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1、此报告供客户内部使用。未经远卓管理顾问书面许可，其他机构不得擅自传阅、引用或复制。阳光股份管控体系阳光股份管控体系2008-01-241Bexcel Management consultants病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程目录目录概述概述管控体系设计方法论管控体系设计方法论“RACI”阳光住宅地产管控体系阳光住宅地产管控体系阳光商业地产管控体系阳光商业地产管控体系项目公司与子公司管理项目公司与子公司管理2病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程
2、围绕商业地产的发展战略，阳光将进入快速成长期，业务类型，业务规围绕商业地产的发展战略，阳光将进入快速成长期，业务类型，业务规模、业务领域、区域空间、下属单位和人员数量都将迅速扩展，管理失模、业务领域、区域空间、下属单位和人员数量都将迅速扩展，管理失控风险大大增加，明确各级组织的管控权限紧迫而重要控风险大大增加，明确各级组织的管控权限紧迫而重要业务规模业务规模业务领域业务领域区域空间区域空间下属单位下属单位人员数量人员数量项目拓展项目拓展项目工程项目工程项目销售项目销售公司管理公司管理规划设计规划设计投资风险投资风险设计风险设计风险建设风险建设风险销售风险销售风险管理风险管理风险3病原体侵入机体
3、，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程企业管控不清晰主要反应在：企业管控不清晰主要反应在：没有定义或者不清楚个人或部门承担的责任没有定义或者不清楚个人或部门承担的责任有冗余或工作未被完成有冗余或工作未被完成交流和协调不充分交流和协调不充分批准批准/决策的角色不清晰，在过程中有各种各样的决策点决策的角色不清晰，在过程中有各种各样的决策点为了晋升或美差暗战不已为了晋升或美差暗战不已当一件事失败当一件事失败,相互指责相互指责在错误的层次上执行了任务在错误的层次上执行了任务,做出了决策做出了决策无力管理交接层面无力管理交接层面4病原体侵入机体，
4、消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程本次管控梳理我们将对项目开发全过程中集团各部门之间，以及集团与项本次管控梳理我们将对项目开发全过程中集团各部门之间，以及集团与项目部之间的管控权限进行明晰目部之间的管控权限进行明晰项目团队组建项目获取规划设计采购现场施工销售n 住宅地产项目全程管理住宅地产项目全程管理资产经营审计资产交接资产改造委托运营运营管理资产处置项目团队组建项目获取规划设计采购现场施工销售n 商业地产项目全程管理商业地产项目全程管理购并团队组建项目获取尽职调查合约签订资产交接后整合n 投资购并项目全程管理投资购并项目全程管理5病
5、原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程管控权限梳理与风险控制建议是下一阶段流程工作的重要指导管控权限梳理与风险控制建议是下一阶段流程工作的重要指导管控体系与权责梳理管控体系与权责梳理风险控制建议风险控制建议流程流程制度制度组织组织对组织职责的重要补充对流程设计的指导对制度设计的指导6病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程目录目录概述概述管控体系设计方法论管控体系设计方法论“RACI”阳光住宅地产管控体系阳光住宅地产管控体系阳光商业地产管控体系阳光商业地产
6、管控体系项目公司与子公司管理项目公司与子公司管理7病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程远卓引入国际通行的权责体系远卓引入国际通行的权责体系“RACI”“RACI”来进行组织权限的描述来进行组织权限的描述R 责任者，即直接执行,操作者,他所负责任的大小由负责人决定(负责执行和操作）A 决策者，即对此业务最终负责者（负责审批和监督）C 咨询者，被征询意见者,监控者，双向沟通（负责接收问题,给与答复,意见,审核）I 告知者，单向沟通（负责接受通知，做好本职工作相关安排），例外情况应该反馈Responsible“Doer”Acc
7、ountable“Buck Stops Here”Consulted“In the Loop”Informed“FYI”8病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程A/R在实际分析过程中，还有一些在实际分析过程中，还有一些RACIRACI的组合权限，例如的组合权限，例如“A/R”“A/R”、“R,C”“R,C”等，等，但事项权限仍然有明确的建议但事项权限仍然有明确的建议R,C在多部门共同参与的事项中承担主要责任，是组织者、协调者在不同的情况中承担不同的职能，具体条款需要由制度来保障AA/RRCI事项权限大小示意图权限最大权限最
