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1、个人贷款相关风险合规提示关于房贷类单笔贷款操作提示近期，省行在审批房贷类（住房和商用房贷款）单笔贷款时，发现有的经办行上报的单笔贷款超出项目批复范围（有的为以前年度批复楼盘、有的为近期新批复楼盘项目），具体表现为发起的住房和商用房单笔贷款未在省行项目批复准入的楼栋（商用房有的为限制叙做的层数）；对此类情况省行也在一季度尽责审查退档通报中进行了提示，针对上述情况，为确保合规发起贷款，省行再次将有关操作要求明确如下，要求各行必须加强风险把控。一、在发起单笔贷款时客户经理必须认真核对省行下发的楼盘批复范围情况，特别是对以前年度准入的楼盘项目，避免出现超出批复范围、违规发起单笔贷款情况；二、在新发起楼
2、盘项目准入时，对需叙做的楼盘栋数各行除应在调查报告中明确表述外，经办行在CCAS系统输机时须在系统“项目基本情况”页面的“项目要求”栏中明确表述叙做的具体所有栋数，一方面便于各行发起单笔贷款进行核对把控，另一方面也便于省行在审批单笔贷款时进行把控；三、经办行应建立不定期抽查制度，即对已叙做的楼盘项下发起的单笔贷款是否在省行批复的范围之内进行抽查。贷款用途及贷款金额可行性分析因银监局三个办法一个指引对贷款用途及金额合理性分析进行了要求，省行在以前下发的相关操作提示中也进行了规范，但在审批贷款特别是用于经营的贷款中发现，虽大部分业务发起机构对贷款用途进行了说明，但对贷款用途与借款人经营行业的合理性
3、、借款人为什么要临时增加贷款的合理性以及借款人贷款金额与经营收入匹配性、流动资金需求的合理性等缺少可行性分析。为方便业务发起机构在准入客户时更好、更便捷地调查分析客户贷款用途及贷款金额的合理性，省行对贷款用于经营的用途及资金分析进行了归纳、整理、分析，以便各行掌握使用。一、借款人为个体经营、家族企业或其他有限公司股东，因企业无财务报表或财务报表不具有参考性时，可根据借款人近年经营收入、经营规模变化、存货、营运资金挤占以及季节性因素分析贷款合理性：1、如借款原因基于企业经销规模扩张（贸易类或增加销售品种），销售收入增长需补充流动资金。流动资金增长比例须与销售收入增长比例相符合，另根据销售增长规模
4、与企业流动资金周转占用情况来合理测算资金需求量。一般情况，贷款金额=目前自有资金比例*销售收入增长比例。对借款人自有资金可参照：自有资金=存货+赊账（对外铺货金额）+银行存款-欠账（赊购货款）。2、企业因其他经营活动或财务状况变化引起流动资金不足，如固定资产投资、更新营运设施等挤占流动资金。补充固定资产投资付款凭证及设备款凭证。3、企业因经营场所增加需要购置、租赁店面，并进行前期装修，需要固定性投入占用了流动资金，需增加配置流动资金需求，企业自筹之外需要的贷款需求。补充购置凭证及装修凭证。4、存货收储：根据历年企业库存占用情况，现阶段市场行情，分析收储的必要性(如季节性铺货、原材料价格下调增加
5、原材料存货等）。结合本次收储量，分析库存增加需要补充的流动资金；同时根据贷款时市场情况对季节性铺货、原材料是否真实下调等进行市场及合理性分析。5、原材料价格上涨，人工成本增加导致流动资金减少。对原材料上涨比例、人工成本增加比例进行分析，一般情况，贷款金额=原有资金*增长比例。6、其他银行负债到期偿还减少流动资金等。征信报告及还款证明可反映。7、借款人家庭支出挤占公司营运资金（如添置固定资产、购买汽车等）。补充添置固定资产、购买汽车等证明。 二、如企业较为正规，有规范的财务报表，可根据财务数据测算（选择性）：即根据借款人近年经营情况、公司规模扩张情况、流动资金及资金周转率、存货等情况分析，测算依
6、据如下： 1、利用营运资金周转率测算A、营运资金量上年度销售收入（1上年度销售利润率）（1预计销售收入年增长率）/营运资金周转次数 B、营运资金周转次数360/(存货周转天数+应收账款周转天数应付账款周转天数+预付账款周转天数-预收账款周转天数)C、存货周转次数销售成本/平均存货余额D、应收账款周转次数销售收入/平均应收账款余额 E、应付账款周转次数销售成本/平均应付账款余额 F、预付账款周转次数=销售成本/平均预付账款余额G、预收账款周转次数销售收入/平均预收账款余额 H、新增流动资金贷款额度=营运资金量借款人自有资金现有流动资金贷款其他渠道提供的营运资金 2、利用销售百分比测算 A、计算上
