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1、恒大样板房标准化管理2014-04-29 明源地产研究院 样板间是最直观的销售道具，为刺激客户的购买欲望，实现销售发挥重大作用。样板间如何选址？样板房户型如何选择？样板房日常管理要注意哪些要点？本文为大家分享标杆房企恒大集团的做法。一、8大主要管理部门职能样板房是指按实际交楼标准设计施工的样板单位（包括毛坯房、豪华装修房、超豪华装修房）及根据楼盘的主题风格设计、配有家电、家私等的示范单位。1.集团营销品牌中心负责样板房审批看楼通道的围蔽方案，监督样板房建设及样板房的销售管理工作。2.集团管理中心负责协调、督促各地区样板房工程建设顺利进行，保证质量的同时按时完工。3.集团的建筑设计院负责样板房图
2、纸设计、并按时下发，负责软装方案标准化的制定工作。4.各地区公司的营销部为各楼盘样板房主要责任部门：负责监督样板房建设准时完工；对已交付使用的样板房进行日常管理及维护；负责样板房后期定价上报及销售工作；负责落实软装方案效果及布置工作；负责样板房、看楼通道的围蔽及包装。5.各地区的工程部为各楼盘样板房的建设单位，负责进行销售期间样板房维修及保养工作。确保样板房交付时，销售电梯等按照样板房审批方案要求完成。6.其中技术标方案评审须营销部参与，经济标评审须与招投标部共同确定。7.各地区的物业公司负责样板房及销售环境安保和保洁工作。内容包括：样板房室内、室外、别墅花园及周边销售环境的卫生清洁、样板房资
3、产管理、成品保护、日常保养、安保、维修跟进及客户接待工作等。各地区园林公司负责各项目样板房园林绿化的维护及清理工作。二、样板房日常管理1.各地区物业公司须在样板房正式交付使用前保证客服人员、安保人员到位，样板房正式交付当日，物业公司客服人员进场负责各样板房的日常管理工作，每天须在样板房开放前做好样板房室内、室外及花园园林的清洁工作以保证样板房的正常开放。2.各地区营销部负责组织物业公司及代理公司相关人员每天对样板房进行巡检，管理中心每月抽查一次。3.样板房须待当日销售工作结束后方能关闭，样板房客服人员下班前须做好样板房的检查工作，清点检查样板房的资产情况，营销部销售监督专员每天上下班时须对样板
4、房资产情况进行复核。若未做好检查工作导致样板房资产有损失或遗失的，将直接追究相关责任人的管理责任。4.样板房若检查发现有损坏的，营销部须于当天对损坏情况进行登记并于当日书面通知相关部门予以整改，工程部负责整改维护，相关部门须在接到营销部书面通知3天内完成整改工作（促销期间须确保当天完成整改）。并做好样板房成品保护工作，不得对现场造成二次损坏。若因此而影响销售工作的，对责任部门负责人进行失职问责。5.工程部因当期楼宇施工需要须关闭样板房或销售环境的，须征求营销部意见，并报请公司董事长审批。关闭期间样板房暂时移交工程部进行管理。工程部须保证施工期间室内装修及资产完好无损并做好成品保护工作及保持室内
5、卫生。若因此而造成样板房装修或资产损坏的，将直接追究工程部负责人的管理责任。三、样板房销售管理1.销售样板房之前，各地区营销部须核实装修标准及室内家私家电等，并根据实际情况定价（带软装及园林的须报成本及定价建议），报集团营销品牌中心审批通过后方可销售。2.原则上同期同种户型楼宇销售率达95以上或同种户型已经开放新样板房的，原样板房方可销售。3.营销部须做好样板房的台帐登记工作，在销售台帐中作特殊注明：装修标准，家电家私饰品清单、合同约定交楼时间等。样板房带有家电家私的样板房，原则上须带家电家私一同销售。4.若所售样板房已为现楼的，须与客户书面约定按现状交楼，公司不再承担维修责任。若所售样板房为
6、期楼的，则按交楼标准交楼，同时另行约定交楼时间。如交楼前发现有损坏情况的，工程部须在交楼前完成维修整改工作。四、样板房审批流程1.项目开工前（或规划图下发之后一周内），各分公司营销部会同销售代理公司与总工室、工程部等相关部门共同研究确认销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案，经由各分公司董事长签字确认后上报集团营销品牌中心审批；审批后如有调整，须重新上报审批。2.样板房方案申报须包括以下内容：项目首期规划楼栋分布情况、项目户型分布比例、样板房位置、装修标准、软装标准、看楼通道、销售中心选址及功能分布说明、完成时间及相关要求。附总规平面图（须标示样板房楼栋、销售环境及路线）、户型平面图（别墅户
7、型除外）（总规图和户型图必须是经集团设计院确认或下发的）、售楼部布置平面图等。3.样板房方案审批完毕后，集团营销品牌中心须进行台帐登记，将相关文件原件交中心档案员归档。于审批当日回传至地区公司营销部，同时抄送集团设计院、管理中心、招标中心、材料公司等有关部门，并签收。4.销售中心、样板房、销售开放园区的选择及建设方案具体要求原则如下：(1)选择销售开放区力求在开盘时能最好的展示项目的景观、园林等优势，其中销售开放区的设置需综合考虑到工程后期施工与进度、园林景观、配套等因素。销售开放区与施工区域设置要完全分开，不能相互交叉和重叠。(2)选择样板房的位置选定需满足下列条件：朝向、景观良好，围蔽方便
