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1、 第一章 项目定位及可行性分析 一.项目及宜兴环保产业概况 1.1 项目名称 1.2 项目建设单位 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 1.1 项目名称 中国（宜兴）国际环保产业城 1.2 项目建设单位 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 法定代表人：潘志勇 1.3 项目拟建设区位、地点及地块概况 项目拟建设区位：宜兴市高塍镇 本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版
2、图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5 公里）和104 国道（6 公里)地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。地块可建设用地面积：252942 平方米。地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞 1.4 宜兴(高塍)环保产业概况 宜兴是我国最大的环保产业基地，宜兴环保产业经过三十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提高，在环保设备制造
3、、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市，拥有了我国唯一的“中国宜兴环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉，地块北边农田及居民区 地块东边中心路，环保配件一条街 地块西边土路 地块南边，规划中的北环路 已成为宜兴市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500 多家，其中环保工业企业500 多家，环保营销单位和代理单位600 多家，环保事业单位70 多家，环保产业从业职工3 万多人。据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200 多项，“九五”以来，开发环保新产
4、品88 种，在全国名列前茅。经过多年的不懈努力，环保业已成为宜兴的主要支柱产业，2006 年宜兴环保产业总产值突破40 亿元。宜兴环保产业最具代表性的是高塍环保产业，高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍80 年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品门类最齐全、高新技术产品品种最多、环保市场占有份额最大、环保产品原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。1.4.1宜兴（高塍）环保产业优势和机会（1）产业基础优势：高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍80 年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度
5、最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品（水处理设备）门类最齐全、环保市场（水处理设备）占有份额最大、环保产品（水处理设备）原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。（2）政府扶持优势：依据宜兴市政府十一五规划，政府淘汰落后产业，扶持优势产业。“十一五“期间宜兴市政府为了提高环保企业的竞争力，对环保业提出了新的发展规划：加快结构调整，进一步增强实力；加强技术创新，提高环保技术和产品水平；加大资金投入，增强环保产业发展后劲；适应市场需要，建立和完善服务体系；加强监督管理，规范环保产业市场。因此对于环保产业来说是利好。（3）市场需求快速增长机会：按照国务院节能减排综合性工作方案规定：“十一
6、五”期间将按循环经济总量，淘汰落后产能，减少能源消耗和污染物的排放，实现单位GDP 能耗降低20%，主要污染物总量减少10%的目标，并且要保障经济增长保持7.5%。国家环保总局科技司调研员姜宏透露，“十一五”时期，我国环保产业预计年均增长率15左右，到“十一五”末，我国环保产业年产值将达到10000 亿元，其中资源综合利用产值6600 亿元，环保装备产值2200 亿元，环境服务产值1000 亿元。1.4.2宜兴（高塍）环保产业劣势和威胁（1）环保产业结构单一，以水处理为主 现有的300 多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全，其它
