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1、资产评估理论第1页，本讲稿共29页内容框架内容框架2.1 资产评估的动因与理论资产评估的动因与理论基础基础 2.2 资产评估理论结构、资产评估理论结构、假设与原则假设与原则 第2页，本讲稿共29页2.1 资产评估的动因与理论基础资产评估的动因与理论基础一、资产评估的动因一、资产评估的动因（一）资产的专用性：（一）资产的专用性：用途专门化用途专门化（二）交易频率低：（二）交易频率低：次数少、不常见次数少、不常见 （三）信息不完全：（三）信息不完全：交易双方信息量小交易双方信息量小（四）大宗交易：（四）大宗交易：金额大金额大二手二手自行车自行车汽车汽车第3页，本讲稿共29页二、资产评估理论基础二、
2、资产评估理论基础（一）价值理论（一）价值理论 （二）效用价值论（二）效用价值论（三）供求价值理论（三）供求价值理论（四）货币时间价值理论（四）货币时间价值理论（五）资产补偿理论（五）资产补偿理论（六）生产要素分配理论（六）生产要素分配理论（七）成本核算理论（七）成本核算理论第4页，本讲稿共29页2.2 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则 评估假设是资产评估服务的评估假设是资产评估服务的重要基础，离开评估假设，评估重要基础，离开评估假设，评估师将无法完成评估业务。师将无法完成评估业务。交易假设、公开市场假设、持交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设续使用假设、清算假设 一、资产评估
3、的假设（一、资产评估的假设（4）第5页，本讲稿共29页2.2 资产评估的假设与原则资产评估的假设与原则 （一）交易假设：最基本的前提条件（一）交易假设：最基本的前提条件 假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。（为委托人提供资产交易底价为委托人提供资产交易底价为委托人提供资产交易底价为委托人提供资产交易底价）（二）公开市场假设：充分竞争的市场，（二）公开市场假设：充分竞争的市场，是其他假设的基本参照是其他假设的基本参照 是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这
4、样是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。一、资产评估的假设（一、资产评估的假设（4）第6页，本讲稿共29页 （三）持续使用假设：处于使用状态（三）持续使用假设：处于使用状态 是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。在用续用；转用续用；移地续用。在用续用；转用续用；移地续用。（四）清算假设：（四）清算假设：是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变是对资产在非公开市场条件下被
5、迫出售或快速变现一条件的假定说明。现一条件的假定说明。第7页，本讲稿共29页（一）工作原则（一）工作原则独立性原则独立性原则客观公正性原则客观公正性原则（如程序正义）（如程序正义）科学性原则科学性原则专业性原则（二）经济技术原则（二）经济技术原则预期收益原则预期收益原则供求原则供求原则贡献原则贡献原则替代原则替代原则评估时点原则评估时点原则二、资产评估的原则二、资产评估的原则道德困境道德困境浪漫关系浪漫关系参数困境参数困境第8页，本讲稿共29页道德困境举例：道德困境举例：说起来容易做起来难说起来容易做起来难说起来容易做起来难说起来容易做起来难 在欧洲，一个妇人得了一种特殊的癌症即将死亡。医生在
