《土地估价理论与方法课件.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地估价理论与方法课件.ppt（83页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、土地估价理论与方法中国土地估价师执业资格考试之二绪论一、关于估价师考试介绍二、本科目考试大纲简介三、授课依据与原则四、本课程教授主要内容一、关于估价师考试介绍l（一）类型：（一）类型：l土地估价师、房地产估价师、资产评估师土地估价师、房地产估价师、资产评估师l（二）考试性质：（二）考试性质：l国国家家设设定定的的执执业业资资格格考考试试，全全国国统统一一考考试试，成成绩绩合合格格颁颁发发“中中华华人人民民共共和和国国土土地地估估价价师师或或房房地地产产估估价价师师执执业业资资格格证证书书”，注注册册后后颁颁发发“中中华华人人民民共共和和国国土土地地估估价价师师或或房房地地产产估估价价师师注注册
2、册证证书书”，可可以以以以估估价价师师的的名名义义从从事事土土地地或或房房地地产产估估价价活活动动，执执业业资资格格全全国国范范围围内内有有效效，单位可根据需要按国家有关规定聘任经济师职务。单位可根据需要按国家有关规定聘任经济师职务。l（三）考试内容：（三）考试内容：l1、土地估价师考试、土地估价师考试l（1）土地管理基础与法规）土地管理基础与法规（2）土地估价理论与方法）土地估价理论与方法l（3）土地估价实务基础）土地估价实务基础（06年后）年后）l（4）土地估价案例与报告（）土地估价案例与报告（06年后）年后）土地估价实务（土地估价实务（06年前）年前）l（5）土地估价相关知识（）土地估价
3、相关知识（06年后）年后）l土地估价相关经济理论与方法（土地估价相关经济理论与方法（06年前）年前）各科内容l土地管理基础与法规：土地管理基础与法规：l（1）土地基础知识：土地概念、土地的分类、土地权利制度。）土地基础知识：土地概念、土地的分类、土地权利制度。l（2）土土地地管管理理：土土地地管管理理概概念念、地地籍籍管管理理、土土地地规规划划管管理理、耕耕地地保保护护与与土土地地整整理理管管理理、农农用用地地转转用用与与征征地地管管理理、建建设设用用地地供供应应管理、土地市场交易与监管、地价管理、土地执法监察等。管理、土地市场交易与监管、地价管理、土地执法监察等。l（3）相关法律法规）相关法
4、律法规l土土地地估估价价理理论论与与方方法法：地地价价理理论论、土土地地估估价价方方法法、地地上上附附着着物物及及其他资产评估等其他资产评估等l土土地地估估价价相相关关知知识识：土土地地与与相相关关税税收收、金金融融、会会计计与与统统计计、土土地地与与房房屋屋测测量量、城城市市经经济济与与城城市市规规划划、地地产产开开发发与与工工程程造造价价、地地上上附着物及其他资产评估、土地估价行业管理等。附着物及其他资产评估、土地估价行业管理等。l土土地地估估价价实实务务基基础础和和案案例例与与报报告告：土土地地估估价价步步骤骤、常常见见目目的的土土地地估估价价、常常见见用用途途土土地地估估价价、土土地地
5、分分等等与与定定级级、基基准准地地价价评评估估、征征地区片综合地价评估、地上附着物及其它财产评估等。地区片综合地价评估、地上附着物及其它财产评估等。l房地产估价师：五个科目，四门试卷l1、房地产基本制度与政策l2、房地产估价相关知识l3、房地产开发经营与管理l4、房地产估价案例分析（三）考试形式、时间、合格标准等l形式：全国统考，每年考试，房地产估价师两年滚动有效、土地估价师三年滚动有效l时间：房地产估价师-每年10月中旬的周末；l土地估价师-时间变动大l合格标准：所有科目合格l土地估价师考试从06年发生较大变化：l由以前的两年考一次改为每年考试l合格标准由总分改为所有科目及格l由一次通过改为
6、三年成绩滚动有效l考试科目由原来的四门改为五门l各科目考试时间、分数变动较大l土地管理基础与法规：原来的150分钟、150分改为l60分钟、100分l土地估价理论方法由180分钟、200分改为90分钟，120分l土地估价实务基础为150分钟、160分l土地估价案例与报告为150分钟、160分l原为土地估价实务一门180分钟、200分改为两门科目300分钟，320分）l土地估价相关知识由原来的150分钟、150分改为150分钟、160分（四）各科目考试基本题型l土地估价师：土地估价师：l1、土地管理基础与法规、土地管理基础与法规判断、单选、多选、情景判断、单选、多选、情景l2、土地估价理论与方法
7、、土地估价理论与方法判断、单选、多选、情景判断、单选、多选、情景l3、土地估价实务基础、土地估价实务基础单选、多选、情景、计算单选、多选、情景、计算l4、土地估价案例与报告、土地估价案例与报告案例分析、报告判读（问答、改错）案例分析、报告判读（问答、改错）l5、土地估价相关知识、土地估价相关知识判断、单选、多选、情景判断、单选、多选、情景l房地产估价师：房地产估价师：l1、房地产基本制度与政策、房地产基本制度与政策判断、单选、多选、综合分析判断、单选、多选、综合分析l2、房地产开发经营与管理、房地产开发经营与管理判断、单选、多选、计算判断、单选、多选、计算l3、房地产估价理论与方法、房地产估价
8、理论与方法判断、单选、多选、计算判断、单选、多选、计算l4、房地产估价案例与分析、房地产估价案例与分析单选、问答、指错、改错单选、问答、指错、改错二、本科目考试大纲简介l第三部分第三部分地价理论地价理论5方面内容l（一）土地价格概念（一）土地价格概念：测试对土地价格理论的基本内涵、基测试对土地价格理论的基本内涵、基 本特征及类型的理解与掌握程度本特征及类型的理解与掌握程度l（二）地租理论：（二）地租理论：测试对地租理论的理解与掌握程度测试对地租理论的理解与掌握程度l（三）区位理论：（三）区位理论：测试对区位理论的理解与掌握程度测试对区位理论的理解与掌握程度l（四）土地报酬递减规律（四）土地报酬
