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1、二手房交易注意事项1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。只样做到这一点，你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则，纠纷在所难免。2、核实房屋状况：你一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面： 房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情
2、况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险，比如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解除抵押的问题；被查封或冻结转让的房屋，则在解除冻结之前不得买卖活动等等，你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。（1）看房、签约： 看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容
3、，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份，往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致，是你和卖方双方都务必注意的问题。（2）按合同约定付房款：支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（
4、或可立即解除）抵押等权利限制等条件，按交易进度支付房款（签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款）。后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上）。（3）交房：交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。（4）过户：过户即将房屋的权属人由卖方变
5、更为买方。双方对此须明确：到房管局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。过户所涉税收和费用的承担。买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的
6、买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此，双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。每项主要义务均应有违约责任一一对应。违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外，守约方主张权利的
7、成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。 总之，在二手房交易中坚持以上原则，严格确认产权情况、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，特别是买方的风险。 物业交割注意事项二在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题：(1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。(2)告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭房屋买卖合同且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日
8、前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。(5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些
9、二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。(7)结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭住宅维修基金结算交割单可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。(8)附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。(
10、9)迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。注意事项（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共
11、有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让
12、，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5.）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所
13、有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7.）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人
14、提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10.）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑编辑本段二手房交易流程二手房交易2的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（
15、交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才
16、能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，
17、银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。专家解答二手房交易注意的八大问题 复制链接 LGtao 当前离线 注册时间2011-10-15最后登录2012-2-20阅读权限70积分2378精华0帖子732 电梯直达 楼主 发表于 2011-10-20 14:02:03 |只看该作者 |倒序浏览 1、在签订二手房买卖合同时候应注意些什么？答：当事人依法享有自愿订立合同的权利，因此买卖双方在签署合同之前应注意看清合同各条约约定的权利义务，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、履行期权、违约责任、纠纷解决等
18、问题，均应全面考虑，结合自身情况对合同中约定做好预算，以免因合同签订的约定的条件对自己不利。2、房地产买卖合同何时生效？答：一、如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。二、交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附件条件自合同成立时生效。三、交易双方对合同的效力可以约定附件期限，附件期限的合同自期限到时而生效。3、物业存在租约或家私附带交接，在签署买卖合同时应注意些什么？答：根据合同法相关规定，承租人享有在同等条件下的优先购买权，因此在签署合同之前要确定交易房产是否在租约或家私附带转让的，如有租约一定要让租客签署放弃优先购买权的声明，并且在合同中写明租约是否继续履行，列明家私清单
