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1、第第3章章 房地产市场调查与分析房地产市场调查与分析n3.13.1房地产市场调查研房地产市场调查研究综述究综述n3.3.2 2房地产市场调查内房地产市场调查内容容n3.3.3 3房地产市场调查程房地产市场调查程序序n3.3.4 4房地产市场房地产市场调查方法调查方法n3.53.5房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计房地产市场调查的重要性房地产市场调查的重要性 现代营销理论认为，企业在制定任何产品现代营销理论认为，企业在制定任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上
2、进行。因此，只有通过市场调查，才能了解消费行。因此，只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织开发经营。建造好的房屋由于符合消费者的织开发经营。建造好的房屋由于符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目标。的效益目标。3.1 3.1 房地产市场调查研究概述房地产市场调查研究概述3.1.1 房地产市场调查的概念房地产市场调查的概念运用科学的方法和手段，有目的、有计划、全面系运用科学的方法和手段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理和分析相关的房地产市场信息，为统地收集、
3、整理和分析相关的房地产市场信息，为房地产企业进行房地产企业进行市场预测市场预测和和经营决策经营决策、制定战略制定战略、编制计划编制计划等提供科学可靠的依据。等提供科学可靠的依据。通过房地产市场调查，可解答以下问题：通过房地产市场调查，可解答以下问题：现在很多企业在做住宅，还继续开发住宅项目吗？现在很多企业在做住宅，还继续开发住宅项目吗？不开发住宅，开发什么项目？是开发工业厂房还是写字楼？不开发住宅，开发什么项目？是开发工业厂房还是写字楼？业主偏好什么样的户型？对地理位置、配套设施都有什么需要？业主偏好什么样的户型？对地理位置、配套设施都有什么需要？开发的住宅项目，每平方米应该卖多少元？开发的住
4、宅项目，每平方米应该卖多少元？开发的住宅项目应该自己销售还是转给代理商销售？开发的住宅项目应该自己销售还是转给代理商销售？同一城区的甲、乙、丙都推出了什么样的新楼盘？同一城区的甲、乙、丙都推出了什么样的新楼盘？3.1.2 房地产市场调查的作用房地产市场调查的作用市场营销的重要手段市场营销的重要手段 现代营销观念认为，实现企业各种目标的关键，是现代营销观念认为，实现企业各种目标的关键，是正确认识目标市场的需求与欲望，并比竞争对手更有效，正确认识目标市场的需求与欲望，并比竞争对手更有效，更有利地传送目标市场所期满足的东西，市场调研是实更有利地传送目标市场所期满足的东西，市场调研是实现这些的真正有效
5、手段。其作用显而易见。现这些的真正有效手段。其作用显而易见。1993年，美国电话电报公司用于市场调研费用高达年，美国电话电报公司用于市场调研费用高达3.47亿美元。亿美元。1990-1997年，欧洲各公司在世界范围内用于委托他人年，欧洲各公司在世界范围内用于委托他人进行市场调研的费用足足增加了一倍，达到年均进行市场调研的费用足足增加了一倍，达到年均70亿亿英镑。英镑。国外的企业基本上都有这样的认识：国外的企业基本上都有这样的认识：企业不通过市场调企业不通过市场调查而进行营销决策简直是难以想象的。查而进行营销决策简直是难以想象的。市场调查研究是营销决策的基础市场调查研究是营销决策的基础 科学决策
6、的依据就是准确的市场调研科学决策的依据就是准确的市场调研教材中的作用教材中的作用P49 有利于企业进行市场定位、做出正确决策、有利于企业进行市场定位、做出正确决策、开发新产品，新市场等开发新产品，新市场等3.1.3 房地产市场调查的类型房地产市场调查的类型1.探测性调查（非正式调查）：问题和范围不探测性调查（非正式调查）：问题和范围不明确时，通过调查确定调查对象，重点，方法明确时，通过调查确定调查对象，重点，方法等等2.描述性调查：回答的描述性调查：回答的“是什么是什么”，可用于市，可用于市场占有率，销售渠道，消费者行为和市场潜在场占有率，销售渠道，消费者行为和市场潜在需求量的调查等需求量的调
