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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库大全及参考答案（预热题）第一部分 单选题(50题)1、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是【答案】： D 2、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（ ）。A.收入水平B.偏好C.对未来的期望D.其他【答案】： B 3、（ ）年建设部发出了关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知（建住房函2002192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.200
2、2C.2003D.2005【答案】： B 4、在指数修匀法中，Vi1Via（PiVi）中的a的取值范围应当是（ ）。A.a18B.0a1C.a0D.0a1【答案】： B 5、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.房地产估价规范应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】： B 6、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为1
3、5.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】： D 7、买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会（ ）这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于【答案】： D 8、有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）。A.50万元B.55万元C.5060万元D.60万元以上【答案】： B 9、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，
4、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。A.0.52.0B.1.52.0C.0.51.5D.1.01.5【答案】： A 10、 创“戾气”说的温病学家是A.吴鞠通B.叶香岩C.薛雪D.吴有性【答案】： D 11、在房地产投保火灾险时评估的保险价值是指（ ）。A.土地的价值B.建筑物的价值C.建筑物与土地的价值D.建筑物的拍卖价值【答案】： B 12、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A.62500B.6200
5、0C.61000D.61500【答案】： A 13、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（ ）。A.规模收益不变B.规模收益递减C.规模收益递增D.边际收益递减【答案】： B 14、影响某宗房地产变现能力的因素并不包括（ ）。A.该房地产的通用性B.该类房地产的市场状况C.该房地产的独立使用性D.该房地产的所有人【答案】： D 15、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为（ ）。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10【答案】： B 16、房地产的（ ）特性，是房地产的最重要的特性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样【答案】： A 1
6、7、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家【答案】： B 18、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（ ）。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】： D 19、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5570B.5976C.6053D.6135【答案】： C 20、房地产估价专业意见的作用可分为性质不
7、同的两类（ ）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价【答案】： C 21、某估价机构于2003年6月10日20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15 进行复估，则复估的估价时点为( )。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日【答案】： A 22、某商品住宅项目开发利润为300万元，
8、土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】： B 23、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（ ）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定【答案】： A 24、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量
9、不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。A.5000B.12574C.12650D.13911【答案】： B 25、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】： B 26、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。A.180.0B.300.0C.309.0D.313.2【答案】： D 27、“筋骨隆盛，肌肉满壮”是指A.男子，四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】： A 28、关于确定估价时点与
10、得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】： A 29、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（ ）。A.估价师B.委托人C.地方性审查机构D.地方级政府【答案】： B 30、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等4
11、0万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。A.485B.490C.585D.590【答案】： D 31、 下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血【答案】： D 32、下列( )不是影响房地产价格的经济因素。A.经济发展B.金融政策C.利率D.汇率【答案】： B 33、关于收益法求取净收益的说法，错误的是（ ）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保
12、守和最可能的三种估计值【答案】： B 34、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】： D 35、夏季的主气是A.热B.暑C.风D.火【答案】： B 36、某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（ ）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392【答案】： C 37、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C
13、.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】： D 38、为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为（ ）元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050【答案】： B 39、房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属
14、于( )。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益【答案】： C 40、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。A.房地产开发企业自有资金周转的速度B.估价对象房地产变为现金的速度C.估价对象房地产带来净收益的速度D.房地产开发企业流动资金周转的速度【答案】： B 41、难以采用比较法估价的房地产是（ ）。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】： C 42、根据昼夜对人体病理的影响，病情甚是在A.夜B.昼C.夕D.旦【答案】： A 43、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是A.共产主义者同
15、盟B.德国社会民主工党C.俄国社会民主工党（布）D.中国共产党【答案】： B 44、 具有贮藏精气的作用A.胆B.小肠C.大肠D.胃【答案】： D 45、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】： B 46、素问疏五过论指出“尝贵后贱”可致A.“脱卫”病B.“脱营”病C.“失精”病D.“气郁”病【答案】： B 47、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。A.朝向B.保
16、温C.隔音D.户型【答案】： A 48、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（ ）时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后【答案】： C 49、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】： B 50、在评估投资价值时，折现率是（ ）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.