8、，靠近销售中心，在户型中具有代表性。样板房安排需相对集中。所有洋房样板房开放时尽量保证电梯开放，样板房、入户大堂、楼梯通道、标准层电梯间等按照交楼标准进装修、完工。(3)样板房选择的其他要求：a.各项目每期楼宇必须建样板房，原则上要求每期楼宇的不同户型都必须建样板房。b.样板房原则上需要整层都做，对应户型一套做软装，一套做交楼装修标准。c.在售项目当期销售率低于50%的户型需考虑新增样板房，在每周营销例会会议记录时一并提交。d.新一期样板房、销售看楼路线、开放区环境方案，须在项目开工计划确定后一周内上报集团营销品牌中心（继续使用原有样板房也需上报）。e.新增样板房或二期样板房方案中必须附首期样
9、板房情况。五、参考案例：海口恒大绿洲海口恒大绿洲项目位于海口龙华区迎宾大道，项目总体规划1259亩，总建筑面积约167.5万平方米。容积率2.0。其中，首期建设用地约330亩，总建筑面积约21.2万平方米，共25栋，住宅总计1728套。首期建筑类型为中高层。因项目尚未动工，暂无已建或在建的配套设施：首期将建配套设施为：综合楼、运动会所、幼儿园。1.建筑类型及比例2.售楼中心选择及功能划分综合项目地块的规划情况及工程进度，经相关部门及研究讨论建议售楼中心设置在综合楼一层 ，总建筑面积约1600平方米。（1）选择售楼中心的原因主要有以下方面:a、综合楼正处于小区中心位置，位置优越，便于接待工作开展
10、。b、综合楼连接人工泳池，正对小区人工湖，景观视野佳 。c、综合楼一层面积适中，可完全满足售楼中心场地需求，且空间布局便于规划 。d、综合楼处于小区一期用地范围内，没有拆迁，工期可满足销售需要 。e、综合楼外观金碧辉煌，内部宽敞大气，可以提升楼盘的整体档次和想象 。3.售楼中心功能分区建议售楼中心建议分为以下几个区域：（1）形象展示区恒大企业形象展示区、形象背景板及接待前台。（2）销售接待区模型展示区、洽谈区、销控展板区、温馨提示区、签约区、视听室、酒吧区、VIP贵宾室、银行办公区。（3）现场办公区经理室、财务室、销售内勤办公室、储物室、更衣室。（4）看楼车辆临时停放区免费看楼大巴停放点、客户
11、看楼车辆停放点。4.售楼中心各区域功能描述（1）形象展示区恒大企业形象展示区：通过对恒大的系统展示，使客户更加深入的了解中国十强房地产企业恒大地产集团以及旗下的精品项目、所获荣誉，为其项目奠定良好的形象，展示企业品牌的优势。形象背景板及接待前台：形象背景板展示公司及项目LOGO，前台用于客户接待，接听销售电话和现场控制。（2）销售接待区a.模型展示区：展示项目的总规沙盘、户型模型等。b.洽谈区：同客户推介项目的产品，进行沟通。销控展示板：展示房源及销售情况。c.温馨提示区：公示相关证照、合同范本、协议等。d.签约区：引导客户进行合同的签定、收取相关办证资料、办理交楼工作。e.视听室：公司及项目
12、的形象广告片的播放。f.酒吧区：用于为客户提供现场服务。g.VIP贵宾室：用于高端意向客户洽谈场所及问题客户处理区域。h.银行办公区：各家按揭合作银行为客户办理按揭手续区域。(3)现场办公区a.经理室：销售现场经理办公区域。b.财务室：现场财务办公区域。c.休息室：置业顾问晨会、用餐、学习区域。d.销售内勤办公室：现场合同整理、按揭、监证、产权办公、存放合同资料区域。e.储物室：销售资料存放、物料存放区域。f.更衣室：售楼中心工作人员更换服装区域。(4)看楼车辆临时停放区a.免费看楼大巴停放点：停放公司的看楼大巴区域。b.客户看楼车辆停放点：停放客户看楼车的区域。5.售楼中心各区域面积分布6.
13、样板房选址建议经相关部门及研究讨论在根据产品的不同户型、景观朝向、看房便利及工程进度等方面考虑，建议样板房设置如下：选择39、51、53栋为样板房楼栋，第3层为样板房楼层，选择样板房的原因主要有以下方面:（1）楼栋代表性强：39栋楼为两梯四户设计，由2套两房和2套大三房组成；设计相同楼栋有35、37、38、40、41、42、43、56、58栋，设计相似楼栋有32、33、34、36、44、45、57栋。51栋楼为两梯三户设计，由2套大三房和1套四房组成，设计相同楼栋有48、49、50栋。53栋楼为两梯四户设计，由2套小三房和2套四房组成，设计相同楼栋有52、54、55栋。（2）景观性好、楼间距宽39、51、53楼栋所处位置景观资源最佳，俯瞰社区大湖，楼间距最宽，视野开阔。（3）便捷的看房通道39、51、53栋楼距离售楼部较近，看房路线不易受到施工影响，利于现场包装。样板房均设在第3层，利于样板房尽快施工、尽早开放。共设11套样板房，含2套两房、6套三房、3套四房。其中软装示范单位6套、交楼标准单位5套。7.相关工程及配套要求说明： （1）电梯需同期交付使用。（2）销售通道、首层大堂及标准层电梯厅需同期交付使用。（3）根据公司节点计划9月10日开盘，因此，以上样板房及配套工程需提前20天完成。（如遇公司节点计划调整，作相应变更）。