8、大权限最小权限最小A/C主审，有否决权9病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACI RACI 分析法的四个步骤分析法的四个步骤决定管控体系的主要内容准备参与讨论的人员清单开发RACI表格收集反馈意见/讨论开始步骤步骤 1 1步骤步骤 2 2步骤步骤 3 3步骤步骤 4 410病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析法 垂直分析垂直分析ACIRCICCIRARAIACAIRC部门角色步骤、行动11病原体侵入机体，消弱机体防御机
9、能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析法 垂直分析垂直分析太多的太多的RsRs当一个流程可以在一个部门全部完成时，在当一个流程可以在一个部门全部完成时，在顶端的部门角色还需要这么多吗顶端的部门角色还需要这么多吗?如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问RACIRCICRCIRARRARACAIRCRARCRCCRIRIAI?减去流程参与部门，提高效率减去流程参与部门，提高效率12病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRAC
10、I分析法分析法 垂直分析垂直分析没有真空没有真空部门角色需要在这么多项行为中吗部门角色需要在这么多项行为中吗?管理例管理例外原则能否被使用外原则能否被使用?或许从或许从Cs 降低到降低到Is?如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问?减去流程参与部减去流程参与部门，提高效率？门，提高效率？在制度中约定例在制度中约定例外管理原则外管理原则RACC CIRC CCICC CRCIC CRARC CRC CAC CRI IACI II IAII IRI ICR IR I C C CR C C R C CR A I I A R C13病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体
11、内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析法 垂直分析垂直分析没有没有 Rs 或或 As这个部门角色是否应该被去掉这个部门角色是否应该被去掉?如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问RARCRCCRIRIAI?减去流程参与部门，提高效率？减去流程参与部门，提高效率？审视部门参与的必要性审视部门参与的必要性能否能否IACcIICCICc CICRA CRCAc IACIICIIRIC14病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分
12、析法 垂直分析垂直分析太多太多As是否存在适当的是否存在适当的“职责隔离职责隔离”?其他组是否应其他组是否应当承担相应的授权当承担相应的授权,以起到加速决策的作用以起到加速决策的作用?如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问?能否考虑适当授能否考虑适当授权？权？AACcIICCICc ACICRA ACRCAc AIACIIIIRICARCc cIIC CCICc c CIC CRC C CRC CCc c AI IRCI II III IRI IC15病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RAC
13、IRACI分析法分析法 水平分析水平分析ACIRCICCIRARAIACAIRC部门角色步骤、行动16病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析法 水平分析水平分析没有没有 Rs工作会不会被完成工作会不会被完成?今天会完成吗今天会完成吗?这个行为这个行为是否有附加价值是否有附加价值?谁来采取主动谁来采取主动(如果有附加如果有附加价值价值)?如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问ICCIRCICRCIRARRARACAIRC?ICRIRCICRCIRARRARACAIRC指定
14、环节负责人指定环节负责人或者删除此环节或者删除此环节17病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析法 水平分析水平分析太多太多 Rs谁为主要责任人？谁为主要责任人？如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问RRRIRCICRCIRARRARACAIRC?RRA/RIRCICRCIRARRARACAIRC指定主要负责人指定主要负责人（A/R）18病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析
