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1、上海市青浦区盈港路地块房地产项目可行性分析报告一、可行性分析的目的和依据1、进行可行性分析的目的较为详细的了解该区域发展、规划及经济情况，分析项目的可行性，为项目的开发提供依据。2、可行性分析编写的依据依据上海市房地产企业的平均水平，并参照我司以往的开发数据。二、项目概况、项目名称蘭庭花园（暂定）2、地理位置该地块位于青浦区青浦镇，东至华乐路、南至华科路、西至向阳河、北至盈港路。距离青浦区政府（原青浦县城商业中心区域）约2.5公里，距人民广场市中心36公里，距虹桥机场24公里。(见附件1)3、地块招标基本参数根据2003年上海市青浦区房屋土地管理局发布的第3号土地使用权出让招标文件内容,本地块
2、总占地面积平方米，出让面积87925平方米，规划河道面积13276平方米，土地用途为居住，土地使用年限70年，建筑容积率小于等于1.0。4、基地现状该地块区域内目前为农田、村庄、河流。上海市土地管理局2003年7月25日发布了该土地使用权出让招标公告，将于2003年9月23日进行公开招投标确定该地块的开发单位，并承诺2004年1月底向中标单位交地。5、周边环境该地块位于青浦镇东北侧，位于青浦新城区内。地理位置优越，交通便利。西邻向阳河，支流贯穿整个小区，区域环境优美，道路宽敞清洁，绿化率高；北邻青浦镇主干道盈港路，南近沪青平高速、东近同三国道，可迅速通达县城及市区。该地块西南面为原青浦县城(青
3、浦镇中心)，现为青浦区行政、商业、办公、生活的中心区域，各种生活设施颇为齐全，商业、公益设施星罗棋布。（详见附件3）（1）文化教育：青浦高级中学、青浦实验中学、青浦实验小学、青浦城东小学、青浦水产学校、青浦教师进修学校、青浦信息中心、青浦电视台、青浦文化馆、新华书店、影剧院、图书馆。（2）医疗设施：新青浦中心医院、青浦中医医院、青浦区养老院等。（3）商业网点：青浦商城、青浦百货大楼、农工商大卖场、联华超市、邮政局、农业银行、舜浦大酒店、肯德基、申银万国证券、华夏证券。（4）交通设施条件：该地块紧邻青浦区主干道外青松公路，北面1.5公里处设有公共汽车中心站；南面约500米处即为沪青平公路，100
4、0米处为沪青平高速，可迅速通达上海市区。该地块所处的青浦新城已经于2002年全面启动，目前已初具规模。青浦镇作为上海市重点发展现代化的新城之一，气势恢宏、景象瑰丽的城市建设和画卷已经展开。预计在今后1-2年内，该地块四周市政基础配套、商业服务及生活配套设施将非常完善，属于未来理想的现代住宅生活区。（见附件2 ）6、项目法人与经营管理上海昌安置业有限公司为一家在青浦区投资注册的、具有独立法人资格的房地产开发公司，现正在青浦区徐泾镇开发长堤花园别墅项目。本次如能中标，将负责该地块的开发和经营。三、市场分析1、2003年上半年上海房地产市场运行情况分析2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供
5、求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。期间，经受非典疫情等不利因素的影响，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始大幅回升，呈现健康的发展态势。主要特点是：（1）、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善今年上半年，全市商品房登记预售面积为1274.37万平方米。其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7%。从总体上看，供给结构基本合理。而且，由于政府宏观调
6、控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基础。一是从旧住房改造情况分析，中心城区批准拆迁总量得到有效控制。由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为40862户，比去年同期仍有所上升。但是，由于今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房拆除改造总量，上半年批准拆迁居民为36609户，同比下降4038户，下降幅度近10%，这对减缓中心城区高价商品房的上市速度和缓解中低价位商品房供不应求的压力将产生积极的影响。二是从经营性土地出让情况分析，中低价位
