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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库大全（易错题）第一部分 单选题(50题)1、生产资料是由A.劳动者和劳动对象构成的B.劳动对象和劳动资料构成的C.劳动者和劳动资料构成的D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的【答案】： B 2、路线价法特别适用于对( )进行估价。A.单宗土地B.大量土地C.部分土地D.待开发土地【答案】： B 3、下列房地产权利的种类中，属于债权的是（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.租赁权【答案】： D 4、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【
2、答案】： B 5、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（ ）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】： D 6、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用（ ）进行评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.推测法【答案】： A 7、当成本法求得的价值（ ）市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定【答案】： B 8、不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价
3、目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（ ）。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同【答案】： A 9、“皮槁而毛拔”（素问五脏生成篇）的原因是A.多食苦B.多食甘C.多食辛D.多食咸【答案】： A 10、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（）。A.过去数据简单算术平均法B.未来数据简单算术平均法C.过去数据资本化公式法D.未来数据资本化公式法【答案】： D 11、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（ ）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特
4、定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率【答案】： C 12、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100【答案】： C 13、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（ ）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益【答案】： A 14
5、、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】： D 15、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的（ ）。A.12倍B.24倍C.46倍D.68倍【答案】： C 16、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（ ）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】： B 17、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】：
6、 C 18、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4【答案】： C 19、收益法中的运营费用率是指（ ）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】： D 20、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】：
7、B 21、 “用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失【答案】： A 22、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250B.8000C.9250D.10000【答案】： C 23、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。A.3214B.3347C.
8、3367D.3458【答案】： B 24、到达目内眦的经脉有A.阳跷脉B.膀胱经C.肝经D.阴跷脉【答案】： A 25、下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是（ ）。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务【答案】： A 26、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般
9、是评估（ ）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】： C 27、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（ ）。A.待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】： C 28、下列关于血热的叙述不正确的是A.表现为刺痛，痛有定处，得温而不减B.为血分有热，血行加速的病理状态C.病因为邪热人血或五志过极化火D.病机主要以实为主【答案】： A 29、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分
10、摊，则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】： A 30、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】： C 31、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。A.土地成本建设成本B.土地成本建设成本管理费用C.土地成本建设成本管理费用销售费用D.开发完成后的房地产价值【答案】： C 32、面色 白，肢冷，水肿，日益消瘦，烦躁抽搐的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳互损【答案】： D 33、经过大椎穴的经脉是A.足阳明经B.足太阳经C.手太阳经D.手少阳经【
11、答案】： A 34、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（ ）。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素限制的情况C.受其他房地产权利限制的情况D.额外的收益或好处【答案】： B 35、薛雪的著作是A.温病条辨B.湿热条辨C.温热论D.脾胃论【答案】： B 36、估价报告有效期应从（ ）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日【答案】： C 37、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（ ）。A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值【答案】： D 38、下列哪项不属于气机失调A.气滞B
12、.气逆C.气脱D.气虚【答案】： D 39、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】： B 40、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。A.188.92B.194.62C
13、.196.25D.198.18【答案】： A 41、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。A.小于等于B.大于等于C.等于D.无法确定【答案】： B 42、（）是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达和地形复杂的地区，它往往会失去意义。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.经济距离【答案】： A 43、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】： D 44、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类( )
14、。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值【答案】： D 45、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（ ）。A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】： D 46、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0
15、.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】： D 47、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是（ ）。A.销售价格决定论B.市场供给价值论C.生产费用价值论D.替代原理【答案】： C 48、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（ ）。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】： D 49、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的。
16、A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】： D 50、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（ ）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2【答案】： B 第二部分 多选题(50题)1、下列各价值类型中，属于基本价值类型的有（）。A.市场价值B.评估价值C.投资价值D.抵押价值E.现状价值【答案】： AC 2、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A
17、.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E 应急原则【答案】： ABCD 3、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 4、一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（ ）。A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果【答案】： CD 5、估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。
18、A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】： ABD 6、引起建筑物物质折旧的因素包括（）。A.地震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损【答案】： AC 7、下列情况可以采用表格形式的估价报告的有（ ）。A.住宅房屋征收分户估价报告B.单套住宅抵押估价报告C.为房地产开发商投资价值评估D.企业破产评估E.企业厂房、办公楼抵押评估【答案】： AB 8、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对其内部状况进行的合理设定C.受专业能力限制，未对估价对
19、象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率等指标进行的合理设定【答案】： AD 9、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】： CD 10、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人
20、们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】： CD 11、一宗房地产的权益包括（ ）。A.额外的利益或好处B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况C.拥有的房地产权利D.该房地产所在地区的声誉E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况【答案】： ABC 12、下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】： AD 13、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取
21、最佳的（）。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】： BC 14、下列存在互补关系的有（ ）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.城市郊区的住宅与高速公路的收费C.宾馆与写字楼之间D.住宅与其配套的商业房地产之间E.住宅与其配套的娱乐房地产之间【答案】： BD 15、成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（ ）。A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】： ABD 16、估价对象房地产是建筑面积300m2的商品住宅，要评估其在2014年5月份的市场价格，在选取可比实例时，下面（ ）不
22、能作为可比实例。A.划拨土地、建筑面积300m2、成交日期为2014年1月的住宅B.建筑面积250m2、成交日期为2011年1月的商品住宅C.建筑面积50m2、成交日期为2014年3月的商品住宅D.成交日期为2014年5月、建筑面积250m2的商品住宅E.成交日期为2014年3月、建筑面积为300m2的商品住宅【答案】： ABC 17、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】： ABC 18、比较法中，房地产区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。A.繁华程度B.临街状况C.容积率D.