7、查等3.因果性调查：因果性调查：“为什么为什么”4.预测性调查：预测性调查：“将来怎么样将来怎么样”3.1.3 房地产市场调查的原则房地产市场调查的原则（1）全面性原则：全面了解市场信息，并考虑）全面性原则：全面了解市场信息，并考虑环境因素的变动，才能把握市场的规律。内容环境因素的变动，才能把握市场的规律。内容要有宏观的，也要有微观的。要有宏观的，也要有微观的。（2）准确性原则：科学的决策建立在准确的预）准确性原则：科学的决策建立在准确的预测基础上，而准确预测又应依据真实的市场调测基础上，而准确预测又应依据真实的市场调查。必须提供真实情况的信息。查。必须提供真实情况的信息。资料准确性取决于：调
8、研人员的技术水平；资料准确性取决于：调研人员的技术水平；敬业态度；资料提供者是否持客观态度。敬业态度；资料提供者是否持客观态度。（3）时效性原则：）时效性原则：资料应是最新的。应该顺应瞬息万资料应是最新的。应该顺应瞬息万变的市场形势，及时反馈信息，以满足各方面的需要。变的市场形势，及时反馈信息，以满足各方面的需要。在较短时间内搜集资料，避免决策滞后，贻误时机。在较短时间内搜集资料，避免决策滞后，贻误时机。（4）针对性：针对特定项目，针对不同客户群体间方）针对性：针对特定项目，针对不同客户群体间方方面面显著或细微的差别。最终抓住目标客户群。方面面显著或细微的差别。最终抓住目标客户群。（5）计划性
9、原则：调查之前做好周密计划）计划性原则：调查之前做好周密计划3.2 房地产市场调查的内容房地产市场调查的内容3.2.1房地产市场调查的一般内容房地产市场调查的一般内容房地产市场环境房地产市场环境1.宏观环境调研宏观环境调研政策法律环境政策法律环境人口环境人口环境经济环境经济环境技术、文化等技术、文化等社区环境社区环境 社区环境要素包括社区环境要素包括社区繁荣程度、购物条件、文社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观度、卫生、空气和水源质量及景观等。等。社区指社区指聚集在一定地域聚集在一定
10、地域范围内的人们所组成的范围内的人们所组成的社会生活共同体社会生活共同体。目前。目前城市社区的范围，一般城市社区的范围，一般是指经过社区体制改革是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民后作了规模调整的居民委员会辖区。委员会辖区。2.区域环境区域环境对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人对项目所在区域的城市规划、景观、交通、人口构成、就业中心等，对项目地块的区位价值口构成、就业中心等，对项目地块的区位价值进行判断。进行判断。区域规划，功能定位，开发现状及未来定位区域规划，功能定位，开发现状及未来定位交通条件交通条件历史，文化等历史，文化等对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进对区域内楼盘的总体
11、价格水平与供求关系进行分析行分析3.项目微观环境调研项目微观环境调研项目开发条件。分析项目自身的开发条件及发项目开发条件。分析项目自身的开发条件及发展。对项目自身价值提升的可能性与途径，为展。对项目自身价值提升的可能性与途径，为以后市场定位做准备。以后市场定位做准备。项目用地现状及开发条件。项目用地现状及开发条件。项目所在地的周边环境。项目所在地的周边环境。对外联系程度、交通组织等对外联系程度、交通组织等3.2.1.2 房地产市场需求和消费行为调查房地产市场需求和消费行为调查1.市场需求调查市场需求调查消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点房地产市场需求发
12、展趋势等房地产市场需求发展趋势等房地产市场需求影响因素房地产市场需求影响因素2.消费者调查消费者调查：消费者收入调查、消费结构：消费者收入调查、消费结构调查调查3.需求动机需求动机4.消费者行为调查消费者行为调查包括消费者为什么购买、购买什么、包括消费者为什么购买、购买什么、购买数量、购买频率、购买时间、购买数量、购买频率、购买时间、购买方式、购买习惯、购买偏好和购买后的购买方式、购买习惯、购买偏好和购买后的评价等评价等 3.2.1.3房地产市场竞争情况调查房地产市场竞争情况调查1.竞争对手（企业）：竞争对手（企业）：专业化程度，品牌知名度，专业化程度，品牌知名度，推动度或拉动度推动度或拉动度
