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1、1 学校物业管理投标书解析一、*物业管理有限公司简介 【基本情况】以人为本，真诚服务 *物业管理有限公司成立于2001 年，是*地区专门从事物业管理的著名企业，与*置业发展有限公司、*园林工程有限公司组成*企业系统。2006 年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务;“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证;而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“
2、以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。*物业管理有限公司现有管理小区*个:*、*。管理的物业类型包括:多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21 人不平方米，在*地区位居前列。在*物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、*懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“*园林绿化先进单位”、*花园管理区和*管理区荣获“*物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受*物业管理协会诚聘为*物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。多年来，*物业管理有限公司立足于*地区，自身不断进取、完
3、善制度、科学管理，已建立起一支*人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“*物业”已成为了*地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。多年的努力，*物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们-*物业管理人的真挚追求。第 1 页，共40 页 【经营理念】*物业管理有限公司(下述简称“*物业”)的经营理念与企业文化均建立在-“立足本土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。
4、对外:一、立足于*地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。二、充分了解*地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公 司，配合物业管理工作的开展。四、建立有偿服务等多元化的经营模式。五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛 围。对内:一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真
5、正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。【发展规划】*物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到*个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向:一、建立本土化的经营模式。第 2 页，共40 页 二、推广“*物业”的品牌，提升知名度。三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和 推动本地物业管理的发展。五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在*
6、地区的服务面积。六、承接多种类型的物业管理项目:多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、机关厂企物业等。七、积极申请高级资质，提高企业品位。八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地(小区)。【公司管理架构】公司董事会?总经理?副总经理?各区 保 安 工 程 环 境 财务科 办公室 人力资源科 市场科 主任 管理中心 管理中心 管理中心?保安部 工程维护部 环境管理部 公共事务部?主管 ，主管，主管，主管?公共事务处理?维护员?员 班长 组长?绿化员+清洁 队员 员 【管理中各物业分布情况】第 3 页，共40 页 此部分略 二、项目管理的整体
7、设想及策划 (一)管理模式 构建校园管理新模式“优质低价”模式 鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。创建该模式的主要措施有:?狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。?采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。?在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。(二)工作重点和难点 1、工作重点 (1)设施设备管理 如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系
8、统及消防系统就是重中 之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行;而消防系统 则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成 强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标 准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达 到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24 小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管 理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。(2)校区建筑物本体管理?制定维修、养护计划:制定科学、合理的日常和定期的维修、