7、商品住宅用地供应量明显增加。上半年全市共出让经营性用地1108.9万平方米，其中商品住宅用地924.8万平方米，占供应总量的83.4%。其中，闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等七个区达803.5万平方米，占总量的72.5%，比例有较大幅度提高。这部分土地可建面积为750万平方米，其中住宅可建总量为686.2万平方米。三是从商品房新开工情况分析，中低价位商品住宅的供应比重有所提高。上半年全市新开工面积1581.29万平方米，其中商品住宅1356.65万平方米，同比分别上升56.5%和48.7%。全市新开工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到52%和22%。（2）
8、房地产投资继续快速增长，成为扩大投资需求的重要推动力今年上半年，全市完成房地产开发投资417.43亿元，同比增长17.5%，占同期全社会固定资产投资总额1108.78亿元的37.7%。其中，住宅投资328.55亿元，占房地产总投资的78.7%。目前，房地产投资已成为扩大投资需求的重要生长点，有效地拉动了全社会经济的增长。 从房地产投资资金来源分析，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产市场发展。值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，和上年同期相比，增幅达到37.5%，表明境外投资商继续看好上海房地产市场的发展前景。（3）、新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降从竣工销售比
9、分析，全市商品房竣工面积为637.23万平方米，销售面积为746.75万平方米，两者之比为1：1.17。从批准上市与登记预售比分析，全市批准上市预售的商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：1。上述数据表明，本市房地产市场的供求关系处于基本平衡、协调发展的状态，从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来少见的低位。2002年底，全市空置一年以上的商品房279万平方米，其中住宅134万平方米。至今年6月底，住宅空置量仍呈下降态势，为106万平方米。（4）内外销非商品住房市场并轨的政策效应开始显现，投资与消费明显升温为
10、了进一步完善全市统一的房地产市场体系，上海自今年3月1日起取消国有土地上的各类非居住房屋租售对象的限制，实施内外销非商品住房市场并轨。今年第二季度，办公楼、商业营业用房等非居住商品房的投入、产出和销售增幅明显，高于商品住宅增长速度。办公楼、商业营业用房等非居住商品房开发投资为88.88亿元，比上年同期的69.86亿元增长27.23%，比今年第一季度的31.11亿元增长185.70%；新开工面积为224.64万平方米，比上年同期的98.29万平方米增长128.55%，比今年第一季度的103万平方米增长118.10%。此外，全市登记预售的办公、商业营业用房面积为24.1万平方米，比一季度增长714
11、%。（5）、存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。上半年全市存量房买卖面积为1015.16万平方米，同比增长25.1%。其中，一季度为471.30万平方米，同比增长41.2%；二季度为543.86万平方米，同比增长13.91%。因此，存量房在整个房地产交易中的比重进一步提高，与新建商品房预售面积的比例由今年第一季度的0.76：1提高到0.82：1。从总体上看，上海以土地供应为龙头的市场调控机制逐步完善，房地产市场发展的势头是健康的。下一阶段，市政府将根据上海的实际情况，加大宏观