13、，开发经营方式，楼盘质量，成本，开发经营方式，楼盘质量，成本状况，价格策略，与当地政府部门的关系，历年来状况，价格策略，与当地政府部门的关系，历年来的项目开发情况的项目开发情况在上述调研基础上进行对比分析，评价竞争对手的在上述调研基础上进行对比分析，评价竞争对手的优势和劣势。优势和劣势。2.竞争产品的调查（竞争楼盘）竞争产品的调查（竞争楼盘）产品，价格，广告，销售情况，物业管理，竞争楼产品，价格，广告，销售情况，物业管理，竞争楼盘调查表盘调查表3.2.1.4房地产市场营销策略调查房地产市场营销策略调查房地产产品，房地产价格，房地产营销渠道，房地产产品，房地产价格，房地产营销渠道，房地产促销房地
14、产促销3.2.1.5房地产相关企业要素调查房地产相关企业要素调查3.3 房地产市场调查程序房地产市场调查程序房地产市场房地产市场调查的程序调查的程序三、分析总结三、分析总结二、调查阶段二、调查阶段一、准备阶段一、准备阶段3 3制定调查计划制定调查计划2 2确定资料来源和调查方法确定资料来源和调查方法1 1确定目标确定目标4 4培训调查人员培训调查人员5 5建立调查组织建立调查组织6 6收集二手资料收集二手资料7 7收集一手资料收集一手资料8 8分析调查资料分析调查资料9 9编写调查报告编写调查报告1010总结、反馈总结、反馈返回返回3.4 房地产市场调查的方法房地产市场调查的方法3.4.1 按
15、调查对象的范围划分按调查对象的范围划分全面调查全面调查（普查）：对于房地产项目来讲，普查过于耗费（普查）：对于房地产项目来讲，普查过于耗费精力，可以向国家权威机构（统计局）和相关的房地产企精力，可以向国家权威机构（统计局）和相关的房地产企业、代理机构等借阅数据资料。业、代理机构等借阅数据资料。重点调查重点调查（典型调查）：（典型调查）：选择具有决定性作用的重点单位选择具有决定性作用的重点单位进行调查，这些能够反映被调查对象的基本情况进行调查，这些能够反映被调查对象的基本情况.随机抽样调查随机抽样调查：随机抽取个体调查：随机抽取个体调查非随机抽样调查非随机抽样调查：先确定某个标准，然后再选取样本
16、。：先确定某个标准，然后再选取样本。3.4.2 按调查所采用的具体方法划分按调查所采用的具体方法划分1.观察法观察法：调查人员不与被调查者正面接触，而是：调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的调查方法。这样可以使被调查者无压在旁边观察的调查方法。这样可以使被调查者无压力，表现得自然，调研效果较理想。力，表现得自然，调研效果较理想。直接观察法：直接观察法：去房地产展销会或各大楼盘的售楼部，观察顾客对去房地产展销会或各大楼盘的售楼部，观察顾客对哪些产品最喜欢，感兴趣。哪些产品最喜欢，感兴趣。例如例如:要了解一个楼盘的实际入住请抗，在白天可要了解一个楼盘的实际入住请抗，在白天可观察该小区楼宇
17、的空调安装数量，在晚上可观察该观察该小区楼宇的空调安装数量，在晚上可观察该小区住户的亮灯数量。小区住户的亮灯数量。亲身经历法：要了解代理商服务态度的好与亲身经历法：要了解代理商服务态度的好与坏，可佯装顾客，到该处去坏，可佯装顾客，到该处去咨询买楼等。咨询买楼等。痕迹观察法痕迹观察法行为观察法行为观察法2.访问法访问法（最常用）：可采用多种访问形（最常用）：可采用多种访问形式，例如，要求被调查人员填写问卷，召式，例如，要求被调查人员填写问卷，召开座谈会与被调查者面对面交谈，通过电开座谈会与被调查者面对面交谈，通过电话访问消费者的意见，等等。话访问消费者的意见，等等。面谈调查面谈调查：入户面谈入户
18、面谈：到抽中的家庭或单位直接面对：到抽中的家庭或单位直接面对面访问面访问街头街头/商城拦截商城拦截：事先选定的若干地点，：事先选定的若干地点，拦截访问，在现场简短面谈。拦截访问，在现场简短面谈。返回返回小组座谈法小组座谈法：小型座谈会：小型座谈会深度访谈法深度访谈法：一对一的访问：一对一的访问投射法投射法：欲了解调查对象对某新推出楼盘的看：欲了解调查对象对某新推出楼盘的看法，你可以这样问：法，你可以这样问：“这是个新推出的楼盘，这是个新推出的楼盘，如果您的朋友有意购买，你认为他会对这个楼如果您的朋友有意购买，你认为他会对这个楼盘感兴趣吗？盘感兴趣吗？”让被调查这把自己投影到这个让被调查这把自己