9、递减规律l（五）土地市场理论（五）土地市场理论l第四部分土地估价方法10方面l（一）土地估价概念：（一）土地估价概念：测试对土地估价的定义、作用测试对土地估价的定义、作用 及现及现 实意义的理解与掌握程度。实意义的理解与掌握程度。l（二）土地估价的原则：（二）土地估价的原则：测试对土地估价原则内涵的理解与测试对土地估价原则内涵的理解与 掌握程度。掌握程度。l（三）土地估价的基本步骤：（三）土地估价的基本步骤：测试对土地估价整体把握能测试对土地估价整体把握能 力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度力及对各步骤的技术要点的理解与掌握程度。l（四）收益还原法（四）收益还原法：测试对收益还原法的基本原
10、则及其应用测试对收益还原法的基本原则及其应用 的理解与掌握程度的理解与掌握程度l（五）市场比较法：（五）市场比较法：测试对市场比较法的原理和特点的理解测试对市场比较法的原理和特点的理解 与掌握程度与掌握程度l（六）成本逼近法：（六）成本逼近法：测试对成本逼近法的基本原理及其应用测试对成本逼近法的基本原理及其应用 的理解与掌握程度的理解与掌握程度l（七）剩余法（七）剩余法：测试对剩余法的基本原理及其应用的理解与测试对剩余法的基本原理及其应用的理解与 掌握程度掌握程度l（八）路线价法：（八）路线价法：测试对路线价估价法的基本原理及其应用测试对路线价估价法的基本原理及其应用 的理解与掌握程度的理解与
11、掌握程度l（九）基准地价系数修正法：（九）基准地价系数修正法：测试对基准地价系数修正法测试对基准地价系数修正法 的理解与掌握程度。的理解与掌握程度。l（十）确定土地价格方法：（十）确定土地价格方法：测试对在试算价格的基础上确定测试对在试算价格的基础上确定 土地评估价格方法的理解与掌握程度土地评估价格方法的理解与掌握程度三、授课依据与原则l依据教材但不局限于教材l与国家标准城镇土地估价规程统一l全国土地估价师考试要求l内容力求最新l兼顾房地产估价师考试内容l理论与实践结合l讲授与讨论结合l讲授与测验结合l各章内容均分为掌握、熟悉、了解三个层次地价理论第一章 土地估价概述第二章 土地估价基本理论基
12、本估价方法第三章收益还原法第四章市场比较法第五章剩余法第六章成本逼近法建筑物估价四、主要讲授内容应用估价方法第七章路线价法第八章基准地价修正法第一章土地估价概述主要内容：l1、土地价格概念l2、土地估价概念l3、土地估价原则与方法难点及重点：l1、土地价格的内涵与外延l2、土地价格的特征及类型l3、土地估价的概念l4、相关土地估价原则的理论依据l5、不同估价原则适用范围及注意点第一节第一节 土地价格概念土地价格概念基本要求：掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵。国土地价格的内涵。熟悉：不同分类方式下的土地价格类别，我国土熟悉：不同
13、分类方式下的土地价格类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素。地价格的主要类型及土地价格的影响因素。了解：我国土地价格理论的发展历史。了解：我国土地价格理论的发展历史。难点及重点：1、土地价格的内涵与外延土地价格的内涵与外延2、土地价格的特征及类型土地价格的特征及类型一、土地价格概念l土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。l换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。l我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现现值
14、值总总和和，是土地所所有有权权在经济上的一种实现形式，而不是土地所有权的价格。l与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。土地价格的内涵与外延土地价格的内涵与外延l土土地地价价格格的的内内涵涵：土地价格实际上是土地经经济济价价值值的反映，是为购买获取土地预预期期收收益益的权权利利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获得的预期土地收益高低。l土土地地价价格格的的外外延延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价
15、格形式。二、土地价格的主要特征l1、土地价格是权益权益价格；l2、土地价格不由不由生产成本决定；l3、土地价格主要由土地需求地需求决定；4、土地价格呈上升趋势上升趋势；5、土地价格具有明显的地域性地域性。表示方式不同、价格基础不同 形成时间不同、市场结构不同、折旧现象不同 三、土地价格的类型l按土地权权利利划分l按土地价格形形成成方方式式划划分l按政府管理手段划分 l按土地价格表表示示方方法法划分 l按土地的存在形态划分 l按土地的交易方式划分l按土地价格使用目的划分 按土地权利分为l所有权价格l使用权价格l租赁权价格l抵押权价格l他项权利价格l土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或说为卖