6、欧洲，一个妇人得了一种特殊的癌症即将死亡。医生在欧洲，一个妇人得了一种特殊的癌症即将死亡。医生在欧洲，一个妇人得了一种特殊的癌症即将死亡。医生认为有一种药可以挽救她的生命。这是本镇的一位药剂认为有一种药可以挽救她的生命。这是本镇的一位药剂认为有一种药可以挽救她的生命。这是本镇的一位药剂认为有一种药可以挽救她的生命。这是本镇的一位药剂师最近刚发明的一种镭。师最近刚发明的一种镭。师最近刚发明的一种镭。师最近刚发明的一种镭。该药的制作成本很昂贵，但这个药剂师的要价超过了他该药的制作成本很昂贵，但这个药剂师的要价超过了他该药的制作成本很昂贵，但这个药剂师的要价超过了他该药的制作成本很昂贵，但这个药剂师
7、的要价超过了他制作成本的制作成本的制作成本的制作成本的1010倍。他为制造这种镭花费了倍。他为制造这种镭花费了倍。他为制造这种镭花费了倍。他为制造这种镭花费了200200美元，一美元，一美元，一美元，一剂药他却要价剂药他却要价剂药他却要价剂药他却要价20002000美元。那个妇人的丈夫向所认识的每一美元。那个妇人的丈夫向所认识的每一美元。那个妇人的丈夫向所认识的每一美元。那个妇人的丈夫向所认识的每一个人借钱，但是总共只借到个人借钱，但是总共只借到个人借钱，但是总共只借到个人借钱，但是总共只借到10001000美元，只有药价的一半。美元，只有药价的一半。美元，只有药价的一半。美元，只有药价的一半
8、。他告诉药剂师他的妻子就要死了，恳求药剂师便宜一些卖给他告诉药剂师他的妻子就要死了，恳求药剂师便宜一些卖给他告诉药剂师他的妻子就要死了，恳求药剂师便宜一些卖给他告诉药剂师他的妻子就要死了，恳求药剂师便宜一些卖给他，或者允许他日后再付款。他，或者允许他日后再付款。他，或者允许他日后再付款。他，或者允许他日后再付款。药剂师说：药剂师说：药剂师说：药剂师说：“不，我发明这种药，就是打算用它来挣钱不，我发明这种药，就是打算用它来挣钱不，我发明这种药，就是打算用它来挣钱不，我发明这种药，就是打算用它来挣钱的。的。的。的。”妇人的丈夫绝望了，他砸碎了那个药剂师的药店，妇人的丈夫绝望了，他砸碎了那个药剂师的
9、药店，妇人的丈夫绝望了，他砸碎了那个药剂师的药店，妇人的丈夫绝望了，他砸碎了那个药剂师的药店，为他的妻子偷出了药。那么，这个丈夫应该这样做吗？为他的妻子偷出了药。那么，这个丈夫应该这样做吗？为他的妻子偷出了药。那么，这个丈夫应该这样做吗？为他的妻子偷出了药。那么，这个丈夫应该这样做吗？那个药剂师又应该怎样做？那个药剂师又应该怎样做？那个药剂师又应该怎样做？那个药剂师又应该怎样做？第9页，本讲稿共29页浪莎针织有限公司部分资产转让资产评估项目浪莎针织有限公司部分资产转让资产评估项目浪莎针织有限公司部分资产转让资产评估项目浪莎针织有限公司部分资产转让资产评估项目七七 评估假设评估假设根据委估资产的
10、情况，在本次评估中采用了如下的前提、基本假设：根据委估资产的情况，在本次评估中采用了如下的前提、基本假设：（一）前提：（一）前提：1、本次评估以委估单项资产的产权主体变动为前提；、本次评估以委估单项资产的产权主体变动为前提；2、本次评估以公开市场交易为假设前提；、本次评估以公开市场交易为假设前提；3、本次评估以被评估资产在、本次评估以被评估资产在可预知可预知的法律、经济和技术条件许可的法律、经济和技术条件许可的范围内处于正常、合理、合法的使用及维护状况为前提；的范围内处于正常、合理、合法的使用及维护状况为前提；4、本次评估以委托方提供的有关产权证明文件和其他资料真、本次评估以委托方提供的有关产
11、权证明文件和其他资料真实、健全、合法、可靠，不存在其他法律障碍，也不会出现实、健全、合法、可靠，不存在其他法律障碍，也不会出现产权争议为前提；产权争议为前提；5、本次评估的土地价值为被估宗地在、本次评估的土地价值为被估宗地在2 0 0 8年年 1 0月月3 1日，日，宗地性质工业出让，宗地开发程度为红线外宗地性质工业出让，宗地开发程度为红线外“五通五通”（即通路、供（即通路、供水、排水、通电、通讯）水、排水、通电、通讯），红线内，红线内“五通一平五通一平”条件下的土地使用条件下的土地使用权价格。权价格。第10页，本讲稿共29页（二）基本假设：（二）基本假设：1、被评估资产所在的地区及中国的社会
