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1、2022年房地产估价师之开发经营与管理题库完整版带答案（培优）第一部分 单选题(50题)1、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】： B 2、市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系【答案】： D 3、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择
2、的随机值符合各自的概率分布【答案】： B 4、个人住房抵押贷款属于（）。A.权益融资B.债务融资C.开发投资D.置业投资【答案】： B 5、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润【答案】： A 6、在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A.目标确定B.调查C.分析D.归纳总结【答案】： B 7、若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.
3、40%【答案】： A 8、方案经济比选中决策准则包括三个原则，不应包括的原则是（）。A.最低可接受收益率原则B.不行动原则C.备选方案差异原则D.最高可接受收益率原则【答案】： D 9、如果银行存款的利率为12%，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行( )。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】： A 10、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】： D 11、一种产品价格上涨，就会
4、引起另一种替代产品的需求（）。A.减少B.不变C.增加D.以上说法都不正确【答案】： C 12、住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A.房地产企业债券B.个人住房抵押贷款C.房地产企业抵押贷款D.金融机构长期融资【答案】： B 13、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。A.毛租金收入B.潜在租金收入C.经营收入D.净收益【答案】： A 14、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的
5、市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】： B 15、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.
6、投资权益【答案】： C 16、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15 天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】： C 17、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】： D 18、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】： C 19、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发
7、商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位【答案】： D 20、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理合法经营活动而发生的各种费用，包括管理人员的工资和( )。A.前期费用B.房屋开发费C.财务费用D.办公费【答案】： D 21、项目投资现金流量表中在运营费用中不应该扣除下列哪项费用（）A.财务费用B.折旧费C.摊销费D.修理费【答案】： D 22、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】： D 23、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、( )等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益
8、【答案】： C 24、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.建设项目用地预审与选址意见书B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证【答案】： A 25、下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法【答案】： A 26、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场的供求关系D.空置率【答案】： C 27、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.
9、定额抽样【答案】： A 28、下列不属于房地产商用物业市场的是（）。A.写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场【答案】： D 29、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收【答案】： A 30、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲乙B.甲 C.甲=乙D.无法判断【答案】： A 3
10、1、对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】： A 32、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.应战定价法D.挑战定价法【答案】： D 33、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是（）。A.土地B.资本C.劳动力D.技术革新【答案】： D 34、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.0
11、9B.3.48C.3.83D.3.92【答案】： D 35、下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机【答案】： B 36、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】： B 37、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答
12、案】： A 38、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】： C 39、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险【答案】： C 40、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判
13、断甲、乙物业的投资风险大小【答案】： B 41、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的投资利润率为（ ）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%【答案】： A 42、在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】： C 43、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月
14、还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】： B 44、房地产开发项目施工现场的安全由（）负责。A.建筑施工企业B.监理企业C.房地产开发企业D.施工合同中规定的单位【答案】： A 45、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化【答案】： B 46、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件
15、D.竞争能力【答案】： D 47、某房地产开发项目的占地面积2万m2，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。A.1.4B.1.5C.1.6D.1.8【答案】： C 48、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05【答案】： C 49、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若
16、甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲【答案】： B 50、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、利用期望值判断投资方案优劣的标准是（）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】： AD 2、
17、基础按其构造特点可分为（ ）、箱形基础、桩基础等。A.条形基础B.单独基础C.联合基础D.一般基础E.特殊基础【答案】： ABC 3、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 4、关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式【答案】： BC 5、开发项目选址、定点审批阶段主要针
