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1、境外房地产案例研究 2011年9月11日 (双周一次)高通智库境外房地产案例研究 Overseas Real Estate Case Study高通智库阿尔郫斯山脚下的温泉度假村Tauern Spa项目概况n 项目名称：Tauern Spa Zell am See-Kaprun（卡普伦陶恩温泉度假村）n 项目地点：奥地利滨湖采尔卡普伦n 项目开工：2008年9月n 项目竣工：2010年11月n 项目开业：2010年12月2日n 总面积：约48,000平米 SPA世界：16,000平米 度假酒店：18,600平米 水上面积：2,060平米n 业主：VAMED Vitality Worldn 建筑
2、设计：skyline architekten ZT GmbH（天际线土木工程建筑设计有限公司）n 项目总承包：VAMED房地产开发工程有限合伙公司n 项目投资者：VAMED医疗保健集团、萨尔茨堡银团（萨尔茨堡富埃森协会，萨尔茨堡土地抵押银行，萨尔茨堡储蓄银行及斯潘格勒银行）、阿尔郫斯山建筑公司、西门子培根公司（Siemens Bacon）、当地的其他11个投资者n 项目总投资：8,600万欧元 2010年12月2日，国际医疗保健企业集团VAMED的第七个温泉度假项目陶恩温泉度假村正式开业。这个位于滨湖采尔卡普伦区域的陶恩温泉度假村与集团的其它度假村的特点一样，有着出众的建筑群、一个宽敞的温泉浴
3、场水上世界和创新、优质、高质量的健康设施。48,000平米的度假村面朝壮观的阿尔郫斯山山景， 4星级度假酒店拥有160间套房、水疗中心、六间餐厅、四个会议室和一个总面积共2100 m的全景温泉。全景温泉共12个池子分布在室内室外其中一个是装有玻璃顶的大池子并且带有宽敞的休息区，以及13个桑拿和蒸汽浴室。总投资8,300万欧元的陶恩温泉度假村是当地2010年重要的旅游投资，它与滨湖采尔和卡普伦周围独特的自然景观协调共生，通过智能解决方案、创新的办法和自然材料的使用，使大自然由室外引入室内获得成功。这个综合健身中心的设计方案是来自于奥地利旅游度假市场的领导者VAMED，该公司在实现健康旅游设施上有
4、达十年之久的经验。项目位置及交通状况陶恩温泉度假村位于奥地利萨尔茨堡州的滨湖采儿镇（这个镇在萨拉赫河和萨尔察赫河之间、采尔湖畔）。从维也纳，慕尼黑，菲拉赫和因斯布鲁克有高速公路通往此处。另外这里离慕尼黑机场210公里，离萨尔茨堡机场97公里，离因斯布鲁克机场158公里，方便了来自各地的旅游度假者。规划设计在这个项目的实施上，VAMED Vitality World信任维也纳“天际线建筑”设计公司“的国际经验，他们的设计是现代的、理性的而不是时髦高调的。首先它与滨湖采尔和卡普伦周围独特的自然景观协调共生。使大自然由室外引入室内获得成功。该建筑理念的基本思想是来自于滨湖采尔卡普伦区域独特自然景观的
5、灵感。如“创新”，“能量”，“水”，“山”和“冰川”这些概念组合成一个主题，陶恩温泉度假村的建筑就是从属于这个主题：“水的力量”的象征。无论酒店或温泉设施一切的灵感来自大自然，充满爱和温暖。外面的大自然就是一个交叉穹窿的平顶，深受客人的喜爱。远眺的冬季花园，鲜活的植物分布在明亮的温泉大厅里所有的区域建筑试图让内外相互融合，创造完美。卡普伦山谷的位置有令人印象深刻的山脉全景，就像一个大的、未开发的区域中耸起的环岛，显得跟周围的群山有机融合。屋顶的设计是一个重要的设计主题。引人注目的屋顶结构让人联想到飞机的机翼形状，而且还利用了经典的高山屋顶风格元素，这是一个现代和传统的组合。站在温泉度假酒店的屋
6、檐下即可看到温泉浴场的全景，这里是为给每位客人提供休养和娱乐的场所。有了360度独特的、未受破坏的自然全景，只会让人想到两个字：享受！在全景温泉游泳池里能远眺冰川景色，让人意识到，建筑师将多少大自然的灵感融入其总体设计中。在温泉度假村的中央有一个避风的、不进车辆的广场，它比毗邻的地形高出4米，像一个螺旋形状由西向南向东打开。前往公共温泉浴场要通过一个底层的前厅。瀑布的声音和悬挂遮阳雨篷下的花园咖啡厅能让客人在踏进门厅之前感受到休闲的氛围。并且在所有的客房区域都能远眺周边的景色。在酒店西侧最高点设置了“全景游泳池”。酒店西侧外立面。酒店入口的最高点，有着立方盖顶、且装有玻璃的豪华全景温泉池作为豪