9、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行;?重在查勘:监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命;?及时维修:在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命;?建立校区建筑物管理档案:为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。2、管理难点 (1)由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定 性，增加了管理和操作难度;2)管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支;(3)消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。第 4 页，共40 页 三、质量目标
10、(服务承诺)如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理:学院项目管理的各项指标达到国家级全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业内)达标平分细则的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量目标完成的实施。序国家标管理指标名称 测算依据 管理主要措施 号 准 标准 1 98%房屋及配套设98%以上 完好房建筑面积+基建立日常检查制度;定期进行全 施完好率 本完好房建筑面积/面分项检修;严格日常管理，无 房屋总建筑面积 人为损坏事件。2 100%100%房屋零修、急修及时维修次数/应计建立严格的修缮制度，维修人员 及时率 报
11、维修次数 接到维修通知单小时内完成，并建立回访制度和回访记录。3 95%98%清洁、保洁率 清洁、保洁情况/清建立合理有效的工作质量监督机 洁、保洁标准 制，做到定时检查/发现问题及时 处理 3 99%99%维修工程质量维修合格工程项次/建立合理有效的工作质量监督机 以上 合格率 维修工程项次 制和回访制度、考核制度和奖罚 25%25%回访率 维修工程回访次数/制度。以上 维修工程项次 95%98%照明灯及疏散完好照明灯、疏散灯 灯完好率 数量/照明灯、疏散 灯总数 4 99%99%主要机电设备完好的大型及重要完善机电设备的云做制度和维护 以上 完好率 机电设备/大型及重保养制度，配备专业工程
12、技术人 要机电设备总计 员，所有机电保养维修人员全部 持证上岗;实施24 小时专人值班;出现故障及时排除。5 100%100%消防设备完好完好消防设备/学院实行巡查制度，建档记录。率 消防设备总数 6 治安、消防发生1以下1治安案件实发次数学院管理部经理为责任治安、消 率 (年)以下或发生消防面积/学防员;下属全体员工均为义务治(年院内物业使用 安、消防员;落实防火安全三级)检查制度;保安24 小时值岗，不 定期巡逻;消防中心4 小时值班，统一调动人员。7 有效投诉率 2以下2有效投诉次数/使用做好做细日常工作，采取措施，(年)以下人总数 加强与使用人的沟通，定期走访(年使用人，征求管理意见，
13、强化服)务意识，提高员工素质;投诉处 95%100%理有结果、有记录、有回访。有效投诉处理处理的有效投诉数 率 量/有效投诉总数 8 100%100%管理人员专业培训合格人员/培训人员培训自学与培训相结合;抓 培训合格率 人员总数 好上岗培训、在职培训、特殊岗 位人员培训、培训考核制度与奖 第 5 页，共40 页 罚相结合;强化培训结果。9 25%25%服务回访率 回访次数/服务次数 建立健全回访制度，做好服务回 以上 访记录，加强服务队伍的服务意 识。10 965 使用人满意率 95%以上 对管理满意人数+基采用现代化的科学管理手段，努 以上 本满意人数/使用人力完善服务体系，在日常工作中
14、总人数 广泛收集使用人意见，加强双方 交流及沟通。四、拟采取的管理方式和工作计划 (一)拟采取的管理方式 1、项目管理组织架构图 设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下:物业管理公司学院管理部 项目经理 公共事务部 工程部 财务部 保安部 清洁部 学生公寓管理班 日常事务、档案资料处理班 (1)机构图说明?管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证 信息渠道的畅通。?管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。?各专业、技术负责人构成管理层
15、，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。(2)部门职责说明?项目经理室?在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作;?根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施;?根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核;?负责管理部对外关系的协调。?公共事务部?负责学院学生公寓的管理;?负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督;?负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理;?负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访;?负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理 事务。?工程部?根据物业特点和业主(使用人)的