7、年底流动资产、流动负债与销售收入的占比： 上年度流动资产占比=上年度流动资产/上年度销售收入*100%上年度流动负债占比=上年度流动负债/上年度销售收入*100%B、通过上年度销售占比，测算本年度流动资产与流动负债的资金情况（公式中预计本年度销售收入要有一定的依据及合理性说明）： 本年度流动资金=预计本年度销售收入*上年度流动资产占比本年度流动负债=预计本年度销售收入*上年度流动负债占比C、计算上年度营运资金与本年度营运资金： 上年度营运资金=上年度流动资产-上年度流动负债本年度营运资金=本年度流动资产-本年度流动负债D、计算贷款需求量： 贷款需求量=本年度营运资金-上年度营运资金案例分析 楼
8、盘项目完工风险案例分析专辑案例一、降低单位建筑成本，压缩项目总投资。 项目基本情况略，资金分析如下：1、 “*”项目总投资如下： 单位：万元项目名称面积单价总价备注1. 土地成本24144.34平方米1200.002897.22含税2. 前期费用642.042.1 规划设计58198.96平方米5.0029.10按单位建筑面积计算 2.2可行性研究费58198.96平方米2.0011.64按单位建筑面积计算2.3地质勘测费24144.34平方米3.007.24按单位建筑面积计算2.4三通一平费24144.34平方米5.0012.07按单位建筑面积计算2.5开发规费58198.96平方米100.
9、00581.99按单位建筑面积计算3. 建安工程费4219.87按单位建筑面积计算3.1多层住宅15969.63平方米600.00958.17按单位建筑面积计算 3.2高层住宅27620.06平方米800.002209.6按单位建筑面积计算 3.3商业3747.34平方米600.00224.84按单位建筑面积计算 3.4储藏间1784.82平方米600.00107.09按单位建筑面积计算3.5物业299.81平方米600.0017.99按单位建筑面积计算 3.6地下建筑8777.30平方米800.00702.18按单位建筑面积计算4. 基础设施费240.00 高层电梯3台80.00240.00
10、5. 不可预见费5936.275%296.81建安工程费5%计合计82962、项目已投入资金情况整个项目投资约8296万元，已投入4175万元，其中土地款2897.22万元、报建费等前期费用642.04万元、建安费用635.74万元，该投入进存货科目核算。3、项目资金筹集方式整个项目投资8296万元，已投入4175万元，缺口资金4121万元，缺口资金有以下解决途径：公司货币资金2344万元；项目为滚动开发，前期开发的6栋多层住房已预订客户近50户，销售收入达2000万元以上。综合以上分析，项目没有完工风险。案例点评：项目的单位建造成本因地域和地质条件的不同存在一定的差异，本项目建安工程费的单位
11、建造成本明显偏低，项目总投资被压缩，造成资金缺口被掩盖，项目完工风险不确定。案例二：分期开发项目未剔除前期已投入资金，放大本期已投入资金。1、项目基本情况“*”项目二期共开发8栋（10-14、21-23号住宅楼），10-14号楼为18层建筑，21-23号楼为11层建筑，共538套住宅。其中10号楼已建至11层，11号楼已建至第5层，12号楼已建至第4层，13、14、21-23号楼均已建至第3层。“*”二期10号楼已于2012年2月6日开盘销售，目前已销售20余套，二期剩余楼栋也将在近期3-5个月内陆续开盘。2、公司财务状况公司提供的2011年12月份财务报表反映：公司总资产11591万元，其中