15、法 水平分析水平分析没有没有 As 谁从这个行为中受益谁从这个行为中受益?为什么完成了为什么完成了?(这里这里必须有一个必须有一个A)承担应该被推动到底承担应该被推动到底,达到最达到最合适的层面合适的层面.如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问ICCIRCICRCIRIRRIRICRIRC?ICCIRCICCIRIRRARiCAIRC每个流程必须指每个流程必须指定关键决策环节定关键决策环节的最终负责人的最终负责人A19病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析法 水平分析水
16、平分析太多太多 As 是否出现权力重叠？是否出现权力重叠？如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问ICCIRCICAAARIRRIRICRIRC?ICCIRCICA/RRRIRRARiCRIRC每个流程必须每个流程必须指定唯一的最指定唯一的最终负责人终负责人A20病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析法 水平分析水平分析太多太多 Cs是否所有的部门角色都需要咨询是否所有的部门角色都需要咨询(请示请示)?咨询咨询所有的部门角色有没有有理由的益处所有的部门角色有没有有理由的益
17、处?如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问RCC CCC CCRCICRCIRIRRIRICAIRC?在非关键决策环在非关键决策环节能否减少参与节能否减少参与部门角色？而更部门角色？而更多授权主要责任多授权主要责任部门？部门？RCRCICRCIRIRRIRICAIRC21病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程RACIRACI分析法分析法 水平分析水平分析太多太多 Is所有的部门角色是否需要被例行公事的通知所有的部门角色是否需要被例行公事的通知?还是只需要在某些例外情况下通知还是只需要在某些例外情
18、况下通知?如果你发现如果你发现如果你发现如果你发现 就发问就发问就发问就发问RII III ICRCICRCIRIRRIRICAIRC?能否减少被通知能否减少被通知的部门角色？而的部门角色？而采取例外通知的采取例外通知的办法？办法？RIRCICRCIRIRRIRICAIRC22病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程通过垂直与水平分析，我们得出管控梳理的几大原则：通过垂直与水平分析，我们得出管控梳理的几大原则：1.责任明确原则：责任明确原则：每个环节（动作）都必须指定责任人（每个环节（动作）都必须指定责任人（Rs），在多部门
19、参与的活动中要明），在多部门参与的活动中要明确（主责确（主责Rs）2.效率与风险控制平衡原则：效率与风险控制平衡原则：非关键环节尽可能少的跨越过多部门以提高流程效率，减少部门交接；而关非关键环节尽可能少的跨越过多部门以提高流程效率，减少部门交接；而关键环节则需要通过跨部门的审核以控制风险键环节则需要通过跨部门的审核以控制风险每个流程事项都必须存在每个流程事项都必须存在As，在一个流程中存在多个关键风险环节的情况，在一个流程中存在多个关键风险环节的情况下应该设立多个下应该设立多个As以控制风险以控制风险为了提高流程效率而减少的部门参与应该有选择的设计例外条例（制度），为了提高流程效率而减少的部门
20、参与应该有选择的设计例外条例（制度），以平衡效率与风险控制以平衡效率与风险控制23病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程目录目录概述概述管控体系设计方法论管控体系设计方法论“RACI”阳光住宅地产管控体系阳光住宅地产管控体系阳光商业地产管控体系阳光商业地产管控体系项目公司与子公司管理项目公司与子公司管理24病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程我们将按照我们将按照投资、开发、持有、经营投资、开发、持有、经营这四大环节的具体步骤来展开这四大环节的具体步骤
21、来展开权限分配（商业地产、住宅地产）权限分配（商业地产、住宅地产）资产经营审计资产改造运营管理项目团队组建项目拓展规划设计采购工程施工销售购并团队组建项目拓展尽职调查合约签订资产交接后整合招拍挂购并开发投资持有运营资产处置招商管理物业管理商业地产商业地产住宅地产住宅地产25病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程传统招拍挂类地产项目投资决策与开发管理传统招拍挂类地产项目投资决策与开发管理资产经营审计资产改造运营管理项目团队组建项目拓展规划设计采购工程施工销售购并团队组建项目拓展尽职调查合约签订资产交接后整合招拍挂购并开发投资
