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1、城市土地管理城市土地管理 第第2章章 城市土地经济理论城市土地经济理论本章要点 本章介绍了城市土地的供需理论、土地报酬递减规律、城市地租理论与地价理论、城市土地金融、城市土地收益与城市土地税收等，这些内容构成了城市土地经济学的基础理论。本章重点是土地报酬递减规律、马克思地租地价理论及城市土地税收。在我们平时学习、解释城市土地经济问题时，应自觉地运用这些理论去解决实际问题。2.1 城市土地的供需理论2.1.1 城市土地的供给（1）城市土地供给的内涵土地的供给通常分为自然供给和经济供给。土地中自然形成的可供人类利用的部分就是土地的自然供给，它包括已利用的土地资源和未来可以利用的土地资源，即后备土地
2、资源。土地的经济供给是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给。相应地，城市土地也可以分为自然供给和经济供给。城市土地的自然供给是指处于城市规划区范围内的所有土地。无论土地的利用状况如何，只要被国家征购，所有权转至国家，即成为城市土地的自然供给。城市土地的经济供给是指在其自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为可以直接用于城市建设的有效供给。城市土地的自然供给与经济供给既有区别又有联系。自然供给是经济供给的基础，经济供给只能在自然供给的范围内变动。经济供给是变化的，有弹性的，可以在自然供给的基础上增加经济供给，并且不同用途土地的供给
3、弹性是不同的。由于城市土地经济供给具有较大的弹性，随着经济的发展和城市人口的增加，人们一直努力扩大土地的经济供给，以满足城市土地的需求。对城市土地而言，增加城市土地经济供给的途径主要有两种：一是通过减少其它用地如农业用地来绝对地增加城市土地面积，即以外延扩大的方式增加供给；另一种方式是增加土地投资或更加集约化利用现有的城市土地，在不增加城市土地面积数量的情况下，相对地扩大城市土地经济供给，这种方式称为内涵扩大方式。在现实的城市发展过程中的城市土地供给，外延式与内涵式两种方式是并存的，分别表现为城市土地的绝对数量扩张与城市土地供给的存量调整。（2）城市土地供给的增量扩张城市土地供给的增量扩张，是
4、城市土地面积的增长，是任何一个国家或地区城市化过程的一个必然现象。我国1987年城市建成面积为10816.5km2，到2006年底已经达到33660km2，平均每年增加1202.29km2。新增加的城市用地绝大部分来自农业用地的转变。城市土地供给的增量扩张受到很大的限制，因为农业用地本身数量有限。在现有农业生产力水平下，扩大城市土地增量供给，则意味着用越来越少的土地为越来越多的城市人口提供粮食和农副产品。同时，城市在占用农业用地的同时，也要吸收原来依靠这些土地生活的农业人口。因为这些人口不具备从事非农生产的基本素质，所以这对于发展中国家来说尤为困难。而且由于农用地向建设用地转变的不可逆性，占用
5、农用地扩大城市土地总量供给应尤为慎重。农用地转化为城市土地，土地利用效率和集约程度都发生了很大的差别。从地方利益角度出发，城市土地利用的经济效益要远远高于农业用地，这样就造成了供给总量要大于需求量。这一条件为城市土地提供了大量而低廉的供给来源，也使得我国当前的城市土地供给以增量扩张为主。（3）城市土地供给的存量调整城市土地供给扩大的另一种方式即内涵式的扩大，是在土地面积不增加的情况下，通过增加土地投资或提高集约化利用的程度，提高土地的使用效率，实现相对增加城市土地的经济供给。这是城市土地利用的存量调整。具体表现为在原有建成区内对土地进行二次开发，如适度地增加资金和劳力的投入，提高容积率和增加建
6、筑密度，改变旧城区的土地利用结构，消除影响土地利用的阻碍因素，完善基础设施等，使单位面积的土地具有更大的使用效率，从而达到内涵式扩大土地供给的目的。但内涵式扩大城市土地供给也要受到技术水平和经济效益的限制。虽然相对用地而言，城市土地边际报酬的递减速度要慢得多，但是城市土地投资的集是有一个界限，超过这个界限，在技术上是无法实现的。内涵式扩大城市土给需要提高土地的利用强度，才能有经济效益。随着城市土地利用强度的不高，不少城市土地的拆迁成本已经变得非常高，甚至使重新开发变得无利可得求，所以人们更倾向于开发新地块，而不进行旧城改造，从而阻碍了内涵式城市供给的增加。我国正处于城市化的快速发展时期，对城市