18、对以（）方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。A.无偿划拨B.协议出让C.挂牌D.拍卖E.招标【答案】： AB 6、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（ ）。A.单元估算法B.工程量近似匡算法C.单位指标估算法D.蒙特卡洛模拟法E.概算指标法【答案】： ABC 7、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.速动比率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.资产负债率【答案】： AD 8、房地产开发的主要程序可分
19、为（ ）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 9、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如（ ）等。A.米B.平方米C.立方米D.吨E.樘【答案】： ABCD 10、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（ ）。A.耐水性B.抗渗性C.抗冻性D.导热性E.热容量【答案】： D 11、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括( )。A.房屋销售价格指数B.房屋租赁价格指数C.房屋抵押价格指数D.房屋消费价格指数E 土地交易价格指数【答案】： B 12、收益性物业的经营
20、费用包括( )。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费【答案】： ABC 13、制订物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到（）。A.物业租金必须能抵偿所有投资成本B.只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施C.租金确定应考虑业主希望的投资回报率D.市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系E.利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正【答案】： ACD 14、房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】： BD 15、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（
21、）。A.资金的时间价值表现为资金的增值B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿D.资金的时间价值与投资利润率相关E.资金的时间价值与通货膨胀率相关【答案】： ACD 16、房地产开发的四个阶段是指( )。A.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段E 租售阶段【答案】： AC 17、商标权保护的对象是指（12）。A.商品B.商标C.己使用商标D.注册商标【答案】： D 18、下列选项中，属于间接投资的是（）。A.购买外国股票B.购置设备C.开办企业D.兼并其他企业E.购买债券【答案】：
22、A 19、关于名义利率和实际利率关系的说法，正确的有（）。A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大B.当每年计息周期数m1时，名义利率等于实际利率C.当每年计息周期数m1时，名义利率小于实际利率D.当每年计息周期数m时，名义利率r与实际利率i的关系为：ier1E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值【答案】： ACD 20、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。A.宗地用途B.容积率C.建筑物的允许高度D.建筑物的结构【答案】： ABC 21、收集一手资料常用的方法有（ ）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验
23、法【答案】： ABD 22、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】： AD 23、某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.保证保险
24、B.信用保险C.工程保险D.责任保险【答案】： AC 24、金融机构进行项目贷款审查时，要进行（ ）等工作。A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价【答案】： ACD 25、建筑物的防雷装置一般由（ ）组成。A.接天线B.引下线C.上引线D.接地线E.接闪器【答案】： BD 26、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。A.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费【答案】： ABD 27、 我国知识产权具有法定保护期限，但（ ）受法律保护的期限是不确定的。A.发明专利权B.商标权C.商业秘密D.作品发表权【答案】： C 28
25、、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】： BCD 29、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有（）。A.投资利润率B.通货膨胀率C.投资风险D.经济增长率E.存款准备金率【答案】： ABC 30、写字楼分类过程中要考虑的因素包括（）。A.物业所处位置B.辐射区域的范围C.建筑设备系统D.建造年代E.租户类型【答案】： AC 31、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规
26、要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】： ABC 32、房地产投资的风险主要体现在（）四个方面。A.投入资金的安全性B.相关政策的影响性C.投资项目的变现性D.资产管理的复杂性E.期望收益的可靠性【答案】： ACD 33、以下有关风险估计与评价常用方法的说法正确的有（）。A.调查和专家打分法主要适用于项目决策前期B.解析法与调查和专家打分法是风险分析的两种主要方法C.蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法D.当项目评
27、估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析E.解析方法需要德尔菲法作为基础【答案】： ACD 34、房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 35、物业服务企业的工作内容包括（）。A.确立管理目标B.制定维修养护方案C.制定安全保卫方案D.提出预算E.确定物业服务费的收费标准【答案】： ABCD 36、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括（）。A.销售收入B.补贴收入C.出租收入D.自营收入E.营业外收入【答案】： ACD 37、在计算
28、房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销【答案】： A 38、房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作( )。A.与房地产主管部门协调B.确定宣传目标、实施宣传方案C.选择宣传的信息与工具、评价宣传效果D.与其他房地产企业的沟通E 实施宣传方案【答案】： BC 39、软件著作权的客体是指 ( ) 。A.公民、法人或其他组织B.计算机程序及算法C.计算机程序及有关文档D.软件著作权权利人【答案】： C 40、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。A.可转换性B.可区分性C.可
29、营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】： BCD 41、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）贷款利率D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】： ABD 42、政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实
30、现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】： ABC 43、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】： AD 44、2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗
31、保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体承重结构【答案】： ACD 45、影响房地产市场发展的基本因素有（）。A.社会因素B.经济因素C.资源因素D.政策因素E.技术因素【
32、答案】： ABD 46、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（ ）。A.工期索赔B.工程变更索赔C.合同中明示的索赔D.合同中默示的索赔E.费用索赔【答案】： A 47、敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。A.最合理B.最乐观C.最可能D.最悲观E 最公平【答案】： BCD 48、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E.静态投资回收期【答案】： AB 49、下列房地产定价方法中，属于购买者导向定价的有（）。A.挑战定价法B.价值定价法C.领导定价法D.认知价值定价法E.目标定价法【答案】： BD 50、将多项式27+25+22+20表示为十六进制数，值为(请作答此空)；表示为十进制数，值为( )。A.55B.95C.A5D.EF【答案】： C