22、持有运营资产处置招商管理物业管理26病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程项目拓展（土地类项目）项目拓展（土地类项目）阳光总部项目公司项目拓展部规划设计部工程管理部市场营销部、商业策划部成本管理部财务部审计部战略发展部总经理办公会/投资决策委员会新项目寻找新项目寻找A/RR项目初选论证项目初选论证RCCCCA R可研报告编制可研报告编制A/R R市场定位市场定位RA/RRR市政条件分析市政条件分析RA/RR规划建设分析规划建设分析RA/RRR产品定位产品定位RA/RRC,R经济效益分析经济效益分析RRA/RCR造价分析造价
23、分析RA/RR项目论证审核项目论证审核RCCCCCCA签订合同签订合同RCAR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权27病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程项目团队组建（开发性项目）项目团队组建（开发性项目）阳光总部项目公司总经理办公会工程管理部人力资源部各职能部门项目经理项目经理确定项目经理确定ARCI项目部成员确定项目部成员确定ACCC，RRR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批
24、和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权注：购并项目团队组建权限见后28病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程规划设计规划设计阳光总部阳光总部项目公司项目公司设计评审委员会商业策划部、市场营销部等规划设计部工程管理部运营管理部成本管理部提出设计进度要求提出设计进度要求CCAR设计任务书编制设计任务书编制RA/RR委托设计单位委托设计单位招投标招投标A/RC R委托设计单位委托设计单位直接委托直接委托A/RCR管理设计过程管理设计过程IA/RR评审设计成果评审
25、设计成果-概念设计、方概念设计、方案设计、初步设计案设计、初步设计ARA/RRRC评审设计成果评审设计成果-施工图设计、施工图设计、深化设计深化设计ARA/RRRC配合施工配合施工RA/R参与竣工验收参与竣工验收RRRA/R设计档案管理设计档案管理RA/R规划设计相关手续报批规划设计相关手续报批IIRR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权29病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程采购采购阳光总部项目公
26、司财务部工程管理部成本管理部规划设计部项目经理集中采购集中采购供应商合作与改进供应商合作与改进CRCC供应商战略联盟供应商战略联盟R供应商评估供应商评估CCA/RR采购计划制定采购计划制定CA/RR项目招投标项目招投标RA/RRR采购计划进度管理采购计划进度管理A/RR合同履约供货监督合同履约供货监督IIR合同履约到货验收合同履约到货验收IIR合同履约付款合同履约付款RCA/RC分散采购分散采购采购计划制定采购计划制定IR项目招投标项目招投标CCCR认价采购认价采购CCR采购计划进度管理采购计划进度管理ICR合同履约合同履约RCA/RR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监
27、督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权30病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程工程施工及管理工程施工及管理阳光总部项目公司规划设计部成本管理部工程管理部财务部 工工程程施施工工管管理理施工手续办理施工手续办理/规证规证RA/R施工技术论证（小）施工技术论证（小）R施工技术论证（大）施工技术论证（大）CCAR监理工作监督检查监理工作监督检查 CR总分包监督检查总分包监督检查IR过程中验收过程中验收IR工程量审核与款项划拨工程量审核与款项划拨RRRA/R工程档案
28、管理工程档案管理R（后移交）R 工工程程后后期期管管理理竣工验收竣工验收RRRA/R工程备案工程备案R工程移交工程移交CCCR工程决算工程决算RA/RRR工程总结工程总结IIRA/R后期维保（包括客服转交信息）后期维保（包括客服转交信息）RR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权31病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程市场营销市场营销阳光总部项目公司市场营销部战略发展部销售部（经纪公司）市场研究及营销