7、类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。（2）环保交易市场分散、粗放经营，市场经营形式落后，无法形成更大的集聚效应 目前高塍的环保产品经营户分布的比较分散，还没有一个集中的环保交易市场。主要分布在沿街的商铺中。因此没有形成专门类别的市场，店面都是自建的农民房，形象差，呈零散分布状态。（3）现有企业规模偏小，缺乏技术创新，长远竞争力不足 高塍现有的企业主要以通过承接环保工程方式经营，目前没有比较有影响力的设计院或大的科研机构。技术大部是通过一些工程人员设计图纸，然后再在市场上采购零配件进行组装完成，其技术人员流动性大，大部分企业的技术人员可随时“组装”，因此技术基本差别不
8、大，差别主要在于所使用的环保配件产品，技术方面没有太多的创新，没有核心竞争力的技术。（4）市场份额正不断的受到侵蚀 虽然宜兴仍是我国最大的环保产业基地，但宜兴的产销量占国内的总量锐减，由原来的1/2 到现在的1/4。在全国市场比例在不断下降，也意味着全国各地环保产业的竞争力在不断增强。近年国外环保企业大规模进入中国市场，因此也在瓜分中国环保市场，对于高塍的环保企业来说更强的竞争对手进入中国的强手会更多，加入WTO 五年后的中国环保市场也一样面临国际化的竞争。中国宜兴环保科技工业园成立时间早，但招商引资效果不佳，始终未能形成规模效应，反而高塍环保企业越来越集中，成为宜兴环保产业真正的“工业园”宜
9、兴纯清水设备厂 鹏鹞集团 江苏江华集团 宜兴博大环保集团 二、项目总体定位及依据 2.1 本项目总体定位的基本内容和分析方法 2.2 项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析 2.3 项目各市场主体的需求分析 2.4 项目总体定位及功能分区组合 2.5 本项目产业定位及依据 2.6 本项目功能分区定位说明 2.7 市场辐射范围及预期交易额 2.8 社会效益和社会影响分析 2.1 本项目总体定位的基本内容和分析方法 2.1.1 基本分析方法：三位一体可行性研究分析 2.1.1.1 具有市场可行性 以环保产业研究为基础，对环保产业上下游各市场主体之间的市场
10、关系进行梳理，结合宜兴（高塍）环保产业的供求现状和发展趋势，为本项目的产业定位、功能组合定位、商圈辐射范围定位、业态业种组合定位、商户资质定位、租售模式定位提供可行性依据。2.1.1.2 具有财务可行性 通过对项目各功能板块的可实现价值分析，进行项目静态投入产出分析，评价项目开发运营的财务可行性。2.1.1.3 具有社会效益可行性 从政府和区域经济发展的角度，在满足市场可行性和财务可行性评价的前提下，能有较好的社会效益，由此可获取更多的政府资源的支持。2.1.2 总体定位的基本内容 2.1.2.1 项目产业定位 2.1.2.2 项目功能组合定位 2.1.2.1 商圈辐射范围定位 2.1.2.1
11、 各功能板块定位：包括主力客户群定位、产品设计定位、赢利模式定位（租售模式及价格）等 2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析 “市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”。产业市场的完善将更好的为宜兴（高塍）整合环保产业上下游的产业资源，优化整个环保产业的产业结构，成为宜兴环保产业与国际环保产业有效对接的平台，促进宜兴环保产业的进一步发展；产业的发展将带动整个城市经济的发展，为城市提供更多的就业岗位，带动相关服务业的发展，贡献更多的财政收入，为提高人民生活质量起到推动作用；经济的发展将进一步促使市场朝繁荣的方向发展，从而形成良性循环。本项目各功
12、能板块的设置，是基于满足环保产业上下游各市场主体进一步发展的需求。因此，分析各市场主体的有效需求和潜在需 求，是本项目进行功能组合定位的基本依据。我们研究的市场主体包括：市场（经营户）；产业（环保技术类企业、环保配件及设备生产企业、环保工程企业、国际性环保企业）；政策（政府）。三者与本项目的关系如下图：2.2 项目各市场主体的需求分析 2.2.1 政府的需求分析表：需求主体 需求特征 现已满足部分 未满足部分 政府 通过市场的兴旺带来国内外大量的技术流、信息流、商品流和人才流，优化本地环保产业结构，促进环保产业的进一步发展；通过市场将分散的经营户集中，形成集约效应，降低供需双方交易成本、提升企