23、使用年限E.周围环境【答案】： AB 19、在合法利用前提下，且其他条件相同，若评估同一房地产的下列价值，其中通常低于其市场价值的有（）。A.投资价值B.抵押价值C.快速变现价值D.现状价值E.残余价值【答案】： BC 20、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。A.合法原则B.价值时点原则C.替代原则D.最高最佳利用原则E.谨慎原则【答案】： BC 21、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。A.该实体组合完成的功能B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.立体空间E.有形的实体【答案】： AB 22、比较法可用于（ ）的求取。A.经营收入B.
24、空置率C.报酬率D.土地用途E.入住率【答案】： ABC 23、建筑物区分所有权作为一种复合性的权利，由（ ）构成。A.按份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共用部分持份权E.长期使用和租赁权【答案】： BCD 24、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法。正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用E.折现率应等同于
25、同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】： ABC 25、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（ ）。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】： ACD 26、一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（）A.估价师声明B.估价假设和限制条件C.估价特殊说明D.估价技术报告E.估价结果报告【答案】： ABD 27、估价技术报告应包括（ ）等。A.估价测算过程B.估价基本事项C.估价结果确定D.市场背景描述与分析E.估价方法适用性分析【答案】：
26、ACD 28、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化E 汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降【答案】： AC 29、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于( )。A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B.市场法中交易情况调整C.比较相同类型不同期限价格的高低D.不同类型房地产不同使用年限
27、价格的高低E 直接用于测算价格【答案】： AC 30、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（ ）。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名D.法定代表人或执行合伙人必须签名E.房地产估价机构必须加盖公章【答案】： BC 31、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于（）。A.收益法中预测未来的租金B.比较法中对可比实例成交价格进行交易情况调整C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗（或两类）以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格【答案】： ACD 32、下列房地产
28、价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。A.位置B.外部配套设施C.面积D.形状E 地质条件【答案】： ACD 33、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。A.交【答案】： ABD 34、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因有（ ）。A.求得的路线价已是正常价格B.在求取路线价时没有收集非正常交易实例C.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E.路线价是标准宗地的平均水平价格【答案】： AC 35、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（ ）等方法求取该土
29、地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】： ABD 36、在合法处分方面，应以（ ）等允许的处分方式为依据。A.法律B.法规C.合同D.口头约定E.规章【答案】： ABC 37、在实际估价中，待开发房地产状况可以分为（ ）三大类。A.可供开发的土地B.征收用地C.在建工程D.可重新改造或改变用途的旧房E.荒地【答案】： ACD 38、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。A.土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B.通货膨胀率C.环境改善、基础设施D.利率因素E 土地面积【答案】： BD 39、估价对象为一宗熟地，对选取的可比实
30、例进行实物状况调整的内容有（ ）。A.土地形状B.土质状况C.土地使用年限D.土地开发程度E.容积率【答案】： ABD 40、对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（ ）。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助【答案】： A 41、下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。A.可比实例一定是交易实例B.可比实例不一定是交易实例C.交易实例一定是可比实例D.交易实例不一定是可比实例E.可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例【答案】： AD 42、下
31、列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】： BCD 43、下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。A.经济发展B.居民收入C.利率D.汇率E.城市化【答案】： ABCD 44、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】： ACD
32、45、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A.卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】： AC 46、在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】： AC 47、关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。A.通常是未来开发完成后
33、的房地产状况所对应的价值B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的价值C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为测算结果E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值【答案】： AD 48、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）。A.租赁权限制情况B.交易税费负担转嫁情况C.已抵押担保债权情况D.地役权设立情况E.利用方式限制情况【答案】： ACD 49、影响房地产价格的经济因素主要有( )。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.
34、物价、汇率、居民收入E 人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】： ACD 50、以下属于重新购建价格的是( )。A.建筑物的重置价格B.土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格E 房地的重建价格【答案】： AC 第三部分 大题(50题)1、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】： A
35、BCD 2、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】： ABD 3、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。A.该实体组合完成的功能B.该实体的质量C.相应的配套的基础设施D.立体空间E.有形的实体【答案】： AB 4、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。A.交【答案】： ABD 5、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估
36、计值【答案】： AB 6、某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/，建筑物重建成本为3000元/，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价
37、格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】： 7、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重【答案】：（1）计算重新购建价
38、格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建
39、安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）； 8、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（ ）等几个方面。A.应计息项目B.预售、预租和延迟销售情况C.计息周期D.计息期E.计息方式【答案】： ACD 9、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】： BC 10、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】： ABD 11、房地产需要专业估价的理由有（ ）。A.房地产具有独一无二
40、性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性【答案】： AC 12、房地产需要专业估价的理由有（ ）。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性【答案】： AC 13、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。