7、华温泉度假酒店一个创造性的浴场。这个奥地利2010年最大的温泉项目也受残疾人的喜爱：VAMED Vitality World特别强调了所有的设施都适合残疾人使用。陶恩温泉度假酒店还提供两个残疾人套房，会议室也是无障碍的。公共温泉区域还为轮椅使用者提供享受所有设施的机会。从浅斜道到特别防滑地板处处体现人性化的细节。酒店剖面图通过观光电梯和浴衣走廊（中间的中庭），酒店客人们可以以最短的距离到达浴场。此剖面图也显示了其均衡的整体形状。酒店，桑拿浴室和浴场组成大面积的螺旋形状，中间有个广场，由西向南向东打开。酒店和桑拿房之间有桥连接，方便了酒店客人。温泉度假酒店这家四星级的高级酒店共有160套客房，并
8、设有2,000多平方米的温泉区和一个玻璃顶的室外游泳池。每个房间都设有一个阳台和一个免费迷你吧。滨湖采尔卡普伦酒店的温泉区设有室内游泳池、13个不同的桑拿和蒸汽浴室、一个带壁炉的休息室。温泉区开放时间为每日07:00至23:00（周五开放至午夜）。酒店提供免费的茶和果汁。酒店的现代化健身房享有山川全景，并提供各种按摩、治疗洗浴和美容理疗服务。酒店客人可免费使用温泉区和健身室。酒店还为孩子提供一个室外游泳池、一个婴儿游泳池、2个滑水道、一个多媒体游戏室，和一个游乐场。还为3岁以上的儿童提供专业看护服务。陶恩温泉度假酒店拥有6个不同的餐厅、酒吧和咖啡馆。酒店设施综合设施：餐厅，酒吧，24小时接待台
9、，报纸，花园，露台，无烟客房，适合残疾人士使用的客房/设施，电梯，保险箱，暖气，行李寄存，滑雪用具寄存处，设有抗过敏房间，所有公共及私人场所严禁吸烟，点菜餐厅，自助餐厅，日光露台。活动设施: 草药桑拿，生物桑拿，芳香蒸气浴，土耳其/蒸气浴，日光浴室，Spa及健康中心，健身中心，按摩，按摩浴池，高尔夫球场(3公里内)，滑雪，游戏室，儿童游乐场，婴儿游泳池，游戏小溪，台球室,排球场，图书馆，徒步旅行，骑自行车，攀岩墙，滑雪课程，室内游泳池，室外游泳池。服务项目: 客房服务，会议/宴会设施，机场班车，婴儿/儿童看护服务，洗衣，在客房内享用早餐，熨衣服务，新娘套房，自行车租赁，擦鞋服务，盒装午餐，旅游
10、咨询台，传真/复印，酒店内可租用的滑雪器具，滑雪通行证售卖机，特别节食餐单（应要求提供）。 高级双人房（31m2） 全景双人房（31m2） 全景豪华套房（48m2）143欧元/天 146欧元/天 168欧元/天 普通套房（50m2），178欧元/天 套房（73m2），218欧元/天项目实景图引人注目的屋顶结构让人联想到飞机的机翼形状，而且还利用了经典的高山屋顶风格元素，这是一个现代和传统的组合。右侧墙壁上是醒目的项目Logo。从一个侧面看，酒店建筑像是一艘邮轮。延长高挑的屋顶、装有玻璃的豪华全景温泉池是这个酒店的标志。酒店的南侧，有园圃绿化，全景桑拿浴室就在弯曲的屋顶下，突出的彩色立方体是餐厅
11、和会议区。酒店夜景酒店西侧外立面。整个项目面朝壮观的阿尔郫斯山室内外全景浴场，在灯光的照耀下成为一道亮丽的风景线。通透的室内温泉浴场，在此可以远眺壮观的山景，阳光透过玻璃屋顶照进来，有一种沐浴在大自然里的感觉室内浴场及休息区，鲜活的植物分布在明亮的温泉大厅里建筑试图让内外相互融合，创造完美。室内浴场一角，通过大面积的玻璃幕墙，可以看到壮观的阿尔卑斯山雪景。室外小浴场室外浴场及小瀑布，在这里享受温泉的同时也可以远眺阿尔郫斯山景色客人们在享受室外温泉及大自然瀑布池室外休息区，客人们可以在此享受阳光儿童区域游乐场，孩子们和家人一起体验温泉度假的乐趣儿童区的攀岩墙儿童娱乐室更衣区桑拿室，整个房间都运用
12、了天然木材健身区酒店走廊酒店客房酒店餐厅酒店自助餐区 依山傍水的室外高尔夫球场，给来这里度假的人们提供一种顶级的大自然享受。 在冬季来这里的游客，不但可以享受温泉可以享受滑雪的乐趣项目分析目前温泉度假模式可分为以下几种：1、特色温泉景区模式“特色温泉+景区”2、温泉会议中心模式“温泉+会议休闲”3、温泉休闲乐园模式“温泉+运动游乐”4、温泉康复基地模式“温泉+康复疗养” 5、温泉生态庄园模式“温泉+生态农庄”6、温泉度假社区模式“温泉+旅游地产”而奥地利陶恩温泉度假村则结合了属于其中三种模式 “温泉+景区+运动游乐+康复疗养” 。特色温泉景区模式“特色温泉+景区”所谓“特色温泉景区”模式，就是