13、业技术含量和促进设备更新 进一步提高“环保之乡”的知名度，也便于镇区的未来规 带动了当地经济的发展，环保产业成为了当地的支柱产业。为政府贡献了一定的税收。解决了当地一部分村民的就业问题。产业加快升级，提升整体竞争力 更多的就业机会。贡献更多的财政收入。市场（经营平台（本项目）政策（政府）产业（生产企 划。带动相关行业的的发展,如:物流、餐饮、娱乐、仓储等，促进当地经济的发展,从而提供更多的就业岗位,使社会更安定，并持续性的为政府贡献更多的财政收入 城镇建设规划。对本项目功能定位关联性结论：（1）形成一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保（水处理）配件及设备交易平台，帮助政府整合宜兴（
14、高塍）环保产业上下游资源。（2）在技术引进、信息交流、国际对接方面为宜兴（高塍）环保提供便利，促进宜兴（高塍）环保产业技术改进、产业升级，提高综合竞争力。（3）完善商务、会议展览、居住配套，提升高塍在吸引外来环保企业方面的“软环境”。2.2.2 环保企业的需求分析表：需求主体 需求特征 现已满足部分 未满足部分 企 业 环保技术类企业 有更多的环保企业购买企业技术，产生更多的采购需求。能与国际性技术企业零距离接触，有效的进行交流，提高企业的技术研发水平，与国际接轨。能快速、有效的转化科技成果。有舒适的研究、办公环境，同时又能近距离的接触到技术采购企业。能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、
15、休闲娱乐、餐饮等场所。目前市场中未有为环保技术类、国际性企业提供的机构和场所。形成了较集中的环保交易一条街。有物流系统，但没有形成一个全面的、系统化的物流体系。有档次较低的酒店、餐饮、娱乐场所。目前一定量的住宅出售。舒适、幽雅的办公环境以及科技研发平台。未有展览中心举行环保展览会。无高档酒店、餐饮、休闲娱乐场所供企业进行商务消费。对国际性企业，没有产品和技术展示的平台。全面、系统化的物环保配件及设备生产企业 能产生更多的采购需求。有国际上最先进的环保技术支持，提高企业在同行业中的竞争力。既能节省时间又能节省费用的参加环保产业展览会，积累更多的客户资源。大型配件及设备生产企业希望有独立的自主研发
16、办公楼。有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。环保工程 能把国内、国外最先进、最经济的环保技术应用到产品中，使企业具备更强 类企业 的竞争力。有能方便进行产品组装的厂房出租。有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。有部分厂房出租。有仓储出租。流交通体系。发达的客运系统。无国内外企业进行交流的平台。国际性环保企业 能近距离的接触到中国的环保需求企业，有展示企业产品的场所。有能与中国环保企业交流的平台，从而把技术中国化。有舒适、幽雅的居住环境。对
17、本项目功能定位关联性结论：（1）需要环保配件及设备“一站式”采购中心；（2）需要技术、信息、人才等方面的“环保产业服务中心”；（3）需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；（4）需要近距离、高品质的居住社区。2.2.3 经营户的需求分析表：需求主体 需求特征 现已满足部分 未满足部分 经营户 能有集约化的交易市场，吸引更多的采购商到此采购。有经济、实用的交易、办公场所以及仓储。有更优惠的税收优惠政策。有适合自己的居住场所（外地经营户）。有便利的物流系统，能快速、便捷的把产品送到客户手中。能有进行企业商务消费的各种场所，如：酒店、休闲娱乐、餐饮等场所。有便利的客运系统。有分散的经营场
18、所。有物流系统，但没有形成全面的、系统化的物流体系。周边有住宅可针对外地商户出租 集中的经营场地。市场就近有住宅区。便捷的物流系统。高档的酒店、餐饮、休闲娱乐场所进行商务消费。便利的客运系统。优惠的税收政策。对本项目功能定位关联性结论：（1）需要一个具有集聚效应的、规范化、现代化、国际化的环保（水处理）配件及设备展示交易平台，（2）需要便捷、低成本的物流运输服务体系；（3）需要近距离、有品位、有档次的商务接待、消费休闲场所；（4）需要近距离、高品质的居住社区。2.2.4 采购商的需求分析表：需求主体 需求特征 现已满足部分 未满足部分 采购商 有一个能实现“一站式”采购的大市场。能采购到国内乃