19、投影到这个第三者身上，了解他的真实想法。第三者身上，了解他的真实想法。面谈访问的优点：面谈访问的优点：回答率高回答率高当不愿意回答时，可以解释、启发和激励被调查当不愿意回答时，可以解释、启发和激励被调查灵活性强，可以根据被调查者的态度，心理变化，特征等灵活性强，可以根据被调查者的态度，心理变化，特征等随时扩大或缩小提问范围。随时扩大或缩小提问范围。可对调查环境和背景进行了解，判断所得资料的可靠性和可对调查环境和背景进行了解，判断所得资料的可靠性和真实性真实性面谈访问的缺点：面谈访问的缺点：人力、经费等消耗大人力、经费等消耗大对调查人员素质要求高对调查人员素质要求高对调查人员管理困难对调查人员管
20、理困难入户调查有时会遭到拒绝入户调查有时会遭到拒绝电话调查：适用于急需得到市场调研结果的电话调查：适用于急需得到市场调研结果的场合。场合。邮寄询问：邮寄询问：留置问卷：介于电话和邮寄调查之间，弥补留置问卷：介于电话和邮寄调查之间，弥补当面提问时间仓促，又克服回收率低当面提问时间仓促，又克服回收率低其他方法：在线访问调查其他方法：在线访问调查3.实验法实验法：将调查范围缩小进行实验，推断样：将调查范围缩小进行实验，推断样本总体可能的结果的调查方法。例如，在广告本总体可能的结果的调查方法。例如，在广告效果的调查中，可采用实验法，根据结果改进效果的调查中，可采用实验法，根据结果改进广告词语、音像。广
21、告词语、音像。试销：在局部水平推广和测试。试销：在局部水平推广和测试。3.5 3.5 房地产市场调查问卷设计房地产市场调查问卷设计3.5.1 房地产市场调查问卷的基本构成房地产市场调查问卷的基本构成问卷的标题问卷的标题卷首语卷首语（目的说明）：（目的说明）：问候语、填表说明、问候语、填表说明、问卷编号等问卷编号等问题和答案（主题部分）问题和答案（主题部分）结束语结束语住房消费调查问卷住房消费调查问卷问卷编号：问卷编号：访问员：访问员：尊敬的先生、女士：尊敬的先生、女士：您好！我是您好！我是公司的访问员，目前正在进行一项居民需求与消费方面的情况调查。公司的访问员，目前正在进行一项居民需求与消费方
22、面的情况调查。现在想就这方面的话题问您几个问题，并希望以此建立起彼此之间的信息沟通与联系。您现在想就这方面的话题问您几个问题，并希望以此建立起彼此之间的信息沟通与联系。您的回答无所谓对错，只要是您真实的想法，都会对我们有很大的帮助。我们将对您的回答的回答无所谓对错，只要是您真实的想法，都会对我们有很大的帮助。我们将对您的回答严格保密，请不必有任何顾虑。谢谢您！严格保密，请不必有任何顾虑。谢谢您！被访人姓名：被访人姓名：地址：地址：电话：电话：访问时间：访问时间：年年月月日日时时分至分至时时分分 访问地点：访问地点：访问员保证：我忠实地按照公司要求进行作业，如有欺骗，愿意赔偿公司损失，并承访问员
23、保证：我忠实地按照公司要求进行作业，如有欺骗，愿意赔偿公司损失，并承担由此引起的全部责任。担由此引起的全部责任。访问员签名：访问员签名：正文：问题和答正文：问题和答案案结束语结束语1.设置问题的形式设置问题的形式（1）开放式）开放式提问提问您在购房过程中需要哪些服务？您在购房过程中需要哪些服务？请给出您印象最深刻的一个房地产广告？请给出您印象最深刻的一个房地产广告？如果您计划今年购房，打算购买多大建筑面积的如果您计划今年购房，打算购买多大建筑面积的住宅？住宅？3.5.2 问题设计技术问题设计技术（2）封闭式）封闭式提问提问请问您是否打算今年买房？请问您是否打算今年买房？在购买商品房时，您认为品
24、牌重要吗？在购买商品房时，您认为品牌重要吗？请问您对请问您对“世纪海洋花园世纪海洋花园”的户型设计的户型设计满意吗？满意吗？小结：问题的答案可能较多，而且分散，小结：问题的答案可能较多，而且分散，采用开放式，相反，采用封闭式。采用开放式，相反，采用封闭式。2.问题的设计原则问题的设计原则明确具体明确具体你接受高档住宅吗？改为：你接受高档住宅吗？改为：如果购房，您能接受的价位？如果购房，您能接受的价位？答案：答案：30003000元元/m/m2 2以下以下3001-50003001-5000元元/m/m2 25001-5001-等等简洁明了，通俗易懂简洁明了，通俗易懂不问诱导性问题不问诱导性问题