13、以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但关键是凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区。该项目则成功的体现了这点，它巧妙地将阿尔郫斯山壮观的山景融入温泉景区，让人们在享受温泉的同时也能够观赏滨湖采尔和卡普伦周围独特的自然景观。并且在项目设计上也运用了天然材料，以及把绿色植物引入温泉大厅，使室内室外相互融合。温泉休闲乐园模式“温泉+运动游乐”温泉与运动游乐的结合，也是温泉度假村最常见的开发模式之一。其核心是在温泉泡浴的基础上，通过发展满足旅游者体验性、参与性需求的运动游乐项目，有力提升温泉度假村的整体吸引力，延长游客停留时间甚
14、至改善温泉度假村的淡季经营问题，提高人均消费水平，从实现整体开发经营的突破。其一，温泉+水游乐。把夏季最受家庭市场欢迎的水游乐项目引进温泉度假村，弥补夏季这一淡季产品开发不足，对于提升温泉度假村的整体经营，具有非常突出的效果。陶恩温泉度假村项目以“水”为主题，在温泉的基础上增添了儿童水上游乐园，通过温泉造浪池、温泉瀑布、温泉游泳池、水上滑梯等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现了温泉度假村夏季经营的火爆。此模式已经被证明是最成功的开发模式之一，但未来竞争的关键在于水游乐项目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更高的要求。其二，温泉+高尔夫通过高端温泉水疗SPA与高尔夫
15、运动充分结合，形成了面向高端市场的高端休闲经典组合产品温泉高尔夫，是顶级度假村开发的经典模式。在这一模式中，文化的创新融入是整体品质提升的关键。陶恩温泉度假村项目也融入了此开发模式，以其独特的地理位置，为来这里度假的人们提供了一个依山傍水的室外高尔夫球场。其三，温泉+滑雪场温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季”的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。陶恩温泉度假村凭借其独特的自然环境靠近阿尔郫斯山，为游客们提供了一个滑雪的好去处。其四，温泉+综合游乐以珠海海泉湾为代表。把相对静态的温泉泡浴与多种动感游乐项目结合起来，动静
16、结合，养生休闲与游乐体验搭配，能够极大地增强温泉度假村的整体吸引力并提高综合收益。陶恩温泉度假村温泉为核心，由五星级酒店、水上乐园、各式桑拿、攀岩、健身俱乐部、高尔夫项目以及骑自行车等项目组成，是萨尔茨堡综合配套最完善的大型旅游休闲度假区。此种模式把温泉与多元化的游乐项目的结合，从而产生了极大的市场吸引力。温泉度假社区模式“温泉+旅游地产” 由于温泉在健康养生与旅游休闲上的巨大价值，为房地产特别是旅游地产的开发创造了非常突出的优势，往往能够以“养生休闲”特色在地产市场上形成巨大的竞争力，从而取得非常可观的投资回报。因此，“温泉+旅游地产”模式成为全国绝大多数温泉度假村最优先考虑的开发模式之一。
17、奥地利陶恩温泉度假村靠近阿尔郫斯山，这里是深受欧洲各地游客喜爱的地方，因为阿尔郫斯山深处积雪常年不化，在冬季它是滑雪的好去处，夏季又是避暑的好地方。加上其周围良好的自然环境（森林、湖泊），很多欧洲人都会把它当作旅游度假的好去处。温泉与旅游地产的结合，能够带动周边区域的整体开发。关于业主VAMED Vitality WorldVAMED是欧洲的一家从事医疗服务设施及健康旅游规划、建设及管理的集团公司，自1995年以来一直致力于水疗中心和健身领域，业务遍布全球50个国家、地区。全方位的服务从项目开发、规划、实施到设备管理和项目整体管理，确保了其行业领先地位。VAMED Vitality World
18、成立于2006年，目前在奥地利独特的地理位置经营着6家深受喜爱的温泉健康度假村朗根费尔德温泉度假酒店AQUA DOM、Geinberg温泉度假村、LAA温泉度假酒店及水疗中心、圣马丁斯温泉度假酒店、维也纳Oberlaa温泉浴场和Sauerbrunn水疗健康浴场。每年约有200万游客到访这些温泉度假村。 24有关我们的组织：公司地址：北京市朝阳区时间国际A座30层3006邮编：100028传真：(010)58677851-8001电话：(010)58677851/2/3网站：免责声明：本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归高通智库所有，如需引用
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