19、至国际上最先进的环保产品。能在市场附近方便的找到酒店、餐饮等场所。有便利的物流系统。有便利的客运系统。可以满足采购的需求，但较费时间和精力。有档次较低的酒店和餐饮可满足吃、住的需求。采购效率更高、采购成本更低的环保专业市场。便利的客运体系。便利的物流体系。档次较高的酒店、餐饮、休闲娱乐场所。对本项目功能定位关联性结论：（1）需要环保配件及设备“一站式”采购中心，以降低采购时间成本；（2）需要便捷、低成本的物流运输服务体系；（3）需要近距离、便利的客运体系；（4）需要近距离、质优价廉的酒店及餐饮休闲场所。2.3 项目总体定位及功能分区组合 2.3.1 项目总体定位 中国（宜兴）国际环保产业城 3
20、0 万平米.全球环保产业物流商务港 中国国际环保产业城，规划占地面积25 万余平米，拟建设建筑面积约30 万平米，项目核心业态定位于为中国乃至全球环保产业提供国际化产业服务及配套产品“一站式”国际博览采购中心，为中国环保产业升级换代提供一个国际化的平台。本项目依托宜兴的环保产业、尤其是污水处理行业悠久的产业历史和雄厚的产业基础，以“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”为目标，集“国际技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓、电子商务”等八大功能于一体，将传统环保配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，建成后将成为中国环
21、保产业的综合性产业服务基地，成为宜兴市标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、业态全”为特色，成为中国规模最大、服务中国环保产业的技术交流、技术交易、产品交易等的“一站式”国际博览采购中心和产业服务平台。2.3.2 项目定位推衍：环保产业博览采购中心；环保企业品牌孵化基地；环保产业中小企业交流中心；环保产业国际会议展览中心；环保产业电子商务平台；环保产业企业金融平台；环保产业人才交流中心；环保技术转让中心；环保制造业科技研发、技术创新、专利申请与保护中心。2.3.3 功能分区组合、经济技术指标：项目总建筑面积30 万平方米（计容积率部分约30 万平方米），由八大功能组成：1)产业服务平台
22、（企业孵化中心/科技研发中心）：9000 平方米 2)环保配件交易区：85000 平方米 3)钢材交易及物流配套区：10000 平方米 4)国际环保商务港（专家楼）：15000 平方米 5)国际会议展览中心：4000 平方米 6)酒店及商务配套区：12500 平方米 7)风情商业街：约20000 平方米 8)商户配套公寓：150000 平方米 2.4 本项目产业定位及依据 2.4.1 产业定位：以污水处理为核心的环保产业 2.4.2 主营产品定位：污水处理设备配套产品交易（生产工具、环保材料、环保设备配件）污水处理设备营销（曝气器、厌氧处理器、水下推流器等）环保技术开发 环保技术服务 环保工程
23、设计施工 环保信息服务 业态 环保配件 环保设备 环保技术 业种分类 生产工具类 钳子、扳手、螺丝刀、锤子、喷漆工具、其他钳工工具、工具箱、装配电动工具、磨抛光电动工具、切削电动工具、电烙铁 曝气器、厌氧处理器、中空陶瓷超滤装置、中空纤维超滤膜组件、膜生物反应器、墨设备、重金属离子去除装置、脱氮设备、消毒设备、水下推流器、潜水排污泵、潜水搅拌机、螺杆污泥泵、三相分离器、加药设备、螺旋卷式电除盐器、高浊度净水器、除铁除锰过滤器、加压生物活性碳污水处理装置、含油废水处理装置、洗车废水循环处理器、环保技术开发、环保技术服务、环保工程设计施工、环保信息服务 通用配件类 弯头、PVC、UPVC、法兰、阀
24、门、封头、水泵、风机、减速机、压力传感仪、液位仪、流量仪、自控设备 环保专用材料类 卵石、石英砂、活性炭、无烟煤、水处理药剂、反渗透膜、超滤膜、微滤膜 稀土磁盘分离净化废水处理、船泊生活污水处理、海水淡化水蒸气压缩、旋转式滗水器、生活污水组合处理装置、污泥脱水处理、设置区域 交易区 交易区 办公楼/专家楼 2.4.3 定位为“以污水处理为核心的环保产业”的主要依据：2.4.3.1 宜兴（高塍）环保产业结构 现有的300 多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全，其它类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。高塍
