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1、房地产开发与经营第四章房地产开发项目决策与可行性研究房地产开发与经营房地产开发与经营第四章房地产开发项目决策与可行性研究【学习目的】第一节 房地产市场调查与预测第二节 项目建议书第三节 可行性研究 【复习思考题】【技能训练】学习目的通过本章的学习，要求同学们掌握房地产市场调查与预测的方法；了解项目建议书的内容及审批程序；熟悉房地产开发项目可行性研究的内容和编制。第一节第一节 房地产市场调查与预测房地产市场调查与预测一、房地产市场调查概述一、房地产市场调查概述1、房地产市场调查的含义房地产市场调查是指为实现房地产项目特定的经营目标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手段，以客观的态度，有目
2、的、有计划、系统地通过各种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发展、制定科学决策提供可靠依据。2、房地产市场调查的必要性和作用、房地产市场调查的必要性和作用(1)市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的前提；(2)市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主要手段；(3)市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意的必要前提；(4)市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。二、房地产市场调查的内容方法二、房地产市场调查的
3、内容方法1、房地产市场调查的内容（1）国内外市场环境调查（2）技术发展调查（3）市场需求容量调查（4）消费者和消费者行为调查（5）竞争情况调查（6）市场营销因素调查2、房地产市场调查方法、房地产市场调查方法（1）访问法（调查表法）（2）观察法（3）定性研究法（4）实验法三、房地产市场预测的方法三、房地产市场预测的方法1、定性预测法、定性预测法2、定量预测法、定量预测法第二节第二节 项目建议书项目建议书一、项目建议书的作用一、项目建议书的作用（1）项目建议书是国家选择项目的依据。（2）项目建议书是可行性研究的依据。（3）涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。二、项目建议书的内
4、容及要求二、项目建议书的内容及要求1、项目建议书的内容、项目建议书的内容2、项目建议书的编报要求、项目建议书的编报要求三、项目建议书审批三、项目建议书审批项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主管部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。第三节第三节 可行性研究可行性研究一、可行性研究的意义一、可行性研究的意义1、可行性研究的概念可行性研究是关于项目是否可行的研究，是项目投资决策前进行技术经济论证的一门科学。2、可行性研究的作用、可行性研究的作用（1）可行性研究是投资决策的重要依据。（2）可行性研究是项目审批的依据。（3）可行性研究是项
5、目资金筹措的依据。（4）可行性研究是开发商与各方签订合同的依据。（5）可行性研究是编制设计任务书的依据。（6）可行性研究是施工组织、工程进度安排及竣工验收的依据。（7）可行性研究是项目后评价的依据。二、可行性研究的工作阶段二、可行性研究的工作阶段1、投资机会研究2、初步可行性研究3、详细可行性研究4、项目的评估和决策三、可行性研究的内容三、可行性研究的内容1、项目概况2、开发条件分析3、市场分析和需求预测4、规划方案的优选5、资源供给条件分析6、环境影响分析7、开发进度安排8、经济评价9、风险分析10、结论与建议四、可行性研究报告的编制四、可行性研究报告的编制1、可行性研究报告的编制依据2、可
6、行性研究报告的编制要求3、可行性研究报告的编制大纲4、可行性研究报告的基本构成五、可行性研究报告的审批五、可行性研究报告的审批1、政府对于投资项目的管理2、政府直接投资和资本金注入的项目审批复习思考题复习思考题1、什么是房地产市场调查？2、房地产市场调查有何作用？3、房地产市场调查的内容包括哪些？4、房地产市场调查有哪些方法？其具体内容是什么？5、简述房地产市场调查的程序。6、什么是房地产市场预测？其种类有哪些？7、房地产市场预测有哪些方法？其具体内容是什么？8、什么是项目建议书？9、项目建议书有何作用？10、简述项目建设书的编写内容11、什么是可行性研究？12、可行性研究有何重要作用？13、房地产开发项目可行性研究的主要内容有哪些？14、政府对投资项目的管理方式有哪些？具体内容是什么？技能训练：技能训练：1、你认为在设计房地产市场消费者调查问卷时，必须包括那些具体问题？请就“消费者需要什么样的房子”为内容，设计一份调查问卷。2、作为某房地产咨询评估公司的员工，你接受委托对本地一个拟开发房地产项目进行可行性研究。（1）请做出开展此项工作的实施方案（主要工作步骤）。（2）你认为开展此项工作需要搜集哪些资料？从当地可得到哪些二手资料？还需要哪些一手资料？通过什么方法获得？请列出调查方案。