19、，交房保证金要保证高于租客的租赁押金及家私之价值总和。4、履行合同应注意什么？答：根据合同法相关规定，当事人应当按照合同约定履行义务，否则应当承担违约责任，因此合同各方当事人应注意履约的时间，如果一方违约，那么守约方也有义务防止损失扩大，因此守约方应按时履行自身义务。5、如何防范业主高价转卖房产？答：当今市场属于卖方市场，并且变动过快过大，因此如业主一旦发现房价上涨，因利益催动就会冒险将房产另卖，因转卖房产后业主如无其他可执行之财产，客户起诉也就无法保障执行了，因此二手楼的客户发现业主故意拖延履行时应及时通知催告(包括电话录音、书信)，尽最大的努力督促业主继续履行合同、减少损失，同时让中介密切
20、留意房产变动情况，随时做好维权准备。6、户籍，学位如何保障？答：户口迁移一直是二手房买卖的难题，因为户籍管理属于公安机关专属管辖的行政事务，法院不受理关于户籍转移的诉讼请求，且一个物业只能有一个户主，因此在签订合同时要求业主出示户口本，复印留存，并在合同中做明确约定未按时迁出户口的违约责任;关于学位也因教育局不允许查询导致无法举证，因此也应该在合同约定违约责任。7、合同款项的交付如何防范风险？答：合同中约定的款项应以权利人为支付对象，如佣金收费主体是中介方，税费收费主体是国家税务机关，担保费的收费主体是担保公司，因此客户在缴纳相关款项时应该要求收款权利人出具收据或者发票;同时大额款项如首期款等
21、均应采用银行监管方式。8、二手房交房应注意些什么？答：二手房交易最后一关是交房手续，虽然它在整个交易流程中并不算特别重要的一步，但如果不注意一些细节问题，同样会引发许多纠纷和后遗症。综合而言，在接受二手房屋时应注意以下事项：一、要注意接受全部钥匙，包括各房间及信箱钥匙;二、检查房屋质量问题;三、交接家私、家电时，要检查是否和家私清单中列明的品牌数量保持一致;四、注意结清相关水、电、煤气、物业管理等费用。收房时有三大“二手房交易注意” 复制链接 一路有你 一路有你 当前离线 注册时间2011-10-1最后登录2012-1-7阅读权限50积分644精华0帖子199 电梯直达 楼主 发表于 2011
22、-10-2 21:33:57 |只看该作者 |倒序浏览 在购买新房时，买家懂得事事小心，手续以及相关保障等都能确保无误后才收房，相对于一手房交易而言，二手房交易却更容易出现疏漏，由此引起纠纷也屡见不鲜。据中原地产最近调查数据显示，二手楼市初次置业者的比例已提高到了78.3%。为避免稍有不慎而引发的纠纷以及相关后遗症，二手房买家更应留意在收房时二手房交易注意些什么。二手房交易注意清楚了解业主交楼时房屋设施的状况如果购买的二手房业主已将屋中家私、电器等设施设备连同房屋一起出售，在合同中应注明这些设施设备是包含在总房款之内。在签订房地产买卖合同时，购房者应先对留下来的物品进行检查，将这些设施设备的品
23、牌、型号、成色、数量以及能否正常使用等细节,标识清楚写入合同约定的清单中。在收房时，买家可严格按照合同约定的清单一一核查，确保其状况跟所签合同差别不大。二手房交易注意检查房屋质量问题二手房买家收房时，应注意检查房屋内水、电、煤气等屋内管道设施是否正常运行。还应特别注意查看房屋的工程质量问题，例如，窗台位、阳台位、天花板、墙壁、地面有无裂痕、渗漏、积水等情况，以及门、窗是否密封，有无破损。如果所买的房子是顶层，还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。如买家觉得把握不准，可请专业维修工检查一遍,以确保房屋质量。二手房交易注意各项费用需结清买家在收房时，需亲自到相关部门核查原业主是否已经结清房屋的各项服务
24、费用，包括水、电、煤气、宽带、电话、电视、物业管理费等。若没有结清费用可要求业主结清费用。二手房交易注意只有确认业主已将各项费用俱已结清，双方方可办理相关的过户手续。二手房交易注意“意向金”条款 复制链接 青山绿水 当前离线 注册时间2011-10-1最后登录2012-1-7阅读权限50积分633精华0帖子193 电梯直达 楼主 发表于 2011-10-9 15:41:44 |只看该作者 |倒序浏览 近期有关二手房买卖的消费投诉的内容看，有些二手房产权关系复杂，还有些房屋性质特殊，都不适合普通交易。专家指出，在购买二手房前，消费者需到房地产管理部门了解有关房屋的“老底”。在房屋产权上，消费者应
25、确认卖房人是否为独立拥有房屋产权之人，如果与其他人共有，必须与全部共有人订签房屋买卖合同；如果购买的房屋曾被租赁，需了解房屋租赁情况，如果购买时该房屋已出租，只要租赁合同不到期，购买人就无法正常入住。此外，福利房属于交易受限制的房屋，国家对于福利政策房转让年限、买房人资格等有特别规定，消费者必须提前了解。 同时，部分二手房交易合同上的“意向金”也可能给消费者带来烦恼。目前房产中介经常要求消费者在签订二手房交易合同前支付“意向金”，并在相关单据上注明“意向金自动转定金”条款。部分消费者对此类条款不够重视，误认为“意向金”可无条件退回而轻易付款。其实，二手房交易中“意向金”虽不具有“定金”的性质，
26、但依据双方约定转为“定金”后，将适用担保法有关定金罚则的规定，消费者应当谨慎支付。 提醒，二手房交易要注意签订好三个合同，分别是与房产中介签订的“居间合同”、与卖房人交易的“二手房交易合同”、向银行贷款的“贷款抵押合同”。签订合同前，可向相关机构咨询；签订合同时，要看清合同条款，口头约定务必以书面形式写入合同内容。 由于二手房多为旧房，其房屋建筑在使用过程中会或多或少地暴露出一些问题，特别是一些特殊的楼层更是如此。因此，购房者在选择二手房时，应明确自己的购房目的和使用状况，分析各楼层的优劣，选择最适宜自己的楼层。二手房交易在选择一些特殊楼层(如底层、顶层)时，更要注意仔细分析和考察。虽然说现在
27、有“顶天立地”的说法，底层可利用周边空地种草养花，临街面还能穿墙作店，顶层也可搞“屋顶花园”，但由于二手房中老式建筑居多，建筑水平有所局限，不仅“顶天立地”会受到一定限制，而且还可能隐藏着不少其他楼层不一定具有的问题建议您在买二手房的时候,请先浏览以下二手房交易注意事项: 二手房交易注意事项:屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。二手房交易注意事项:房屋产权是否明晰 有些房屋有多个共有人,如有继承
28、人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。二手房交易注意事项:交易房屋是否在租 有些二手房在转让时还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 二手房交易注意事项:土地情况是否清晰 买受人应注意二手房土地
29、的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,房屋的土地使用权是40年还是70年,价格肯定应该有所区别。二手房交易注意事项:市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。二手房交易注意事项:福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定
30、,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。二手房交易注意事项:单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些,可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。二手房交易注意事项:物业管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费、电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 二手房交易注意事项:中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如
31、在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能都要自己承担。二手房交易注意事项:合同约定是否明确二手房交易十个注意事项是什么？（1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共
32、有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无
33、偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，