25、在全国所承接水处理环保工程约占40%左右的市场分额。2.4.3.2 其他环保产业分布及进入的障碍 由于高塍的环保企业主要以水处理设备为主，高塍环保产品交易市场基本上以满足当地的环保企业采购为主要业务。当地企业采购占整个市场销售额的80%左右。环保产业的各子行业的独立性相当强，所需配件及设备采购商也不一样（如大气污染处理设备的采购商主要是煤电厂等），可以说，高塍没有环保产业其它子行业的产业基础。2.4.3.3 污水处理市场容量 高塍环保产品交易市场基本上以满足当地的环保企业采购为主要业务。当地企业采购占整个市场销售额的80%左右，根据行业内人士透露，高塍现有的环保配件交易年营业额达20 亿左右。
26、从销售收入来看，2005 年污水处理行业所占比重最大的是华东地区，比重为41.42%，其次是华北地区，比重为34.68%，这两个地区销售收入占全国总量的75%以上，其他几个地区的发展相对都比较慢，销售收入所占比重都比较低，尤其是西南和西北地区。2005 年污水处理行业各地区销售收入对比分析表 地区 全国 华北 东北 华东 中南 西南 西北 销售收入(亿元)128.40 44.50 6.07 53.18 20.04 2.21 2.36 所占比重 100.00%34.68%4.73%41.42%15.61%1.72%1.85%从上述数据表明目前中国的水处理市场已经具备足够大的体量，支撑一个百亿市场
27、 2.5 本项目功能分区定位说明 本项目紧扣“全球环保（水处理）产业物流商务港”的定位，以“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”为目标，集“国际技术展贸、产品交易、会议展览、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓”等八大功能于一体，将传统环保（水处理）配件批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，打造地标性商业群，成为中国环保（水处理）产业的综合性产业服务基地。2.5.1 产业服务平台（企业孵化中心/科技研发中心）科技研发中心作为市场内重要组成部分,将设有工程设计、产品试验基地、检测中心、研究生基地、环保技术认证中心、环保产品检测中心、多功能多媒体会议
28、室（教室）等,依托市场强大的资金流和信息流,吸引知名企业、研发机构和办公机构入驻,有效利用资源,加速技术提升,协助企业自主创新,转化科研成果,进而形成更稳固的竞争优势,推动具有高附加值的环保（水处理）产业蓬勃发展。孵化平台：一是孵化当地中小企业，使其迅速做大做强；二是转化环保（水处理）科技成果，使环保（水处理）产业更具规模；三是培育环保（水处理）科技人才，为环保（水处理）企业提供人力、智力资源支持。服务平台：协助入驻环保（水处理）企业办理相关手续，提供政策咨询、项目包装、广告发布、广告设计、业务拓展等相关服务，安排好外来科技人员的吃、住、行等，创造全方位优质服务的机制。2.5.2 国际环保商务
29、港（专家楼）专家楼为国内外企业总部或区域总部基地、产品展贸中心、住宅别墅三者合一结合体，是企业的中枢神经，将为国内外环保企业掌握市场动态、研发高新技术、对接全球环保产业提供平台。同时，可以为当地居民提供高品质，低价位的别墅型住宅。2.5.3 产品交易（产品交易区）打造为全球环保（水处理）产业物流商务港，不仅汇聚了全国各大环保（水处理）产区的经销商，更聚集了国内外重要环保（水处理）产品制造企业，提供环保（水处理）产品最新的需求信息，为环保（水处理）机械制造企业提供产品展示及配套服务，使其成为服务全球的环保（水处理）机械、环保（水处理）配件、设备等配套产品“一站式”国际博览采购中心,塑造成中国乃至
30、全球环保（水处理）产品交易、流通平台，打造成为环保（水处理）产品交易的“联合国”。2.5.4 会议展览（国际会议展览中心）以市场为依托,在相关政府机构和行业协会扶持下，定期承办行业专业展览、行业交流会和贸易洽谈会,并与国内外国际性的专业展览联姻,与环保（水处理）产区及各大企业建立广泛合作,加强行业内信息交流,为市场内企业、商家搭建一个充满无限商机和魅力的经济技术交互平台，全面提升市场高度,从不同层次上推进先进制造业的技术创新。依据宜兴环保（水处理）产业经济特色，集合众多环保（水处理）型企业打造宜兴会展经济，让供需双方既交流了产品，又沟通了信息，有利于促进产品的升级换代。既是环保（水处理）产业的
31、推进器同时还能不断焕发新亮点。2.5.5 中小企业交易平台及电子商务中心 打造信息网络传递平台，这一平台将为各商户、各商家提供各种详尽的资讯信息、可参考的行业市场信息、行业会展信息，全面打通行业内各环节。全国乃至全球的批发商与经营户均可直接通过这一网上交易平台，直接下达订单，大大降低了商务成本。协助入驻企业搞好信息传递和对外宣传，并积极筹备“中国（宜兴）国际环保商贸港”网站，这一电子商务平台将为经营户和采购商降低了电子贸易的进入门槛，建立起了一个网上24 小时永不落幕的市场，通过有形的市场与无形的市场想结合，真正做全球生意。2.5.6 酒店及商务配套区 设有高级写字楼及休闲娱乐型商务酒店。集办