16、需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方案和应急方案，并组织实施;?制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施;?负责工程部日常工作效果的检查、监督。第 6 页，共40 页?财务部?根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施;?负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理;?负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。?保安部?负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作;?制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施;?负责保安人
17、员的各项考核工作;?清洁部?负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作;?制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施;?负责清洁员工的各项考核工作。2、工作流程 (1)工作流程图 入职、上岗培训 建立规章制度，与协作单位建立 完备资料、装订 联系 物业接管 日常管理与服务 队伍轮训 完善配套 建立档案 (2)工作流程图说明 针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的ISO9001:2000 的质 量管理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完 善后的质量方针和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。3、信息反馈处理机制 (1)设置原则?信息源全面丰富。?信息搜集
18、科学有效。?信息通道畅通。?信息反馈及时到位。?信息处理及时准确。(2)信息传递示意图 第 7 页，共40 页 后勤实业公司 物政府主管部门 业 管员 管 政府主管部门 管理部 理理 工 员 公 政府主管部门 司 物业使用人 (3)信息反馈处理流程图 备案存档 是否需处理 载 体 采取正确措调查分析 施处理 信 息 可行性方案 筛选排除 论证 判断决策 是否可利用 调查分析 实 施 (4)信心反馈及处理机制说明?信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。?信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集 整 理 利用 反馈的良性循环。?要充分
19、利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。?信息源(载体)是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。?保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。?信息反馈时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相应的质量标准和措 施随时加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和 利用。(二)工作计划 序号 工作项目 具体内容 所需时间 1 制定详细管理方案 1.总结以往的管理经验;二个月 2.制定详细的物业管理方案。2 人力资源组织 1.人员的招聘和调配;二个月 2.员工的上岗培训。3 签订委托合同 1.就管理用房及其他管理问题进
20、行充分协商;一个月 2.签订项目管理合同。4 完善管理及办公条件 1.安排管理用房;二个月 2.安排员工宿舍及其他生活用房;第 8 页，共40 页 3.管理所需物资的配备。5 成立学院管理部 1.选聘派驻人员;一个月 2.与外部建立公共关系网落。6 制订及完善管理规章 1.导入ISO9002 质量保证体系制度;二个月 2.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项 制度。7 物业的验收与接管、各项资1.依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移二个月 料的移交 交手续;2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。五、管理人员的配备、培训 (一)管理人员换的配备 1、管理人员配备的原则 (1)精干、高效
21、、敬业爱业的原则;(2)文化素质与实际管理经验相结合的原则;(3)内部调剂为主和社会招聘为辅的原则;(4)先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。2、管理部人员配备方案 职能部门 岗位位置及人员配备数量 小计 管理部经理室 项目经理人 1 人 公共事务部 事务助理(1 人，兼出纳、清洁管理员)，公寓管理员(8 人)9 人 财务部 会计1 人(公司会计兼)、出纳(事务助理兼)工程部 工程管理员(1 人)1 人 保安部 保安员(其中主管1 人，保安员29 人)30 人 清洁部 道路(2 人)、教学实训楼(5 人)生活区(6 人)13 人 合计 54 人 3、人员配备方案说明 管理部计划配备管理服