12、经济环境不、被评估资产所在的地区及中国的社会经济环境不产生大的变更，国家现行法律、法规、制度及社会政产生大的变更，国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时治和经济政策与现时无重大变化；无重大变化；2、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的评估基准日的客观合理价值；根据公开市场原则确定的评估基准日的客观合理价值；所以，假设评估对象可以在公开市场上转让，交易达所以，假设评估对象可以在公开市场上转让，交易达成前有一段合理的洽谈议价时间，且在此期间评估对成前有一段合理的洽谈议价时间，且在此期间评估对象的象的价值将保持稳
13、定价值将保持稳定。评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，条件在评估基准日时成立，当以上评估前提和假当以上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。设条件发生变化，评估结论将失效。第11页，本讲稿共29页百毒不侵百毒不侵滴水不漏滴水不漏第12页，本讲稿共29页随堂练习：判断题（随堂练习：判断题（55）1 1资产评估是一项国际性的社会经济活动。资产评估是一项国际性的社会经济活动。资产评估是一项国际性的社会经济活动。资产评估是一项国际性的社会经济活动。（）2 2资产评估通常是在资产产权发生变动时，由专门的资产评估通常是在资产产权发生
14、变动时，由专门的资产评估通常是在资产产权发生变动时，由专门的资产评估通常是在资产产权发生变动时，由专门的人员对资产的交易价格进行确定的活动。人员对资产的交易价格进行确定的活动。人员对资产的交易价格进行确定的活动。人员对资产的交易价格进行确定的活动。（）3 3公正性是资产评估存在和立足的根本。公正性是资产评估存在和立足的根本。公正性是资产评估存在和立足的根本。公正性是资产评估存在和立足的根本。（）4 4资产评估是对资产在特定时点及特定市场条件下的资产评估是对资产在特定时点及特定市场条件下的资产评估是对资产在特定时点及特定市场条件下的资产评估是对资产在特定时点及特定市场条件下的客观价值的估计和判断
15、。客观价值的估计和判断。客观价值的估计和判断。客观价值的估计和判断。（）第13页，本讲稿共29页 5 5资产评估结论是专家的专业判断和专家资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力，资产评估意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结论应该直接成为资产交易的价格。结论应该直接成为资产交易的价格。（）6 6资产评估是指对资产在一定时期内的价资产评估是指对资产在一定时期内的价值进行的评定估算。值进行的评定估算。（）7 7目前我国的资产评估已经形成了以市场目前我国的资产评估已经形成了以市场途径及其方法为主的评估技术特点。途径及其方法为主的评估技术特点。（）第14页，本讲稿共29页8
16、8 8 8从一般意义上讲，资产评估对象就是资产，泛指被从一般意义上讲，资产评估对象就是资产，泛指被从一般意义上讲，资产评估对象就是资产，泛指被从一般意义上讲，资产评估对象就是资产，泛指被特定主体拥有或控制的，能为其带来未来经济利益的特定主体拥有或控制的，能为其带来未来经济利益的特定主体拥有或控制的，能为其带来未来经济利益的特定主体拥有或控制的，能为其带来未来经济利益的经济资源。经济资源。经济资源。经济资源。（）9 9 9 9资产评估的对象指的是被评估的资产，它是资产评资产评估的对象指的是被评估的资产，它是资产评资产评估的对象指的是被评估的资产，它是资产评资产评估的对象指的是被评估的资产，它是资