16、断价格。l土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。l同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。按按土土地地价价格格形形形形成成成成方方方方式式式式可可分分为为l交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。l理论价格理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理想的，或是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，l评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税地价等l交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。l基准地价；是政府为管理土地市场，由专业
17、部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。l课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。按土地价格表示方法表示方法可分为l土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反映土地价格水平的高低。l单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地价格水平的高低。单位面积地价=土地总价格土地总面积l楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映更能反映土地价格水平的高低。l认清单位价格，必须认清价格单位，否则无经济意义。价格单位由货币和面积两方面构成：1货币：包括币种和货币单位。2面积：包括面积内涵和面积单位。三者之间关系：楼面地价
18、=土地总价格总建筑面积 楼面地价=土地单价容积率l如:有甲、乙两块土地，甲土地的单价为70O元m 2,容积率为5；乙土地的单价为500元m2，容积率为3。应购买甲土地还是购买乙土地？l房地产开发商在各土地上每平方米建筑面积可获得利润？l甲土地=1200-900-140=160（元）l乙土地=1200-900-170=130（元）按政府管理手段可分为l申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。l公告(示)地价：是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。按土地的存在形态可分为生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条
19、件下一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。净地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。按土地价格使用目的可分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。实际价格和名义价格l实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。l名义
20、价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。l在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1要求在成交日期时一次付清。2如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。3从成交日期时起分期付清。4约定在未来某个日期一次付清。5以抵押贷款方式支付。l例题例题1 1：某人购房在成交日期首付款：某人购房在成交日期首付款1010万元，又以抵押贷款方式支付万元，又以抵押贷款方式支付2020万元，万元，此时的总价此时的总价3030万元为名义价格。（判断）万元为名义价格。（判断）答案：错答案：错 l例题例题2 2：某套建筑面积：某套建筑面积100100平方米、每平方米建筑面积平方米、每平方米建筑面积3000
21、3000元的住房，总价元的住房，总价3030万元。如果实际单价为万元。如果实际单价为29282928元元/平方米，年折现率为平方米，年折现率为5%5%，则实际交易中的付款，则实际交易中的付款方式为（方式为（）A A在成交日期时一次付清，给予在成交日期时一次付清，给予5%5%的优惠；的优惠；B B从成交日期起分期付清从成交日期起分期付清,首付首付1010万元，余款每隔半年支付万元，余款每隔半年支付1010万元万元,一年付清；一年付清；C C一年后付清；一年后付清；D D以抵押方式支付，首付以抵押方式支付，首付5 5万元，余款在万元，余款在1010年内以抵押方式支付。年内以抵押方式支付。答案：答案
22、：B B 四、地价的影响因素 主主要要地地价价影影响响因因素素：影影响响土土地地价价格格的的因因素素，按按因因素素与与土土地地的的关关系系及影响范围可分为及影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素、区域因素和个别因素。l一般因素一般因素：影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。包括：影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。包括：行政因素行政因素：土地与住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、：土地与住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制、行政隶属变更等。交通管制、行政隶属变更等。人口因素人口因素：人口密度、人口素质、家庭人口构成。：人口密度、人口素质、家庭人口构成。社会因素社
