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1、资产评估 自考会计本科交流群70841026 12306230重要很重要识记领会简单应用 综合应用第一章资产评估总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念1，资产评估是指通过对资产某一时点价值得估算，从而确定其价值的经济活动；具体的描述。2，资产评估的六大要素：主体 客体 特定目的 程序 价值类型和方法 二、资产评估的特点1，现实性 以评估基准期为时间参照，按照这一时点进行评定估算；一般以日为基准时点，选择与资产业务或评估作业较近的时期 表现为三方面：以显示存在的的资产作为估价的依据；以基础状况反映未来；强调客观存在2，市场性 资产评估通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告，其结果得接受
2、市场检验3，预测性 是指与未来时空的潜在价值说明现实，显示评估的价值必须反应资产未来的潜能（未来没有潜能的资产，现实评估是不存在的）4，公证性 指资产评估行为对于当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人任何一方的需要5，咨询性 评估结论对资产业务提供专业化的估价意见，意见本身无强制执行的效力，评估者只对结论本身合乎职业规范的要求负责，而不对资产业务定价决策负责三、资产评估与会计计价的区别1，二者发生的条件不同会计学中资产计价以严格的历史成本为原则，同时以企业的主体不变和持续经营为假设前提的；而资产评估发生于产权变动、主体变动或者生产经营中断，以持续经营前提的资产计价
3、无法反映企业资产估价时的估价行为2，目的不同会计学中资产计价是就资产论资产，使货币量能够客观的反映资产的实际价值量；资产评估是就资产论权益，评估价值反映资产的效用，并以此作为取得收入或确定在新的组织、实体中的权益的依据3，执行操作者不同资产计价是由本企业的财会人员来完成，只要涉及资产有关的业务均需要计价，是经常性、大量的工作；资产评估则是由独立与企业以外的具有资产评估资格的社会中介机构完成的第二节资产评估的对象一、资产的概念1，会计学概念。2，资产评估对象的资产理解(1)是一种权利 (2)是一种获利能力(3)必须为某一主体所拥有和支配3，资产评估一个企业的价值，其客体可以是全部资产，可以是净资
4、产也可以是普通股权益第三节资产评估的价值类型一、资产评估的特定目的指的是被评估的资产即将发生的经济行为，根据资产评估理论和我国的有关规定，在发生产权变动和资产流动时才进行资产评估对占有国有资产需要进行评估的经济行为291资产评估必须评估的：资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资 企业清算当事人自行选择的：抵押 担保 企业租赁二、资产评估价值的含义作为资产评估的结果，不仅是评估工作的目标，而且资产评估价值的真实性和科学性，是衡量评估工作质量的重要标志1、资产评估价值的含义理解(1)资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据(2)该价值与资本论中所称价
5、值不是同一概念(3)资产评估价值与会计记录的价值也有很大的差别2、资产评估价价值值的特点(1)时效性，资产评估价值反映的是特定时点的价值(2)目的性，相同资产在同一时期，同一空间，因评估目的不同而适用于不同的价值类型，具有不同的价值；同样的，相同资产对于不同所有者（占有者）也会表现出不同的价值(3)咨询性，资产评估价值只是为委托者提供的参考意见，是买卖的底价，最后的成交价由买卖双方确定(4)估计性，资产评估价值是基于客观事实，凭借评估机构及操作人员的经验和专业知识，对资产价值进行系统分析和 逻辑判断，从而根据资产的功能和评估目的对资产在某一时间内的价值作出合理的结论3、资产评估的价值类型含义
6、指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。资产评估价值作为评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数的共同影响价值类型(1)公开市场价值(2)投资价值，以资产收益能力为依据确定资产价值(3)重置价值，现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值(4)清算价格，在非正常市场上限制拍卖的价格第四节资产评估的假设资产评估与其它学科一样，其理论和方法体系的形成也是建立在一定假设条件之上的。1、继续使用假设指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用假设条件(1)资产能以其提供的服务或用途，满足所有者经营上期望的收益(2)资产尚有显著的剩余使用寿命(3)资产
7、所有权明确并保持完好(4)资产从经济、法律上允许转着它用(5)资产的使用功能完好或较为完好2、公开市场假设指假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产功能，用途价格等作出理智的判断3、清算（清偿）假设292资产评估指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。此时的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估的价值大大低于继续使用或公开市场条件下的评估值第五节资产评估的原则资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评
8、估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。它包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。1、资产评估的工作原则(1)独立性原则，要求在资产评估的过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立第三者立场(2)客观性原则，指评估结果应以充分的事实为依据(3)科学性原则，在评估过程当中必须根据评估的特定目的选择使用的价值类型和方法，制定科学的评估实施方案，使评估结果科学合理(4)专业性原则，要求提供评估服务的机构必须是符合条件的专业技术机构2、资产评估的经济原则(1)贡献原则贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体的价值贡献，或者