22、务人员54 人，其中，管理层员工4 人，操作层员工50人;4、工程技术人员素质概述?具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书;?具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强;?具有相关专业中级以上职称。(二)管理人员的培训 1、培训目标 (1)管理部经理:除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略 的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿 学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。(2)管理层员工:具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。(3)操
23、作层员工:熟练掌握自己的工作职责、ISO9002 质量标准和管理要求，了解管 理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务 形象。(4)分解目标为:?管理人员持证上岗率100%;?特种工持证上岗率100%;?操作层员工专业技术培训时间每年不少于80 小时，其中保安员军训时间每年不少 第 9 页，共40 页 于 120 小时。2、培训主要内容 (1)项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识;(2)ISO9001(2000)质量管理和ISO14000 环境管理体系知识;(3)CS 顾客满意战略和CI 企业形象识别系统知识;(4)企业文化(物业管
24、理理念，企业精神等)、职业道德和现代思想文化观念。3、培训类别与方式 (1)培训类别?入职培训:侧重于对物业管理基本知识及ISO9001(2000)质量体系和各项规章制度的培训;?上岗培训:侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行;?在职培训:管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行;?转岗培训:侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行;?职外培训:主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。(2
25、)培训的组织方式?集中授课，组织学习;?参观学习，操作现场实践;?定期举行学习研讨会，教学与自学相结合;?根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。4、培训的实施运行 (1)培训系统图(下图)修正 执行 培训计划 培训计划 培训计划 第 10 页，共40 页 反馈 评价 培训计划 (2)系统图说明?针对学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划;?有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果;?通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度;?根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将
26、理 论应用到实践中。5、培训计划 管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集 中授课的学习方式进行;第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况 分阶段安排进行。(1)接管前期员工培训计划 序培训 考核培训内容 授课方 培训对象 培训方式 培训目标 号 时间 方式 1 物业管理法三天 公司本全体新员工 公司本部考核 熟悉掌握办法等 规及配套文部 培训 内容 件 2 物业管理专六天 有关部未获物业管理上公司本部考核 确保持证上岗率 100%业知识培训 门 岗证的管理人员 培训 3 学院管理目二天 公司本全体新员工 公司本部岗位明确各项工作要 标模式及投部
27、培训 考核 求、目标、模式 标书的有关 内容 4 岗位职责和二天 公司本全体新员工 公司本部笔试、掌握岗位要求和 学院物业管部 培训 实际考核标准 理运作制度 操作 5 整体布局、水二天 设计、安全体新员工 公司本部考核 熟悉校园区管理、电设施、消防装单位 培训 运行 设施、空调供 暖系统等 6 房屋验收交一天 公司本管理、维修人员 公司本部考核 要求掌握房屋交 接程序 部 培训 接的全过程 7 设施及设备一天 公司本管理、维修人员 公司本部考核 明确公用设施设 维护标准及部 培训 备维修范围及标 作业程序 准 8 各工种工作一天 公司本全体人员 公司本部考核 行为规范及技巧 技巧和服务部 培
28、训 礼仪规范及 人际沟通技 巧 9 消防职责及一天半 公司本全体人员 公司本部考核 掌握应急方案及 灭火作战实部 培训 常识 施程序和急 救常识 (2)正常管理期员工培训计划 序培训内容 培训 授课方 培训对象 培训方式 考核 培训目标 号 时间 方式 第 11 页，共40 页 1 参加江门市物三年 有关院校 具有大专学历业余学习 考试 具备高层次的学历;业管理培训单的中坚层员工 对物业管理有较深 位组织学习考的理论知识;适应现 试 代化校园区管理需 要 2 参加江门市各三年 各类业务每年8-10 业余学习 考试 提高本专业的管理 类业余大专、大学 水平和知识水平 中专班学习 3 电脑网络及管
29、十天 聘请电脑管理人员及相公司本部考核 了解、掌握电脑网络 理培训 专家授课 关工种 内部培训 管理概述及应用 4 管理技能知识二天 聘请物业全体员工分批公司本部知识提高员工与客户的 培训 管理专家进行 内部培训 考核 沟通技巧和管理水 授课 平 5 组织协调、公二天 公司本部 全体员工分批公司本部考核 增强组织协调能力 共关系及公众进行 内部培训 和公共关系处理，建 形象培训 立良好的公共形象 6 有关主管单位根据有关管理 公司本部 根据规定要求以提 安排、规定必实际服务人员 内部培训 高业务管理水平 须参加的业务情况 培训 安排 7 维修服务人员 江门市劳维修、服务人公司本部考核 确保每年