23、会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化进程、房地：政治安定状况、社会治安状况、城市化进程、房地 产投机等。产投机等。国际因素国际因素：国际经济、政治因素。：国际经济、政治因素。经济因素经济因素：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状：经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状 况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。况、居民收入与消费水平、物价变动、利率水平等。一般因素l（一）、行（一）、行政因素政因素l行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，
24、益和宏观经济发展角度出发，制订有关政策，或推动土地的转移，或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目或限制某类土地的利用等，从而达到提高土地总体利用效益的目的。这种干预，对土地价格影响至关重大。的。这种干预，对土地价格影响至关重大。l影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价影响地价的行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。l土地制度土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。着土地价格的
25、存在、上涨或下跌。l住房制度住房制度：住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，：住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。l城市规划城市规划：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。对地价有重要的影响。l地价政策地价政策：高地价政策和低地价政策：高地价政策和低地价政策l税收政策税收政策：税赋增加：税赋增加-居民和企业的储蓄减少居民和企业的储蓄减少-社会投资减少社会投资减少-经济增长幅度降低经济增长幅度降低
26、-企业企业无力或不想扩大投资无力或不想扩大投资-土地需求降低土地需求降低-土地土地价格降低。价格降低。l行政隶属变更行政隶属变更：行政隶属变更一般都会引起当地：行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。通常分为以下两类，一是级别土地价格的变动。通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。其管辖权由原地区划归另一地区。l（二）、人口因素（二）、人口因素l人口状态是最主要的社会经济因素。人口因素人口状态是最主要的社
27、会经济因素。人口因素对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人对地价的影响与人口密度、人口素质和家庭人口构成密切相关。口构成密切相关。l人口密度人口密度：人口密度提高，对土地的需求上升，：人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。导致地价上涨。l人口素质人口素质：人口素质通常与受教育程度和文化：人口素质通常与受教育程度和文化素质相关。这一因素一般对住宅用地价格的影素质相关。这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。响较大。l家庭人口构成家庭人口构成：由于传统生活方式改变及城市：由于传统生活方式改变及城市化的影响，家庭结构会越来越小。住宅用地的化的影响，家庭结构会越来越小。住宅用地的价格上涨，而且
28、这种上涨的趋势越来越明显。价格上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。l（三）、社会因素（三）、社会因素l影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、影响地价的社会因素有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等四个主要方面。房地产投机和城市化进程等四个主要方面。l政治安定状况政治安定状况：政局稳定，则房地产投资的运转渠道正：政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。价上升。l社会治安状况社会治
29、安状况：社会秩序良好，人们会感到安全，从而：社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。l房地产投机房地产投机：是指投机者期望并利用房地产价格的变动：是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。建立在对未来房地产价格预期的获得超常利润的行为。建立在对未来房地产价格预期的基础上，这个因素对市场地价水平有突出的影响。三种基础上，这个因素对市场地价水平有突出的影响。三种情况：上涨；下跌；稳定价格。情况：上涨；下跌；稳定价格。l城市化进程城市化进程：城市化进程对地价的影响表现在以下两个：城市化进程对地价的影响表现在以下两