12、调控的力度，努力保持上海房地产市场持续、健康、有序的发展态势。一是按照政府调控、市场供地、规范运作、依法管理的原则，加强对土地市场的调控和管理，加快土地供应方式的转变。二是以重大工程配套商品房为抓手，推进中低价商品房建设，调整优化房地产开发结构，使住房供给结构与大多数普通老百姓的需求相一致，充分发挥房地产业的产业联动和带动投资消费的双重作用。年内，确保去年开工的100万平方米重大工程配套商品房全面竣工。在此基础上，市区联手再新开工建设配套商品房300万平方米以上，其中市里结合城市总体规划和土地利用总体规划的调整，依托城市轨道交通和快速干道等大型市政基础设施和公共服务设施，在中心城区外侧东南西北
13、的南汇周浦、嘉定江桥、宝山顾村等基地，高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，建设中低价四高示范居住区，争取开工150万平方米。三是按照两增两降（增绿化、增空间，降容积率、降高度）的要求，继续坚持拆、改、留并举的方针，稳步推进旧区改造。四是研究完善促进住房消费的政策，把二三级市场做大做强，从而巩固和提高房地产业的支柱产业地位。五是在面上推进住房市场化、商品化的同时，进一步完善廉租住房制度，切实解决好最低收入家庭的住房困难问题。2003年上半年房地产市场商品房预售结构分析数据汇总 单位：平方米分类名称分类结构预售面积同比增长 （）比重 （）单价分类3000元以下-12.6 12.6 30
14、00-4000元-32.5 17.8 4000-5000元-7.8 22.6 5000-6000元21.8 17.3 6000-7000元67.5 11.0 7000元以上106.0 18.7 房型分类70平方米以下28.7 2.7 70-100平方米-17.4 14.1 100-150平方米4.2 53.4 150平方米以上18.1 29.8 对象分类本市5.5 75.6 外地-5.1 18.4 境外9.4 6.0 用途分类住宅3.5 96.8 办公88546-34.4 0.7 商业-25.1 1.4 其他4487.2 1.1 2、青浦区房地产市场简况（1）、青浦概况青浦位于上海西部，是典型
15、的江南水乡。在677.8平方公里的土地上，碧波粼粼的水面约占五分之一，百河绕村镇，千桥卧清波，极富江南水乡韵味。特别是风景名胜淀山湖，水域面积是杭州西湖的11倍，湖区烟波浩淼，生态环境优良，沿湖绿影婆娑、花团锦簇，与沿湖而建的大观园、高尔夫球场、游艇俱乐部、水上运动场等一大批现代化和仿古建筑群交相辉映，形成上海地区最为著名的环淀山湖游览带和度假区。青浦历史悠久，人文荟萃。早在六千多年前，就创造了灿烂的“崧泽文化”。崧泽、福泉山等古文化遗址闻名遐迩，是上海地区迄今发现的人类最早的聚居地，堪称为“上海文明的曙光”。青浦居江、浙、沪交汇处，全县人口46.2万，辖20个镇。境内地势平坦，河港纵横，道路
16、宽广，气候宜人。东距上海虹桥国际机场仅6.4公里，318国道贯穿全境，沪宁、沪杭高速公路越境而过，水陆空交通便捷，通讯功能已达国内、国际程控化。青浦物产丰富，工业门类齐全，商贸市场繁荣，文化教育发达，综合经济实力已雄居中国百强县20位。青浦正在按照“工业向园区集中，农业向适度规模经营的农场和专业大户集中，农民居住向城镇集中”的跨世纪发展战略，实施“一线四点”全方位开发，进一步加快经济发展和社会进步，不远的将来青浦将建成与国际经济中心城市相适应的现代化的上海西大门和美丽的后花园。（2）、青浦新城区域规划现状青浦新城建设，首期建设华科路南、淀浦河北、外青松路东、同三国道西约2.1平方公里地块；中期
17、将淀浦河新城区段航道改线，变为城区内河，架设华青路、浦仓路、漕俞路桥，开发建设好淀浦河南、318国道北、青松路东、同三国道西约1.1平方公里地块；后期规划建设盈港路南、华科路北，外青松路东、同三国道西约0.4平方公里地块。十五末，初步形成12平方公里青浦新城框架。 新城建设以中心区为重点，确立政府引导、市场运作、依托产业、形成特色的原则，依托青浦（市级）工业园区的产业支撑，把新城中心区作为特色居住区的启动地块之一，努力使新城中心区的道路、街坊、楼宇、管线、绿景等既具有现代化气息，又能凸现青浦水乡风貌。新城区内将建成中心广场、新城客运转乘中心、科技孵化大楼、防灾抗灾指挥中心、区检察院、青浦镇派出