12、货币资金2222万元；预付账款4297万元，主要为预付的建设工程款；其他应收款793万元，为垫付的项目工程款；存货4258万元，主要是缴纳的土地出让金、契税及项目开发成本。总负债10457万元，其中预收账款11522万元，主要为预收定金、购房款及工程项目预收款。所有者权益1134万元。3、项目资金分析（1）“*”二期总投资为7578.22万元，已投入资金7288万元，其中：项目工程款5051万元，反映在报表存货开发成本577万元、预付账款3732万元、其他应收款742万元；货币资金2222万元。（2）二期已投入资金来源：公司自有资金6519万元；股东及股东控股公司投资769万元。（3）二期后续
13、资金来源：二期10号楼已销售20余套，销售房款436万元足以填补“*”二期资金缺口290万元。案例点评：二期总投资为7578.22万元，已投入资金7288万元，已投入资金占总投资的96%，据此推算项目主体应该已封顶，而二期项目为11层和18层建筑，目前工程进度仅为第三层和第四层，工程进度与已投入资金不匹配。从公司财务报表分析，报表数据包含一、二期项目投入数据，经办行未区分一、二期数据，且未介绍一期项目完工和销售情况，只是简单地将报表中反映的投入数基本上全部作为二期项目的投入资金，造成资金缺口测算错误。一期项目如未完工，应对一期项目总投资、已投入资金、资金来源、已实现的销售、一期销售已用于一期的
14、再投入，一期缺口等情况进行调查分析，在此基础上，分析一期项目回笼资金对二期项目的支持。案例三：资金来源重复测算。项目基本情况略。项目资金分析如下：1、公司财务状况公司2011年7月份财务报表主要数据如下：资产总计8180万元，其中货币资金1103万元，应收账款980万元，其他应收款383万元，预付账款2009万元，存货3705万元；负债总计7180万元，其中预收账款2491万元，应付账款689万元，其他应付款2000万元（股东投入），长期借款2000万元；所有者权益1000万元，其中实收资本1000万元。2、项目资金分析项目总投资为9182万元，资金来源为公司自筹3000万元（反映在其他应付款
15、和实收资本科目），银行贷款2000万元，房屋销售款2404万元（反映在预收账款科目）。以上合计7404万元，截至2011年7月份公司账上有货币资金1103万元，可作为后续资金来源，资金缺口675万元可通过后续的房屋销售款解决，项目不存在完工风险。案例点评：此案例的问题在于客户经理缺乏基本的财务知识，把资金来源（负债及所有者权益）与资金占用（资产）的概念混淆，货币资金为资金占用方，是资金来源的一个表现形式，故我们在进行项目完工风险分析时，从资金来源角度测算资金缺口，若把货币资金考虑进去，则属重复测算。问题提示近期，全辖逐步加大了个人商业用房贷款的发展力度，上报的个人一手商用房按揭贷款材料较多，省
16、行在贷款审查过程发现各行不同程度地存在一些问题，而且其中有些问题省行零贷中心在前期已做相关提示，为有效落实总行今年将商业用房贷款作为个贷业务发展的重点产品之一的业务发展意见，加快推进我行产品结构转型进度，现就相关问题归集提示如下，希望各行认真对照检查，对自身存在的问题予以整改。1、单笔贷款叙做不符合项目准入要求个别行在叙做一手商用房按揭贷款时，未严格按照项目批复条件执行。如有的项目批复条件增加了只针对部分楼栋或部分楼层予以支持，或对某种特定销售方式予以支持等相关约束性条款，个别行对此未引起注意，有的甚至抱着蒙混过关的想法，突破项目准入门槛，违规发起单笔贷款。2、对关联关系缺乏敏感性有的行对借款
17、人从事建筑、建材、钢材、水泥等房地产相关行业未做深入调查，对其与按揭楼盘是否存在关联关系，是否存在抵扣工程款等情况不予介绍。在当前房地产调控政策持续紧缩，开发商资金紧缺的情况下，经办行对购房交易的真实性应予以特别关注，防止开发商套现和假按揭风险。3、购房交易信息缺乏合理性对于购房合同签订日期与贷款申请时间、进账单日期和首付款收据日期间隔时间较长，有的甚至超过一年，经办行对此不做任何文字表述。近期，零贷中心尽责受理了二笔商铺按揭贷款，该贷款购房合同借款人签于2008年3月，购房单价为8000元/平方米，实际该价格为当前价格而非2008年签约价格。尽责审查人员在电话核查时问询借款人，借款人答复购房