30、该类人员 升级培训 动部门 员 内部培训 10%以上达到中级技 工等级证书 8 劳动安全卫生一天 公司本部 全体员工 公司本部考核 熟悉、了解劳动安全 培训 内部培训 卫生知识 9 消防技能训练三天 有关协作全体义务消防公司本部实际掌握消防技能知识 及演习 单位 员 内部轮流操作 和实战能力 培训 10 操作规程示范 三天 公司本部 各相关部门员公司本部实际规范员工操作规程，工 培训 操作 提高员工操作技能 11 服务意识、职一天 公司本部 全体员工 公司本部考核 提高员工服务意识 业道德 培训 增强员工职业道德，加强工作责任心 六、管理服务用房及工作必需的物资装备 (一)物资装备的原则 1、
31、科学实用、节约的原则 2、分期分起，有计划配备的原则 3、优质价敛的原则 (二)管理用房 1、办公用房所需面积 物业管理办公用房所需面积约 平方米。2、办公用房安排?经理室一间?公共事务部(包括财务部及清洁部)室?茶水间、洗手间?工程部室?保安部室?电脑档案资料室?库房 第 12 页，共40 页 (三)管理工作必需的各类物资装备 管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等(详见附表)1、行政办公用品 项目 备注 电脑 固定资产 空调 固定资产 打印机 固定资产 复印机 固定资产 传真机 固定资产 饮水机 低值易耗品 保险柜 低值易耗品 办公桌椅 低值易耗品 文件
32、档案柜 低值易耗品 自行车 低值易耗品 电话 低值易耗品 办公用资料、文具 低值易耗品 员工服装费 低值易耗品 员工生活用品:铁架床、热水器、电视机、电低值易耗品 风扇、储物柜等 2、维修工具 项目 备注 电焊机 低值易耗品 冲击电钻 低值易耗品 手电钻 低值易耗品 手提砂轮机 低值易耗品 电锯 低值易耗品 切割机 低值易耗品 铝合金梯(长、短)低值易耗品 台钳 低值易耗品 工作台 低值易耗品 万用表 低值易耗品 钳表 低值易耗品 摇表 低值易耗品 机电设备专用工具 低值易耗品 电工工具 低值易耗品 第 13 页，共40 页 水工工具 低值易耗品 电焊工具 低值易耗品 疏通机 低值易耗品 铝合
33、金人字梯 低值易耗品 工具柜 低值易耗品 其他工具材料 低值易耗品 3、消防器材 项 目 备 注 无线对讲机 固定资产 手提式灭火器 低值易耗品 低值易耗品 消防斧头 低值易耗品 消防扳手 低值易耗品 防毒面具 低值易耗品 消防靴 低值易耗品 消防战斗服 低值易耗品 强光手电筒 七、房屋本体维护管理计划和实施 房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是学院物业管理的重要内容。针对学院的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果:绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。保证学院与外部
34、信息久留及内部信息交流的畅通。保证学院对外的形象。对于能体现X 学院形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落;是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损;是涂料的无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭各种安全隐患。为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修 养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对X 学院的有效管理。(一)房屋共用部位、共用设施设备的维修
35、养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下:1、房屋共用部位、共用设施设备日常维修养护和实施方案 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1 房屋承重及抗每月巡查一次，入1.由于使用不当造成结1.安全牢固，正常使用;震结构部位 驻期间每天巡视，构局部受损较轻由工程2.功能完好。发现问题，立即处部4 按房屋修缮规定实 理。施维修;如局部受损较 重请专家“会诊”提出 方案，委托专业公司实 施;2.因施工质量原因造成 结构问题，请开发单位 处理。第 14 页，共40 页 2 外墙面 每月检查一遍，发由工程部4 按有关修缮1.无鼓无脱，无渗水、无裂纹;现问题及时维修。规程实施。2.无违章，边角
36、线齐整;3.整洁、无污迹、锈迹。3 公共屋面 每天检查一遍，发由工程部按相应作业规 1.无积水、无渗搂;现问题，及时维修 程实施维修。2.隔热层完好无损;3.避雷网无间断，缺损;4.天面水箱无破损，无渗漏;5.无违章，无乱堆放。4 共用照明 每月检查一次，发由工程部按照相应作业1.线路无乱搭接;现问题，及时维规程实施维修。2.照明灯具正常有效;修。3.开关、箱体完好，无缺损。5 本体消防设施 每月检查一次，发由工程部按相应作业规1.箱体完好，标识清楚;现问题及时维修。程实施维修。2.设施能有效使用;3.灵敏，准确报警。6 公共通道、门每天检查一次，发工程部和清洁部负责组 1.墙体、地面、窗户、
37、顶棚完 厅、楼梯间、会现问题及时维修。织实施。好，无缺损;议室、会展厅、2.室内设施齐全。架空层 3.整洁、无灰尘、无霉迹;4.无违章、无乱对方。7 卫生间、茶水间 每天检查一次，发由工程部按相应技术作1.墙体、地面、窗户、顶棚完 现问题及时维修。业规程实施维修。好，无缺损;2.设施、设备完好，无缺损，使用正常;3.整洁、无污迹、无积尘、无 积水;4.无堵塞，无异味。8 上、下水管道 每天检查一遍，发由工程部负责维修。1.上、下水畅通，无渗漏，无 现问题，及时维堵塞;修。2.无污渍，无锈蚀;3.无违章私接私断管道。9 冷、暖气管道通每月检查一次，发工程部负责维修。1.完好，无破损，无开裂;讯线
38、路，顶棚 现问题，及时维2.线路畅通，使用正常。修。2、房屋共用部位、共用设施设备定期维修养护及实施方案 序号 项目 计划 方案 标准及实施效果 1 房屋承重及抗每年对房屋基础工程部负责组织实施。1.结构安全，正常使用;震结构部位 进行一次检查，防2.结构性能完好。止虫害及腐蚀性 液体的侵害。2 外墙面 1.每三年对较大工程部负责组织实施。1.平整、无渗水、无裂纹;面积渗漏及损坏，2.整洁统一。维修无效的，进行 局部翻新;2.每年对国徽进 行一次维护;3.每三年对外窗 台进行一次安全 性检查。3 公共屋面 1.每年全面修补工程部与清洁部协同1.屋面无积水，无渗漏;第 15 页，共40 页 天面