7、土地的需求日益增加。然而，我国情决定了城市土地的供给受到多种制约，所以不能简单地依靠扩大城市范增加城市土地，而应结合外延和内涵两种方式来增加城市土地供给。2.1.2 城市土地的需求供给就是要满足正常的土地需求。因此土地需求是个自变量，在土地供求关起基础决定作用。分析城市土地需求，有利于正确了解城市土地供给的服务。（1）城市土地需求的构成城市土地的需求由消费需求和投资需求两部分构成。城市土地的消费需求是发展对土地产生的需求，用来承载建筑物、构筑物、管道等城市基础设施。城市土地普通商品属性的一面。此外，城市土地还具有投资品的属性，可以让渡使用权租金让收益，也可以通过转手，赚取买卖差价。由此产生的需
8、求城市土地的投资需求。（2）城市土地需求的影响因素影响城市土地需求的主要因素有：经济发展、区位条件、人口数量、基础设施、公共服务。经济发展状况是影响城市土地需求的最根本因素。经济发展的过程就是农业生产力提高的过程，农业生产力的提高使参与农业生产的劳动力逐渐减少，更多的劳动力转移到城市从事第二、三产业。经济越发展，城市就越发达，对城市土地的需求也就越多。区位条件指城市所在的区位。城市所在的区位条件越优越，对该城市土地的需求就越大。城市的区位条件有自然的和经济的两个方面，自然的是指城市所在的地理位置（如沿海和内地），经济的是指城市所处区域的经济发展状况，以及城市在该区域的经济地位。如上海市既有沿海
9、的自然区位条件，又有长三角经济中心的经济区位条件，而重庆只有长江上游经济中心的经济区位条件，所以，对上海土地的需求大于对重庆的需求。人口数量是指城市常住人口及潜在的迁入人口。人口数量越大，对城市土地的需求也就越大。城市化进程不断推进，城市人口数量也不断增长，对城市土地的需求也就不断增长。因此，对城市土地的需求与城市化速度密切相关。我国正处于城市化高速发展时期，对城市土地的需求也快速增长。基础设施是城市的“硬件”，包括市内和城际两部分。基础设施越完善，对城市土地的需求就越大。市内的基础设施可提高城市自身的运行效率，城际的则可提高城市群的运行效率。运行效率越高的城市，其创造价值的能力就越强，因此，
10、对其土地的需求就越大。公共服务是城市的“软件”，是指城市政府提供服务的能力和水平。公共服务对城市土地需求的影响是通过改变城市综合竞争力来实现的。公共服务水平高，综合竞争力强，能吸引更多资金、人才等要素，从而间接增加对城市土地的需求。2.1.3 城市土地的供求平衡城市土地供求平衡是指城市发展的合理土地需求能够得到有效的保障。“合理”不包括对城市土地的投资需求。但正因为城市土地具有投资品属性，其需求膨胀。所以，当城市土地供不应求时，不能单纯地通过扩大供给来解决，而从控制需求入手，关键在于收取城市地租（包括绝对地租和级差地租），尽量其投资获利空间。（1）城市土地供求规律城市土地的需求包括消费需求和投
11、资需求两个部分，但这两种不同性质的需求遵循不同的规律。城市土地的消费需求是随土地价格的上升而减少，随土地地价下降而增加（见图2-1），这与一般商品的需求规律相同。城市土地的投资需求相反，随着地价的上升而增加，随着地价的下降而减少（见图2-2）。两种需求互叠加后，对城市土地需求取决于两种需求的权重，其走势是不确定的。城市土地的供给遵循普通商品供给规律，供给量和价格正向相关。但在我国现行城市土地供给体制下，土地供给量是一个可控的外生变量，其大小并不由市场决定，而是由政府宏观调控的需要决定。（2）城市土地供需平衡调控在大多的西方数国家，虽然政府对城市土地供给实行总量控制，并通过城市规划进行用途管制，
12、但在土地供求调控方面，均采用市场化形式，土地供给量及需求量主要由土地市场交易价格决定。这些国家对增量土地供给数量严格控制，由控制的土地供给曲线与需求曲线形成高地价，在市场机制的作用下抑制新增城市土地的需求，达到保护耕地和促使用地者集约使用城市存量土地的目的。我国目前的新增建设用地只能通过土地征用方式进入供地环节，土地征用费用不是以市场价格为标准，而是大大低于市场价格，导致城市土地供给以增量供给为主，增量供给增长过快。我国城市土地的供给调控，主要是供给增量土地实现的。增量是根据供求平衡状况确定的。但这种土地的供给调控，没有考虑到经济发展特殊时期的特殊的土地供求关系，也没有考虑到开发商的土地储备量
13、。开发商大量囤积土地，削弱了政府对土地市场的调控能力。此时单纯的增加或减少土地供给都无法达到调控目的。2.2 土地报酬递减规律2.2.1 土地报酬递减规律的内涵2.2.2.1 土地报酬递减规律（1）定义土地报酬递减规律指在一定生产力水平和技术条件下，在一定土地面积上追加劳动和资本，所得的土地报酬由递增到递减的现象。土地报酬又称土地收益。在此，我们将土地报酬定义为对一定面积土地投入中某项变动要素的生产率。土地报酬有三种形态：实物形态报酬、价值形态报酬和价格形态报酬。土地报酬可分三种类型：总报酬、边际报酬和平均报酬。（2）理解递减规律要注意的问题土地报酬不同于土地肥力。土地报酬是指土地的产出与土地