18、所、 新城购物中心（菜场）、电业大楼、学校、幼儿园等重点工程；建成20万平方米智能化住宅小区；建成青湖路西段街坊；新建、改建华青路、华浦路、华民路、华乐路、青淀路、青峰路、青湖路、青龙路；建成九年一贯制学校和示范幼儿园各一所；开通章浜河景观河道，建造章浜河泵闸。老城区以完善功能、改善环境为原则，加快实施居民多层住宅平改坡工程，改造好和平桥饭店东北侧、支介弄北、青浦汽车站等地块。目前，青浦新城区开发建设已经有序展开。在逐步凸现新城区形象的同时，积极推进老城区改造，中山医院青浦分院、九年一贯制学校等一批标志性、公益性项目陆续竣工。科技城建设即将竣工，博物馆建设接近尾声，崧泽广场、检察院迁建及住宅商
19、品房的建设已先后启动，夏阳湖景观工程已基本完成方案设计。征用、储备土地1928亩，出让土地8块约680亩。年内实施了外青松路、公园东路、浦仓路的改造，完成了中心区内四条市政道路的建设。供电、供水、电信、广电、污水、燃气、蒸汽等管线配套规划已先后评审，并按地块开发要求陆续实施。随着新城区内配套设施的日益建成和完善，在老城区改造推进、工业园区动拆迁、农村大量征田的情况下，区内住宅需求会日益增强，加上外省市在青浦工业园区打工人员，青浦新城区内的房地产市场潜力巨大。目前，华科路以南已有三、四幅地块进入开发前期，未来外青松公路将有大量住宅开发，是规划中的青浦新城住宅区，将形成大型生活区。从未来发展规划看
20、，日后青浦新城的城市面貌将有质得飞跃，区域环境和整体形象将有大幅度的提升。（3）、青浦区房地产市场概述近年来，上海房地产市场在宏观经济持续快速发展、各项改革不断深入、政策调控措施得当的大背景下，进入了以市场为主导，以有效需求为依托，具有上海自身特点的新一轮快速增长期，房地产业作为上海国民经济支柱产业之一的地位初步确立。2003年一季度，青浦房地产市场承接近年来稳健发展的良好态势，房地产投资建设规模、土地供应量、新建商品房批准上市面积和登记预售面积、存量房交易面积、商品房抵押贷款数量等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。据青浦区统计局最新公布的资料显示，青浦区2002年全年完成房地产
21、业增加值9亿元，增长13.5%。全区注册房地产企业560家，在本区开发的有95家。受理备案房地产经纪公司累计达170家。全年共登记发放房地产权证10496件，土地面积933.8万平方米，建筑面积403.1万平方米。房地产二、三级市场活跃。全年共办理内销商品房文件登记4081件，面积61.2万平方米，办理内销商品房权证5347件。共办理存量房转让审核3970件，面积76.6万平方米。为居民购买存量房贷款担保363户，贷款额3100万元。（4）、区域市场分析近两年来，得益于城市化建设步伐和青浦工业园区开发进程的加快，青浦镇内常住城镇人口不断扩张（根据城市发展规划，未来10年里，青浦县城常住人口将从
22、原来的5万人增加到20万人），居民收入水平的提高、住宅市场需求总量的持续增加，以及新建住宅小区完善的生活配套、便捷的道路交通，区域内新建普通商品房住宅价格已从几年前的每平方米2000多元上升到3000多元，并逐步向每平方米4000元的价格靠拢。随着青浦新城区建设的全面展开，青浦老县城东侧至同三国道区域内的房地产开发如火如荼。本地块所处的青浦新城，由于规划科学、环境优美，区域内楼盘品质定位较高，其销售价格一路攀升，目前青浦新城区内在售楼盘销售均价已达3500-4000元/平方米。目前青浦镇住宅开发集中在青赵公路以北地区，主要是盈港路南侧，已开发有佳邸别墅、盈湖三岛等叠加别墅项目；还有不少已建成的
