工程专业管理知识培训.ppt

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1、第一部分第一部分 工程管理专业知识培训工程管理专业知识培训预计损益表2021/9/271目录一、物业共用部位预计损益表2021/9/2721、承重结构、承重结构特点：建筑结构目前多采用剪力墙结构和框架结构，承重墙在建筑平面图上采用实心线标注，家居装修过程中不得改动、开凿承重墙。管理：每年目视检查1次；检查裂缝，是否有贯穿整个墙面且穿到背面，是否有方向、有规则的裂缝，如有应请专业机构检测一、物业共用部位2021/9/2732、天面、天面特点：天面隔热层老式建筑多采用水泥板架空层，新式建筑天面隔热采取首先铺设隔热材料再使用瓷片或者水泥进行封闭的方式。管理：每周检查1次每2年维护1次 以目视、小锤敲

2、击检查；目视检查隔热层，应无破损处 对分格缝用沥青或其它密封材料勾缝处理；对裂缝的瓷片更换；一、物业共用部位预计损益表2021/9/2743、外墙面、外墙面 特点：特点：外墙面装饰一般采用外墙漆、外墙喷塑、外墙面装饰一般采用外墙漆、外墙喷塑、铝扣板、外墙瓷片、玻璃幕墙这几种方铝扣板、外墙瓷片、玻璃幕墙这几种方式。式。管理：管理：每月目视检查1次；面砖外墙每2年（北方每年）清洗1次；外墙涂料每2年（北方每年）清洗1次，每8年粉刷1遍；玻璃幕墙每年清洗不少于2次；及时对裂缝修补，空鼓面砖更换，渗水补漏；第五章 共用部位的管理一、物业共用部位预计损益表2021/9/275案例分析：（纠正预防案例分析

3、：（纠正预防）某住宅小区由于建造时间较早，目前入住已经20多年，建筑物外墙面存在大面积脱漆、破损现象，管理处工程主管在工程检查表中，对外墙面一项判定一直都是“X”，连续几个月重复判定。通过对管理处内审，管理处已解决此问题，制定外墙面整改计划。专业主管在对同一项进行检查判定时，不能连续2次判定为“X”。当首次发现不合格现象时，应当对此问题进行原因分析，制定纠正预防措施。专业主管再次检查此项时，判定是否按整改计划，按整改计划执行的判定为”N”,直至整改完毕。2021/9/2764、内墙面、内墙面 特点：特点：内墙面装饰一般采用瓷片、大理内墙面装饰一般采用瓷片、大理石、涂料、墙纸等几种方式。石、涂料

4、、墙纸等几种方式。管理：管理：每季度检查1次；涂料内墙每5年粉刷1遍；涂料饰面破损应及时修补、粉刷；第五章 共用部位的管理一、物业共用部位2021/9/277案例分析：（监视测量）案例分析：（监视测量）某住宅小区建筑内墙面较多位置存在脱灰、涂鸦等问题，管理处工程主管在工程检查表中对此项目一直判定为A，在内审过程中，向管理处工程主管了解到，他认为这些都不是问题，内墙面的情况是正常的。管理处工程主管对C版服务规范和管理求不熟悉，导致对现场进行检查判定时，失去标准，只是按自己的思路去进行检查。专业主管在进行监视测量时，一定要严格按照管理处C版体系文件进行检查，检查标准要统一。这样才能发现问题，解决问

5、题，达到持续改进的目的。预计损益表2021/9/2785、顶棚、顶棚 特点：特点：顶棚一般采用阳光板、钢化顶棚一般采用阳光板、钢化夹胶玻璃、铝塑板来制作，夹胶玻璃、铝塑板来制作，住宅楼层内阳台顶棚一般采住宅楼层内阳台顶棚一般采用钢化夹胶玻璃来制作。用钢化夹胶玻璃来制作。管理：管理：每月目视检查1次；及时对破损处修补，装修吊顶加固、调整；每年对可粉刷部分应重新粉刷。第五章 共用部位的管理一、物业共用部位2021/9/2796、地面走廊、地面走廊 特点：特点：地面一般采用水泥、瓷砖、大理石、地地面一般采用水泥、瓷砖、大理石、地胶、地毯进行装饰，地下室地面一般采胶、地毯进行装饰，地下室地面一般采用水

