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1、工程造价管理课程设计 班级：土木工程1104学号：1 1 0 8 0 1 4 0 4 姓名：张 薄 工程造价管理课程设计1项目概述 某房地产项目为新建项目，项目分二期滚动开发，占地5. 2 hm2 (78亩) ，规划总开发面积约为90000 m2 (含地下车库面积)，总用地面积为52026 m2。其中住宅面积为70000 m2（一期开发50000 m2 ；二期开发20000 m2），商业用房面积为13242 m2（一期开发4800 m2 ；二期开发8442 m2），地下车库面 积为6758 m2，结构形式为框架结构。 项目实现预售后，通过收取预售房款可为企业提前收回投资，本项目资金筹措渠道由企
2、业自筹、预售房款和银行贷款三部分构成。 项目预计2年内全部竣工交付使用。第一年拟投入资金30000万元，其中企业自筹14000万元；银行贷款6000万元；预售房款10000万元。第二年完成其余全部资金投入。2. 设计内容、步骤及要求2.1完成建设投资估算 建设投资估算依据如表1所示，根据估算依据完成项目总投资估算（单位：万元）。 表1建设投资估算计费标准序号项目名称计费标准计算过程金额（万元）1土地费用350万/亩2前期费用立项可行性分析土地费用的3%规划设计费工程总造价的3%地质勘探费土地面积 8元/ m2现场“七通一平”费建筑面积 50元/ m23工程总造价1200元/ m24公共配套设施
3、费100元/ m25工程监理费、审计费工程总造价的1.5%6建设期利息银行贷款一年期利率7.56%7建设单位管理费工程总造价的2%*2%8不可预见费工程总造价的3%*3%3249总计（项目总投资）41790.22.2 项目财务分析 经营收入估算 综合国家宏观政策与该项目所处地区供求状况等各方面因素，考虑确定住宅销售价格为（5800 + 班号 10 + 学号 2）元/ m2，商业门面均价为（10000 + 班号 10 + 学号 2）元/ m2 。预计第一年一期住宅销售80% ，商业门面销售70%，实现销售资金流入为销售收入的70% ；第二年一期多层、商业门面实现100%的销售，二期住宅实现100
4、%的销售，门面实现80%的销售，实现销售资金流入为第一年销售收入余额与第二年销售收入的90% ；第三年门面销售完毕，回收全部剩余销售资金。项目需交纳销售（营业）税及附加等，主要为营业税、城市维护建设税和教育费附加等，总征收率按 5.55%计算。根据地方税务局的规定，预售房款的营业税及附加以实际收到的房款计算。 根据以上依据完成项目经营收入与经营税金及附加估算，如表2所示。 表2 经营收入与经营税金及附加估算表 (单位:万元)序号年份项目123合计1销售收入总计26872.19225868.593921700.2254441.00592住宅2348817616041104商业门面3384.192
5、8252.593921700.2213637.005922实现销售资金流入18810.34431343.92134286.315444.57533销售（营业）税金及附加1043.1435.94.380882574. 成本费用估算 根据当前该区域房地产销售代理行业的情况，按各年房地产销售额（实现销售资金流入额）的3%计提房地产策划、营销、广告费用，预计本项目总的销售费用。完成建设总投资及经营成本费用估算，如表3所示。 年份项目 表3 建设总投资及经营成本费用估算表 (单位:万元)序号 123合计1建设总投资3000011790.20041790.202房屋销售费用564.940.128.6216
6、32.3开发总成本费用30564.12730.128.6243423.45363 财务盈利能力分析 根据前面各项计算数据完成本项目的投资利润等各项指标计算，如表4所示。 其中所得税率按25%计算，盈余公积金公益金按可供分配利润的10%提取。年份项目 表4 损益表 (单位:万元)序号 123合计1房屋销售收入 26872.19225868.591700.2254441.0022销售实现资金收入 18810.531343.924287.42.1843销售税金 1043.981435.7194.382574.074开发总成本费用 30564.3112730.128.6243423.453635利润总
7、额 -4736.1111695.451477.558436.896弥补以前年度亏损 04736.1104736.117应纳税所得额 06966.261477.558443.818所得税 01741.57369.392110.969税后利润 05824.701108.175985.8910可供分配利润 05824.701108.176932.8711盈余公积金公益金0582.4110.8693.212未分配利润 05242.23997.166239.3913累计未分配利润 05242.236239.53 资金来源与运用分析 根据前面计算数据为依据完成资金来源与运用分析，详见表5。此表中的累计盈余
8、资金若为正值，表明项目资金能够自行平衡。 年份项目 表5 资金来源与运用表 (单位:万元)序号 123合计1资金来源46872.21925868.593921700.2274441.00592销售实现资金收入 26872.19225868.593921700.2254441.00592自有资金 140000014000银行贷款60000060002资金运用38626.2063522672.815271828.1855066.3113总成本费用 30564.12730.128.6243423.45363建设期利息453.600453.6房屋销售费用564.940.128.621632.销售税金1
9、043.981435.7194.382574.07所得税01741.57369.392110.96可供分配利润05824.701108.176932.87银行借款本金偿还60000060003盈余资金8216.012653195.77865-127.9611683.834累计盈余资金011811.7911683.83 财务现金流量分析及部分经济指标计算行业基准收益率为12% ,根据前面计算数据为依据完成财务现金流量分析（见表6）,并在此基础上完成下列经济指标计算（见表7）： 净现值 （所得税前、所得税后） 动态投资回收期 （所得税前、所得税后）根据计算结果对本项目进行财务分析，阐述分析结果。
10、表6 财务现金流量表（全部投资部分） (单位:万元)序号123合计1现金流入26872.19225868.593921700.2254441.00592销售收入26872.19225868.593921700.2254441.005922现金流出31608.3006914166.22456223.4房地产开发投资3000011790.2041790.20房屋销售费用564.940.128.621632.销售（营业）税金及附加1043.1435.94.380882574.3利润总额-4735.80811695.451477.558436.894所得税01741.57369.392110.965所
11、得税后净现金流量-4735.80810266.62443970.041039500.86所得税后折现值-4228.48184.520442783.6739.209累计折现值-4228.43956.120446739.6467.336所得税前净现金流量-4736.1086911702.369364064.418357993.所得税前折现值-4228.9329.2892.7993.累计折现值-4228.5100.408547993.286598665.表7 经济指标计算序号经济指标计算所得税后所得税前1NPV（净现值）6739.210437993.2N（动态投资回收期）/年1.521.45主要经济数据汇总根据计算结果完成主要经济数据汇总。序号指标名称单位指标值备注1建设总投资万元41790.202房屋销售收入万元54441.005923利润总额万元8436.894所得税万元2110.965税后利润万元6325.936投资利润率0.所得税后7所得税前财务净现值万元7993.8所得税后财务净现值万元6739.210439所得税前投资回收期年1.47动态10所得税后投资回收期年1.52动态表8 经济数据汇总