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1、2022年房地产估价师之估价原理与方法题库题库精品（典型题）第一部分 单选题(50题)1、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100【答案】： B 2、在计算建筑物的重新购建成本的具体方法中，（ ）主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法【答案】： D 3、现评估一
2、个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76【答案】： C 4、价值时点为现在的估价，下列日期中不应选为价值时点的是（ ）。A.估价作业期间的某日B.实地查勘估价对象期间的某日C.估价报告出具日期D.估价报告出具后的某日【答案】： D 5、“肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少
3、，肾脏衰，形体皆极”是指A.四八B.五八C.六八D.七八【答案】： D 6、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。A.债权B.物权C.二者皆可D.二者皆不【答案】： B 7、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）。A.估价目的由价值类型决定B.估价目的根据估价师的经验确定C.估价目的由委托人的估价需要决定D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定【答案】： C 8、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下
4、评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】： D 9、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景【答案】： C 10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】： C 11、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值B
5、.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】： C 12、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】： B 13、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向( )。
6、A.相同B.不相同C.可能相同，也可能不同D.单边波动【答案】： B 14、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。A.311B.435C.322D.200【答案】： B 15、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是【答案】： D 16、下列不属于房地产区位因素的是( )。A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】： B 17、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（ ）。A.朝向B.楼层C
7、.方位D.交通条件【答案】： D 18、对一幢住宅楼进行整体估价时，不能作为区位因素的是（ ）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化【答案】： B 19、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格【答案】： D 20、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m
8、2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。A.100B.50C.50D.100【答案】： B 21、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（ ）。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果【答案】： D 22、房地产保值增值的特性从房地产价格变化的总趋势来讲，是（ ）上升的。A.间断式B.波浪式C.连续式D.螺旋式【答案】： B 23、估价上的折旧注重的是（）。A.原始
9、取得价值的减价修正B.资产市场价值的真实减损C.重置价值的摊销与回收D.原始取得价值的摊销与回收【答案】： B 24、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】： B 25、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答
10、案】： C 26、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造【答案】： D 27、收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】： B 28、房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权【答案】： A 29、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右
11、”是在下列哪项观念指导下的治疗原则A.整体观念B.辨证论治C.知常达变D.阴平阳秘【答案】： A 30、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（ ）。A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化【答案】： B 31、亚当斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。A.赋税论B.国民财富的性质和原因的研
12、究C.资本论D.政治经济学原理【答案】： B 32、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】： B 33、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为_，估价对象为_状况下的情形。（ ）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】： A 34、路线价法的临街深度价格修正率没有（ ）。A.复合深度价格修正率B.单独深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.累计深度价格修正率【答案】： A 35、提出“四气五昧”药性理论是A.难经B.黄
13、帝内经C.神农本草经D.伤寒杂病论【答案】： C 36、根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】： B 37、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。A.了解某宗房地产的出租人权益价值B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值C.了解某地区地震后房地产价值的变化D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额【答案】： D 38、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建
14、造。A.对照原理B.替代原理C.比较原理D.最高价格原理【答案】： B 39、在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。A.销售费用B.销售税费C.开发利润和销售税费D.销售费用和销售税费【答案】： C 40、在房屋征收中，评估期房的价值应以（ ）为准。A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】： A 41、 滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴【答案】： A 42、补中益气汤最好在什么时间服A.早上B.晚上C.气候寒冷慎用寒药D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温【答案】： A 43、确定估价对象及其
15、范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】： B 44、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（ ）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】： A 45、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.48
16、87【答案】： B 46、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（ ）的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933【答案】： C 47、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（ ）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确
17、定的发生时间【答案】： A 48、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20%【答案】： B 49、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（ ）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法【答案】： C 50、下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】： C 第二部分 多选题(50题)1、房地产估价原则可分为三个层次，即( )。A.基本原则B.客观原则C.特殊性原则D.普
18、适性原则E 适宜性原则【答案】： ACD 2、关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值（其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算）的说法，正确的有（ ）。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地产为主的整体资产价值C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益测算D.后续开发的必要支出不应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率【答案】： ABC 3、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增
19、加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】： CD 4、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】： ABC 5、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。则下列说法中正确的有( )。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格高于50万元D.该房地产的实际价格为50万元E 该房地产不存在名义价格【答案
20、】： D 6、当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时，可以采用平均发展速度法进行预测。下列属于采用平均发展速度法需满足条件的有（ ）。A.房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的B.各期持续上升或持续下降的幅度大致相同C.房地产价格的变动过程只能是持续上升的D.房地产价格的变动过程是间断上升或间断下降的E.各期持续上升或持续下降的幅度完全不相同【答案】： AB 7、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】： AC 8、下列（ ）等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制