23、多层住宅小区，目前在开发中的有位于盈港路西端的民乐佳苑，以及同在盈港路上、外青松公路东侧的新青浦佳园三期；此外，在盈港路近同三国道附近有一动迁房基地佳乐苑。根据对青浦房地产市场实地调查了解到，许多新开楼盘还未正式开盘预定量就超过了50%，到结构封顶时，销售率基本接近100%。（5）区域内主力楼盘情况分析 a、运杰城市花园该楼盘在青浦新城区青湖路南侧、华青路东面，占地面积120亩，总建筑面积18万平方米，由20幢1218层小高层组成。在青浦区属一流现代化新式居住花苑小区，配套完善，彰显华贵精致。楼盘2003年5月开始对外预订，据售楼处工作人员讲，售价约在3600-3900元/M2，目前预订率在6
24、0%。b、淞浦花园该楼盘在青浦新城青湖路南侧、同三国道西侧，占地面积63亩，总建筑面积4.16万平方米,由10幢多层组成。每平方米售价在32003700元/平方米，目前对外预订率在98%。c、锦泽苑该楼盘也在新城区青湖路北面、同三国道西侧，占地面积105亩，总建筑面积6.52万平方米，由台阶式多层组成。小区式样新颖，绿化率达40%，目前该楼盘对外销售35004300元/平方米，现销售率达70%。d、夏湖国际花园该楼盘也在青浦新城区青湖路北侧、华青路东侧，总占地面积约7万平方米，总建筑面积约16万平方米，由12幢17层小高层组成，目前对外预订价在31004100元/平方米，预订率在50%。e、新
25、青浦佳园 该小区一期是青浦区较早开发的大型楼盘之一，目前开发的二期在外青松公路东侧。二期占地200多亩，二期中第一部份总建筑面积在13.5万平方米，全部由多层、别墅、小量小高层组成。目前对外预订率在100%，多层售价大约在31803900元/平方米。周边楼盘简况表楼盘名称占地面积楼盘规模（M2）销售价格（元/M2）预订日期销售率%运杰城市花园120亩18万3600-39002003.560淞浦花园63亩416443200-37002003.498锦泽苑105亩652733500-43002003.570夏湖国际花园105亩16万12幢17层3100-41002003.550新青浦佳园200多亩
26、13.5万（1300套）30幢多层、26幢别墅、2幢18层基价31802003.4100（楼盘分布详见附件3）四、项目SWOT分析和市场定位1、SWOT分析（1） 优势a、 地块所在地青浦新城环境优美，交通便利；b、 属于青浦老县城辐射区域，其生活配套设施可以共享，周边生活配套设施随新城区建设将更加完善；c、 地块规模适中，邻水和高绿化率的规划定位符合市场消费热点；d、 周边新开发的楼盘销售价格已上升到3200元-4300元/平方米，有助于本项目预期售价得以确保并提供上涨的可能。（2） 劣势a、 地处青浦区，距离市中心较远；b、 地块周边尚未有轨道交通规划，不利于吸引市区购房群体。（3） 机会
27、点分析a、 青浦新城整体定位较高、规划科学、环境优美；b、 上海政府对大力发展卫星城镇的既定政策利好；c、 区域内商品房紧俏； d、 青浦工业园区的良好发展前景。（4） 风险分析a、 新城区内新开发楼盘品质定位均较高，开发量集中，与该项目存在较强竞争；b、 客户群体以区域客户为主，目标客户群相对市区偏少。2、项目市场定位（1）目标客户目前区域内购房者以本区客户为主。随着新城区整体配套设施的日益完善，购房目标人群定位为该区内住房改善型客户、老城区及工业园区部分动迁居民、工业园区内中高层管理人员、年轻白领，私营业主、外省市在此经商者及部分房地产投资者等。（2）项目的市场定位鉴于招标文件所载明的用地
28、性质，结合目前地块周边环境及市场等因素，综合评定该地块非常适宜高品质住宅项目的开发。根据青浦区规划局对本地块的规划条件，该项目须符合新城区高起点规划的要求，并达到以人为本，优化居住环境，提高生活质量的建设目标，新建住宅楼的造型、外观、立面及其住宅楼群体组合应与新城区已、在建的新建筑群体相协调，并突出沿路、河的建设造型立面，注重整体建筑景观效果和空间形态。为确保本项目的开发达到上述要求并争取在品位上再有所提升，本项目建设标准拟定位为青浦新城区内的中高档住宅项目。建设目标为：建成后的小区环境优雅、景色宜人、生活便捷舒适，并为具有小康水准的住户提供较完备的休闲养身、运动健身之精致场所和一流设施。（3