29、市场研究及营销战略分析战略分析宏观市场环境研究宏观市场环境研究RA/RR区域细分市场研究区域细分市场研究A/RR营销战略研究分析营销战略研究分析A/RR品牌管理品牌管理品牌战略品牌战略R品牌设计品牌设计R品牌推广品牌推广A/RRR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权32病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程市场营销市场营销阳光总部总经理办公室市场营销部成本管理部审计部(律师）项目公司项目营销策划项目营
30、销策划（销售类（销售类）项目全案策划项目全案策划A/RR制订销售价格表制订销售价格表AA/RCR整体营销计划的制定整体营销计划的制定AR制订具体销售计划制订具体销售计划AR制订项目销售推广方案制订项目销售推广方案AR渠道策略的制定渠道策略的制定AR制订销售优惠政策制订销售优惠政策AR销售管理销售管理销售前期准备销售前期准备IR销售代理合同签订销售代理合同签订ACR销售面积测算销售面积测算R房产手续办理房产手续办理RR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权33病原体侵入机体，
31、消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程市场营销市场营销阳光总部阳光总部项目公司项目公司客服中心市场营销部工程管理部财务部审计部(律师）销售管理销售管理营销推广费管理营销推广费管理R销售代理费管理销售代理费管理R销售渠道的管理销售渠道的管理R销售合同编制与签订销售合同编制与签订CCR合同与回款管理合同与回款管理ICR客户工程洽商变更管理客户工程洽商变更管理AI，CR客户管理与服务客户管理与服务客户需求管理客户需求管理A/RR客户关系维护客户关系维护A/R（大客户）R客户服务与支持（投诉处理）客户服务与支持（投诉处理）IR客户信息管理客户信息
32、管理IR物业管理公司委托物业管理公司委托A/RRR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权34病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程购并类项目投资决策与购并管理购并类项目投资决策与购并管理以以B B类购并项目为例类购并项目为例资产经营审计资产改造运营管理项目团队组建项目拓展规划设计采购工程施工销售购并团队组建项目拓展尽职调查合约签订资产交接后整合招拍挂购并开发投资持有运营资产处置招商管理物业管理35病原体
33、侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程建议阳光股份将投资购并项目分为建议阳光股份将投资购并项目分为A A、B B两两类类A类：类：1.以土地交易为目的的购并（被购并方未有实际性经营）2.购并金额在2亿以下，被购并对象企业人员规模在50人以下的小型购并项目3.1万平米以下的收购项目B类：类：1.已有过往经营历史的公司2.未有过往经营历史但已完全建好的物业资产3.购并金额在2亿以上，被购并对象企业人员规模在50人以上的购并项目4.1万平米以上的收购项目36病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长
34、繁殖，引起不同程度的病理生理过程不同类型项目拓展与并购的流程选择不同类型项目拓展与并购的流程选择土地招拍挂土地招拍挂住宅类住宅类商业类商业类项目拓展流程项目拓展流程A类并购类并购B类并购类并购A类并购流程A类并购流程B类并购流程B类并购流程37病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程投资购并领域主要部门职责投资购并领域主要部门职责项目拓展部项目拓展部战略发展部战略发展部资产管理部资产管理部项目拓展项目拓展主责协助无A类类主责战略评估价值评估B类类主责、战略评估价值评估其他部门其他部门各专业评估资产交接资产交接B类主责协助专业
35、接管运营整合运营整合主责主责资产审计协助战略协助评估A类监控A类主责38病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程39建议的投资购并流程及其在主要部门的参与职责建议的投资购并流程及其在主要部门的参与职责SS-TZ007资产交接及接管流程SS-TZ006购并主合同谈判及签署流程SS-TZ002项目搜寻和选择立项流程SS-TZ005购并方案制定流程SS-TZ008整合方案制订流程SS-TZ004投资购并项目组组建及尽职调查流程SS-TZ001购并计划和购并目标选择标准制定流程SS-TZ003购并初步论证和合作意向书草签流程项目拓展
36、部战略发展部区域公司商业管理部市场营销部内审部人力资源部A/RCCRRCCRA/CCCCC财务部CRRRR CCCCR例：住宅例：住宅A类购并类购并SS-TZ009整合方案实施流程CCC资产管理部CCRRCCA/CRRRRR RRR：流程控制部门 C：审核或参与部门 A/R:多部门参与时的主要责任部门 A/C:主审部门A/RRA/RA/RRA/RR商业策划部A/C39病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程40建议的投资购并流程及其在主要部门的参与职责建议的投资购并流程及其在主要部门的参与职责SS-TZ007资产交接及接管流