14、投入的对比关系，而土地肥力是指土地生产某种产品的潜在能力。因此，他们的变化模式是不同的。“在一定的生产力水平和技术条件下”。因为，从人类生产的历史看，随着技术进步，土地报酬是递增的，而只有在一定的生产过程中，技术一定，报酬变化才符合“递减规律”。不是针对生产部门或人类历史过程。报酬递减规律是针对某一个生产单位，在一定阶段，因投入变动要素（如劳动力）的数量不同，而导致的总产出量和变量要素的边际产量的变化。因此它只对一个具体的生产过程适用，而不能无限扩大。该理论本质为若干生产要素投入量保持不变，某变动要素的报酬变化规律。报酬递减其实是不变要素的功能全部发挥出来以后出现的情况。随变动要素投入的增加，
15、变动要素的边际生产率先递增再递减。“递减规律”是生产力范畴，与生产关系、社会制度无关。它只是为人们找出资源的最佳组合和投入量提供了理论依据。“由递增到递减”。土地报酬递减规律实质反映了报酬先为递增然后递减的过程。如表2-1和图2-3所示。（2）发展过程英国经济学家威廉配第：在17世纪中叶，最早注意土地报酬递减现象。发现一定面积土地生产力有一定限度，超过此限度，土地产出物的数量就不可能随劳动的增加而增加。法国重农学派杜尔格：在18世纪70年代，最早详细描述土地报酬递减的内涵，但未将其提升为规律。英国农场主安德森：在1777年，最早注意科学因素对土地报酬递减现象的影响。英国威斯特（EWest）：最
16、早正式提出“土地报酬递减律”的概念。美国经济学家西尼尔：在1836年给这个规律的内涵添加了“农业生产技术保持不变”这一重要条件。美国经济学家克拉克（JBClark）：引入“若干生产要素投入量保持不变”作为报酬递减律发生的又一条件。克拉克和马歇尔（AMarshall）：引进生产函数后，将生产单位视作研究报酬变化的基点。布赖克（JDBlack）：在生产经济学导论一书中，提出总产量曲线、边际产量曲线、平均产量曲线的概念和图解，突出变动要素生产率曲线，使土地报酬递减规律更加完整，并推广于一般经济生产领域。卡尔马克思全面论述了土地报酬理论。2土地报酬变化的三阶段分析（1）相关概念设农业生产函数表示为：Y
17、f（Xi）f（X1，X2，Xn）为了研究生产要素的最佳投入量，固定其他要素投入量，只研究一种生产要素与产出的关系，为此构造新函数，Y为总产量，X为某一生产要素投入量，则：Y（X）（2-1）于是有：平均报酬（APP）Y/X。表示每单位投入生产出的产量。边际报酬（MPP）dY/dX。表示每增加一单位投入所引起的产出的变化量。研究报酬变化主要是研究边际产量。生产弹性APP/MPP。表示报酬变化强弱和变化方向。总报酬、平均报酬、边际报酬的变化曲线如图2-5所示。（2）三阶段分析OA阶段：粗放阶段，生产要素的投入量不能停。资源利用和生产潜力发挥很不充分。总产量和平均产量均未达到最高点，且总产量加速递增。
18、AC阶段：集约阶段，生产要素的合理投入期。总产量以递减速度增加，边际产量下降。B点为边际产量与平均产量相等的点，也是边际产量与平均产量大小的分界点，没有实际的价值。C阶段：过度集约阶段，生产要素不能继续投入。总产量在减少，边际产量小于零。（3）最佳投入点分析考虑实物报酬：C点为最高产量点，显然该点为最佳投资点。考虑价格报酬：最佳投资点为边际投入等于边际产出的点，即获得土地利润的最大化的点，有：dY/dXPX/PY。该点肯定在A点与C点之间。2.2.2 土地报酬递减规律的应用土地报酬递减规律的存在，要求我们要地尽其利，集约利用土地。土地报酬三阶段分析已经说明了不同阶段的土地集约利用特征。第一阶段
19、没有达到粗放边际，第三阶段变量资源投入过多，超越了土地的受容力，越过了集约边际，只有第二阶段，是我们寻求变量资源与固定资源投入量及其最佳配比的阶段。随着人口的增长和社会经济发展，土地的供需矛盾日益尖锐，对土地实行集约经营势在必行。土地利用采用何种集约度取决于农产品的社会需求量、农业技术水平、农业投资能力、土地数量、土地质量、人地比例、交通条件、区位条件、土地受容力和土地生产效率等。一定技术条件下，土地资源与其他生产资源的最佳配合比例所能受容其他变量资源的数量多者称土地受容力大，反之，受容力小。受容力大的土地其土地集约利用潜力大。土地生产效率指所获报酬与所投成本的比例。从经济学原理讲，土地集约是
