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1、中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法与与物业管理条例物业管理条例1/4/20231带着以下问题学习物业相关法律法规n业主未入住是否要交物业费n一层住户是否要交电梯费n租房使用人是不是业主n住改商是否允许n改动附属设施要怎么办理n选举业主委员会需要注意哪些事项n阁楼搭建阳台 私挖地窖的现象是否允许n地上停车场收入归属n地下停车场产权归开发商，销售的优先权1/4/20232什么是物权？什么是物权？n n物权：物权：n n物之归属权、物之利用权物之归属权、物之利用权 即是即是权利人对特定的物的直接支配、管领的权利人对特定的物的直接支配、管领的权利权利 n n直接支配意味着无须他人的同意、无须他人
2、的意直接支配意味着无须他人的同意、无须他人的意思、无须他人的介入思、无须他人的介入n n权利人就可以独立地作出决断权利人就可以独立地作出决断n n并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处并根据自己的意志控制、占有、使用以及依法处分、处置的民事权利分、处置的民事权利n n物权具有排他性、绝对性、对世性物权具有排他性、绝对性、对世性1/4/20233物权法的架构物权法的架构 基本原则基本原则基本原则基本原则 第一编：总则第一编：总则第一编：总则第一编：总则 物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭物权的设立、变更、转让和消灭 38 38 条条条条 物权
3、的保护物权的保护物权的保护物权的保护 国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权国家、集体、私人之所有权 业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权 第二编：所有权第二编：所有权第二编：所有权第二编：所有权 相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权相邻关系之相邻权 共有共有共有共有 所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定所有权取得的特别规定 土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权土地承包经营权 建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权建设用地使用权 物权法物权法物权法物权法 第三编：
4、用益物权第三编：用益物权第三编：用益物权第三编：用益物权 五编，五编，五编，五编，247247条条条条 宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权宅基地使用权 地役权地役权地役权地役权 抵押权抵押权抵押权抵押权 第四编：担保物权第四编：担保物权第四编：担保物权第四编：担保物权 质权质权质权质权 留置权留置权留置权留置权 第五编：占有第五编：占有第五编：占有第五编：占有 附则附则附则附则1/4/20234物业管理条例的修改物业管理条例的修改 1.增加了增加了“街道办事处、乡镇人民政府街道办事处、乡镇人民政府”的指导的指导与监督与监督2.2.业主大会职责修改成业主大会职责修改成“下列事项由业主共同下列事
5、项由业主共同决定决定”3.投票权方式与投票权方式与物权法物权法一致一致4.物业管理企业修改为物业管理企业修改为“物业服务企业物业服务企业”5.业主公约修改为业主公约修改为“管理规约管理规约”，业主临时公约，业主临时公约为为“临时管理规约临时管理规约”6.业主委员会由业主大会执行机构修改为业主委员会由业主大会执行机构修改为“业业主委员会执行业主大会的决定事项主委员会执行业主大会的决定事项”1/4/20235建筑物区分所有权与物业管理建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度度n所有权问题：所有权问题：1.公共、公用与共用
6、、共有公共、公用与共用、共有2.建筑区划与物业管理区域建筑区划与物业管理区域3.所有权的初始获得、创设获得与继受获得所有权的初始获得、创设获得与继受获得4.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权5.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属属6.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属7.相邻关系的处理原则相邻关系的处理原则1/4/20236n新提出了“建筑区划”（物业管理条例中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。规定了建筑区划内的一些法定权利n道路，
7、属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。n建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。n建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。n占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。1/4/20237物权法与物业管理条例物权法与物业管理条例 1.业主对建筑物管理方式的自主选择业主对建筑物管理方式的自主选择2.由业主共同决定的事项及其程序由业主共同决定的事项及其程序3.业主大会投票权业
8、主大会投票权4.业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地业主大会、业主委员会的法律地位与诉讼地位位5.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系物业管理与供水、供电、供气、供热等关系n物业管理维修基金与专项维修资金物业管理维修基金与专项维修资金 1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造物业管理日常维修与中修、大修、更新改造2.专项维修资金的筹集、使用专项维修资金的筹集、使用n包干制与酬金制包干制与酬金制 1/4/20238业主的建筑物区分所有权中华人民共和国物权法第六章n专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权”n专有部分以外的共有部分享有共有权。因这种共有为“按份共有”故亦称“共用部分的持份权”
9、n专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权”1/4/20239物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的2/3投票权n物权法的双2/31/4/202310物权法与原物业管理条例的区别n业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别：n原条例的“双过半”n物权法的“新双过半”1/4/202311 业主与非业主使用人身份界定业主与非业主使用人身份界定业主业主中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法规定的建筑物规定的建筑物区分所有权人区分所有权人 物业管理条例物业管理条例规定的房屋所有权人规定的房屋所有权人非业主使用人非业