18、单价为2600元/平方米（2008年价格），上述两笔购房交易真实性存在质疑，因此省行退回经办行重新调查核实。4、对首付款支付方式和实际支付情况调查不实有的行放松对首付款支付方式的审查，对首付款进帐凭证不足的，不足部分一律表述为现金支付；对进账单金额大于首付款收据的，经办行也不调查原因，经省行提示后，才发现借款人购买了多间商铺。5、对收入证明的真实性未予以核验对经营户和月收入5000元以上的借款人，大部分行都提供了银行流水，但有些行未核打银行流水，更未分析收入证明的合理性。针对上述情况，各行应认真核对银行流水，对经营户，要求核打有效经营流水，对工薪收入，应核对月收入进账流水，并将核打结果与收入证
19、明相核对，验证收入证明的真实性，并在调查报告中予以表述。6、竣工验收报告与单笔楼栋不相符单笔按揭贷款所提供的竣工验收报告有的是整个楼盘的，有的是单栋的，若是单栋的应与购房合同所在楼栋一致。7、其他问题系统利率浮动周期输错；申请审批表“阶段性担保保证人意见”栏小业主姓名空缺或错误，开发商未盖公章等。为提高个人商业用房贷款调查报告的质量，省行随专刊附上一笔一手商业用房的调查报告（见附件二），供各行客户经理学习借鉴。风险提示 针对全辖个人贷款客户信息核查工作，省行已建立了定期通报制度，同时为确保此项工作的有效落实，近期省行对信息核查工作连续多月均反映无异常情况的部分二级分行此项工作的开展情况进行了电
20、话问询和抽查，反映存在以下问题：一、重视程度不够，工作成效流于表面。有个别行存在多人兼职做信息核查工作的现象，而且工作交接不到位，后续新接手核查工作的人不了解核查工作要求。如吉安、鹰潭分行。二、核查内容过于简单，不能覆盖贷款风险点；同时对于无固定工作的村、乡（镇）居民的购房人，核查走过场的情况较为普遍。三、核查工作规范性不高，未严格按程序操作。如就贷款与借款人核查不一致的地方，核查人员有时直接与相应客户经理沟通，确认后通过该笔贷款的信息核查；有时就核查有问题的贷款不按程序退经办行，而是通过客户经理与借款人沟通后，再次电核通过，仅就问题在核查无误栏做备注，如宜春分行、上饶分行。针对上述问题，请各
21、行务必引起重视，有关要求省行再次重申如下：一、各行必须提高对客户信息核查工作重要性的重视度，强化风险意识，强化核查制度的执行落实和监控反馈，严禁信息核查工作流于形式，各行子条线负责人必须主抓落实。二、规范信息核查业务操作，进一步加大对借款人工作单位、住址、电话、首付款、交易真实性的核查力度，对核查存在问题的必须退回经办行再次核实情况，在房地产市场下行形势下切实防范虚假按揭的风险。三、加强系统输机的规范性和完整性，确保关键风险参数数据质量。要求各行督促客户经理必须规范、完整、准确输入借款人客户信息资料，保证联系电话的准确性和真实性，确保信息核查工作的顺利开展。案例分析 关于万某向我行申请个人抵押
22、循环额度500万元的调查报告 （因调查报告篇幅较长，做为附件，具体内容详见附件一）案例点评:该调查报告值得借鉴的方面：1、对借款人家庭成员基本情况、家庭实力、家庭负债及家庭成员诚信情况调查较为详细。2、对公司公司规模、公司及股东负债（贷款期限、抵押物等）调查较为清晰明了，公司经营收入与调查方式、佐证材料收集较为全面。3、在核查借款人经营情况时，对借款人及公司名下银行流水与报表收入不符，做了全面细致的调查核实。一般情况，业务发起行只会对银行流水少于公司经营收入时才作介绍，对银行流水大于经营收入时，各行很少介绍。对银行流水大于经营收入的，各行应警惕：借款人及其家庭成员、公司及股东是否存在民间借贷或
23、民间融资情况；是否存在为获银行贷款虚增银行进帐情况。4、对贷款金额及需求进行了合理性分析。该贷款在财务报表中数据不能全面反映公司经营的情况下，无法以“三个办法一个指引” 中公司贷款资金需求公式测算时，该贷款从公司目前经营情况、资金占用等情况分析贷款资金合理性。5、第一还款来源分析既考虑了目前借款人家庭个人负债、也考虑了公司及股东负债情况，同时对负债分层做了介绍（对每月还款金额和一次性还款金额分别做了分析）。6、对抵押物位置、目前使用状态、抵押物评估价做了详细调查及分析。该调查报告较清晰、全面地反映了借款人家庭实力、个人及公司负债情况，在调查公司经营及收入时，采取了多种调查方式，收集佐证材料也较