29、）售价定位分析住宅价格依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本项目规划所设定的品质要求及特征，并考虑上述明后几年区域内房地产市场可预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在3720元/平方米左右。商铺价格根据青浦区商业用房市场、出租价格水平及本地块的地段环境、人流和商业氛围等因素综合分析，本项目农贸市场及便利店可达4000元/平方米左右。（4）销售业绩预测项目的住宅均价定位3720元/平方米，商铺均价定位4000元/平方米。项目销售目标是：至工程全部竣工时，住宅和商铺销售率100%。五、项目建设方案1、项目技术经济指标根据青浦区规划
30、局、水务局、住宅局对本地块的规划要求，我司结合该项目的定位和开发理念对该地块设计出以下两个初步方案（方案具体内容详见规划设计方案一、方案二）。方案一技术指标名称数量单位地块总面积平方米住宅建设用地面积87925平方米地上总建筑面积81927平方米其中：住宅78415平方米 公共建筑【农贸市场及便利店2755M2，会所755 M2，居委会135 M2，业委会、物业管理120 M2，老少年活动150 M2，配电所150 M2，门房间90 M2（三处），垃圾站12 M2（三处）。】3512平方米地上及地下停车库450个其中：地下停车库420个 地上停车库30个自行车库750平方米总户数710户户均人
31、数人/户3.5容积率0.9310000m2/ha建筑密度19.98%绿地率68.09%集中绿地15.7%方案二技术指标名称数量单位地块总面积平方米住宅建设用地面积87925平方米地上总建筑面积84400平方米其中：住宅81108平方米 公共建筑【农贸市场及便利店2000M2，其他公建1300 M2】3300平方米地上及地下停车库380个其中：地下停车库220个 地上停车库160个自行车库750平方米总户数750户户均人数人/户3.5容积率0.9610000m2/ha建筑密度19.9%绿地率58.0%集中绿地16.0%（以下内容及经济测算以方案一为基础）2、现状分析（1）区位与环境本地块位于上海
32、市青浦区东北，东至华乐路，南至华科路，西至向阳河，北至盈港路。盈港路以北为正在建设的青浦佳乐苑小区，地块以南是现有多层居民住宅区，东面为同三国道，西面靠近城市中心区，基地周围环境良好，交通条件优越，道路市政基础设施完善。基地总面积为 m2，其中带征公共用地17354 m2，建筑基地面积87925 m2。（2）自然与现状基地所在地上海属亚热带海洋性季风气候，四季分明，全年气候温和湿润，夏季多东南风，冬季多东北风，年平均气温为16，年降水量为1100mm，地貌属于长江三角洲冲积平原，地形单一，地势平坦。建设基地现状为农田，地形平坦，除边界向阳河外，基地内还有一条南北向小溪及若干池塘。3、设计原则（
33、1）以当地相关规划条件为依据，结合青浦地区环境条件，根据本小区的开发要求，协调内外部关系，确定小区功能布局、交通、流线及环境设计。（2）坚持“以人为本”和“可持续发展”的现代居住理念。始终遵循“以人为本”的设计原则，强调人性化的设计理念，营造一种独特的精神家园，对人的尊重与关怀始终是设计的重点与核心，无论是住宅的形成，风格的体现，还是小区内部的环境布局，文化历史涵义及对于景观、交通的组织都力求满足现代人渴望回归自然、回归自我的愿望。贯彻可持续发展战略思想，以建设生态型、花园式功能住宅小区为目标，适应社会效益与经济效益的双重要求，充分利用现代科技，使设计具有整体超前意识。规划时顺应新世纪不断发展
34、的居住要求，力争创造一个具有环境高雅、文化内涵丰富、经济效益明显和个性鲜明的城市花园，以及适应现代生活要求的、富于人性化的生活居住空间。（3）以前瞻和创新的设计理念处理建筑环境和建筑形象，以达到现代居住理念和居住生活的不断更新和发展。4、总体规划（1）设计创意生态型城市居住区的塑造人、自然、建筑三者的共生与共享、共存与融合反映了天人合一的朴素哲理。结合基地的现状自然条件，充分发掘人、自然和建筑三者的共生，共享与共融的生态关系是我们设计创意的基点。现代化城市空间的打造运用现代规划设计原理，从城市设计的角度出发，创造都市化住宅的整体形象作为新世纪的城市家居；同时，我们在设计中努力为人们创造一个静谧