6、泥地面（可刷地面漆），设备房地用水泥地面（可刷地面漆），设备房地面一般铺设瓷砖。面一般铺设瓷砖。管理：管理：每季度检查1次。及时对瓷砖缝用相应材料勾缝，更换空鼓、破损瓷砖；及时对水泥地面起砂、裂缝修补。第五章 共用部位的管理一、物业共用部位预计损益表2021/9/27108、门窗、门窗 特点：特点：住宅房屋窗户多采用平开窗，使住宅房屋窗户多采用平开窗，使用推拉窗的外面必须安装防护栏。用推拉窗的外面必须安装防护栏。管理：管理：每季度检查1次；瀑雨、台风过后应全面检查1次；以目视、手动检查。第五章 共用部位的管理一、物业共用部位2021/9/2711二、物业共用设施预计损益表2021/9/2712

7、1、管渠（网）、管渠（网）特点：特点：深圳市建筑污水和雨水的排放是分流的，深圳市建筑污水和雨水的排放是分流的，小区地面分别有污水管道和雨水管道，小区地面分别有污水管道和雨水管道，小区在办理排污证时必须要做到地面排小区在办理排污证时必须要做到地面排水管道雨污分流。水管道雨污分流。管理：管理：每半年检测一次地下管网漏水情况；各类阀门应每季度目视、手动检查一次，应开闭灵活、无漏水、外观整洁，对缺失部件配齐；生活水池、水箱应每年清洗2次，并取得水质检验合格报告；检查井盖，应每月目视检查1次，应有雨、污标识，雨水、污水应不得混排。二、物业共用设施2021/9/2713每年维护1次；对阀门进行清洁，对阀杆

8、螺纹及转动部位加润滑油脂，如填料失效应更换填料，除锈刷漆；管道功能颜色粉刷1遍，地上管道油漆1遍；排水管渠疏通、清淤，各类管网、检查井盖除锈刷漆；对管网的吊架、支架紧固；及时对化粪池清淘。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表2021/9/27142、广场、道路、广场、道路 特点：特点：小区内的道路要做到人车分流，在适小区内的道路要做到人车分流，在适当位置要修建无障碍通道。当位置要修建无障碍通道。管理：管理：在适当位置设置宣传栏、休闲椅等；在适当的位置设置户外垃圾装置，并应当符合环保要求 每季度检查1次；目视检查宣传栏、休闲椅及户外垃圾装置的应当完好、整洁。每2年维护1次；对瓷砖缝用

9、相应材料勾缝，更换空鼓、破损瓷砖；主路路牙每2年涮漆1遍；对水泥地面起砂、裂缝修补；第六章 共用设施的管理二、物业共用设施2021/9/27153、围栏、大门、围栏、大门 特点：特点：住宅小区多采用封闭式管理模式，在住宅小区多采用封闭式管理模式，在小区大门位置开设小门，并安装门禁小区大门位置开设小门，并安装门禁装置，围栏多采用铁制品。装置，围栏多采用铁制品。管理：管理：每季度目视检查1次；检查是否生锈、掉漆情况。每年维护1次；铁制品应对脱焊处焊接，全面除锈、刷漆；木制品应打磨，刷桐油；对固定部件紧固。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表2021/9/27164、园林小品、园林小品

10、特点：特点：随着业主对居住环境要求的不断随着业主对居住环境要求的不断提高，新开发小区都会设计部分提高，新开发小区都会设计部分园林小品，多采用雕塑、造型等园林小品，多采用雕塑、造型等艺术产品。艺术产品。管理：管理：主要小品应当设置故事情节等等温馨提示标识；易损小品应当设置警示标识。每月目视检查1次；检查是裂损、掉漆情况；第六章 共用设施的管理二、物业共用设施2021/9/27175、景观水系、景观水系 特点：特点：住宅小区内大多景观水系一般只有住宅小区内大多景观水系一般只有在节假日时进行开放，平时非开放在节假日时进行开放，平时非开放时间要做好水循环设备的维护保养。时间要做好水循环设备的维护保养。