24、为充分；同时对贷款用途、贷款金额合理性分析及抵押物等情况也介绍地较为全面。故该调查报告值得大家借鉴参考。关于陈*向我行申请个人一手商用房按揭贷款143万元的调查报告（因调查报告篇幅较长，做为附件，具体内容详见附件二）案例点评:该调查报告值得借鉴的方面：1、经办行对借款人家庭资产和负债情况介绍清楚，尤其是借款人家庭购买多间商铺，并以多笔贷款上报的，经办行介绍全面，没有将每笔贷款独立分割介绍，而是通过综合考虑借款人整体负债情况来分析借款人还款能力。2、经办行对借款人家庭经营情况调查仔细，表述清晰，经办行没有仅凭借款人自己介绍的情况来认定其收入来源，而是通过深入调查，认真核打银行流水，测算其经营收入
25、，并与借款人介绍情况相印证，以此判断借款人的还款能力。合规提示个人无抵（质）押循环额度贷款2012年3月份省行对个人无抵（质）押循环额度贷款进行了修订下发，其中对“客户资信评定表”内容进行了修改，针对现有资信评定表内容，结合辖内行材料收集和上报过程中存在的问题，为指导各行进一步规范材料上报，提高对此类贷款的整体审批时效和申请客户的满意度，省行特对个人无抵（质）押循环贷款“客户资信评定表”对应的佐证材料和取得方式进行了归纳整理，以便各行掌握使用，同时就有关风险一并提示全辖。一、“客户资信评定表”各评分项对应需明确内容或提供的佐证资料项目资料取得方式或需提供的相关佐证材料年龄、性别身份证、户口簿婚
26、姻状况及家庭人员婚姻证明【结婚证、离婚证或未婚证明（离婚或未婚的，未婚证明同时提供民政部门出具的证明材料及我行统一格式的未婚声明）】；家庭人员证明为户口簿（如已婚有子女的，提供子女户口）当地居住时间客户经理调查并在调查报告中阐述学历状况毕业证、学位证信用状况征信报告及客户经理调查；除个人征信报告中征信外，同时在调查报告中增加阐述借款人社会诚信、是否有不良行为、法律纠纷等单位类别、工作年限、岗位性质单位开具的收入证明（证明中需明确工作年限、职位或岗位）对单位内任管理职务人员提供聘任依据个人年收入收入证明（对月收入在5000元以上原则上需提供佐证材料；对借款人为政府机关或大型企业工作，且收入与其岗
27、位性质相匹配的情况下，可不提供佐证，但省行尽责、审批环节可视情况要求补充）家庭人均月收入家庭人员收入证明（收入证明同“借款人个人收入”）家庭固定资产（仅指不动产）对固定资产价值，客户经理根据其位置及状态，同时依据市场交易价值对房产进行客观、合理的价值认定，在调查报告中予以表述家庭资产负债率征信报告。借款人家庭负债除个人征信报告中显示的贷款外，还应涵盖大额分期以及征信报告中未反映的银行借款、民间借贷等。即家庭资产负债率=（银行授信+非银行借款）/家庭固定资产值100%。经办行应在调查报告中明确反映借款人身份识别个人网银客户：可通过综合柜员查询客户资料并打印或提供口令牌；贷记卡客户：征信报告或由我
28、行综合柜员查询并打印；代发薪客户：我行代发薪工资存折（我行从2012年3月份开始，代发薪客户在存折上有显示）；正常还款一年以上的存量贷款客户：征信报告。目标客户（包括配偶）符合“中国银行股份有限公司江西省个人无抵质押循环贷款管理办法（2012年版）”中目标客户标准担保人（如有）与借款人资料相同二、风险缓释提示1、个人无抵（质）押循环额度贷款主要是依据借款人个人信用状况及经济实力来进行额度核定，各行在申报额度时须综合考虑借款人诚信、还款能力、资金需求等方面因素来合理确定贷款额度，不应无任何依据一律按最高额度进行核定。2、鉴于个人无抵（质）押循环额度贷款主要依靠个人诚信状况，无担保品抵押，为缓释贷
29、款风险，在必要的情况下各行可追加第三方担保，一方面可以对借款人的还款意愿加以制约，另一方面如客户发生违约，在追诉借款人的同时，仍可追诉担保人无限责任，为贷款清偿追加保证。3、合规操作关系人贷款。依据文件规定，不得向关系人发放无第三方信用保证担保的信用贷款；向关系人发放个人第三方信用保证贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款的条件，且须符合总行关于关联交易的有关规定。三、个人无抵（质）押循环额度贷款必须合理定位客户对象，原则上限于支持行政机关及参照公务员管理的企业事业单位，单位开具收入证明必须具有真实性、可信度，借款人信用评分必须有依有据，客观合理，不得随意提高评分。按揭合作项目准入一、消费类汽车