30、个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高；二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，高；二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。l（四）、国际因素：（四）、国际因素：l国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的国际政治、经济状况对地价的影响是通过对国内的政治、经济状况的影响而间接反映出来的。政治、经济状况的影响而间接反映出来的。l国际经济状况国际经济状况：一个国家的经济发展不可能完全孤：一个国家的经济发展不可能完全孤立于世界经济发展之外，总是或多或少地
31、与其他国立于世界经济发展之外，总是或多或少地与其他国家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，家发生经济上的联系。随着世界市场的进一步开放，这种联系只会越来越密切。因此，一个国家的经济这种联系只会越来越密切。因此，一个国家的经济兴衰通常与世界经济发展休戚相关，地产市场状况兴衰通常与世界经济发展休戚相关，地产市场状况也不例外。也不例外。l国际政治因素国际政治因素：国家之间关系良好，外交环境宽松、：国家之间关系良好，外交环境宽松、和谐，有利于投资者的越洋投资，致使土地需求和和谐，有利于投资者的越洋投资，致使土地需求和地价上涨；反之，对立国家彼此经济封锁，限制人地价上涨；反之，对立国家彼此经济封
32、锁，限制人员往来和资金的流向，其结果就是对土地的需求下员往来和资金的流向，其结果就是对土地的需求下降，地价下跌。降，地价下跌。l（五）、经济因素（五）、经济因素l经济发展状况经济发展状况：衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收：衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需入。国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。势一致。l储蓄
33、和投资水平储蓄和投资水平：储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄：储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长。增长则投资也相应增长。储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。一般地讲，的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。一般地讲，一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期；储蓄率在连一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期；储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时地价会飞涨。地价会飞涨。l财政收支与金融状况财政收支与金融状况：财政、金融状况的外在
34、表现是货币供：财政、金融状况的外在表现是货币供给量，其增加则表示市面上的流通资金增加，即社会闲散资给量，其增加则表示市面上的流通资金增加，即社会闲散资金增加。游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，金增加。游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，促使地价上涨。促使地价上涨。l居民收入和消费水平居民收入和消费水平：从收入水平和消费水平变化：从收入水平和消费水平变化中看不动产市场，一是高收入的家庭将住宅专供居中看不动产市场，一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭
35、使用新建房屋住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。l物价变动物价变动：房地产越是在物价变动时期越能体现其：房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，保值性，因此物价变动对房地产市场的影响成正比，需要说明的是，房地产价格巨涨，只会发生在城市需要说明的是，房地产价格巨涨，只会发生在城市地区，乡村地区较少
36、受影响，甚至在某些人口外流地区，乡村地区较少受影响，甚至在某些人口外流严重的地区地价还有下跌现象。严重的地区地价还有下跌现象。l利率水平利率水平：一般投资者的收入不可能一次性支付巨：一般投资者的收入不可能一次性支付巨额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作额款项，所以必须直接向银行贷款或是以房地产作抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员抵押取得抵押贷款。为此，投资者或地产评估人员就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，就要时刻了解金融机构现行的融资、房屋贷款政策，特别是了解利率水平的变化。特别是了解利率水平的变化。区域因素区区域域因因素素：指指土土地地所所在在地地区区的的自自然