11、管理：管理：超过50水深或地面高差超过50的应设置防护装置，并应设置警示标识；景观水系运行时间，应告知客户。每月目视检查1次；检查循环水设施运行是否正常。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表2021/9/27186、垃圾站、垃圾站 特点：小区内的垃圾站要做到日产日清，一般不设置垃圾压缩设备。管理：应在合适位置设置标识；非清理时间应处于封闭状态。每月检查1次；以目视、手动检查。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施2021/9/27197、健身器材、健身器材 特点：特点：健身器材基本上每个小区都具备，要健身器材基本上每个小区都具备，要定期保养维护，警示标示和注意事项定期保养维护，警示

12、标示和注意事项要完整，防止业主发生意外。要完整，防止业主发生意外。管理：管理：每月检查1次；用扳手、螺丝刀紧固螺栓、螺钉1次。应当标明使用说明；应当设置安全注意事项及警示标识。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表2021/9/2720案例分析：（监视测量）某小区内健身器材较多，并且使用时间已到五年，是由街道办委托专业公司进行安装的。部分健身器材已经损坏不能使用，管理处由于缺少零配件无法进行维修。专业主管在检查表中对此项判定为N不相关，认为健身器材不属于工程管理范围之内。小区内健身器材虽然不是小区原设计的配套设施，属于后期增加的，但仍然是小区工程管理范围内的设施设备。再没有制定整改计

13、划之前，此项目在检查中不能判定为N，管理处应当与原安装厂家联系，寻找配套维修配件，制定维修计划。2021/9/27218、游泳池、游泳池 特点特点：小区内的游泳池一般进行外包经营，小区物业要按政府要求对游泳池进行监督管理。管理：管理：在入口处应设置游泳须知、收费标准、经营许可证；按政府主管部门要求设置救生设施；救生员应持证上岗，并按政府主管部门要求配置人数；每日检测泳池余氯及PH值，余氯应1.0mg/L,PH值应在6.58.5范围内；应当设置警示标识、水深标识。在使用期内应每日目视检查1次；检查各类提示、警示标识、救生设施是否完好；每年使用前维护1次；对游泳池场所地面、泳池底面、四壁渗漏处维修

14、，破损瓷片更换；对提示、警示标识维护，更换。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表2021/9/27229、网球、羽毛球场、网球、羽毛球场 管理：管理：在入口处应当设置营业时间、收费标准等标识。每月目视检查1次；检查场所标识是否缺失损坏；检查地面涂料是否起皮，标识线是否清晰，球网是否完好。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施2021/9/272310、停车场、停车场 管理：管理：按政府主管部门要求明示经营许可证、收费标准；按政府主管部门要求设置交通标识及装置等；在车场出入口应设置防撞装置。每月目视检查1次；检查交通标识、反光镜是否缺失、损坏；检查读卡器功能，要求能够正确读卡，车辆入

15、场日期、时间准确；检测自动栏栅升降功能；检查车道线、车位线是否清晰；检查停车场内有无乱堆放物品。每年维护1次；墙面、地面参照内墙面、地面维护；对车位线、车道线、对车栏修补；对交通标识、装置进行紧固。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施2021/9/272411、室外木制品、小品、室外木制品、小品 管理：管理：每半年维护1次；木制品刷桐油（在天气干燥季节）；小品除锈、修补、油漆。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施预计损益表2021/9/272512、标识系统、标识系统 特点：小区内标识应当按照物业公司VI系统，进行统一制作。管理：每月目视检查1次，维修工作场所应应设置警示标识；应当应当没有

16、锈蚀或油漆脱落现象；标识物应当应当没有缺损，安装牢固。第六章 共用设施的管理二、物业共用设施2021/9/2726三、物业共用设备预计损益表2021/9/27271、变压器、变压器 特点：特点：变压器分为油式变压器和干式变压器，目前变压器分为油式变压器和干式变压器，目前干式变压器使用比较广泛。干式变压器使用比较广泛。管理：管理：涉及最低基本用电计费的，应充分考虑经济运行模式；非用电高峰期应每日巡查至少2次，高峰期应当每两小时一次；巡查时应记录数据，且应符合设备说明书要求；变压器三相温度，理想温度为75120；变压器三相电压变动范围应在额定电压5%范围以内；变压器低压侧电流应在变压器额定电流范围