35、祥和的家园环境，同时力求能体现城市的时代精神。在小区规划中，采用整体设计的手法，充分考虑多元化的居住空间要求，以步行入口中心广场为主题，强调自然、流畅、清晰的步行体系，精心塑造生动、和谐的住宅空间，利用多种设计要素精心组织，从而形成丰富、生动、特色鲜明的新世纪小区形象。（2）空间组织以道路系统和中心集中绿化为骨架，把人性需求作为重点，群体建筑合理布局，塑造生态型绿色城市风貌，建立多层次点、线、面结合的空间体系，通过多级空间体系与步行系统结合，创造景观优美的住宅空间，提高经济与环境效益。步行系统以绿地、中心广场为依托，结合半开放空间，使建筑融为一体，形成一幅展开的变化着的风景画卷，共同塑造优美社
36、区空间。沿小区内南北向河道形成小区的主要景观轴线，小区步行入口广场与北边车行入口广场作为轴线的两边收头；小区东南部的车行入口与东南部住宅组团围合的空间形成小区的景观次轴线。在小区的步行入口处形成一个三角形的开放休闲广场，沿轴线布置小区的中心绿地。中心绿地北部布置小区中心会所，小区中心会所与水道、绿化结合，沿河架设三座景观桥与西部空间连接，会所南部布置一个人们休闲和观赏皆宜、草地和景观小品相间的逐级升高方形广场。三片住宅组团沿中心绿地围合，形成小区主要空间场所，每片住宅组团内部围合出组团内部空间，组团空间与小区中心绿化空间结合形成小区的空间体系。每片住宅组团既可以远眺小区中心绿化空间的美景，同时
37、也可充分享用组团内部的景观。小区结合动态步行的流线，设置了视野开阔的草坪、移步换景的单向规则种植，使居民在小区内的进行中切实感受到步移景异的空间效果，享受全方位的视觉景象。（3）建筑布局在建筑物的布置中，我们主要突出两点，即与城市的融合性、住宅的人情味与认同性。与城市的融合性体现在住宅的布局充分考虑基地四周的住宅建筑环境现状，载延续城市脉络的同时体现时代的精神；住宅的人情味与认同性体现在小区内部围合空间、户外的绿化环境、景观小品以及内部的庭园空间的布置方式和结合形态上，规划试图通过营造亲切的邻里空间，创造温馨、和谐的居住环境。建筑是小区内最有形的因素，精心塑造生动和谐的建筑空间，坚持“人本”的
38、设计理念，使每家每户都能享受独特的环境空间及阳光，保证户户均有好的朝向及景观视野，以舒适优雅的方式组成富有特色的建筑群落住宅，室内空间收放有致，布局紧凑，富于变化。灵活多样的组合方式，满足不同阶层人士的需要。住宅单体设计强调整体功能合理，使用便利。根据地形及四周现状，通过日照分析，结合立面，形成住宅群落的有序空间设计。立面以新简约派风格为基本特征，既具浪漫典雅风情，又富有现代气息。（4）道路系统小区内道路系统构架清晰，基地设三个入口，主入口设在华科路靠东一侧，次入口设在盈港路靠西一侧，另外，在华科路西侧设有一个步行入口（包括自行车），并在西北角设步行桥与规划中的农贸市场连接。这些入口保障了小区
39、居民与外界便捷的交通联系。步行入口与主入口的位置充分考虑了居民在日常工作与生活中对出行的便利性与安全性的双重需求：步行入口靠近城市中心区，主入口离中心区相对较远，对于驾车者而言，这一点距离不是问题，对于步行者（包括骑自行车者）则是越方便越好，因而绝大多数的步行者都会主动从步行入口进入，从而做到人与车的真正分离。道路规划成自然流动感较强的曲线形穿插连接，小区中间布置环状机动车主干道，道路顺而不畅，以限定机动车的速度，减少机动车对居民的心理压力，并将道路设计与中心绿地相结合，创造良好的内外部空间景观，起到曲径通幽，步移景异的效果。静态交通设施是本次设计考虑的主要方面，为满足小区60%的小车停车率和
40、90%的自行车停车率的要求，充分考虑停车场的安排。机动车停车方式以地下停车为主，结合人防要求可停450辆小汽车，露天停车30辆，小区内均布3个自行车棚，可停自行车670辆，方便居民就近取用。结合地形和空间布局，在道路的布置中，小区内做到交通线路清晰，人车分流。车流进入小区内靠近入口处设置地面临时停车或进入地下车库，或者结合消防车道在外围形成一个环道。而沿步行入口广场则是通向各个住宅楼的步行道。 （5）环境与绿化系统小区内户外环境质量的提高对于改善居民整体生活质量，建设现代文明小区，提高小区品质起着越来越重要的作用。在整体小区环境结构布局上，我们强调小区整体性与自然布局相结合的方式。在步行广场内
