 竣工验收证明书。10 钢材、水泥等主要材料的质量保证书.11 新材料、构配件的鉴定合格证书。12 谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13 机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。14 砂浆、混凝土块试压报告。15 供水、供暖的试压报告。3。质量与使用功能的检验(1
12、 主体结构 1 地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值，不 得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏.2 钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过混凝土结构设计规范 的规定值.3 砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4 凡应抗震设防的房屋,必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。5 外墙不得渗水。（2 屋面 1 各类屋面必须符合屋面工程施工质量验收规范中的规定,排水畅通,无积水，不渗漏。2 平武面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔.3 阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、雨水管应安装 牢固、接口平密、不渗漏。(3 楼地面 1 面层与基
13、层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱 皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正 5、解封均匀顺直，无缺棱掉角。2 卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不 应有积水，不允许倒泛水和渗漏.3 木楼地面应凭证牢固，接缝密合.（4 装修 1 刚、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全,位置准确,钢门窗密封严密，木门窗缝隙湿度.2 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走 道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏.3 木装修工程应表面光洁,线条顺直，对缝严密,不漏顶帽，与基层必须 钉牢。4 门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。5
14、 抹灰应表面平整,油灰饱满，粘贴牢固.6 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。7 尤其、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。(5 电气 1 电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时，连接点必须紧密、可 靠，是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对 地绝缘电阻值不得小于 1MQ/KV。2 应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。3 照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全,接触良好,位置正 确。4 各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合 相关
15、艰涩工程防雷设施验收规范的要求。5 电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不 得超过电梯安装验收规范的规定值.制动器、限速器及其他安全设备应动作 灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均 应符合要求.6 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及 反射波复杂地区的住宅,应设置电视共享天线.除上述要求外,同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。（6 水、卫生、消防 1 管道应安装牢固，空置不见启闭灵活、无滴漏.谁呀实验及保温、防腐 措施必须符合 建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程 的要求.应按套安 装水表或预留表
16、位。2 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修.3 卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过 8M，并且不应使用 陶瓷管、塑料管.地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。4 卫生器具质量应良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固,部件齐全、制动灵活。5 水泵安装应平稳,运行时无较大震动.6 消防设施必须符合建筑设计防火规范的要求,并且有消防部门检验 合格证明。（7 采暖 1 采暖工程验收必须在采暖期以前两个月进行.2 锅炉、箱罐的压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨 损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证明.3 炉排必须进行 12h 以上的试运转
17、,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互 相摩擦,且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，返转应自如。4 各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应严 密应开关灵活.5 炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。6 管道的直径、坡度及检查井必须符合建筑给水排水与采暖工程施工质 量验收规程的要求,管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢 固。7 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合建 筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程的规定.8 锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，本质、烟尘排放浓度应符合环保
18、要求。9 经过 48h 连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温 必须符合设计要求.（8 冷冻机组及热泵机组 1 冷冻机及热泵应安装平正，配件齐全，有原厂或授权单位检验合格。2 与冷冻机及热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装应适当、平正、无 变形、裂纹、磨损、腐蚀等。3 各管道、管件安装应符合要求，保温、避雷支架等安装合理。4 各类现场仪器、仪表齐全准确,自动控制调节系统灵活可靠.5 机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。6 各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好，无严重飘水，水泵运 行平稳，扬程、流量符合要求。7 经过一段时
19、间的联系运行,冷却剂及热泵和附属设备的热工性能、机械 性能及空调区室温符合设计要求。8 新风机、等风量机组、变风量机组,风机盘管、温控器调节阀等工作正 常，无异声。9 冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水,连续运行无 滴水,保温良好。（9 附属工程及其他 1 室外排水系统的标高、窨井（检查井设置、管道坡度、管径均在必须 覆盖符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳 妥并设置井圈。2 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于 5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。3 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象.4 房
20、屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓 和断裂现象。5 房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关规定。6 挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。7 单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外面地面平整,室内外高差符合设计要求。8 群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,并达到应有的 质量和使用功能.4。质量问题的处理 影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限有建设单位负 责维修，也可采取费用补偿的方法，有接管单位处理.1。1。5 旧写字楼物业的接管验收 有些旧的写字楼,可能由于种种原因要换物
21、业企业，新的物业企业在接管时 同样要对物业进行验收。1。接管验收应具备的条件 1 房屋所有权、使用权清楚 2 土地使用范围明确。2.接管验收应检索提交的资料 1 产权资料 2 房屋所有权证 3 有关司法、公证文书和协议.4 房屋分户使用清册。5 房屋设备及定、附着物清册。（2 技术资料 1 房地产平面图 2 房屋分间平面图 3 房屋及设备技术资料。3。接管验收程序 1 移交人书面提请接管单位接管验收。2 接管单位按规定进行审核.对具备条件的，应在 15 日内签发验收通知 并约定验收时间.3 接管单位会同移交人按规定进行检验.4 对检验中发现的危损问题,按规定进行检验。5 交接双方共同清点房屋、
22、装修、设备和定着物和附着物，核实房屋使用 状况.6 经检验符合要求的房屋、装修、设备和定着物和附着物，核实房屋使用 状况。7 移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交.4。质量与使用功能的检验 1 以危险房屋鉴定标准（JGJ12599 和国家有关规定作为检验的依据。2 从外观检查建筑物整体的变异状态。3 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度.4 查验房屋情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况。评估房屋现有价值、建立资料档案。5。危险和损坏的处理 1 属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后，才能接管。2 属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交 人负责维修，也可采取其他补偿形式。3 属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理.