37、程SS-TZ006购并主合同谈判及签署流程SS-TZ002项目搜寻和选择立项流程SS-TZ005购并方案制定流程SS-TZ008整合方案制订流程SS-TZ004投资购并项目组组建及尽职调查流程SS-TZ001购并计划和购并目标选择标准制定流程SS-TZ003购并初步论证和合作意向书草签流程项目拓展部战略发展部区域公司商业策划部商业管理部市场营销部内审部人力资源部CCRRCCCA/RA/RRA/RRCCC财务部CRRRRRR CCCCRC例：商业例：商业B类购并类购并SS-TZ009整合方案实施流程CCRC资产管理部CCRRCCCRRRRRR RRR：流程控制部门 C：审核或参与部门 A/R:多
38、部门参与时的主要责任部门 A/C:主审部门A/RRA/R40病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程1投资购并流程三次重大的工作交接会带来一定的风险，需要密切关注投资购并流程三次重大的工作交接会带来一定的风险，需要密切关注住宅商业项目拓展部根据公司整体拓展计划组织本部门与区域机构进行项目线索搜寻，其中包括土地信息与购并信息确定为投资购并项目的已立项信息将交接给投资发展部，在交接过程中拓展部应全程参与确定为投资购并项目的已立项信息将交接给投资发展部，在交接过程中拓展部应全程参与业务部门应在尽职调查阶段就预设整合经理全程参与购并
39、过程，在整合方案计划阶段进行逐步接管，整合方案实施将主要由整合经理为主导进行233SS-TZ007资产交接及接管流程SS-TZ006购并主合同谈判及签署流程SS-TZ002项目搜寻和选择立项流程SS-TZ005购并方案制定流程SS-TZ008整合方案制订流程SS-TZ004投资购并项目组组建及尽职调查流程SS-TZ001购并计划和购并目标选择标准制定流程SS-TZ003购并初步论证和合作意向书草签流程SS-TZ009整合方案实施流程运营管理部项目拓展部战略发展部区域公司商业策划部商业管理部市场营销部内审部人力资源部财务部资产管理部3辅助搜寻41病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的
40、相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程购并类项目的项目拓展购并类项目的项目拓展阳光总部投资决策委员会战略发展部项目拓展部市场营销部、商业策划部工程管理部成本管理部财务部新投资项目寻找新投资项目寻找RA/R项目初步论证项目初步论证CRCCC初步可研报告编制初步可研报告编制CRC初步接触与谈判初步接触与谈判RA/R R项目初步论证审核项目初步论证审核ARA/R CCCC签订购并意向书签订购并意向书ACRR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权关键点说明：属
41、于B类的投资项目，在初步接触与谈判环节中战略发展部就需要参与由项目拓展部主导的项目前期过程42病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程尽职调查团队组建尽职调查团队组建阳光总部总经理办公会战略发展部人力资源部各职能部门尽职调查小组组长确定尽职调查小组组长确定ARCI小组成员确定小组成员确定AA/RRC中介机构确定中介机构确定ARR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权关键点说明：在项目意向书草签后，公司就应
42、该考虑未来可能的整合经理人选，并让其参与尽职调查小组43病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程尽职调查权责划分尽职调查权责划分阳光总部投资决策委员会总经理办公会战略发展部各部门中介机构尽职调查计划尽职调查计划ARI（根据需要）I与被购并对象协调计划与被购并对象协调计划RC财务审计与资产盘点财务审计与资产盘点A/R（财务部参与）R法律审计法律审计A/R（审计部参与）R战略审计战略审计A/RR人力资源审计人力资源审计A/R（人力资源部参与）R尽职调查报告撰写尽职调查报告撰写A/RRR尽职调查报告评审尽职调查报告评审AA/RRR
43、R购并初步决策购并初步决策AA/RRRRR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权44病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程谈判与合约签订权责划分谈判与合约签订权责划分阳光总部投资决策委员会总经理办公会战略发展部各部门中介机构交易条款交易条款AA/RRR谈判谈判A/RRR谈判决策谈判决策ARRRR合约拟定合约拟定A/RR（fa）合约签订合约签订ARR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和