39、隔热层一次;实施。2.隔热层完好;2.每年对屋面防3.避雷系统完好;水层检修一次，每4.水箱水质清洁，无污染。5 年翻新老化部 分;3.每半年疏通屋 面雨水管一次;4.每半年清晰天 面水箱一次，消毒 一次。4 公用照明 每年检修一次线由工程部按照相应作1.线路无老化;路和灯具，更换老业规程实施维修。2.灯具正常使用，照明完好。化线路和损坏灯 具 5 本体消防设施 1.每半年进行一工程部负责组织实施。1.设施完好率100%;次烟感试验;2.报警系统灵敏，有效。2.每年对消防箱 翻新一次，消防带 晾晒一次;3.每年对消防疏 散标志进行一次 维护。6 公共通道、门1.每半年对公共由工程部按相应技术1
40、.美观完好，无缺损;厅、楼梯、会议地面进行一次维作业规程实施。2.整洁、清爽。室、会展厅、架护;空层 2.每年对楼梯踏 步进行一次全面 维护;3.每三年对通道、门厅、墙面、天棚、扶手、栏杆进行一 次全面维护;4.每年对公共窗 户进行一次全面 维护。7 卫生间、茶水间 1.每年对卫生用由工程部按相应技术1.完好、无缺损;具进行一次全面作业规程实施。2.使用正常;维护;3.整洁、清爽。2.每年对水、电设 施进行一次全面 维护;3.每年对墙面、顶 棚、窗户进行一次 全面维护。8 上、下水管道 1.每年检修一次，由工程部按相应技术1.美观完好;并紧固管道固定作业规程实施。2.上、下水通畅;码;3.无渗
41、漏。2.每年两季前检 第 16 页，共40 页 查一次雨水口，更 换不合格部分。9 冷、暖气管道、1.每年对冷、暖气工程部负责组织实施。1.完好、无损坏;通讯线路、顶棚 管道进行一次全2.线路畅通、使用正常。面维护;2.每年对顶棚进 行一次全面维护;3.每年对通讯线 路进行一次全面 检修。(二)、房屋本体维修服务标准 为了使学校能够有一个良好的学习环境，对房屋本体的维修力争做到及时、快速、高效地处理。房屋维修服务将严格按照物业管理公司ISO9001(2000)的要求来执行:1、教学楼、实验楼、综合办公楼等的水、电、卫设备、门锁等零星小修2 小时内完成，至多也要保证当天完成;2、遇电路故障没电、
42、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏必须要在 10 分钟内赶往现场维修(维修工正处理其他急修没有人手的情况除外);3、厕所堵塞要在24 小时内完成(需换洁具的除外);4、风扇、门窗、厕所设施、照明设施的检查分别在学校开学前和学期结束后各进行一次详细的检查，在学期中还须安排一次检查;5、特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的时间。八、保安、消防系统的管理 保安安全防范、消防设施设备的运行管理，是整个物业管理工作的最核心部分，也将直接影响到职业技术学院全体师生的安全感和舒适感。因此，物业管理公司将按照学院的保安安全防范及消防安全制度中的规定，在保卫处的业务指导下实施保安
43、安全防范、消防安全管理，同时制定详尽的消防设施设备周期性的维护保养方案、标准以及应急预案和处理工作程序。(一)保安系统管理 保安的招聘、培训和服装装备 1、保安员的招聘、培训工作 (1)保安员的招聘要求?男性、年龄35 周岁以下、身高1.70 米以上，身体健康;?有保安职业上岗证或退伍军人;(2)培训工作 培训方案如下表:序培训内容 培训 授课方 培训对象 培训方式 考核 培训目标 号 时间 方式 1 保安管理服务每月项目管理全体保安员 业余学习 考试 提高保安员的服务 工作中的礼貌一次 保安部 意识，规范保安服务 礼节和服务用用语。语 2 保安军事训练 每月项目管理全体保安员 保安部组考试
44、提高保安员的自律 两次 保安部 织内部培性和组织性，增强凝 训 聚力。3 消防业务知识每月项目管理全体保安员 保安部组考核 熟悉消防业务，对消 第 17 页，共40 页 培训及演练 两次 保安部 织内部培防事故应急处理措 训 施了如指掌。4 突发事件的应每月项目管理全体保安员 保安部组知识加强保安员的应变急技能的培训 一次 保安部 织内部培考核 能力和处理紧急事 训 故的技能技巧。2、保安服装装备 统一制服、统一管理。3、出入管理 学院实行全封闭式管理，24 小时全日制值班。为保持校区内良好的治安环境，对出入学院的人员及车辆作如下规定:(1)学生需凭校牌出入学院，老师则凭工作证出入学院;(2)
45、装修工或其他经校方允许需经常进出学院的人员要办理“临时出入证”，交纳3 元/证的工本费及30 元/人的保证金。(3)任何访客进入学院，都应遵守校区内各项制度;(4)以上各种出入证均不能转让，敬请妥善保管。如若遗失，须时到管理处报失补办。3、安全管理 (1)禁止在校园内存放易燃、易爆物品，禁止生火;(2)校园内禁止任何人以任何方式射击及燃放烟花爆竹;(3)贵重物品或过量现金内请小心保管，谨防窃贼有机可乘;(4)必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻;(5)请勿通电于围墙等地方以致误伤他人;(6)所有要搬离校园内的物品(指设施设备、电器、装修材料等)，必须要有校方相关部 门开出的放行条方可搬离出
46、去，并配合保安员记录有关物品数量、名称、型号、时 间等登记清楚，以便日后查核;(7)禁止聚赌、贩毒、吸毒、色情、盗窃等一切犯罪行为;(8)区域内如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助 公安机关执行任务等突发事件，物业管理公司为维护公众、业主或住户的人身和财产 利益，在迫不得已的情况下因采取紧急措施而造成校方财产损失的，应给予理解，不 追究物业管理公司的责任;(9)不得影响小区智能化安全监控设施的工作。4、车辆停放管理 (1)进入校园内的车辆必须按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。校区内禁 止鸣喇叭，校区内限速20 公里/小时，禁止载重1.5 吨以上(含 1.