20、有限度的。逾越这一限度则为过度经营。西方经济学将集约度的最高限度称为利用的集约边际，把集约度的最低限度称为利用的粗放边际。一般地说，在不同区域和不同类型的土地上集约度存在着很大的差别，城市用地（特别是商业区中心）通常是高集约用地；依次农用地、林地、牧地的集约度较低。但其中各用地内又有集约与粗放之分。这除了用途、质量不同外，投入产出特别是科学技术的应用能力具有决定的作用。而现实的土地利用和农业生产通常是在技术不断进步但又相对稳定的趋势下发展的。当农产品需要量增长、而农业生产技术水平不断提高时，有了扩大投资和生产的能力。一般情况下土地报酬是递增的；但由于在一定时期内技术水平又是相对稳定的，加上人口
21、增多对资源的压力及投资的相对不足或过量，往往造成对土地的不合理利用，又会经常出现报酬递减的现象，这种递增递减连续发生或交替出现的运动规律，在现实生活中是客观存在的，应该引起我们的重视。因此，在社会经济与技术条件和生产力水平相对稳定的情况下，当我们年复一年地利用土地资源确定其开发利用的适宜投入变量资源的集约度及其最佳配合方案时，就有必要依据报酬递增递减的发展阶段，从中做出最优选择，以便自觉地据以确定和调节投入变量资源和固定资源（土地）的适当比例关系。2.3 城市地租理论与地价理论2.3.1城市地租理论概述2.3.1.1 地租的概念马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所
22、有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。任何社会，只要存在着土地所有者和不占有土地的直接生产者，后者在土地利用中有剩余生产物被前者所占有，就有产生地租的经济基础。历史上，奴隶社会、封建社会、资本主义社会都存在地租。现今中国的社会主义社会也存在地租。当然，不同社会制度下的地租，其社会性质是不同的。马克思主义的地租理论是把资本主义按其形成条件和原因的不同，分为级差地租、绝对地租和垄断地租。前两类地租是资本主义地租的普遍形式，后一类地租（垄断地租）仅是个别条件下产生的资本主义地租的特殊形式。资产阶级经济学回避地租所反映的社会经济关系的本质，把地租定义为“土地在生产利
23、用中自然产生的或应该产生的经济报酬”，“地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分”。并按照这种定义把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订租赁契约所确定的租金；经济地租也称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。2.3.1.2 地租的产生与发展地租是一个历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质不同，地租的性质、内容和形式也不同，体现着不同的社会生产关系。地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。最初出现的是奴隶制地租，这种地租是奴隶
24、主剥削奴隶和自由民的结果，它表现为在优等土地上或易于利用的土地上进行生产的奴隶的较高劳动生产率，除了满足奴隶自身的最低需要外，尚有剩余生产被奴隶主占有；同时也表现在小农经济（自由民）对奴隶主的各种形式的赋役中。奴隶制以劳役地租为基本形式。在封建制度下，地租反映的是地主剥削农民（农奴）的生产关系。在人身依附和超经济强制下，地租包含了直接生产者（佃农）的全部剩余生产物。封建地租在前期以实物地租为主，后期出现了货币地租。前资本主义地租（奴隶制地租、封建制地租）的共同特点是：土地所有者与生产者的直接对立；土地所有者占有直接生产者的全部剩余生产物，以至部分必要的生产物。资本主义地租以货币地租为主要形式，
25、所反映的经济关系的与封建地租不同。资本主义地租不再是占有直接生产者的全部剩余生产物，而仅是其中的超额利润部分，平均利润部分由产业资本家占有。因此，资本主义地租反映的是土地所有者和产业资本家共同剥削雇佣工人的经济关系。到了社会主义社会，虽已建立起土地共有制度，但由于仍然存在土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离，因此也就仍然存在着产生地租的经济条件。然而，由于社会主义土地公有制的实现，因而使社会主义地租反映的经济关系根本不同于资本主义地租和前资本主义地租。社会主义地租反映的是在国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系；同时，在社会主义地租还是国家用于调节社