30、按揭合作项目近期省行在审查经办行上报的消费类汽车按揭合作项目时，发现申请合作公司营业执照的经营范围中无“汽车销售”内容以及所销售汽车不属于普通类消费汽车范畴（如有的为“销售9座以上汽车”等），此类经销商不具备消费类汽车经营主体资格，不属于我行消费类汽车贷款按揭支持范围。因此经办行客户经理在贷前调查时，应注意对申请按揭合作的公司是否具有消费类汽车经营资格予以审核，避免因汽车经销商经营主体资格不具备而带来贷款风险。另针对申请合作的承担担保责任的消费类汽车经销商，经办行应对公司以往汽车销售情况、按揭贷款质量情况、征信情况等方面要加强调查，核实申请合作额度的合理性并落实担保的有效性。二、房屋按揭合作项
31、目近期有部分经办行发起上报由四级资质开发商开发的纯商业按揭项目，根据总行个人房屋贷款合作项目准入管理要求，三级以下资质房地产开发企业所开发的房产项目可以有选择性介入，但此类项目必须是住宅类或以销售住宅为住的项目，因此暂不能受理四级资质开发商开发的纯商业合作按揭项目。（零贷中心倪宏供稿）个人商用房贷款 近期，省行在对个人商用房贷款尽责审查时，反映有些业务发起机构叙做的商用房贷款存在一些问题，现提示如下：一、违反省行项目的批复条件，擅自将单笔保证金调整为5%，具体表现为审批意见表中及调查报告中均将单笔保证金比例调整为5%；二、单笔贷款发起归属项目非实际合作项目，如借款人所购商铺为甲项目，但在系统发
32、起单笔贷款输机时却归属在乙项目项下，且甲项目与我行的合作期限即将到期，存在规避项目到期的嫌疑；三、客户经理对借款人的经营情况调查流于形式。特别是对于100万元以上的单笔贷款，对借款人经营收入的介绍比较随意，对所提供的佐证材料如银行流水与介绍的情况有很大出入也不做任何说明。甚至少数客户经理提供的流水与调查报告反映的情况极不相符。 针对上述问题，要求各业务发起机构引起重视，有关要求明确如下：一、在发起个人商用房贷款时应注意合规操作，避免发生上述类似问题，对经省行查实为故意所为的，省行将采取停止客户经理业务发起资格的处理措施。二、加强对借款人经营情况的调查取证，并认真核对银行流水，并将经核打有效的经
33、营流水对借款人经营情况的佐证情况，明确在调查报告中进行表述，存在出入的应加以说明清楚，对非经营流水必须有效剔除。（省行级尽责审查员胡华供稿）案例分析 关于王XX向我行申请个人抵（质）押循环额度贷款150万元的问题分析调查报告摘要：一、借款人家庭基本情况贷款人王XX，已婚，大专学历，现居住在XX龙门世家小区XX号。借款人毕业于XX中学，2009年成功收购XX市长岭矿业有限公司，为法人代表，借款人出资337.5万元，占股67.5%，剩余两股东为借款人的岳父岳母。公司经营范围：煤炭销售、矿山机械、化工产品等。借款人配偶赖XX，现为XX区城郊管理委员会司法员，月收入3500元，夫妻育有一子，现年4岁。
34、二、借款人家庭资产及负债情况家庭资产情况：A、固定资产：1、拥有自建房一栋，面积840平方米，价值100万元；2、拥有商品房一套，面积129.02平方米，价值67.7万元。B、其他资产：1、借款人拥有XX市长岭矿业公司股份金额为337.5万元。2、拥有丰田轿车一辆，2009年购置，价值21.5万元。家庭负债情况：从征信报告显示，借款人夫妻在我行有一笔80万元的抵押循环贷款，贷款发放日为2011.11.15-2012.11.15日，贷款用于借款人所经营的长岭矿业公司经营周转。三、公司经营情况长岭公司厂成立于2003年，注册资本500万元，其中借款人出资337.5万元，占股67.5%；赖XX出资7