34、买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务
35、，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 。房改房又可以叫做已购公房。已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
36、1房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。 12房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。 3在房改售房中对购房的面积有所控制，规定人均可购房的建筑面积的控制指标，以防止一些人人大量低价购买公有住房，造成国有资产的流失。 4购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务
37、或职称方面的优惠折扣。 另外购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售，如职工以标准价或成本价购买的公有住房。 编辑本段过户流程1买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
38、3买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6办理产权转移过户手续。
39、交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 编辑本段过户详细流程1首先，去房改办政策法规科（在市房产局）领取房改房上市交易申请表； 2产权所有人填写好上述申请表
40、后，到原产权单位盖章并领取职工个人住房档案建档登记表房改出售公有住房完全产权评估价核定表； 3拿单位盖好章的申请表到市房产局公房科盖章（需要10个工作曰左右时间）； 4完成后，带齐上述三张表及房改房相关资料回到房改办，需要带的资料有：房屋产权证、土地证、房屋所有权人及配偶身份证、户口簿、结婚证等（需要查看原件及留复印件2份）（夫妻离异的提供财产分割协议书、夫妻一方已故的提供财产分割兑证书、未婚的提供未婚证明原件）； 5用以上资料在房改办办理房改房上市交易备案表，即说的上市证。 6完成了在房改办的所有手续。 编辑本段双方准备资料(全款)产权证过户材料旧产权证、买卖契约、权属申请登记表 卖方身份证
41、、授权委托公证书（在卖方不能到场时可授权他人代办） 买方身份证、一张委托书（在买方不能到场时可授权他人代办） 注：在办理产权证过户时，要先配图 编辑本段土地证过户当新的产权证办理出件后便可到土地局办理土地证的过户手续了 材料：新产权证（原、复印件）、买卖契约、老土地证原件、产权人身份证 （原、复印件） 注：若产权人不能亲自办理土地证可委托他人办理，委托人需提供本人身份证（原、复印件）、土地登记委托书 编辑本段房改房税费房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可
42、以直接上市交易： 契税、印花税按照商品房的契税和印花税标准交纳； 土地出让金房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价建筑面积1%/。【名词解释：当年成本价指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了； 个人所得税房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提
43、供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格原购买价格合理费用）20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米； 需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）建筑面积6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。 按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“
44、房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。 流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同。 编辑本段房改房政策一览一、已购公有住房上市需知 A、何谓公有住房？又何谓公有住房上市？ 公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房；而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。 B、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与？已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与： 1已取得房地产权证； 2出售的，已按揭准价或成本价付清房款； 3交换、赠与的，已按成本价付清房款； 4交纳应分摊共有建筑面积价款； 5已按规定交纳国有土地使用权出让金； 已购公有
45、住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。 C、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时，须作什么安排？ 1未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，需经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积； 2对于10层以上（包括10层）的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买； 3对于10层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买； 4原产权单位已撤消的，该房款应交付其上级主管部门；无上级主管部门的，应交付广州市住房制度改革办公室； 5以上收入应全额
46、存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理； 6已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责； 7已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。 D、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用？ 1、已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金； 2原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳； 3已购公有住房上市时，应当依照国家、省、市的有关规定征收税费，但交易时免征营业税（及其附征的城市建设税、教育费附加等）、土地增值税； 4、自住满5年以上的，免征个人所得税。 E、何种公有住房不得出售、交换及赠与？下列已购公有住房不得上市： 1司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的； 2在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的； 3产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的； 4违反产权人与原产权单位购房约定的； 5国家、省、市规定不能上市的。 F、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项： 1经广州市住房制度改革办公室核准； 2按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法