9、根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。(2)替代原则替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。(3)预期原则预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。第二章评估的方法第一节评估方法概述一、市场法也称为市场价格比较法，是通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种最简单、有效的方法1、优点(1)能够客
10、观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得(2)评估值更能反映市场现实价格；评估结果易于被各方面理解和接受2、缺点(1)需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比的数据而难以应用(2)不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估二、成本法按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法1、优点(1)比较充分的考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理(2)有利于单项资产和特定用途资产的评估293资产评估(3)在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可以广泛应用(4)有利于企业资产保值2、缺点但是成本法工作
11、量较大，而且它是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性，另外经济型贬值也不易全面准确计算三、收益法指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法1、优点(1)能真实和比较准确的反映企业本金化的价值(2)与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受2、缺点(1)未来收益额的预测难度较大，受较强主观判断和未来不可预见因素的影响(2)在评估范围中适用范围较小，一一般般适适用用用用企企业业整整体体资资产产和和可可预预见见未未来来收收益益的的单单项项资资产产评评估估四、资产评估方法的选择1、各方法之间的关系从整体上来说，评估方法是由
12、互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。一般来说，成本法、收益法的运用都是建立在现行市基础之上的，只是它们的运用不像市场法运用表现的那么直接而已。2、市场法与成本法的区别1成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。前者主要从买者角 度，即以购建某基资产的耗费来确定；后者则是从卖者角度，即市场上销售价格来确定。2市场法中的现行市价指的是资产的独立的价格，是交易过程中采用的。而重置成本不仅包括该项资产的自身价格（购建价格），还 包括该项资产的运杂费、安装调试等。3市市场场法法的的运运用用与与
13、原原始始成成本本没没有有直直接接联联系系，而而成成本本法法中中的的某某些些计计算算，则则要要利利用用被被评评估估资资产产的的原原始始成成本本和和原原始始资资料料。4成本法是按全新资产的购建成本扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估 资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。两种方法具有不同的操作程序，资料的获得和指标确定有着不同的思路。3、评估方法的选择(1)资产评估的方法必须与资产评估价值类型相适应(2)资产评估的方法必须与评估对象相适应(3)资产评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约(4)选择评估方法还要考虑不同的评估途径第二
14、节市场法一、使用的前提条件1、需要一个充分发育活跃的资产市场2、参照物及其被评估资产可比较指标、技术参数等资料是可搜集到的294资产评估二、市场法程序1.明确评估对象2.进行公开市场调查，搜集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物3.分析整理资料并验证其准确性4.把被评估资产与参照物比较5.分析调整差异（时间差异、地域差异、功能差异），做出结论三、运用市场法进行资产评估的方式 一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获 得的是相类似的参照物价格，需要进行价格高速因此市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资
15、产需要评估时，在公开市场 上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评 估资产价值。参照物差异调整因素主要包括三方面；一是时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。二是地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。三是功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。第三节成本法成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。一、成本法使用的前提条件1、成本法的理论依据(1)资产的价值取决于资产
16、的成本(2)资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化，除市场价格以外的影响因素：(1)实体性贬值：磨损和自然力的作用使物理性能下降，价值逐渐降低，称为有形损耗 (2)功能性贬值：新技术的推广和运用，使得企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显 落后、性能下降，其价值就相应减少。称功能性损耗或 (3)经济新贬值：资产以外的外部环境因素变化，导致资产价值降低。包括政治因素、宏观政策因素等，称资产经济性损耗2、成本法使用的前提条件(1)应当具备可利用的历史资料且资产与历史资料有相同性或可比性(2)能确定形成资产价值的耗费是必须的（指体现社会或行业平均水平）