35、0万元，占股14%，廖XX出资92.5万元，占股18.5%，公司经营范围：煤炭销售、矿山机械、化工产品、建筑材料批零等。公司贷款卡显示该公司在金融机构无负债。该公司最近三个月（2011年10-12月）实现销售收入889万元，根据行业利润，可实现净利润44.45万元。四、借款用途贷款理由及用途：郑州XX公司与中石化集团XX分公司签定了煤炭买卖合同，每月供货量在2.5万吨以上，为做大做强，给公司创造更大利润，同时又能满足中石化集团XX公司生产需求，2011年12月31日，郑州XX公司与借款人公司签订了新的协议书，同意借款人公司挂靠郑州公司，双方进行业务往来，按每吨10元收取管理费用，结算以发货量为
36、准，经全体公司股东同意，借款人以其朋友漆XX在市内的2个商用房做抵押，向我行申请贷款150万元，额度有效期36个月，用于该公司经营，贷款单笔用款1年，受托支付。五、借款合理性分析随着新的合同煤炭签订，公司拟增加5000大卡的煤炭1800吨，进货单位为830元/吨，以市内房产抵押，用于公司周转，经办行认为用途较为合理。六、还款来源分析今年近三个月实现净利润44.45万元，如果此次贷款可成功，则可追加投入资金150万元，年可实现销售额4000万元（按150万元一年周转四次计算），实现年净利润200万元，故认为第一还款来源可行。七、抵押物：借款人提供的抵押物房产证显示为负1层商铺（经办行未对商铺情况
37、进行明确表述）本笔贷款存在的主要问题：1、借款人经营情况不清晰：调查报告对于借款人公司经营模式、经营利润，上下游企业，资金结算方式和周期、人员配置等基本信息均没有任何介绍。2、对于借款人贷款资金合理性分析未到位：首先：借款人于2011年11月已向我行获取了80万元贷款支持，用于公司经营周转，现不到2个月的时间为何又申请贷款，借款人公司经营规模与资金需求是否匹配等方面均未进行详细介绍；其次：从借款人本次贷款理由看，其贷款主要是为了完成对石化集团公司的供货，但是从借款人提供的银行存折流水测算，其全年销售额也就是在1800万元左右，按每吨煤炭进价830元/吨算则其全年销售煤炭量为2.16万吨，可是中
38、石化每月供货量就要求达到2.5万吨，借款人公司现有能力远远不能承受如此大的供货量，且从资金结算方式看，为货到付款50%，即首次发货全部资金均由发货方自行筹集，借款人公司绝对没有相应资金可完成合同，对于此块经办行没有深入调查；3、第一还款来源分析不到位：首先对于借款人年销售额测算不合理：经办行仅根据该公司连续三个月的经营额进行测算，但从材料上看，该客户已提供了全年的银行流水，既然如此，那么经办行就应根据全年的流水或者抽取其中的不连续的六个月流水进行核算，如此才比较有说服力。其次对于借款人第一还款充足性说法不明确：经办行仅依据三个月的经营额和预计投入资金的资金周转次数来测算还款额，数据依据预测性较
39、大，未结合实际经营及后期经营情况进行说明，不具备说服力。4、货款资金回笼保障介绍不清。由于公司的货款直接回笼至郑州公司名下，而不是借款人所经营的公司，因此存在郑州公司挪用货款的可能。5、该笔贷款抵押物产权证显示：商铺位置为负1层，但从照片上看为又为地上一层商铺，对于此问题，经办行没有任何介绍说明，使得抵押物状况不明晰；鉴于上述问题存在，该笔贷款退回经办行，要求进一步深入调查，补充反映有关问题，在经办行补充落实了上述问题后，该笔贷款获省行审批通过，审批依据主要为：1、明确了贷款资金需求的合理性。在经办行补充调查落实，借款人是由于承接了大额订单业务导致资金需求增加，其贷款具备合理性。2、明确了借款
40、人公司货款回笼的及时性，有效保障了第一还款来源的充足性。首先：借款人新承接合同的交易对手为石化公司，该公司实力较强，因此借款人货款能够及时回笼；其次：借款人所合作的郑州公司与借款人合作关系良好，业务往来频繁，可保证其与郑州公司之间的结算及时，货款可及时回笼至借款人公司帐户。在借款人公司货款及时回笼的前提下，我行贷款第一还款来源有保障。3、对于抵押物位置进行了明确。该抵押物确实为地上一层临街商铺，周边商业氛围良好，租金价格较高，抵押物足值。（零贷中心陈红供稿）关于*申请30万元个人抵押循环额度贷款的问题分析一、 借款人及家庭基本情况：借款人*，女，现年31岁，已婚,现在*汽车服务有限公司任经理,