17、产评估的主体。估的主体。估的主体。估的主体。（）10101010资产评估的主体是资产的拥有者或占有者。资产评估的主体是资产的拥有者或占有者。资产评估的主体是资产的拥有者或占有者。资产评估的主体是资产的拥有者或占有者。（）11111111资产评估必须由独立于资产交易当事人的具有资产评估资产评估必须由独立于资产交易当事人的具有资产评估资产评估必须由独立于资产交易当事人的具有资产评估资产评估必须由独立于资产交易当事人的具有资产评估资格的社会中介机构来完成。资格的社会中介机构来完成。资格的社会中介机构来完成。资格的社会中介机构来完成。（）第15页，本讲稿共29页12121212作为评估对象的有形和无形
18、资产，除商誉外，都是作为评估对象的有形和无形资产，除商誉外，都是作为评估对象的有形和无形资产，除商誉外，都是作为评估对象的有形和无形资产，除商誉外，都是可确指的资产。可确指的资产。可确指的资产。可确指的资产。（）13131313凡是具有具体实体形态的资产都是可辨认的资产，凡是具有具体实体形态的资产都是可辨认的资产，凡是具有具体实体形态的资产都是可辨认的资产，凡是具有具体实体形态的资产都是可辨认的资产，否则都是不可辨认的资产。否则都是不可辨认的资产。否则都是不可辨认的资产。否则都是不可辨认的资产。（）14141414凡是对由多个单项资产组成的资产综合体的评估都凡是对由多个单项资产组成的资产综合体
19、的评估都凡是对由多个单项资产组成的资产综合体的评估都凡是对由多个单项资产组成的资产综合体的评估都是整体资产评估。是整体资产评估。是整体资产评估。是整体资产评估。（）15151515资产评估值是客观的，同一资产在既定的条件下评估资产评估值是客观的，同一资产在既定的条件下评估资产评估值是客观的，同一资产在既定的条件下评估资产评估值是客观的，同一资产在既定的条件下评估结果应是一致的。结果应是一致的。结果应是一致的。结果应是一致的。（）第16页，本讲稿共29页16161616资产评估价值类型与资产评估方法是相同的，或者资产评估价值类型与资产评估方法是相同的，或者资产评估价值类型与资产评估方法是相同的，
20、或者资产评估价值类型与资产评估方法是相同的，或者说，是同一事情的两种不同表示方式。说，是同一事情的两种不同表示方式。说，是同一事情的两种不同表示方式。说，是同一事情的两种不同表示方式。（）17171717同一资产在不同的评估目的下，评估值可能是不同的。同一资产在不同的评估目的下，评估值可能是不同的。同一资产在不同的评估目的下，评估值可能是不同的。同一资产在不同的评估目的下，评估值可能是不同的。（）18181818评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始评估基准日实际上就是资产评估机构对资产开始进行评估的日期。
21、进行评估的日期。进行评估的日期。进行评估的日期。（）19191919评估值是指产权变动时的成交价，委托单位必须按验评估值是指产权变动时的成交价，委托单位必须按验评估值是指产权变动时的成交价，委托单位必须按验评估值是指产权变动时的成交价，委托单位必须按验证确认后的评估值成交。证确认后的评估值成交。证确认后的评估值成交。证确认后的评估值成交。（）第17页，本讲稿共29页20202020任何一项资产的未来经济利益都可以直接计量。任何一项资产的未来经济利益都可以直接计量。任何一项资产的未来经济利益都可以直接计量。任何一项资产的未来经济利益都可以直接计量。（）21212121市场价值是公允价值的坐标。市
22、场价值是公允价值的坐标。市场价值是公允价值的坐标。市场价值是公允价值的坐标。（）22222222目前资产评估机构可以应评估委托方的要求为目前资产评估机构可以应评估委托方的要求为目前资产评估机构可以应评估委托方的要求为目前资产评估机构可以应评估委托方的要求为其进行以财务报告为目的的资产评估。其进行以财务报告为目的的资产评估。其进行以财务报告为目的的资产评估。其进行以财务报告为目的的资产评估。（）23232323资产评估中的在用价值是市场价值以外的价值资产评估中的在用价值是市场价值以外的价值资产评估中的在用价值是市场价值以外的价值资产评估中的在用价值是市场价值以外的价值中的一种具体价值形式。中的一