44、监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权45病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程资产交接权责划分资产交接权责划分阳光总部投资决策委员会、总经理办公会战略发展部整合经理各部门资产交接方案制定资产交接方案制定AA/RRR资产交接总合同与子合同资产交接总合同与子合同AA/RRR资产交接资产交接固定资产交接固定资产交接CA/RR（行政部、财务部）资产交接资产交接人员交接人员交接CA/RR（人力资源部）资产交接资产交接公司法律证照交接公司法律证照交接CA/RR（行政部
45、）其它交接其它交接CA/RRR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权46病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程后期整合权责划分后期整合权责划分阳光总部业主委员会、总经理办公会战略发展部业务管理部门（例如商业管理部）人力资源部业务整合业务整合AR(配合）A/R人员整合人员整合R文化宣导文化宣导RR:责任人责任人,操作者；操作者；A:负责人负责人,审批和监督者；审批和监督者；C:被征询意见者被征询意见者,监
46、控者；监控者；I:被通知者，知情权被通知者，知情权47病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程目录目录概述概述管控体系设计方法论管控体系设计方法论“RACI”阳光住宅地产管控体系阳光住宅地产管控体系阳光商业地产管控体系阳光商业地产管控体系项目公司与子公司管理项目公司与子公司管理48病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程REITsREITs的管理模式是商业地产领域目前最成熟的管理思路，的管理模式是商业地产领域目前最成熟的管理思路，REITsREITs强调商
47、业强调商业地产各环节的专业化发展，使得各环节都能专业而公正为其他环节提供服地产各环节的专业化发展，使得各环节都能专业而公正为其他环节提供服务务服务服务REITsREITs持有人持有人REITsREITs信托管理人信托管理人资产管理公司资产管理公司房地产或房地产有关资产房地产或房地产有关资产可进行大型融资计划分摊计划风险确保控制权实施投资计划并实现投资报酬REITs的管理者将对该公司拥有相当的持股比重，投资人对这样的结构感到安心物业管理物业管理运营管理运营管理资产管理资产管理资产资产资本资本REITs六大角色六大角色投资投资49病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一
48、定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程越秀越秀REITsREITs中的不同角色中的不同角色资本资本资产资产资产管理资产管理运营管理运营管理物业管理物业管理投资投资50病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程正因为如此，经验丰富的商业地产企业会构筑最接近于正因为如此，经验丰富的商业地产企业会构筑最接近于REITsREITs的管理架构。的管理架构。案例：嘉德置地的商业地产管理模式案例：嘉德置地的商业地产管理模式住宅房产住宅房产金融服务金融服务金融服务金融服务服务公寓服务公寓综合发展综合发展商用产业商用产业商业房产商业房产综合
49、休闲、综合休闲、娱乐与会议娱乐与会议服务公寓服务公寓房地产房地产资本资本资产资产运营管理运营管理资产管理资产管理物业管理物业管理外包投资投资51病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程案例：深国投的商业地产管理模式案例：深国投的商业地产管理模式资料来源：公开资料整理、远卓研究沃尔玛沃尔玛深圳信托房地深圳信托房地产开发公司产开发公司深国投深国投深国投商置深国投商置沃沃尔尔玛玛深深国国投投百百货货40%40%10%10%60%60%20%20%65%65%25%25%10%10%运营管理运营管理物业管理物业管理外包资产资产资产管
50、理资产管理资本资本 投资投资52病原体侵入机体，消弱机体防御机能，破坏机体内环境的相对稳定性，且在一定部位生长繁殖，引起不同程度的病理生理过程与最终模式相比，阳光股份的商业地产管理架构显然处在发展初期，正与最终模式相比，阳光股份的商业地产管理架构显然处在发展初期，正是基于管理能力与人力资源的基础，在最初的组织架构设计中试图用内是基于管理能力与人力资源的基础，在最初的组织架构设计中试图用内部市场化来替代外部市场化，在阳光股份内部形成产业链部市场化来替代外部市场化，在阳光股份内部形成产业链 资本资本 运营管理运营管理 物业管理物业管理 资产资产 资产管理资产管理 投资投资融资融资投资与拓展投资与拓