32、公、商业、娱乐、休闲于一体,有效地规避了因为业态的单一而形成的空城,全方位的商务配套服务促进全新的商务契机。2.5.7 商户配套公寓 针对高塍上档次的住宅奇缺的现状，建设园林式配套商务公寓，营造优美温馨的居住环境，让广大商户“安居乐业”，省去奔波之苦，尽享成功的喜悦。2.5.8 钢材交易及物流配套区 全力打造“信息灵、反应快、服务佳、质量高”专业化、现代化程度高的销售配送体系，实现了配送管理制度化、配送行为规范化、配送服务标准化的配送管理目标。使物流配送效率得到进一步提高。塑造一个现代化的国际环保（水处理）交易城。由于钢材市场与物流区占用土地成本较高，钢材市场与物流市场合并一起，将有利于提高土
33、地使用率，提升土地效益。2.6 市场辐射范围及预期交易额 立足宜兴，辐射长三角，对接全球 服务全国环保（水处理）产业，建设“一站式”环保（水处理）产业城 2.6.1 依托宜兴市发达的立体化物流交通体系，本项目在3 小时车程内可全方位辐射苏、浙、皖、沪整个长三角主要市县，5 小时车程内可辐射皖、赣、鲁、豫等周边省份的重要城市，3 小时飞机里程范围可辐射全国主要省份。依托大上海经济圈，以及宜兴国际化物流影响力，可有效辐射国际市场。2.6.2 宜兴是我国著名的“中国环保（水处理）之乡”，宜兴市经工商登记注册的环保企事业单位1500 多家，其中环保工业企业800 多家，环保营销单位和代理单位600 多
34、家，环保事业单位70 多家。据调查，2006 年宜兴市环保产业从业职工3 万多人，固定资产12 亿多元，环保产业技工贸总收入达38 亿元，环保工业产值89.25 亿元，工业利税8.5 亿元，工业产值和利税分别占江苏全省的9%和 7%。高塍全镇现有环保、设备制造企业300 多家，产品多达200 多个系列1600 余种规格，已占国内10的市场份额，产品远销美国、东南亚、中东等 20 多个国家和地区。2.6.3 长三角是我国环保产业的重要基地，2006 年我国环保产业总产值为6000 亿元，仅江苏省就达到了1000 亿元，占到了全国环保产值的1/6。随着“十一五”期间我国对环保产业支持力度的加大，我
35、国环保产业预计年均增长率15左右，到“十一五”末，我国环保产业年产值将达到10000 亿元，其中资源综合利用产值6600 亿元，环保装备产值2200 亿元，环境服务产值1000 亿元。2.6.4 广大中小型环保企业迫切需要一个上规模、上档次、产品齐、配套全、管理优的集约化的现代化国际性展示交易平台。大市场呼唤大项目，本项目将立足宜兴，辐射全长三角，服务全国环保产业，建设百亿大市场。2.7 社会效益和社会影响分析 本项目的建成，将吸引上数千企业和经营户进场经营，每天吸引数万省内外采购商前来采购洽谈。货流、人流、资金流、信息流、技术流，本项目以30 万建筑规模、上百亿交易金额，必将成为宜兴市又一财
36、富引擎，成为宜兴市发展现代商贸服务业、促进环保（水处理）产业升级的龙头项目。据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福宜兴：2.7.1、进一步提升“环保（水处理）之乡”的知名度 市场的积聚效应，将缩短生产企业的物流供应管理成本，将吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业。本项目依托宜兴目前的产业基础，进一步提升宜兴“环保（水处理）之乡”的知名度。2.7.2、提供1 万个就业岗位 交易市场将容纳千余企业和商户进场经营，以每户直接产生5 人就业计算，将产生5 千就业需求；相关客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作等衍生行业预计产生近5000 就业需求；总计整个环保城就业总
37、数将不少于10000 个岗位。2.7.3、产生100 亿商品交易额 本项目将立足宜兴，辐射长三角，服务全国环保（水处理）业，年商品交易额预计超过100 亿元！巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇。2.7.4、繁荣15 个衍生行业 本项目的建成运营，将直接拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、酒店等至少15 个衍生行业的发展。2.7.5、每年上百万客流量 本项目建成运营后，预计每天吸引3-5 千人前来采购，每年将产生上百万客流量，这将产生庞大的消费需求。2.7.6、贡献每年上千万税收 本项目市场培育期结束后（预计开业后3 年），