26、会生产和分配的经济杠杆。2.3.1.3 城市地租理论古典经济学以及19世纪上半叶有关地租的研究都是从生产关系的角度，主要对农业地租进行深入研究；而现代西方经济学则主要采取均衡分析、边际分析、供求分析和数量分析的方法，侧重研究地租量的形成、地租的作用等，并从市场和制度两方面入手，主要研究城市地租问题。（1）现代西方经济学家地租理论马歇尔的地租理论。马歇尔把土地的收益分成两部分：一是基于自然赋予的特性，而不是由人为的努力取得的收入，这是土地的纯收入，是真正的地租；二是对土地的投资使土地得到改良所获得的收入。他认为，地租也是受供求作用支配的，只不过它有一些特点。由于土地的供给是固定不变的，没有生产费
27、用，也没有供给价格，因此，地租只受土地需求的影响，它的大小取决于土地的边际生产力。他从农业报酬递减趋势出发，认为耕种者对同一土地连续追加资本和劳动，农产品的总产量也会连续增加，但增加率是递减的。当减到报酬或农产品收益仅仅够偿付耕种者的开支和他自己的劳动这一点时，就是达到耕种边际。总产量抵偿耕种者支出所需的生产物的余额，就是他的“剩余生产物”，在一定条件下，这种“剩余生产物”就变为地租。克拉克的地租理论。克拉克（JBclark，1900）认为，地租就是土地对产品的生产所作的一种贡献，即土地生产力的报酬。任何生产至少需要有两种生产要素互相结合才能进行生产。当两种生产要素（如土地和劳动）相结合生产一
28、种产品时，每一种生产要素都对产品及价值作出了贡献。地租就是土地这个生产要素对产品及其价值所作贡献的报酬。为了确定共同参与生产的诸因素各自对产品生产所作的贡献，克拉克提出了生产要素的“边际产量”概念，即在一种生产要素（如土地）的数量既定不变的条件下，另一种生产要素（如劳动或资本）增加一单位而增加的产品总量。在边际收益递减规律的作用下，生产要素的边际产量也是递减的。克拉克认为可以用生产要素的边际产量决定要素价格的方法，来解决两个协作的生产要素之间的分配。如果在土地数量既定不变、劳动要素可变的假定下，通过计算出劳动的边际产量，决定出劳动的价格，然后再用产品的价格减去工资等生产费用，所得余额就是地租，
29、归土地所有者所有。胡佛的地租理论。胡佛是美国土地利用学派的代表人物之一，他是第一个建立竞价曲线理论的学者。早期的学者分析城市问题时，一般将住宅或商业等不同用途的土地分开来处理，而胡佛则提出竞价曲线来说明不同使用者之间的关系，他从土地利用出发，建立土地供需函数，而土地供需函数是不同类型的城市土地使用者相互竞标的结果。因此，他最大的贡献在于其理论能同时处理许多不同类型土地使用的竞标。竞价曲线是需求曲线的一种，它表示买地者在任一区位愿意付出的代价。竞价曲线越陡峭表明土地使用者竞价能力越强，其选择区域越接近城市中心；竞价曲线越平缓表明土地使用者竞价能力较弱，其选择区域一般在城市中心的外围，如图2-4所
30、示。一般来说，商业用途的竞价能力大于住宅用途的竞价能力。通过竞价曲线的设计和分析，胡佛认为，作为消费者，一般试图定居在生活安全、开支少、生活舒适的地方；作为生产者，他们则试图选择工作条件好、收入有保障的地方。阿朗索的地租理论。阿朗索构建包含交通成本的土地竞价租金模型。该模型表明，当一个家庭要到城市定居时，最关心的问题可能是距离工作场所的远近和住宅或宅地面积之间的补偿关系，并且他们必须做出选择：在距市中心多远的地方，购买多大面积的住宅或宅地?由于家庭收入是固定的，每个家庭都希望以一定的支出获得最大的效用。假设家庭支出将用于土地投资（购买住房）、通勤费用和其他商品支出，那么，这个家庭的预算线就为：
31、家庭收入=土地投资+通勤费用+其他商品支出。对于一个家庭来说，区位的平衡取决于这三者之间的比例关系。阿朗索用竞价曲线来表示地价与距离的组合。他将竞价曲线定义为一组家庭在不同的距离都有能力支付而又保证同等满意度的价格曲线。如果地租按此曲线变化，那么，家庭就不会计较具体的区位。相对于不同的满意度水平，就会有一组竞价曲线。竞价曲线的位置越低，其满意度越高。萨缪尔森的地租理论。萨缪尔森认为，土地不同于其他要素的一个特性，就是它的总供给是由非经济力量决定的。土地的数量通常不随价格提高而增加，也不随价格下降而减少，土地的供给具有固定性和完全无弹性的特征。因此土地的供给曲线是一条与横轴垂直的线S，它与需求曲