17、二、成本法的程序(1)确定被评估资产，并估算重置成本(2)确定被评估资产的使用寿命(3)估算被评估资产的贬值或损耗(4)计算确定被评估资产的价值三、成本法的运用思路和各项指标的计算思路I被评估资产评估值重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值295资产评估II被评估资产评估值重置成本成新率I1、重置成本及其估算关于重置成本与复原成本的关系(1)重置核算法重置成本直接成本+间接成本直接成本：按现现时时价价格格逐项加总间接成本的3种分摊方法 (1)人工成本比例法 (2)单位价格法 (3)直接成本百分率法(2)物价指数法 在历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本重置成本历史成本资产评估时
18、物价指数/资产构建时物价指数(3)功能价值法，也称生产能力比例法重置成本参照资产重置成本评估资产年产量/参照资产年产量(4)规模经济指数法重置成本参照物重置成本（评估资产年产量/参照资产年产量）xx一般 0.4x1大于市场平均风险；1小于市场平均风险风险报酬率（证券市场平均收益率无风险报酬率）该行业B系数 (2)风险累加法风险报酬率经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率-2 加权资金平均成本模型折现率或资本化率（各项筹资渠道占总资本比重资本成本率）(1)长期负债准备成本（筹资总额利息率（1-所得税）/（筹资总额-筹资费用）(2)权益资本成本风险报酬率+无风险报酬率第四节企业整体评估的其
19、他方法1、市盈率乘数法 通过市盈率作为乘数与被评估企业的预期收益推算出被评估企业的市场价值2、成本加和法的及其应用的现实性和局限性指将构成企业的各项资产进行评估，然后将各项资产评估值汇总确定企业整体资产价值的方法，它不是通常所说的成本法 现实性 (1)企业资产盘子大，非经营性资产占有相当比重 (2)企业效益低下，采用收益法缺乏市场基础 (3)采用成本加和法评估企业价值，便于企业评估后的帐务处理 局限性成本加和法是从投入构建的角度，而没有考虑资产的市价效能和企业运作效率，这种情况下，无论企业效益好坏，评估值2927资产评估趋于一致，且可能效益好的企业因资产负荷大实质性损耗多，而评估值低于效益差的
20、企业，另外该法对不可确指无形资产无法评估反映第十章资产评估报告第一节资产评估报告的基本内容1、资产评估报告的含义 评估机构在完成评估工作后向委托方提交的说明评估目的、程序、价值类型、依据、方法、结果及其适用条件等基本请看的报告书2、资产评估报告的内容 资产评估报告根据委托方的要求、工作情况和采用的评估方法来确定报告的基本内容。资产评估报告包括正文和附件两部份，其内容主 要是报告评估结论，阐述评估结果成立的前提条件，说明取得评估结果的主要过程、方法、和依据，并附报必要的文件资料(1)正文内容 1资产评估机构，写明评估结构名称、评估资格的类型及审批部门 2委托方及资产占有方。写明单位名称、隶属关系
21、、产权持有单位、上级主管部门，简述资产占有方的情况 3评估目的。写明经济情形类型、涉及有关各方的名称、产权隶属关系及经济情形进展情况等 4评估范围和对象。说明经济情形涉及资产的范围、类型、所处位置、归属的生产经营单位、处置方式等 5评估过程。写明评估起止时间、主要步骤 6评估原则。概括写明评估中遵循的主要原则 7评估依据。概括写明评估依据的主要法律法规和标准 8评估基准日。写明唯一的评估基准日，说明一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准 9评估结果。报告各类资产和负债以及中资产、净资产的评估价及重置价 10评估结果有效期。写明评估结果的有效期。按现行规定，有效期为一年，即评估目的在评估基准日
22、后一年内实现时，要以评估 结果作为底价或作价依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整），超过一年，需要重新进行资产评估 11评估基准日后的调整事项。写明评估基准日后、有效期以内资产数量及作价标准发生变化时的处理原则 12评估结果有效的其他条件 13资产评估报告书的使用说明 14其他需要说明的问题 15评估报告提出日期 16资产评估机构法人代表、两名以上注册资产评估师签名，资产评估结构盖章(2)资产评估报告附件的内容 具体内容包括：关于资产评估报告书附件使用范围的说明；各项资产负债的评估结果清单；资产评估资格证书复印件；能 够表明经济情形涉及资产范围、对象和生产经营单位的文件资料；房屋建筑物、土
23、地使用权及其他重要资产的产权证明文件，包括房屋所有权和土地使用权证，或规划图、开工证明、征地许可证等能够表明产权归属的文件。其他必要的文件资料第二节资产评估报告的编制1、资产评估报告编制的基本要求 实事求是 内容全面 准确而简练 报告要及时2、评估报告编制的步骤 (1)评估资料的分类整理 (2)评估资料的分析讨论2928资产评估 (3)评估资料的汇总和评估报告的编排 (4)评估报告先由项目经理审核，再由评估报告结构负责人审核签发，必要时组织有关专家会审第三节评估报告的分析和使用1、分析目的 (1)了解评估结构从事评估工作的能力 (2)了解评估质量的好坏2、评估报告的分析途径 (1)对评估报告进
24、行书面逻辑分析 (2)对评估中运用的市场信息资料进行对比分析(1)选择的参考价格及构成因素与介绍的评估前提条件是否吻合 参照价格与有关资 料是否可靠 (3)对评估计算表格的分析第四节评估报告的利用1、客户对评估报告的利用 (1)作为产权交易作价的基础资料 (2)作为企业进行会计记录的依据，一般是指为满足会计核算需要进行的评估，评估的报告及各类明细评估表格中的有关数据 可作为会计进行账薄登记的依据。按评估值对账薄进行调整必须由财政部门批准 (3)作为法庭辩论和裁决时确认财产价格的举证材料 (4)作为支付评估费用的依据2、资产评估管理机构对评估报告的利用 资产评估管理结构（国有资产管理部门）应充分利用企业报来的评估报告及资料，并分门别类进行档案管理。用途：可作为国有资产管理部门对评估结果确认或不确认的的依据，同时也可以作为上级部门检查工作或发生纠纷备查使用；可作为一种动态信息资料，便于国有资产管理部门随时掌握评估工作动态，了解评估机构的工作情况和工作质量，便于对评估机构的监督管理；作为研究、分析、完善和改进评估工作的资料，同时也可采集其中有用的价格信息资料2929