38、每年将为政府贡献巨大的税收收入。三、项目主体部分定位及依据 3.1 环保（水处理）配件交易市场定位及依据 3.2 钢材交易市场定位及依据 3.3 物流交易市场定位及依据 3.4 国际环保（水处理）商务港定位及依据 3.1 环保（水处理）配件交易市场定位及依据 3.1.1 建筑规模及建筑形式 3.1.1.1 建筑规模 占地面积85000 平方米，总建筑面积85000 平方米。容积率：1 3.1.1.2 建筑规模依据 根据前期的市场调研分析，支撑本交易区面积的依据如下：1、现有市场上的经营户需求 根据调查组的扫街式调查，目前在高塍有店铺的专门从事环保配件经营的有170 家左右，根据我们对170 多
39、家经营户的深度访谈，约 26%商户有强烈的进驻意向，约59%会持观望态度，由此可见，市场上的商户对环保城的认可度是相当的高。根据合和公司多年在专业市场领域的运作经验，环保城建设后，应该可以让其全部引进环保城。根据调查，商户的经营面积需求平均约为100 平米。共约需求17000平方米。2、没有店铺、厂房的隐形商户 在高塍以挂靠别人的企业接单300 400 家经营者，没有自己的经营场地，他们考虑买铺投资意愿较强烈，也可能考虑自己经营环保零配件或作为办公场所，因为目前他们只是租用别人的物业，加上经营这么多年已经积累到一定的资金，在环保城购买物业意向比较强烈。此部分人群的经营模式一般是在有厂房的规模企
40、业中租有一二间办公室，当客户过来时，直接挂上自己的企业牌子，给客户拥有比较大的企业规模，因此跟有厂房的正规企业一样接单能力。考虑到这部分人群以及高塍在外地跑业务的4000 5000 人员，预计上述二类型商户共可产生14000 平方米的需求量。3、其他乡镇的环保企业及经营户 在高塍周边的乡镇，如和桥、新建等地方共有企业及经营户约280 家，通过对这些企业的访谈，这些企业有向高塍搬迁的趋势。约有半数会考虑进驻。预计其中可产生15000 平方米的需求量。4、高塍企业经营需求 高塍目前环保企业300 多家，部分环保企业都有生产或代理某类拳头配件产品，80%左右的企业没有设立直接销售的经营场地。不少企业
41、也表示可考虑在环保城设立一个展示店面，既可直接销售产品，又可用于业务办公场地。根据对企业的访谈，大部分企业都看好本项目的投资前景，有不少企业老板考虑买铺作为投资，而且不少企业老板表示至少购买二、三间，有可能购买五、六间商铺，但其中有30%的企业是进驻市场经营。,每个企业100 平方的需求，预计可产生10000 平方米面积的需求量。5、外地省市环保企业设点进驻 目前高塍环保产业在全国知名度较高，不少企业都在高塍设有直销场地，还有不少企业会考虑进驻高塍经营或通过找代理商经营，如果环保城成功启动后，利用强大的的广告攻势及成功招商策略吸引下，预计全国各地有部分水处理企业会考虑进驻高塍环保城设立直销点或
42、通过代理商进驻。预计可产生10000 平方米的面积需求。6、市场的未来的增量 一个健康的专业市场的开门率在70%以上，考虑到本项目以后成行后，能带动宜兴及高塍的环保业的发展，将会有更多的人投身在环保行业中。结合上诉5 点的需求情况为66000 平方米，可以给予增量30%，既可保证市场的运营成功，也可满足部分投资型客户的需求。根据以上分析得出本交易区的总建筑面积为85000 平方米。3.1.1.3 建筑形式 本交易区主体部分的建筑形式为街铺式市场，共两层，底层为交易商铺，二层为办公或休息；部分沿街商铺为三层。3.1.1.4 建筑形式依据 通过前期市场调研对商户的深度访谈得出，商户对经营场地的需求
43、多为“经营+办公”的形式，占总比例的91%；有9%的商户选择“经营+办公+住宿”的形式；市场上没有商户选择单纯经营的形式。91%9%0%经营+办公经营+办公+住宿单纯经营(商场式)3.1.2 商业辐射范围定位 立足宜兴，辐射长三角，服务全国环保（水处理）产业 核心商圈：本项目在3 小时车程内可全方位辐射苏、浙、沪、皖南整个长三角主要市县；次级商圈：5 小时车程内可辐射皖、赣、鲁、豫等周边省份的重要城市；泛辐射商圈：3 小时飞机里程范围可辐射全国主要省份，以宜兴环保（水处理）产业的影响力，可有效辐射全国市场。泛辐射商圈 次级商圈 核心商圈 本项目 3.1.3 采购商及其采购需求定位 产品类型 采