32、线D相交于E点，这一点相应的地租就是土地的均衡价格，如图2-5所示。如果地租高于均衡价格，那么，所有企业所需土地量就会少于土地现有的供给量。一些土地所有者的土地就不能租出去，他们就不得不降低索价，从而压低地价。同理，地租也不能在均衡价格之下保持太长时间，否则，土地需求未得到满足的企业会提高出价，迫使地价回到均衡价格水平上。只有在均衡价格上，需求的土地总量恰好等于其供给量，市场才会处于均衡状态。（2）马克思主义地租理论马克思主义的地租理论是在批判和继承古典经济学地租理论的基础上创立的，并赋予了地租理论崭新的科学内容。其理论特点在于指出了资本主义地租的本质是剩余价值的转化形式之一，阐明了资本主义地
33、租的三种形式：绝对地租、级差地租与垄断地租。马克思主义地租理论对于研究城市地租同样适用。绝对地租。由于土地所有权的垄断，不管租种任何等级的土地都必须缴纳的地租就是绝对地租。在资本主义经济发展过程中，农业技术总是落后于工业技术，因此农业的资本有机构成总是低于工业的资本有机构成，所以农产品的价值经常高于它的生产价格。如果产品按照价值出售，在农产品的价值和生产价格之间，从而在农产品的剩余价值和平均利润之间，就会出现一个差额。正是这个差额形成了农业中的绝对地租。见表2-2。从表2-2可见，在工业中尽管几个部门的资本有机构成、利润率和价值不同，但经过竞争和资本的流动形成了相同的平均利润率和生产价格，即2
34、0的平均利润率和120元的生产价格。而在农业部门中，由于资本有机构成低于工业部门为60c+40 v，其剩余价值为40元，商品价值为140元，比社会生产价格120元多20元。如农产品按价值140元出售，农业资本家就能多得20元的超额利润，作为绝对地租转归土地所有者。那么，农产品为什么能够按价值出卖，而不按生产价格出卖呢?即为什么农业中的超额利润能够保留在农业部门内部，而不参加社会的利润平均化过程呢?这是因为，虽然在工业中资本有机构成低的部门（如食品加工业）的商品价值也高于生产价格，如果按照价值出卖，也能获得超额利润，但由于工业部门之间的竞争和资本的流动，使这种超额利润在利润平均化过程中逐步消失了
35、。然而在资本主义农业中，由于存在着土地私有权的垄断，成为其他部门向农业转移资本的一个障碍，如果不向土地所有者缴纳绝对地租，资本就不能转向农业部门，即使最劣等的土地也是这样。可见，农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业中能够形成超额利润(绝对地租实体)的条件，而土地私有权的垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因。级差地租。级差地租是由经营较优土地而获得的归土地所有者占有的那一部分超额利润。级差地租按其形成条件不同可分为两种形态：级差地租第一形态（级差地租）和级差地租第二形态（级差地租）。级差地租是指投到相等面积、不同地块的等量资本，由于土地肥沃程度和位置不同
36、，所产生的超额利润转化的地租。尽管土地的肥沃程度会受人类活动的影响而有所改变，但在一定时间内和一定技术条件下，不同地块的肥沃程度总是有差别的，这就决定了投入不同地块的等量资本会产生不同的生产率，从而使不同地块的单位产品的个别生产价格有所差别。见表2-3。从表2-3可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同（均为100元），但由于肥沃程度不同，其产量分别为300公斤、250公斤和200公斤。均按20的平均利润率计算，其单位产品的个别生产价格分别为0.4元、0.48元和0.6元。在市场上如果以劣等地的个别生产价格（0.6元）为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价格就分别为180元、15
37、0元和120元。由此，优、中等地就可以获得60元和30元的超额利润，转化为级差地租I。级差地租是指在同一地块上连续追加投资形成不同生产率所产生的超额利润转化成的地租。马克思不仅分析了级差地租的两种形式，还分析了这两种形式之间的联系。他认为，级差地租是级差地租的出发点。从历史上看，在生产力低下、未开垦的土地较多时，资本家首先进行粗放经营，级差地租主要采取的形式。随着生产力发展和资本积累，土地大部分被开发时，资本家就主要进行集约经营，级差地租主要采取的形式。土地所有者在订立租约时，也是从级差地租出发，逐步追加到级差地租。不管级差地租与级差地租如何不同，它都要以决定级差地租的最劣等地农产品的个别生产
38、价格为基础进行比较。见表2-4。由表2-4可见，在优等地上追加投资100元，由于新投资的劳动生产率提高，每公斤产品的个别生产价格降为0.34元。如产品仍按社会生产价格（即劣等地个别生产价格）每公斤0.6元出售，全部产品可得210元，其中比劣等地全部产品价格120元多出的90元就是优等地追加投资所得超额利润，它将转化为级差地租。垄断地租。马克思把绝对地租和级差地租称为“正常形式”的地租。除此之外，还有一种被马克思称为特殊形式的地租，即垄断地租。就农业垄断地租而言，垄断地租是指由某一特殊地块的产品的垄断价格带来的垄断超额利润所形成的地租。某些地块具有特别优越的自然条件，能够生产出某种名贵和稀有的产