41、负责日常业务管理。配偶现年33岁，现为*汽车服务有限公司法人代表兼总经理。借款人家庭资产情况：住宅一套，未办房产证，估值236万元。负债情况：2009年在经办行办理个人住房贷款55万元，现已提前结清。借款人家庭资产情况1、不动产房产类别产权证号位置产权人共有人面积取得方式当前状况贷款行备注住宅未办*590平方米自建自用估值236万合计236万2、其他资产借款人暂无其他资产。借款人家庭成员对外负债情况1、银行借款 借款种类借款人贷款品种贷款金额借款起始日还款方式当前金额贷款行累计逾期期数最高逾期期数抵押物备注*个人住房贷款55万元2009年6月29日等额本息0*00住房结清经查询借款人个人征信记
42、录，目前借款人对外无贷款及担保情况,个人征信记录良好。（注：经办行未介绍抵押物所有人夫妇个人征信情况，但提供了夫妻2人个人征信报告，夫妻双方共有累计逾期60次，最高逾期180天以上的不良记录，另从个人征信报告中看出，抵押物所有人一方所在单位系某房地产公司，从事的行业为建筑业）2、其他负债情况无二、借款人投资企业情况1、基本情况借款人*夫妇于2010年4月投资创办了*汽车服务有限公司，注册资本3万元，经营范围二手车供求信息咨询服务；代办汽车上牌、年检、补证；代办驾驶员换证、补证；代驾服务，年产值达100多万元。三、借款原因及用途借款人名下位于*街道*居委会495号别墅需装修，面积590平方米,
43、因该自建房是在2007年取得土地证，土地性质为集体拨用土地，房子于2010年建成，房产证由*乡统一办理，现还未办理好。据借款人与*签订的装修合同协议书约定，该别墅装修总价58.8万元,由于自有资金不足,除自有及筹集28.8万元外, 向经办行申请个人抵押循环额度贷款30万元，额度期限：3年，还款方式采取：按月还本付息，经办行认为借款人用途真实，支付方式：受托支付。四、还款来源分析据借款人夫妇自己经营的*公司出具薪资证明显示,借款人月工资0.7万元,配偶月工资0.9万元（收入证明均为借款人本人开具）,合计家庭稳定收入来源有1.6万元;同时据借款人夫妇提供银行交易流水证明显示(该公司主要往来账户),
44、借款人近6个半月现金流入额49.44万元、配偶账户现金流入量38.53万元,合计公司月均现金流入量为13.5万元,预计公司可为借款人家庭带来月利润收入2万元(15%行业利润率)。家庭月总收入3.6元。借款人月均还款占家庭总收入的38%,经办行认为借款人的收入稳定，具备还款能力。五、抵押物情况1、本次贷款的具体抵押物抵押产权类型产权人产权证号共有人抵押物位置面积建筑年份评估单价评估总价状态土地性质房产土地商铺*-2号-1* *479.06平米2002年1895.5元元自用出让2、抵押物评估分析1）该抵押物位于*东路90号（市*片区）,地处*大道东侧、*西侧、交通便利处置变现性较好。2）产权人*和
45、*夫妇共有，自建房，产权证号：上房权证*字第号，上下共4层，面积479.06平方米,用途住宅,产权登记时间2011年7月25日(产权换证时间)。土地证编号*国用（97）字第-1号，土地性质为国有出让土地，住宅用地，面积160平方米，土地使用期限至2067年12月。3）楼龄、该抵押物于2002年建成，目前抵押物用途为家庭自用。该抵押物产权清晰，受国家法律保护，借款人享有合法处置权，目前同类地段增量房价已升至5000元/平方米左右，抵押物升值潜力较好，变现能力较强。按照目前*市房产市场价格,参照*市*评估事务所的指导价, 按1895.5元/平方米保守估算，预评估总价为90.81万元。经办行意见：该抵押物评估价值为90.81万元，抵押率为33%，符合国家政策、法律的规定，以及我行产品政策、抵押担保覆盖率的要求，抵押方式可行。因此，当借款人第一还款来源没有保障或贷款出现风险时，处置抵押物足以偿还贷款本息及其费用，完全能够覆盖我行30万元贷款本息，抵押物充足，抵押物产权清晰，第二还款来源有充分保障。主要问题：1、贷款主体的真实性存在质疑：据借款人征信情况反映，借款人夫妇名下有一套价值在55万元以上的住房，但却借用他人房产作贷款抵押物。另据抵押物所有人个人征信报告反映，抵押物所有人名下有累计逾期次数60次、最高逾期180天以上的不良记录，同时其任职单位为某房地产开发公司，因此，该笔贷款存在