10、主使用人物业使用人、住户、租户等物业使用人、住户、租户等不动产所有权不动产所有权按国际惯例以产权证书确认按国际惯例以产权证书确认没有办理产权证书没有办理产权证书签订了售房合同签订了售房合同 发展商将发展商将客观上已经交付了房屋客观上已经交付了房屋 业主业主业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）业主非业主的界定严格以产权证书（或售房合同）和和中华人民共和国婚姻法中华人民共和国婚姻法界定界定1/4/202312夫妻共夫妻共夫妻共夫妻共同财产同财产同财产同财产办理了产办理了产权登记权登记 业主业主身份类别业主身份类别没有办理没有办理产权登记产权登记 夫妻个夫妻个夫妻个夫妻个人财产人财产人财产人
11、财产没有办理产权证书，但没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且已签署售房合同，并且发展商已经客观上实际发展商已经客观上实际交付了房屋的仍然是房交付了房屋的仍然是房屋所有权人。屋所有权人。但其所有权行使受到一但其所有权行使受到一定限制，即不能流转、定限制，即不能流转、交易、抵押交易、抵押不得对不得对抗第三人抗第三人1/4/202313业主总人数业主总人数I.产权证书拥有者产权证书拥有者 未婚人士未婚人士已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻个人财产个人财产已婚，属于夫妻已婚，属于夫妻共同财产共同财产夫妻产权证夫妻产权证书署名者书署名者夫妻产权证夫妻产权证书未署名者书未署名者未拥有产权证书者未拥有产权证书
12、者 签订了售房合同并获得实签订了售房合同并获得实际交付者际交付者1/4/202314管理人管理人 业主业主 业主大会业主大会 业主委员会业主委员会 政府主管部门及相关部政府主管部门及相关部门门管理服务人管理服务人 物业管理公司物业管理公司管理服务人，是指业主大会决议、决定管理服务人，是指业主大会决议、决定或管理负责人或业主委员会雇佣或聘或管理负责人或业主委员会雇佣或聘任选聘而执行建筑物管理维护事务者任选聘而执行建筑物管理维护事务者1/4/202315不动产所有权的构成不动产所有权的构成不动产所有权不动产所有权土地土地所有权所有权建筑物建筑物区分所有权区分所有权居住权居住权相邻权相邻权1/4/2
13、02316建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权建筑物区分所有权专有部分专有部分所有权所有权共用部分共用部分持分权持分权业主大会业主大会组织的成员权组织的成员权1/4/202317 不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通不属于专有之建筑物部分（如楼梯间、消防通 道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）道、屋面、外墙等）法定法定法定法定 建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、防火、空调、管线建筑物之附属物（如排水、
14、防火、空调、管线 等设备）等设备）等设备）等设备）建筑物之附属设施设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设施设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设施设备（如消防栓、天井、共有停建筑物之附属设施设备（如消防栓、天井、共有停 共用部分共用部分共用部分共用部分 分类分类分类分类 车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）车场、游泳池）（共有部分）（共有部分）（共有部分）（共有部分）约定约定约定约定 附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）附属建筑物（如别栋建筑物的仓库、车库）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有
15、部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）约定专有部分（如交谊厅、会所、会议室）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）全体共用（大共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）部分共用（小共）售房合同约定售房合同约定售房合同约定售房合同约定 共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）共用部分之专用权（约定专用）管理规约约定管理规约约定管理规约约定管理规约约定 业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合业主大会决议（物业服务合 同）约定同）约定同）约定同）约定1/4/2023181/
16、4/202319共用部分是建筑物区分所共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题有权的核心重要问题1/4/202320专有部分与共用部分之范围界定专有部分与共用部分之范围界定确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与确定专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用：作用：n n内容：内容：专有部分专有部分专项服务、特约服务专项服务、特约服务 共用部分共用部分常规服务常规服务n n责任：责任：专有部分专有部分业主自己负责业主自己负责 共用部分共用部分物业管理公司、业主大会及业主物业管理公司、业主大会及业主委员会分别负责委员会分别负责n n费用：费用：专有部分专有部分业主自己承担业主自己承担 共用
17、部分共用部分物业管理费、专项维修资金、业物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会决议的分摊主大会及业主委员会决议的分摊n n权利与义务不同权利与义务不同n n有利于解决纠纷有利于解决纠纷1/4/202321专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线1/4/202322专有部分之最后粉刷层说专有部分之最后粉刷层说专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层最后粉刷层也称为抹
18、灰层各种管线的共用部分与专有部分划分各种管线的共用部分与专有部分划分专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施设备设施 共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市共用部分是指物业管理区域以内，专有部分及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施1/4/2
19、02323架空层、停车场、会所、绿地所有权架空层、停车场、会所、绿地所有权屋屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位DEFCBA楼楼梯梯1/4/202324专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权权利义务法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊重维护环境卫生、安宁、当
20、地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失处分处分1/4/202325共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权权利义务法律责任持分占有持分占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按规划设计功能使用共用部分按规划设计功能使用共用部分维护和保存共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共