39、品。这种产品就可以按照不仅高于生产价格也高于价值的垄断价格出售。这种垄断价格既不以生产价格为基础，也不以价值为基础，而是由购买者的需要和支付能力决定。这种垄断价格超过价值的部分，就构成垄断超额利润。土地所有权的存在，决定了这种垄断超额利润最终转化为垄断地租归土地所有者占有。2.3.1.4 城市地租来源城市土地是城市经济活动和生产活动的基本生产资料，是城市人民得以生活和生存的基本物质条件。城市地租的形成与城市土地经济是紧密联系的。城市绝对地租的来源在形式上不同于农业绝对地租的来源，但城市绝对地租也是城市经济活动总剩余价值的一部分，这些经济活动包括工业、商业、交通运输业、房地产业等，不论哪种用地都
40、必须支付地租。城市商业用地地租来源。商业是城市经济的重要组成部分，其产品销售和服务都需要在特定的土地上进行。使用这些土地所支付的地租来源于商业企业经营利润。另外，城市商业土地等级的高低取决于地块周边人口密度、市内交通条件等因素。一般越是处于市中心，就越有利于商业企业经营。例如，处于繁华市中心的商业区内，其客流量远远高于其他地区，企业销售额也会随之上升，加快了资金周转速度，企业获得的利润就越高。这种增加的利润是由地理位置较优越产生的，它最终也将转化为土地级差地租。城市住宅用地地租来源。城市居民住宅消费往往采取租赁或购买的形式，无论是哪种住宅消费形式,都必须使用一定的土地，也就是要为使用土地而支付
41、地租。租赁消费方式的地租包含在住宅出租价格内，而出售住宅则包含在住宅价格中。另外，住宅用地的不同地理位置，对居住者工作生活是否方便、是否有利于居民生活健康，在程度上有很大差别。城市工业用地地租来源。工业产品往往具有较高的附加值，工业厂房土地地租是这些附加值的一部分。由于城市工业用地的区位特征有很大差异，距离车站、码头、原料和产品销售市场近，一方面可以缩短原材料购买时间，降低运输成本；另一方面，商品的销售条件也会更便利，有利于提高交易额。显然，优越的区位条件将增加企业利润。由于增加的利润是由区位条件差异所引起的，属于级差收益范畴，这级差收益最终要转变为级差地租。2.3.2城市地租的种类和特点2.
42、3.2.1 城市地租的种类（1）城市级差地租城市级差地租产生的条件、原因和形式，与农业级差地租相同，正如马克思所指出的那样：“凡是有地租存在的地方，都有级差地租，而且这种级差地租都遵循着和农业级差地租相同的规律”。由此可知，城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。城市级差地租产生的原因也是土地经营权的垄断。城市土地经营权具有比农业土地更强的垄断性，一旦某一地块的经营权被确定下来，在其规定的经营期内对其他的经营主体具有排他性。城市级差地租的形式也分为级差地租和级差地租。城市级差地租。假定有两个分别位于城市商业中心地段和较差地段经营面积相同的商业企业，经营者的经营管理水平也相同。如果把等量资本分别
43、投资于这两个企业，由于前者所处位置交通便利、集聚经济等原因，会吸引相对较多的顾客，从而商品的销售速度（资金流转速度）较快，营业额及营业利润也相对较高。对工业企业而言，可能会由于所处位置交通便利、接近产品市场地或原材料地，支出运费较少而获得相对较多利润。这种由土地位置引起的相对较高的利润，在一定的条件下，会转化为地租。这种形式的地租就是城市级差地租。城市级差地租。在城市一定面积的某土地上，在投资界限范围内连续追加投资，建筑面积由小到大（也可能是建筑质量由低到高），建筑产品总价值增加。连续投资直到建筑边际，由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本（包含资本平均利润）之间的差额，构成业主的超额利润。
44、这一超额利润在一定的条件下转化为地租。这种形式的地租就是城市级差地租。土地周围城市基础设施的建设，会改变该土地的经济地理位置，提高该土地上的城市级差地租；同时也会扩大该土地上的投资界限，提高土地（在经济上允许）的可利用强度，从而提高城市级差地租。城市级差地租不仅和土地的地基承载力有关，也和经济地理位置、规划容积率限制、建筑产品的市场供求有关。（2）城市绝对地租马克思指出：“那些因对一部分土地享有权利而成为这种自然物所有者的人，就会以地租形式，从执行职能的资本那里把这种超额利润夺走”。由此可知，决定绝对地租是否存在的原因是土地所有权的垄断，而与土地的用途无关，所以农业用地存在着绝对地租，而城市用