37、然、社社会会、经经济济条条件件，这这些些条条件件相相互互结结合合所所产产生生的的地地区区特特性性，对对地地区区内内的的地地产产价价格格水水平平有有决决定定性性的的影影响响。主主要要包包括括地地区区的的繁繁华华程程度度、交交通通条条件件、基基础础和和公公用用设设施施条条件件、环环境境质质量量、城城市规划限制等。市规划限制等。l繁华程度繁华程度：主要指商业服务业的规模等级及其对土：主要指商业服务业的规模等级及其对土地利用的影响程度。商业服务业的规模等级越高，土地利用的影响程度。商业服务业的规模等级越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用随着距离商服中地利用的集聚效益越高；且土地效用随着距离商服中心
38、距离的增加，呈现递减的变化趋势。心距离的增加，呈现递减的变化趋势。l交通条件：交通条件：影响地价的交通条件主要有区域的交通影响地价的交通条件主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、类型、对外联系方式及方便程度、整体性交通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等。l基础和公用设施条件基础和公用设施条件l影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公影响地价的基础设施条件，主要包括基础设施和公用设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、用设施两大类。指上下水道、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、暖气以
39、及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等。结构、保证率、齐备程度及距离等。l环境质量环境质量l影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，影响地价的环境质量主要包括人文环境和自然环境，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度和收人水平等人文环境条件。度和收人水平等人文环境条件。l城市规划限制城市规划限制l影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性影响地价的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通
40、管制等。质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。个别因素个个别别因因素素：指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。主要有面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制、土地使用年限等。l面积：宗地面积必须适宜，过大、过小都不适宜土地利用面积：宗地面积必须适宜，过大、过小都不适宜土地利用l宽度：临街宽度过窄，影响土地使用，也影响展示效果和收益宽度：临街宽度过窄，影响土地使用，也影响展示效果和收益l深度：宗地临街进深过浅、过深，都不适合利用，影响地价深度：宗地临街进深过浅、过深，都不
41、适合利用，影响地价l形状：宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、不规则形形状：宗地形状以矩形为佳，其他如三角形、梯形、不规则形等都不便于利用等都不便于利用l坡度：坡度过大，不容易开发或使开发成本过高坡度：坡度过大，不容易开发或使开发成本过高l宗地基础设施条件：指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、宗地基础设施条件：指与宗地直接相关的上下水、供电、供气、供暖、电讯设施等供暖、电讯设施等l宗地临街状况：宗地是否临街，前后均临街或街角地等，对宗宗地临街状况：宗地是否临街，前后均临街或街角地等，对宗地地价都有很大影响地地价都有很大影响l城市规划限制：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗城市规划限
42、制：作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等l土地使用年限：决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从土地使用年限：决定了可以使用该土地并获取收益的时间，从而直接影响地价而直接影响地价地价影响因素的作用规律地价影响因素的作用规律一般因素从宏观上对地区的整体地价水平产生全局性影响。区域因素对地区内的地产价格水平有决定性的影响。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因。五、我国土地价格的主要类型l反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理反映城镇整体地价水平，作为政府对地
43、价进行宏观管理和控制标准的和控制标准的基准地价基准地价；l反反映映宗宗地地在在一一般般市市场场条条件件下下正正常常地地价价水水平平，作作为为政政府府对对地价和地产市场进行具体管理的依据的地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价标定地价；l反反映映宗宗地地在在不不同同市市场场条条件件和和不不同同交交换换形形式式下下地地价价水水平平，供供土土地地交交换换或或交交换换各各方方作作为为交交易易最最低低价价或或期期望望价价参参考考的的交易评估价交易评估价；l反反映映具具体体宗宗地地在在地地产产交交易易或或交交换换等等活活动动中中现现实实价价格格，由由土地交易双方认可并据此支付地价款的土地交易双方认可并