17、投资者要求的最低收益率【答案】： D 第二部分 多选题(50题)1、下列建筑物状况中，属于建筑物权益状况的有（ ）。A.租赁期限B.地役权的设立C.建筑结构D.维护情况E.物业管理【答案】： AB 2、下列存在互补关系的有（ ）。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.城市郊区的住宅与高速公路的收费C.宾馆与写字楼之间D.住宅与其配套的商业房地产之间E.住宅与其配套的娱乐房地产之间【答案】： BD 3、成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时，选取的类似房地产项目应与估价对象的（）。A.土地取得方式相同B.土地规划用途相同C.项目规模大小相当D.项目建设期长短相近E.项目经营期长短相近【答案】：
18、 ABC 4、下列估价假设中，属于背离事实假设的有（ ）。A.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的B.未进入被征收房屋内实地查勘，估价中对其内部状况进行的合理设定C.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制E.对估价委托人提供的所有资料未进行核实，在估价假设中设定为这些资料均为真实合法有效的【答案】： CD 5、下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（ ）。A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助C.某估价机构把在估价工作中
19、需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告【答案】： ACD 6、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于( )。A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E 买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率)【答案】：
20、ACD 7、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（ ）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】： ABCD 8、长期趋势法主要有( )等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E 指数修匀法【答案】： ACD 9、2006年1月13日，（ ）联合出台了房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）。A.原建设
21、部B.国土资源部C.中国人民银行D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会【答案】： AC 10、在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（）。A.一般因素B.客观因素C.经验因素D.区域因素E.个别因素【答案】： AD 11、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C.分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D.房地产估价人员可以假定估价时点
22、E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点【答案】： AB 12、我国物权法规定，下列不得抵押的财产有（ ）。A.自留山B.自留地C.被依法查封的财产D.被依法监管的财产E.乡镇企业厂房房地产【答案】： ABCD 13、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】： ABC 14、下列关于假设开发法中开发经营期的描述中，正确的有（）。A.建设期又可分为前期和建造期B.在预售情形下，销售期和建设期没有重叠C.在出租或营业情形下，建造期和运营期没有重叠D.在有延迟销售的情况下，销售期与
23、运营期有重叠E.运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日【答案】： ACD 15、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（）。A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度D.对可比实例进行市场状况调整E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估【答案】： BD 16、下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C.房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D.房地产估价会有误差但应将误差控
24、制在合理的范围内E 房地产估价既是科学又是艺术【答案】： BC 17、基本完好房的成新度可以是( )。A.九成B.八成C.七成D.六成E 四成【答案】： CD 18、估价技术报告应包括（ ）等。A.估价测算过程B.估价基本事项C.估价结果确定D.市场背景描述与分析E.估价方法适用性分析【答案】： ACD 19、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建设工程进行抵押估价，不扣除发包人已支付承包人的工程
25、价款E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】： D 20、关于房地产估价误差的说法错误的有（ ）。A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果【答案】： AB 21、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（ ）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估
26、价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】： ABCD 22、下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（）。A.征收的实质是强制收买B.征用的实质是强制使用C.征收是一种强制的临时使用房地产的行为D.征用是所有权的改变，不返还E.征收.征用都是无偿的，不给予补偿【答案】： AB 23、某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万
27、元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】： ACD 24、下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。A.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法
28、公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】： D 25、【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】： BC 26、下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.通常只有客观收益才能用于估价C.运营费用包含房地产
29、折旧额及其设备的折旧费D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算【答案】： ABD 27、估价报告的形式一般为书面报告，按照格式可分为（ ）。A.分栏式报告B.文字式报告C.叙述式报告D.表格式报告E.分步式报告【答案】： CD 28、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A.电梯折旧费B.租赁保证金利息C.房地产税D.企业（个人）所得税E.房屋保险费【答案】： BD 29、下列房地产中，难以采用市场法估价的有（）A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房【答案】： BC 30、根据房地产获取收益的
30、方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】： BD 31、最高最佳使用同时符合( )标准。A.无任何风险B.法律上许可C.技术上可能D.经济上可行E 价值最大化【答案】： BCD 32、下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。A.上调贷款利率B.严格控制房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.减免房地产持有环节的税收E.提高最低购房首付款比例【答案】： AC 33、与动态分析法不同的是，在静态分析法中（）都单独显现出来。A.销售费用B.后续的开发成本C.投资利息D.开发利润E.管理费用【答案
31、】： CD 34、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】： ABD 35、求取建筑物折旧的方法主要有（）。A.年限法B.分解法C.分部分项法D.市场提取法E.指数调整法【答案】： ABD 36、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和
32、景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】： ABC 37、估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（ ）。A.地役权设立情况B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.临街状况【答案】： ABD 38、房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】： ABCD 39、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价
33、时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】： BCD 40、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 41、关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建成本相当于账面价值C.重新购建成本是客观
34、的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 42、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法。正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产意外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】： ABC 43、下列费用中属于
35、运营费用的有（ ）。A.房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B.房地产税、人员工资、维修费、所得税C.保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D.为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E.所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额【答案】： CD 44、在传统方法中，正确测算投资利息需要把握（ ）等几个方面。A.应计息项目B.预售、预租和延迟销售情况C.计息周期D.计息期E.计息方式【答案】： ACD 45、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九
36、八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元【答案】： C 46、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投
37、资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】： ABC 47、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，然后采用（ ）等方法求取该土地的重新购置价格。A.市场法B.成本法C.假设开发法D.基准地价修正法E.长期趋势法【答案】： ABD 48、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有( )。A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理E 适合原理【答案】： AB 49、下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。A.重
38、新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】： BD 50、对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值是（ ）。A.个别人的价值判断B.估价人员的主观定价C.由市场力量决定D.市场参与者集体竞价的结果E.由交易双方委托经纪人确定【答案】： CD 第三部分 大题(50题)1、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（ ）。A.对房
39、地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】： BD 2、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。【答案】：（1）建立
40、比较基础可比实例A1）建筑面积60m2/0.7283.33m22）房地产价格含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值112万元3.5万元108.5万元可比实例B1）统一计价单位6.6116.5万美元109.065万元人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费）109.065万/（17%）117.274万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币1.295.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率） 3、下列选项中属于构筑物的有（ ）。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】： CD 4、在下列说法运用市场法估价，其步骤包括( )。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整E 求取比准价格【答案】： ABC 5、下列房地产中，属于“干净”的房屋所有权和出让建设用地使用权的房地产的有（ ）。A.已设立了抵押权的房地产B.单独所有的房地产C.共同所有的房地产D.房地产开发过程中各项手续齐全的房地产E.存在拖欠建设工程款的房地产【答案】： BD 6、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（ ）。A.房地产价格的变动过程是