41、，我们布置有规则的几何状绿化系统与建筑小品相结合，使人们沿着步行道可以感觉到一步一景。而在住宅周边、在住户推窗揽绿的视野范围内，我们采用传统园林意境，强调自然式布局，以大片绿地为主，植物层次高低起伏并辅以休闲小品，使人们能轻松、闲逸地享受现代住居生活。在环境设计中，我们还穿插以一个多层次的设计构思，将建筑与自然有机地融于一体，透空的入口门廊悠闲的步行道曲折的水景布置逐级而上的草地绚丽的喷泉广场自然的绿化景观等共同创造一个现代舒适的小区环境。在绿化环境的考虑上，从多样性、生态性和层次性方面出发，在小区内的休憩园地以及住宅周边设置自由集中的绿化。而结合步行系统和休闲广场，则有林荫步道、几何形草地、
42、绵延的水系、上升广场等构成多样性的生态环境。而在会所广场上则点缀以独立的广场大树、丰富的绿化环境，既为城市创造良好的环境，又为社区提供安逸、舒适的户外空间。小区环境是影响居民生活质量的重要因素，规划设计时采用新的结构关系，注重对地方文脉的延续，并适应现代生活及管理模式。在整体布局平面基础上，营造中心景观带（内河两侧）和大型中心绿地,结合水体、建筑小品等环境要素构成景观轴线，形成一幅有着小桥、流水、人家的江南风韵，并利用现代高新技术，充分体现现代大都市的特色，也为居民提供休闲、娱乐、聚会的场所。古朴与现代的完美结合，塑造了完美的现代居家环境。5、住宅建筑设计（1）平面布局本小区住宅主要是多层形式
43、，所有住宅共分为三个组团，分布在内河绿带和大型中心绿地四周，其中内河绿带以北设组团一个，中心绿地左右各设组团一个，既各自独立，又相互倚角，与景观绿带和中心绿地形成一个和谐的整体。住宅户型为二梯二户或二梯三户，住宅朝向为正南或微偏南，每户均保证有良好的景致。（2）户型设计在每户的单体设计中，我们考虑到住宅需求的多元化，因此，从二室二厅到三房二厅的各类房型布置中，将做到多方位的周全考虑，首先，内部分区做到居寝分离、洁污分离;其次，每户均有最大可能的朝南面；第三，各户都能尽情享用小区内以及周边环境的绿化和景致；第四，户内的内部空间设计从居、寝、活动、读书方面考虑也极其丰富。总之，整个户型平面设计必将
44、处处为人着想。（3）立面造型及形象设计建筑形象的设计上我们采用明快、简洁、挺拔的风格，以完整、统一的体块和框架的穿插演绎现代建筑的活力，同时加以纵向和横向的线条，使整体建筑硬朗而又不失轻盈。6、消防设计（1）总体消防设计小区内布置环通消防车道，并在住宅附近设置消防登高场地，按一定距离合理布置消防栓。（2）建筑物的消防设计建筑物防火分区按层设置，设消火栓和加压给水系统，地下车库设消火栓、泡沫灭火器和自动喷淋系统。 六、动拆迁与市政配套1、动拆迁根据本次地块招投标相关文件之规定，青浦区房屋土地管理局将在2003年9月23日通过公开招投标方式确定该地块的开发单位，在付清全部土地款后，青浦区土地发展中
45、心将于4个月后（约2004年1月底）拆平交地。2、市政配套本项目地处青浦新城区内，由开发商支付18万/亩的配套费用后，由青浦区住宅发展局负责落实地块红线外的市政道路、给水、排水系统（雨污水）、供电、煤气、电话通信、有线等市政公用基础设施，以确保和满足小区内各项市政配套要求。七、项目开发进度本地块目前大多已成平地，开发总量8万多平方米（建筑面积），故计划采取一次性整体开发方式。中标后可即刻办理各项前期开发手续（土地、规划、配套、勘察、设计、招投标等），上述各项工作时间争取在4-6个月内完成，随后工程施工周期约12个月，加上后期配套、各项验收、办证等工作约6个月，预计整个项目建设周期约2年,即能在地块出让合同中所要求的2005年10月底前按时完成。开发建设工程进度表序号时间项目2003年2004年2005年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度1项目立项2规划设计3主体工程4安装工程5装饰工程6配套工程7总体工程8竣工验收9销售10交房八、项目成本测算1、 土地价格根据上述项目市场预测价格、项目开发需投入的工程造价及一定的投资收益的前提下，结合地块区域土地现行价格，确定该地块的土地竞标价为8728万元。