23、种具体价值形式。中的一种具体价值形式。中的一种具体价值形式。（）第18页，本讲稿共29页24242424资产评估结果中对于特定投资者具有的价值通资产评估结果中对于特定投资者具有的价值通资产评估结果中对于特定投资者具有的价值通资产评估结果中对于特定投资者具有的价值通常被称作投资价值。常被称作投资价值。常被称作投资价值。常被称作投资价值。（）25252525资产评估中的市场价值以外的价值也是公允价值中资产评估中的市场价值以外的价值也是公允价值中资产评估中的市场价值以外的价值也是公允价值中资产评估中的市场价值以外的价值也是公允价值中的某些表现形式的集合。的某些表现形式的集合。的某些表现形式的集合。的
24、某些表现形式的集合。（）26262626无形资产都是不可确指的资产。无形资产都是不可确指的资产。无形资产都是不可确指的资产。无形资产都是不可确指的资产。（）27272727凡是使用收益法进行的评估都是整体资产评估。凡是使用收益法进行的评估都是整体资产评估。凡是使用收益法进行的评估都是整体资产评估。凡是使用收益法进行的评估都是整体资产评估。（）第19页，本讲稿共29页28282828从理论上讲，在资产评估结果中，不论是市场价值从理论上讲，在资产评估结果中，不论是市场价值从理论上讲，在资产评估结果中，不论是市场价值从理论上讲，在资产评估结果中，不论是市场价值或市场价值以外的价值都是公允价值。或市场
25、价值以外的价值都是公允价值。或市场价值以外的价值都是公允价值。或市场价值以外的价值都是公允价值。（）29292929资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的。资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的。资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的。资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的。（）30303030相同的资产同在持续使用假设下进行评估，其相同的资产同在持续使用假设下进行评估，其相同的资产同在持续使用假设下进行评估，其相同的资产同在持续使用假设下进行评估，其目的不同，评估值可能是不同的。目的不同，评估值可能是不同的。目的不同，评估值可能是不同的。目的不同，评估值可能是不同的。（）31
26、313131资产的实体性贬值是由技术进步引起的。资产的实体性贬值是由技术进步引起的。资产的实体性贬值是由技术进步引起的。资产的实体性贬值是由技术进步引起的。（）第20页，本讲稿共29页32资产价值的高低主要取决于它能为其所资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制者带来的预期收益量的多少。有者或控制者带来的预期收益量的多少。（）33预期收益原则是资产评估人员判断资产预期收益原则是资产评估人员判断资产价值的一个最基本的原则。价值的一个最基本的原则。（）34资产评估人员与客户的关系是一种委托资产评估人员与客户的关系是一种委托关系而不是代理关系。关系而不是代理关系。（）35资产评估是一种客观公正的
27、、具有专业资产评估是一种客观公正的、具有专业水准的专家判断或专家意见。水准的专家判断或专家意见。（）第21页，本讲稿共29页36评估值是评估基准日的资产价值的估计值。评估值是评估基准日的资产价值的估计值。（）37在市场经济条件下，资产评估应逐渐成为一种行政在市场经济条件下，资产评估应逐渐成为一种行政强制性定价行为。强制性定价行为。（）38有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。因此，评估时应考虑某一找到相同效用替代物的费用。因此，评估时应考虑某一资产的选择性和有无替代性。资产的选择性和有无替代性。（）39资产的经济性贬值