44、据此支付地价款的成交地价成交地价；l以以上上四四种种类类型型衍衍生生的的土土地地出出让让、土土地地税税收收、资资产产核核算算等等方面使用的地价。方面使用的地价。第二节土地估价概念基本要求：基本要求：l掌握：土地估价的定义、作用。掌握：土地估价的定义、作用。l熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向。熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向。l了解：我国土地估价产生的背景和发展过程了解：我国土地估价产生的背景和发展过程 难点及重点：难点及重点：l1 1、对土地估价概念的理解；、对土地估价概念的理解；l2 2、土地估价的作用及现实意义。、土地估价的作用及现实意义。一、土地估价的概念l土土地
45、地估估价价就就是是估估价价人人员员依依据据土土地地估估价价的的原原则则、理理论论和和方方法法，在在充充分分掌掌握握土土地地市市场场交交易易资资料料的的基基础础上上，根根据据土土地地的的经经济济和和自自然然属属性性，按按地地产产的的质质量量、等等级级及及其其在在现现实实经经济济活活动动中中的的一一般般收收益益状状况况，充充分分考考虑虑社社会会经经济济发发展展、土土地地利利用用方方式式，土土地地预预期期收收益益和和土土地地利利用用政政策策等等因因素素对对土土地地收收益益的的影影响响。综综合合评评定定出出某某块块土土地地或或多多块土地在块土地在某一权利某一权利状态下状态下某一时点某一时点的价格的过程
46、。的价格的过程。l土地估价必须依据土地估价的土地估价必须依据土地估价的理论和方法理论和方法 l土地估价必须依据充足的土地土地估价必须依据充足的土地市场交易资料市场交易资料 l土地估价必须考虑土地估价必须考虑土地政策土地政策的影响的影响 l土地估价要充分了解评估对象地块的土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利各种权利状况状况 l土地估价所评估出的地价是该地块土地估价所评估出的地价是该地块某一时点某一时点的价格的价格 房地产估价的概念房地产估价的完整定义：估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。分析主要
47、指对估价对象价值的各种影响因素进行的分析，对房地产市场状况及总体趋势的分析；测算主要指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算；判断主要指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。分析、测算和判断三种活动是相互联系的，分析是测算的基础，测算是判断的基础。房地产估价的要素l一、估价当事人l二、估价对象l三、估价目的l四、价值依据l五、估价时点l六、估价依据l七、估价假设l八、估价原则l九、估价程序l十、估价方法l十一、估价结果二、土地估价的作用及现实意义l1 1、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和、能灵敏地反映市场的供需状况
48、、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况；反映社会经济发展状况；l2 2、调控土地市场供需的有力杠杆；、调控土地市场供需的有力杠杆；l3 3、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障；、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障；l4 4、推进我国土地使用制度改革的重要前提、推进我国土地使用制度改革的重要前提 ；l5 5、量化国有土地资产的尺度。、量化国有土地资产的尺度。三、土地估价的使用方向l1 1、为为国国有有土土地地使使用用权权出出让让、转转让让、租租赁赁、收收 回回、收收购购储储备备、作作价
49、价人人股股、清清产产核核资资等等提提供供地地价参考；价参考；l2 2、为为集集体体土土地地所所有有权权征征收收补补偿偿、集集体体土土地地使使用权作价人股和转让等提供地价参考；用权作价人股和转让等提供地价参考；l3 3为土地使用权抵押提供地价参考；为土地使用权抵押提供地价参考；l4 4为为企企业业设设立立、重重组组、改改制制、上上市市、增增资资扩扩股股、产产权权交交易易、资资产产置置换换、合合并并，分分立立、破破产产、关闭、清算等经济活动提供地价参考；关闭、清算等经济活动提供地价参考；l5 5确定和更新城镇基准地价、标定地价；确定和更新城镇基准地价、标定地价；l6实现城市地价动态监测；实现城市地
50、价动态监测；l7对农用地进行分等定级；对农用地进行分等定级；l8确定农用地综合区片价；确定农用地综合区片价；l9为为土土地地增增值值税税等等有有关关不不动动产产税税费费征征收收提提供供地地价参考；价参考；l10为司法鉴定提供地价参考。为司法鉴定提供地价参考。四、我国土地估价的产生背景和发展过程l建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度；土地估价师资格制度；l形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系；与土地估价的技术标准体系；l形成了一只具有规模、专门