25、消费者普遍认为房地产商广告投入量越大，说明越有实消费者普遍认为房地产商广告投入量越大，说明越有实力？您的看法如何？力？您的看法如何？不问否定形式的问题，不问敏感性问题，不问假设性不问否定形式的问题，不问敏感性问题，不问假设性问题问题问句要考虑时效性：问句要考虑时效性：不要逼迫被调查对象做过长时间的回忆：您前一年不要逼迫被调查对象做过长时间的回忆：您前一年的家庭生活费的支出是多少？可改为：您上个月的的家庭生活费的支出是多少？可改为：您上个月的.？避免问题与答案不一致避免问题与答案不一致例例:您经常看哪种报纸？您经常看哪种报纸？广州日报，羊城晚报，信息时报，经常看，偶尔看，广州日报，羊城晚报，信息
26、时报，经常看，偶尔看，根本不看等等。根本不看等等。3.5.3 房地产市场调查问卷房地产市场调查问卷答案的设计答案的设计与问题保持一致与问题保持一致您经常看哪种报纸？您经常看哪种报纸？1人民日报人民日报 2参考消息参考消息 3中国房地产报中国房地产报 4 根本不看根本不看答案要穷尽答案要穷尽您购房时希望选择哪种付款方式：您购房时希望选择哪种付款方式：1一次性付款一次性付款 2分期分期付款付款您对卫生间的需求是：您对卫生间的需求是：1一个一个 2两个两个答案要互斥答案要互斥P80银行降息后，您的资金将投入到：银行降息后，您的资金将投入到：1房地产房地产 2私家车私家车 3证券证券 4股票股票 5债
27、券债券 房地产市场调查问卷设计和常用调查表格房地产市场调查问卷设计和常用调查表格常用的房地产市场调查表格常用的房地产市场调查表格楼盘信息登记表楼盘信息登记表楼盘信息登记表楼盘信息登记表.xls.xls当地房屋资源统计表当地房屋资源统计表当地房屋资源统计表当地房屋资源统计表.xls.xls单套物业信息登记表单套物业信息登记表单套物业信息登记表单套物业信息登记表.xls.xls房地产出售统计表房地产出售统计表房地产出售统计房地产出售统计.xls.xls课后作业（二选一）课后作业（二选一）1.设计一份房地产市场调查问卷（题目自拟）。设计一份房地产市场调查问卷（题目自拟）。2.以秦皇岛某房地产项目为例
28、，填写楼盘信息登记表。以秦皇岛某房地产项目为例，填写楼盘信息登记表。返回返回4 4 房地产市场预测房地产市场预测4.1 房地产市场预测的定义房地产市场预测的定义房地产市场预测房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的上，针对需要，运用已有的知识知识、经验经验和和科学方法科学方法，对房地产企业和市场未来发展趋势以及与之相关的对房地产企业和市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业为房地产企业的营销决策提供依据的营销决策提供依据。4.2 房地产市场预测的内容房地产市场预测的内容国
29、内外经济发展趋势、国家方针政策、国内外经济发展趋势、国家方针政策、房地产市场房地产市场供求供求、房价、房地产产品生命周期、房地产市场占、房价、房地产产品生命周期、房地产市场占有率等有率等。4 4 房地产市场预测房地产市场预测4.3 房地产市场预测步骤房地产市场预测步骤4.4 房地产市场预测方法房地产市场预测方法4.4.1 集合意见法集合意见法集合意见法集合意见法是预测人员召集企业经营管理人员根据已收集到的是预测人员召集企业经营管理人员根据已收集到的信息资料及个人经验，对未来市场做出判断预测，然后加以综信息资料及个人经验，对未来市场做出判断预测，然后加以综合得出预测结果。该方法适合对合得出预测结
30、果。该方法适合对房地产开发量房地产开发量、市场容量市场容量、房房地产商品成交量地产商品成交量、市场占有率市场占有率等指标的预测。等指标的预测。【例【例4-14-1】某企业为预测明年某种房屋的销售额，邀请】某企业为预测明年某种房屋的销售额，邀请了市场经理、销售经理、销售人员各了市场经理、销售经理、销售人员各1 1名进行预测，如名进行预测，如下表所示，计算平均预测值。下表所示，计算平均预测值。预测人员期望值销售额概率 期望值（销售额概率）合 计市场经理市场经理最高值最高值13000.25中间值中间值9500.5最低值最低值7000.25销售经理销售经理最高值最高值14000.3中间值中间值1000