21、用部分不得单独处分共用部分停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用1/4/202326业主大会组织（因共同关系形成）的成员业主大会组织（因共同关系形成）的成员权权业主大会组织的成员权业主大会组织的成员权权利义务参与管理权参与管理权选聘权选聘权选举权选举权监督权监督权请求权请求权服从、执行业主大会的决议、决定服从、执行业主大会的决议、决定遵守业主公约、业主大会议事规则遵守业主公约、业主大会议事规则遵守物业管理服务合同遵守物业管理服务合同接受、服从业主大会及业主委员会、接受、服从业主大会及业主委员会、物业管理企业所提供的管
22、理服务物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金业主大会决议的分摊费用业主大会决议的分摊费用共同承担业主大会、业主委员会的民事责任共同承担业主大会、业主委员会的民事责任参加业主大会参加业主大会通过业主大会形成决议、决定通过业主大会形成决议、决定通过业主大会制订、修改业主公约通过业主大会制订、修改业主公约、业主大会议事规则、业主大会议事规则通过业主大会制订、修改通过业主大会制订、修改物业管理制度、规定物业管理制度、规定选举、被选举、罢免业主委员会成员选举、被选举、罢免业主委员会成员通过招标投标等方式通过招标投标等方式签订物业管理合同签订物业管理
23、合同参与物业管理活动责任主体之间相互监督参与物业管理活动责任主体之间相互监督请求分配共有收益请求分配共有收益请求正当管理共同事务请求正当管理共同事务请求召开业主大会会议请求召开业主大会会议请求追究侵权或违约责任请求追究侵权或违约责任遵守物业管理制度、规定遵守物业管理制度、规定1/4/202327司法解释n建筑物区分所有权纠纷建筑物区分所有权纠纷n最高人民法院最高人民法院n关于审理建筑物区分所有权纠纷案件n（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）n物业服务纠纷物业服务纠纷n最高人民法院最高人民法院n关于审理物业服务纠纷案件关于审理物业服务纠纷案件n（2009年年4月月2
24、0日最高人民法院审判委员会第日最高人民法院审判委员会第1466次会议次会议通过）通过）1/4/202328n经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。1/4/202329n建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：n（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；n（二）具有利用上的独立性，可以排他使用n（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。n规划上
25、专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。n本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。1/4/202330n除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：n（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；n（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。n建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建
26、筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。1/4/202331n银川市物业管理条例n第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；(三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；(六)占用公共场地，损毁绿化、建
27、筑小品、文体设施等；(七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；(八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；(九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；(十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。1/4/202332n业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。1/4/202333业主的行为侵害了相邻业主的权利，物业公司是否有权利用法律途径制止1/4/202334n司法解释规定，业主违反物业服务合同或者法律、
28、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。1/4/202335承租人或借用人和业主的不同1/4/202336n建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。n专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。1/4/202337相邻关系的原则n业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认
29、定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：n（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用n（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；n（三）违反规定进行房屋装饰装修n（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。1/4/202338业主以没有参与前期物业服务合同的制定为由拒绝履行前期物业服务合同的义务1/4/202339n建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业
30、主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。1/4/202340小区多名业主拖欠物业费，是否可以解聘物业公司1/4/202341n业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。n物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。1/4/202342案例n原告王某诉称，2007年8月16日，西城区万通新世界广场业委会以书面征求意见的方式召开了业主大会，委托物业公司操作整个业主大会书面意见征集和统计票权等主要环节，经过一个月的时间，业委会作出了业主大会决议。这次决议内容涉及了物业公司的利益，比如是否签订物业管理服务合同及物业费标准。原告认为，业委会让物业公司参与其中，使此次决议结果显失公正、存有虚假。王女士请求法院确认大会投票无效，并撤销此次决议。n 作为被告的万通新世界广场业委会辩称，业主大会的召开以及所作决议都是针对全体业主的，并非只针对原告，而且决议内容也关乎全体业主的共同利益，是否行使撤销权应由全体业主共同决定。原告作为单个业主，无权单独提起诉讼。此外，该委员会委托物业公司配合完成具体操作工作并不违法，物业公司也不存在虚构投票权数的事实。1/4/2023431/4/202344