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1、2011年房估师案例与分析备考强化练习题(1)(一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。答：1.公开市场价值标准的定义即在公开市场土最可能形成的价格或类似含义。2.成本法中的主要参数：土地取得费用、建筑安装工程费用、专业管理费用、利润率。3.收益法中的主要参数：潜在毛收入(毛收入、租金)、出租(空置)率、运营费用、资本化率。4.假设开发法中的主要参数：未来开发完成后的价值、建筑安装工程费用、利润率(或折现率)、工期。5.以上参数均应采用客观合理的(正常)、社会平均水平的。注：1.如只答参数的不给分。2.参数中答不全者视情况给分，多答者视情况给分
2、2011年房估师制度与政策备考分析题(2)申房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中。一场暴雨使商场外门廊地基发生了塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地基发生沉降引起的塌陷。此事故在保险承保范围内，保险公司对乙公司
3、进行了赔付。商场建成后，甲公司将商场首层商铺进行销售，成交均价达到了20000元/m2。10.建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共()万元。A.1680B.30000C.30168D.3168011.甲公司与乙公司签订的合同属于()。A.有偿合同B.无偿合同C.要式合同D.单务合同12.基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与()有关。A.回填土的密实程度B.地基土的承载能力C.荷载D.埋置深度13.乙公司与保险公司签订的保险种类属于()。A.社会保险B.综合危险保险C.定值保险D.不定值保险14.甲公司向银行申请的贷款，其种类为()。A.短期贷款B.中期贷款C.自营贷款D.特定
4、贷款15.销售均价20000元/m2为()。A.众数B.中位数C.算术平均数D.几何平均数答案：11.AC 12.CD 13.BD 14.AC 15.C2011年房估师制度与政策备考分析题(3)2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经跻适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于( )万元。A.4000B.5000C.6000D.7000答案：D解析：国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知(国发200413号)，将房地产开发项目(不含经济适用房项目)资本金比例由20%提高到35%。2亿元35%=7000万元。2.施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有(
5、)签字盖章。A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册施工管理师答案：C解析：建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。3.住房公积金管理的决策机构是( )。A.住房公积金管理委员会 B.住房公积金管理中心C.存储住房公积金的金融机构 D.设区城市人民政府答案：A解析：由直辖市、省会城市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构。4.商品房买卖合同约定面积为150，价格为4000元/，交付
6、使用时，产权登记面积为155，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为( )万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0答案：C解析：(1)面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积100%=(155-150)/150=3.33%。(2)根据面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。150(1+3%)4000元/=61.8万元。5.人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由( )确定。
7、A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和房地产估价机构共同答案：B解析：人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。2011年房估师制度与政策备考判断题(1)1.经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。()2.房地产抵押人不一定是债务人。()3.国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。()4.禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。()5.在城市房屋拆迁补偿安置诉讼期问，不得执行强制拆迁。()6.城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内，自行装修的补偿金额。()
8、7.拆迁城市规划区内国有土地，上的房屋必须领取房屋拆迁许可证后，方可拆除。()8.城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁儿签字认可。()9.尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。()10.根据商品房建设的需要，可以依照法律程序提前收回已出让的土地使用权，但在收回时应根据土地使用者利用土地的实际情况和土地的剩余年限给予适当赔偿。()答案：对对错对错对对对错错2011年房估师制度与政策备考判断题(2)11.某单位修建建筑面积为265m2的健身房，可以不申请办理施工许可证。()12.商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案
9、手续。()13.房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。()14.房地产测绘包括房地产基础测绘和房地产项目测绘。()15.商品房预售款、在建工程抵押贷款都只能用于工程建设，不得挪作他用。()16.根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。()17.房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。()18、业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业。()19.业主公约是业主自我管理的一种重要形式和手段，因此建设单位不得制定业主公约毁者业主临时公约。()20.一个物业管理区域内只有一个产权人，也必须建立公共部位、共
10、用设备设施维修基金。()答案：对对错对对错错错错错2011年房估师制度与政策备考判断题(3)21.学校兴办的招待所用房，可免征房产税。()22.土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个八征收的一种税。()23.契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计税价格。()24.职工享受城镇最低生活保障的，可提取本人住房公积金账户内的存储余额。()25.需求价格弹性系数的数值总是正值。()26.债券和股票都是金融市场交易的媒介。()27.选择性货币政策工具主要包括优惠利率、再贴现利率、消费信用控制和贷款额度控制4种。()28.保险的近因原
11、则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险赔偿责任的原则。()29.张某出资为其叔父投了人身和财产保险，因此可以指定自己为受益人。()30.证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。()答案：错错错错错对错对错对2011年房估师制度与政策备考判断题(4)31.相对股票而言。投资基金的投资风险较小。()32.房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。()33.保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。()34.统计指标中，质量指标是指反映总体相对程度、体现事物深度的内涵指标，数量指标是质量指标的派生指标。()35.根据资产的特点，融资租入
12、的固定资产可以视为企业的资产。()36.会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。()37.建筑高度、容积率、建筑间距都属于建筑形态控制指标。()38.整个建筑物的全部荷载最终是由基础来承受的。()39.建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。()40.当事人既约定了违约金又约定了定金的，一方违约时，违约金和定金条款可以同时使用。()答案：对错错错对错错错错错2011年房估师案例与分析备考强化练习题(8)某房地产的现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。5.若估价目酣为拆迁补偿，该房地产应按()评估。A.商业用途B.工业用途。C.估价师确定的用途D.商业与工业
13、混合用途6.若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按()评估。A.商业用途B.工业用途C.估价师确定的用途D.委托方确定的用途7.若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为()。A.工业用途B.商业用途C.工业用途，且不考虑补地价因素的影响D.商业用途，并考虑补地价因素的影响8.若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是()。A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B.本次评估已考虑补地价因素对估价结
14、果的影响并予以扣减C.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立;需另行评估D.若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整(三)5.B 6.B 7.D 8.D2011年房估师案例与分析备考强化练习题(9)有一个大型购物中心，总建筑面积100000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和;根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心;当地有关部门发布的当年房地产资本化率如下表所示：房地产类型住宅 商业 工业低风险 3%4%5%
15、6%4%5%高风险 5%6%7%8%6%7%9.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是()。A.4%5%B.5%6%C.6%7%D.7%8%10，根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，判断该商业房地产最可能的净收益流量类型是()。A.前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平B.在全部经营期内持续增长C.在全部经营期内保持不变，D.前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平(四)9.D 10.D2011年房估师案例与分析备考强化练习题(10)某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工
16、厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。根据城市房屋拆迁管理条例和城市房屋拆迁估价指导意见，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?答：甲公司可能提出的要求：1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;2.对办公楼承租人损失进行评估;3.对装修、改造费用进行评估。房地产估价机构可做的答复：1.应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。6