31、0.5最低值最低值8000.2销售人员销售人员最高值最高值12000.2中间值中间值8500.6最低值最低值5000.24 4 房地产市场预测房地产市场预测4.4 房地产市场预测方法房地产市场预测方法4.4.2 专家意见法（德尔菲法专家意见法（德尔菲法Delphi）专家意见法专家意见法指由专家们提出各自的估计和设想，再由房地指由专家们提出各自的估计和设想，再由房地产公司审查、专家修改，并继之以更深化的估计。产公司审查、专家修改，并继之以更深化的估计。具体步具体步骤骤如下：如下：明确预测目标；明确预测目标；选择一批熟悉本问题的专家（选择一批熟悉本问题的专家（1020人）；人）；以信函方式向各位专
32、家发出调查表，征询意见；以信函方式向各位专家发出调查表，征询意见；对返回的意见进行归纳综合，定量分析后再寄给专家，对返回的意见进行归纳综合，定量分析后再寄给专家，如此反复三、四次，即可得到预测结果。如此反复三、四次，即可得到预测结果。4 4 房地产市场预测房地产市场预测4.4 房地产市场预测方法房地产市场预测方法4.4.2 专家意见法（德尔菲法）专家意见法（德尔菲法）【例【例4-2】用德尔菲法对某房地产项目】用德尔菲法对某房地产项目2008年年4月的销月的销售额进行预测。售额进行预测。征询次数征询次数专家编号及预测值专家编号及预测值12345678910第一次第一次13012012813712
33、4156134121110123第二次第二次136139129141124148135129125127第三次第三次136143130142138141135134131136用平均数法确定最终预测值：用平均数法确定最终预测值：（136+143+130+142+138+141+135+134+131+136136+143+130+142+138+141+135+134+131+136）/10=136.6/10=136.6 4 4 房地产市场预测房地产市场预测4.4 房地产市场预测方法房地产市场预测方法4.4.3 顾客意见法顾客意见法4.4.4 时间序列预测法时间序列预测法简单平均法简单平均法加
34、权平均法加权平均法移动平均法移动平均法指数平滑法指数平滑法回归分析法回归分析法时间序列预测法之时间序列预测法之移动平均法移动平均法4月份的月份的预测值预测值4月份的月份的实际值实际值结论：结论：无论无论n n取何值，预测取何值，预测值与实际值总存在滞后偏差。值与实际值总存在滞后偏差。时间序列预测法之时间序列预测法之移动平均法移动平均法时间序列预测法之时间序列预测法之移动平均法移动平均法4 4 房地产市场预测房地产市场预测4.3 房地产市场预测方法房地产市场预测方法4.3.4 时间序列预测法时间序列预测法指数平滑法指数平滑法基本思路基本思路在预测中，越近期的历史数据越应受到重视（权重较大），时在
35、预测中，越近期的历史数据越应受到重视（权重较大），时间序列数据中的重要程度由近及远间序列数据中的重要程度由近及远呈现指数规律递减呈现指数规律递减。指数平滑法的数学模型指数平滑法的数学模型4 4 房地产市场预测房地产市场预测4.3 房地产市场预测方法房地产市场预测方法4.3.4 时间序列预测法时间序列预测法回归分析法回归分析法基本原理基本原理根据数据资料，用数理统计的方法建立数学模型，近似地表达根据数据资料，用数理统计的方法建立数学模型，近似地表达因变量因变量y y（预测对象）与自变量（预测对象）与自变量x x（引起预测对象变化的原因）（引起预测对象变化的原因）之间的关系。之间的关系。一元线性回
36、归分析的数学模型一元线性回归分析的数学模型年份年份广告广告费费用用x x销销售售额额y y200020002.62.660.0060.00200120012.82.865.0065.00200220023.03.070.0070.00200320033.63.679.0079.00200420044.84.888.0088.00200520055.65.698.0098.00200620066.06.0102.00102.00200720076.86.8110.00110.00200820087.07.0？某房地产公司某房地产公司20002007年销售额与其广告支出如表所示（单位：百万元）。年销售额与其广告支出如表所示（单位：百万元）。已知已知2008年广告预算支出为年广告预算支出为700万元，试预测万元，试预测2008年该公司的销售额。年该公司的销售额。（113.4）返回返回