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1、旅游公司资产评估评估方法 企业价值评估通常采用的评估方法有市场法、收益法和成本法（资产基础法）。按照资产评估准则企业价值，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。国有资产监督管理委员会产权【2006】274 号文件规定“涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估，并在评估报告中列示，依据实际状况充分、全面分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。” 市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法
2、。市场法直观、灵活，可以根据市场信息的及时变化，改变相应的价值比率，得到及时、变更的估值结果。同时，由于国内资本市场的逐步完善，在资本市场上可以找到足够多的与被评估单位相同或相似的参考上市公司，并通过万德等金融资讯软件，获得充分的参考公司市场信息、财务信息及其他相关资料，所以，具备了应用市场法的条件。 收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基本依据资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值，其评估结论具有较好的可靠性和说服力。同时，企业具备了应用收益法评估的前提条件：将持续经营、未来收益期限可以确定、股东权益
3、与企业经营收益之间存在稳定的关系、未来的经营收益可以正确预测计量、与企业预期收益相关的风险报酬能被估算计量。 成本法（资产基础法）的基本思路是重建或重置被评估资产，潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。由于成本法（资产基础法）难以反映品牌资源、管理水平、组织效率的价值，从重置被评估资产的角度进行估值，企业整体价值并不全面。 因此，针对本次评估的评估目的和资产类型，考虑各种评估方法的作用、特点和所要求具备的条件，此次评估我们采用收益法和市场法。在对两种方法得出的评估值进行分析比较后，以其中一种更为合适的评估值作为评估结论。第一节 收益法 收益法是指
4、通过估算委估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。不难看出，资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用越大，获利能力越强，产生的利润越多，它的价值也就越大。一、评估技术思路 本次收益法评估选用企业自由现金流量模型，即预期收益（Ri）是公司全部投资资本（全部股东权益和有息债务）产生的现金流。以未来若干年度内的企业自由净现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值，减去有息债务、非经营性负
5、债得出股东全部权益价值。计算公式：股东全部权益价值=企业自由现金流量折现值-有息债务+非经营性资产价值+溢余资产-非经营性负债价值二、企业自由现金流量折现值 企业自由现金流量折现值包括明确的预测期期间的自由现金流量折现值和明确的预测期之后的自由现金流量折现值。企业自由现金流量折现值按以下公式确定： 自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量（终值）现值（一）明确的预测期 根据乌镇旅游股份有限公司目前的经营情况、未来的发展计划和旅游行业的发展情况，明确的预测期为 2013 年 7 月至 2018 年，2019 年及以后各年均维持在 2018 年的水平。
6、（二）收益期 企业主要从事乌镇景区的旅游资源开发和经营管理。通过评估人员的调查，被评估单位经营状况稳定、乌镇景区知名度世界闻名，企业可以长期经营，未发现企业存在不可逾越的经营期障碍，故收益期按永续确定。（三）企业自由现金流量企业自由现金流量的计算公式如下：企业自由净现金流量=息税前利润（1-所得税率）+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额=主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加-期间费用（管理费用、营业费用）-所得税+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额（四）折现率按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。公式：
7、WACC=KeE/（D+E）+ KdD/（D+E）（1-T）式中：Ke 为权益资本成本；Kd 为债务资本成本；D/E：根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率。三、非经营性资产 指与企业经营活动的收益无直接关系、收益法结论不包含其价值的资产。本次评估非经营性资产主要为其他应收款、非经营性土地使用权和长期股权投资。本次评估采用成本法评估。四、溢余资产 溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，多为溢余的货币资金。五、非经营性负债 非经营性负债指与企业经营活动的收益无直接关系、收益法结论不包含其价值的负债，本次评估，非经营性负债为其他应付款。本次评估采用成本法评估。六、
8、有息债务 有息债务指评估基准日账面上需要付息的债务，本次评估为短期借款和长期借款。第二节 市场法 此次评估市场法采用上市公司比较法，基本评估思路如下：1、分析被评估企业的基本状况。主要包括其所在的行业、经营范围、规模、财务状况等。2、确定可比上市公司。参考企业应在业务上和财务上与被评估企业具有相似的特征，这是选择参考企业的基本原则。3、分析、比较被评估企业和可比企业的主要财务指标。主要包括涉及资产管理规模、经营能力、盈利能力、风险管理能力、创新能力等多方面的财务指标。4、对可比企业选择适当的价值乘数，并采用适当的方法对其进行修正、调整，进而估算出被评估企业的价值乘数。5、根据被评估企业的价值乘数，在考虑缺乏市场流通性折扣的基础上，最终确定被评估企业的股权价值。