44、购商类型 采购需求特征 环保（水处理）配件 环保（水处理）设备生产企业采购 对配件的需求较稳定，一般都与配件企业或经营户形成了长期合作的关系。小量的货品一般通过采购员上门提货，大批量一般是配件企业或经营户送货上门。环保（水处理）工程企业采购 对配件的需求随工程的数量和大小而定，需求不稳定。但也与配件企业或经营户形成了长期的合作关系。此类企业对配件质量的要求可根据所接工程的情况而定，对产品的质量没有固定的要求。环保（水处理）设备 环保（水处理）运营企业采购 此类企业为对环保（水处理）设备有需求的最终消费者，一般工业企业较多。对环保（水处理）设备的需求只有一、两种，而且需求不频繁，没有固定的采购地
45、点，一般会对质量和价格以及售后服务进行三重考虑。企业购买设备后，需要环保（水处理）设备企业上门进行调试安装服务。环保（水处理）工程企业采购 对一部分技术含量较高、工艺较复杂的设备才会选择去采购，一般设备会选择自己通过采购配件加工。对设备的需求不固定，根据所接工程情况而定。3.1.4 招商经营品类定位 业态 环保（水处理）配件 环保（水处理）设备 业种分类 生产工具类 钳子、扳手、螺丝刀、锤子、喷漆工具、其他钳工工具、工具箱、装配电动工具、磨抛光电动工具、切削电动工具、电烙铁 曝气器、厌氧处理器、中空陶瓷超滤装置、中空纤维超滤膜组件、膜生物反应器、墨设备、重金属离子去除装置、脱氮设备、消毒设备、
46、水下推流器、潜水排污泵、潜水搅拌机、螺杆污泥泵、三相分离器、加药设备、螺旋卷式电除盐器、高浊度净水器、除铁除锰过滤器、加压生物活性碳污水处理装置、含油废水处理装置、洗车废水循环处理器、稀土磁盘分离净化废水处理、船泊生活污水处理、海水淡通用配件类 弯头、PVC、UPVC、法兰、阀门、封头、水泵、风机、减速机、压力传感仪、液位仪、流量仪、自控设备 环保（水处理）专用材料类 卵石、石英砂、活性炭、无烟煤、水处理药剂、反渗透膜、超滤膜、微滤膜 化水蒸气压缩、旋转式滗水器、生活污水组合处理装置、污泥脱水处理、3.1.5 竞争对手定位：区域 市场名称 市场概述 竞争合作关系 宜兴 宜兴五金机电市场 该市场
47、位于宜兴巷头市场群，离高塍只有10 分钟的车程。市场开业有三年多的时间，主要以各类五金机电产品为主，主要为满足宜兴的需求，目前市场的开门率只有1/3，很多商户对市场的经营现状表示不满意。存在一定的竞争关系；目前五金市场中有部分商户所经营的产品与本项目的业态规划中的部分通用配件相重叠；通过本项目的定位及市场优惠条件，吸引此类商户进驻本项目；苏州 环保（水处理）产品技术交易中心 苏州环保（水处理）产品技术中心位于苏州环保（水处理）科技园区内，该交易中心建筑面积约为13000 平方米，设有展位300 余个，交易中心会在不定时举行一些与环保（水处理）有关的展览，除一些大型展览外，其他的一些展览一般较冷
48、清。交易中心在不举行展览会的时间，一般为空置状态。可以化竞争为合作的关系；目前该展览交易中心规模小，经营较惨淡。本项目可以通过公关，使其成为本项目的合作单位，形成客户资源共享；同时对本项目的展览中心也可以起到一定的借鉴作用；3.1.6 商户资质定位 产品类型 商户类型 商户特征 环保（水处理）配件 企业设点 在目前的市场中，企业设点经营的数量不多，一般通过代理和与对象企业进行长期合作，以及参加展会来销售自己的产品。经营品种单一、专业性强，具有产品价格优势。品牌代理商 注重品牌形象，店面装修豪华，要求入驻市场形象、档次偏高。具有完善的销售体系和售后服务，产品质量好、档次高、售价相对偏高。满足于对
49、环保（水处理）配件要求较高的设备生产企业和工程类企业。普通经营户 普通经销商，具备多个厂家同类产品进货渠道，产品档次偏低，价格低廉。商户实力不强，多为夫妻经营，对未来经营没有很好的规划。环保（水处理）设备 企业设点 由于环保（水处理）设备企业的产品一般体积、质量较大，不便于在市场中展示，所以，目前在市场上很少有环保（水处理）设备企业进行企业设点。此类企业目前的主要销售途径是通过接工程、业务员上门推销、参加展会等形式，专业市场还没有进入企业必须的饿销售途径中。代理商设点 所代理的产品以国外产品和国内名牌产品为主，而且有的代理商同时在某个城市代理几个产品。代理商通过先与客户沟通，给客户看产品图纸和
50、样品，再根据客户的要求去厂家提货，基本没有库存。3.1.7 租赁模式及出租价格定位 3.1.7.1 租赁模式定位 本项目租金由三部分构成，基本租金、市场综合管理费、市场推广费。（1）基本租金：5 年合同，免租期1-2 年（根据签约年期及签约先后倒计时减少免租期）（2）市场综合管理费：2 元/平方米/月，开业当月起计算。（3）市场推广费：市场培育期（开业后前3 年）由发展商设立市场推广基金（约1000 万元，透明使用，单独审计）；自第4 年起由经营户按5-10 元/平方米/月缴纳（每季度缴纳一次）。3.1.7.2 租赁价格定位 预期市场成熟后平均租金：30-40 元/月，方能支撑设想售价。根据对