47、5 吨)的货车进入 校区内。(2)驾车进入校区内的人士必须遵守校区内车辆管理制度，管理人员有权询问任何来访车 辆，并对进入的车辆予以登记，对不配合工作的车辆，可以拒绝进入;(3)所有盛载物品之车辆若无物品来源证明，管理人员将不予以放行;(4)为保证校区内道路干净，影响卫生之车辆必须在小区外冲洗干净，运输车辆须做好 防污染之措施，经管理人员认可后方可进入;(5)管理公司有权在需要时将校区内交通改道，临时封闭道路;(6)任何车辆如触犯本管理条例或损坏校区内物业，管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证 件，令其作出合理的赔偿。(7)校区内严禁以下行为:?无牌或无购买第三者保险车辆行车;?学车或试车;?在公
48、共道路上溜冰、滑板等;?机动车辆及脚踏车在行人路上行驶;?跨位停泊或停泊于车位界线之外;?在公共地方洗车、维修车辆。(8)特别规定 第 18 页，共40 页?停放在本校区内车位的车辆，需到物业管理体制公司办理车辆出入证手续，并随车携 带出入证，以备检查。?进入校区内的车辆不准驶进绿化区，损坏绿化应经赔偿。?非校方的车辆不得进入住宅区，外来车辆一律停放于区外指停放的地方。?对违规行车和停泊车辆的人士，管理公司有权采取警告、罚款、拖车等外罚措施，出 此而造成的损失一概由车主负责。(二)消防系统管理 1、消防设施、设备的定期维护与保养计划和标准 设序号 维护保养项目 检查保养方法 标准 周期 备 1
49、 消种类指示灯(含电直观目测 指示灯指示正1 个月 防源、信号)常 控 2 各类开关 直观目测 处于开启或自1 个月 制动状态 台 3 各电器触点 如有烧损现象，拆下后用触点完好，无半年 砂纸打磨。烧损。4 各电器元件接线端用螺丝刀逐个紧固 各端子连接牢半年 子及端子排端子 固无烧损。5 各电源、信号线 如有轻微破损或烧焦现导线无破损、半年 象，用绝缘胶带包扎，严烧焦现象。重时更换。6 控制台内部除尘 用小毛刷、皮老虎除尘 无尘。半年 7 控制台表面除尘 用干控布、毛刷除去表面无尘。每日 灰尘 1 区指示灯 直观目测“Ac Power”1个月 域(绿色)指示报亮蓁指示灯不警亮。器 2 电源电压
50、 在按下内部电源电压/后指针指示+24V1 个月 务电压切(或外部Battery(+5V)。Test 键)换键前后，目测 指示灯是否正常 3 报警功能 按下“Fire test”键。“Zone Alarm”1个月 指示灯和“Switch Care”指示灯亮几十 秒后，蜂鸣吕 警铃响。4 内部各接线端子 用螺丝刀逐个紧固。各端连接牢半年 固，不松动。第 19 页，共40 页 5 信号(电源)线 如有轻微破损，用绝缘胶导线 无破损、半年 带包扎，破损或老化严重老化。时更换。6 表面及内部除尘 如有轻微破损，用绝缘胶无尘。半年 带包扎，破损或老化严重 时更换。7 击碎玻璃按钮盒 直观目测 按钮盒完好