45、地也同样存在绝对地租。城市绝对地租与农业绝对地租之间既有共同点，又有不同点。其共同点是：城市绝对地租与农业绝对地租具有相同的实体，都是超额利润即劳动者创造的剩余劳动的一部分。而且，城市绝对地租以农业地租为基础。由于城市土地与农村土地相邻，所以从城市到农村，地租的水平是逐渐变化的，并且城市边缘处土地的地租由周围农村土地的地租来确定，也就是说，城市地租额以与其毗邻的农业土地的地租额为最低界限。这一最低界限就是城市劣等地所能提供的绝对地租。必须指出，这仅是城市绝对地租的低限，而且不仅这种劣等地要提供绝对地租，其他更优的土地也要提供绝对地租。但城市劣等土地不提供城市级差地租，它们一般与周边的农业用地相
46、接，处于城市的边缘地区。这样，城市中等地和优等地既要提供城市绝对地租，还要提供城市级差地租。那么，城市绝对地租的来源是什么呢?显然不是行业资本有机构成低，商品以高于其生产价格的价值出售的差额。由前面对现代资本主义农业绝对地租的讨论可知，这种绝对地租只能来源于垄断价格。具体来说，只要城市土地上建的这些工厂、商店、娱乐场所或银行等为社会所必须，那么它们所生产的商品和提供的劳务的市场价格，势必高于其成本价格加平均利润，这二者之间的差额就构成城市绝对地租的来源。城市绝对地租与农业绝对地租之间的不同点：首先它们是由不同的产业提供的。城市土地作为第二、三产业活动的场所和基地，城市绝对地租是由使用城市土地的
47、第二、三产业的企事业单位提供的。另外，地租量也不同。城市劣等地的绝对地租最低应该与面积相当的可比周边农业优等地所提供的全部地租相等，而不是等于该土地作为农业用地时的绝对地租量。（3）城市垄断地租所谓城市垄断地租，是指由于城市中某些特殊地块具有稀有功能，由对这些稀有功能的垄断所带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化成的地租。它是继城市级差地租和绝对地租这两种基本的地租形式之外的又一种个别的、特殊的地租形式。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的特殊形式的地租。由于垄断价格取决于购买者的购买欲望和支付能力，而与它的生产价格和价值关系不大，因此，具有这种购买欲望和支付能力的人越
48、多，其价格也就越高，垄断地租就越多。那些由名牌名店形成的特殊地块和由名胜形成的特殊地块，多人会慕名而来购买或旅游，由于这些特殊地块的土地经营权被某些企业垄断着，尽管这些地方的价格是垄断价格，人们也乐意购买。这种垄断价格会给生产经营者带来一个可观的超额利润，由此转化成的地租就是垄断地租。垄断地租其实是一种特殊的级差地租。因为垄断地租产生的原因也是对土地经营权的垄断，只不过所垄断的不是一般土地的经营权，而是具有某种特殊优越条件的土地的经营权，另外，虽然垄断地租和绝对地租都与土地产品或土地上经营商品的垄断价格有关，但它们是不同的，因为垄断地租是垄断价格产生的地租，而绝对地租是垄断价格产生的原因，绝对
49、地租产生的原因则是土地所有权的垄断。2.3.2.2 城市地租的特点与农业地租相比，城市地租既有地租的共性，也具有其特殊的性质，具体归纳如下：（1）城市地租在量上一般应高于农业地租（2）区位级差地租是城市地租的主要形式（3）商业地租是城市地租的典型形态（4）城市地租具有相当大的垄断性（5）城市土地投资的地租效应具有明显的外部性（6）城市地租比农业地租更具积累性2.3.3 地价理论2.3.3.1 马克思主义地价形成理论马克思的地价形成理论是对资产阶级古典经济学家地租地价理论的继承与批判，他肯定了资产阶级古典政治经济学派亚当斯密和大卫李嘉图等人关于地租理论的正确观点并对其错误进行了批判。它的形成以马
50、克思建立的科学的完整的劳动价值论、生产价格论和剩余价值论为理论基础，认为土地价格是地租的资本化，从而赋予资本主义的地租地价以崭新的内容。我们可以把马克思的土地价格形成理论概括为以下几点。（1）自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格（2）土地价格的实质是地租的资本化马克思指出：“资本化的地租表现为土地价格”。其公式为：土地价格=地租/土地还原利率 （2-2）例如，一块土地的年地租量是300元，还原利率为6%，那么，其价格就为300/6%=5000（元）。（3）土地租金是出租土地的资本化收入2.西方经济学地价形成理论（1）土地收益理论土地收益理论认为，决定地价高低的根本