28、与技术进步有着直接的联系。资产的经济性贬值与技术进步有着直接的联系。（）第22页，本讲稿共29页40现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来现实的评估价值必须反映资产的未来潜能，未来没有潜能和效益的资产，其现实评估值是不存在的。没有潜能和效益的资产，其现实评估值是不存在的。（）41资产的效用不仅由资产自身的使用价值所决定，同资产的效用不仅由资产自身的使用价值所决定，同时还受资产的使用方式以及资产在某种使用方式下的作时还受资产的使用方式以及资产在某种使用方式下的作用的影响。用的影响。（）42资产效用是资产具有市场价值的基础。资产效用是资产具有市场价值的基础。（）43资产的作用空间大小与其效用发
29、挥的水平成正比，资产的作用空间大小与其效用发挥的水平成正比，即资产的效用随着其作用空间的扩大而增加。即资产的效用随着其作用空间的扩大而增加。（）第23页，本讲稿共29页44资产的一般目的是为某些经济活动涉及资产的一般目的是为某些经济活动涉及的资产的公允价值提出专业性的判断和意见。的资产的公允价值提出专业性的判断和意见。（）45资产评估的特定目的，是指具体的资产资产评估的特定目的，是指具体的资产业务对评估结果用途的具体要求。业务对评估结果用途的具体要求。（）47如果受到税法的限制，资产评估中的课如果受到税法的限制，资产评估中的课税价值可能属于非市场价值中的一种具体价税价值可能属于非市场价值中的一
30、种具体价值表现形式。值表现形式。（）第24页，本讲稿共29页48在在用续用假设前提下的资产评估，其评估结果在在用续用假设前提下的资产评估，其评估结果的适用范围是有限的。该结果并未充分考虑资产用途的适用范围是有限的。该结果并未充分考虑资产用途替换，它只对特定的买者和卖者是公平合理的。替换，它只对特定的买者和卖者是公平合理的。（）49继续使用假设包括了资产将按现行用途继续使用，继续使用假设包括了资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。或将转换用途继续使用。（）50清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。售或快速变现条件的假
31、定说明。（）51同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于同一资产在不同假设条件下，评估结果应趋于一致。一致。（）第25页，本讲稿共29页52就评估结论的使用范围而言，属于市场价值以外就评估结论的使用范围而言，属于市场价值以外的价值的评估结论既适用于产权变动类资产业务，又的价值的评估结论既适用于产权变动类资产业务，又适用于非产权变动类资产业务。适用于非产权变动类资产业务。（）53市场价值以外的价值就是不公平价值，因此评市场价值以外的价值就是不公平价值，因此评估人员要把资产的市场价值作为追求的目标。估人员要把资产的市场价值作为追求的目标。（）54资产的市场价值以外的价值也是资产交易中的一种资产的市
32、场价值以外的价值也是资产交易中的一种相对公平合理的价值，只是其相对合理性的适用范围较窄。相对公平合理的价值，只是其相对合理性的适用范围较窄。（）55市场价值的公允性是相对于特定当事人而言的。市场价值的公允性是相对于特定当事人而言的。（）第26页，本讲稿共29页简答题简答题1 1怎样理解资产评估的市场性特点怎样理解资产评估的市场性特点?2 2怎样理解资产评估的公正性特点怎样理解资产评估的公正性特点?3 3什么是资产评估的特定目的什么是资产评估的特定目的?资产评估资产评估的特定目的在资产评估中有什么作用的特定目的在资产评估中有什么作用?4 4资产评估有哪几种基本前提假设资产评估有哪几种基本前提假设?它们它们在资产评估中有什么作用在资产评估中有什么作用?5 5资产评估包括哪些基本要素资产评估包括哪些基本要素?6 6资产评估与会计有哪些联系与区别资产评估与会计有哪些联系与区别?第27页，本讲稿共29页第28页，本讲稿共29页本章小结本章小结一、资产评估的定义一、资产评估的定义评估评估资产评估资产评估资产资产有价值的经济资源评议估价评议估计经济资源价值的一系列活动过程。第29页，本讲稿共29页