21、的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系【答案】： CD 9、最高最佳利用必须同时满足的条件包括（ ）。A.法律上许可B.技术上可能C.财务上可行D.价值最大化E.使用上简便【答案】： ABCD 10、公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。A.卖方和买方掌握必要的市场信息B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D.卖方和买方追求各自利益的最大化E 卖方和买方急于完成交易【答案】： ABD 11、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。A.客观收益B.实际收益C.有形收益D.无形收益E.潜在收益【答案】：
22、 ABCD 12、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】： AD 13、下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提【答案】： ABD 14、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。A.该实体组合完成的功能B.该实体的质量C.相应的配
23、套的基础设施D.立体空间E.有形的实体【答案】： AB 15、关于房地产变现能力的说法，正确的有（ ）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】： ABC 16、按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为（）。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本【答案】： AB 17、在房地产估价中，移动平均法能够显现出价格变动的基本发展趋势。移动平均法有（ ）两种方法。A.简单移动平均法B.多维移动平均法C.加
24、权移动平均法D.平均发展速度法E.长期趋势法【答案】： AC 18、评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（ ）。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】： ACD 19、下列属于非收益性房地产的有（ ）。A.农用地B.行政办公楼C.教堂D.寺庙E.汽车加油站【答案】： BCD 20、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为13
25、6.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】： BCD 21、下列（ ）是按承重构件划分的建筑物结构类型。A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.塑料结构D.砖木结构E.砖混结构【答案】： ABD 22、建筑物实物因素包括（ ）。A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修【答案】： ABD 23、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答
26、案】： C 24、房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（ ）等引起。A.交通建设B.外部配套设施C.人口素质变化D.地区衰落E.城市建设【答案】： ABD 25、市场状况调整的方法有（ ）。A.定基价格指数法B.环比价格指数法C.价格变动率法D.直接比较调整E.间接比较调整【答案】： ABC 26、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】： ACD 27、房地产估价原则可分为三个层次，即( )。A.基本原则B.客观原则C.特殊性原则D.普适性原则E 适宜性原则【答案】： ACD 28、根
27、据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】： BD 29、房地产的三种存在形态有（ ）。A.土地B.建筑物C.地上定着物D.房地E.地上构筑物【答案】： ABD 30、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】： ABC 31、【2013年真题】下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度
28、【答案】： BC 32、某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】： BCD 33、下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是（ ）。A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在
29、折现过程中C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到同一时点上的价值（最终是折算到价值时点上），然后再相加减E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的【答案】： ABCD 34、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】： AC 35、一名合格的房地产估价师应具备（
30、）。A.扎实的估价理论知识B.良好的社会关系C.良好的职业道德D.深厚的语言文字表述功底E.丰富的实践经验【答案】： AC 36、在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定，应由买方缴纳的税费包括（ ）等。A.出让金B.营业税C.所得税D.契税E.土地增值税【答案】： AD 37、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】： BD 38、选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C
31、.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】： BCD 39、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（）。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息【答案】： AB 40、【2012年真题】下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产司法拍卖估价D.房地产转让估价E.房地产投资信托基金估价【答案】： BC 41、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于
32、收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】： AB 42、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。A.待开发在建工程价值B.已完工程建设成本C.取得在建工程的税费D.后续开发的投资利息E.销售税金【答案】： AC 43、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】： AD 44、关于房地产变现能力的说法，正确的有（
33、）。A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱C.在建工程比现房的变现能力弱D.熟地通常比毛地的变现能力弱E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱【答案】： ABC 45、房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】： ABCD 46、关于重新购建价格的说法，正确的有（）A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格
34、D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】： CD 47、下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】： BC 48、关于报酬率的说法，正确的有（）。A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转换为价值的比率E.报酬
35、率与净收益本身的变化以及收益期的长短等无直接关系【答案】： D 49、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。A.可接受性B.保值增值性C.现实社会需要程度D.未来发展趋势E 固定性【答案】： ACD 50、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（ ）。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量【答案】： ABC 第三部分 大题(50题)1、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市
36、场状况【答案】： AD 2、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】： ABCD 3、下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有（ ）。A.房地产价值是客观存在的B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和
37、经验去“发现”或“探测”房地产价值【答案】： ACD 4、一宗房地产的权益包括（ ）。A.额外的利益或好处B.该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况C.拥有的房地产权利D.该房地产所在地区的声誉E.该房地产权利受其他房地产权利的限制情况【答案】： ABC 5、对于商业房地产来说，它看重的是（ ）。A.繁华程度B.安宁程度C.交通条件D.动力的取得E.基础设施条件【答案】： AC 6、关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利
38、用方式不是最高最佳利用E.经济学上的【答案】： BD 7、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境与内部因素相关联E.外部环境要素为最适当的组合【答案】： AC 8、影响工业房地产价格的区位因素主要有（）。A.是否适于安装设备B.是否易于取得动力C.是否便于处理废料D.是否接近大自然E.是否利于获取原料【答案】： BC 9、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有（ ）。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量【答案】： ABC 10、市
39、场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】： ABD 11、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】： ABC 12、某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/，建筑物重建成本为3000元/，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的
40、修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。【答案】： 13、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。A.该实体组合完成的功能B.该实体的质量C.相