17、内；变压器室环境温度应低于40，现场环境应当洁净；运行声音应无异响。三、物业共用设备2021/9/2728每半年检查每半年检查1次次干式变压器：检查外壳、垫片、瓷套有无破损、放电痕迹，电缆及母线有无变形现象，有破损的应更换；检查紧固引线端子、销子、接地的螺栓、进出母线螺栓，有变形应更换；用压缩空气清洁筒壁。每年3月用2500V的摇表测量高压对底压、高压对底压和地、低压对高压和地的绝缘电阻，绝缘电阻值均应符合R200M的范围（应以30的状态为参考标准）。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/27292、配电房操作工具：、配电房操作工具：配电房现场应当配置绝缘手套、绝缘靴、

18、绝缘棒、接地电缆四种操作工具。三、物业共用设备2021/9/27303、低压柜、低压柜 管理：每半年检查1次；检查配电柜外观，应当完好、洁净整齐、编号清晰；配电柜的固定及接地应牢固可靠；柜内电器组件质量应良好，外观无破损全，排列整齐，固定牢靠，密封良好；检查主回路的铜鼻子，接触应牢固可靠，无开裂，且颜色正常，无变色；功率补偿柜，电容的补偿功率因素在0.95以上；电容器无膨胀、变色现象；检查并紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，且接地装置应良好；配电柜的接线端子应与导线的截面匹配，禁止使用小端子配大截面的导线；检查母线有无变形现象；用吹风机、毛刷、干毛巾清洁灰尘；每年用摇表测量1次绝缘电阻，应

19、符合断路器的绝缘电阻R10M，母排相间、对地绝缘电阻R10M；电气仪表应每年校验1次。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/2731非用电高峰期应每日巡查至少2次，高峰期应当每两小时一次；巡查应记录三相电流，并应在额定值范围内；三相电压应在3805V范围内；分合闸指示灯应指示正确；配电室环境温度应低于40，现场环境应当洁净。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/27324、低压开关柜：、低压开关柜：普通低压开关柜内一般安装有空气开关和感应线圈，水泵、电动机等设备的控制柜内一般安装有空气开关、中间继电器、热继电器等元器件。三、物业共用设备预计损益表2021/

20、9/27335、发电机组、发电机组 管理：发电机随时处于自动/手动良好的备用状态；运行期间应配置专职人员值守；每日巡查1次，每半月运转1次，试运行时间不少于10分钟；蓄电池电压指示应在24VDC以上；输出开关应处于合闸状态；机油油质清澈，液位在高低位之间靠近高位；水箱水位低于水箱盖平面24cm；运行期间应参照基本参数检查发电机运行状况；运行期间应检查燃油、冷却液和润滑油有无渗漏及燃油消耗状况；运行期间应检查机组排废气状况（排烟颜色应为淡青色）；聆听发电机运行时的机械部位，应无异常声响；发电机组运行期间，值班人员应当密切注视各仪表读数、柴油机工作状况及柴油的油位并及时充足提供柴油；每次运行结束后

21、，记录运行期间的发电量及用油量。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/2734案例分析：（监视测量）案例分析：（监视测量）某小区某日上午突然停电，后备电源没有及时跟上，导致电梯内困人。管理处工程主管马上到发电机房查看设备，发现发电机为自动状态，但是并没有启动。经过查看发现，发电机蓄电池电压不够，导致发电机未启动。管理处经理将车开到发电机房门口，通过车载电源将发电机启动。突发停电事件处理完以后，询问工程主管每日检查发电机时，有无检查发电机电源。工程主管回答每日检查时，只是查看了技工的巡检记录，并无现场查看，导致对发电机的监视测量失效。工程主管在运用检查表对工程服务过程进行监视测量时

22、，一定要到现场进行专业检查，保证品质圈监视测量的有效性。预计损益表2021/9/2735发电机维护：发电机维护：每运行50150小时，检查柴油滤清器、水滤清器、鲜风滤清器，视情况清洗或更换；蓄电池每半年检查1次，用比重计测量电解液比重应在1.251.3之间，检查蓄电池接线柱应无腐蚀、打火痕迹，否则更换；，每月测试1次查机房内故障应急灯，确保在断电状态下能进行事故照明；每月检查1次散热风扇，皮带应松紧适中，附件连接应牢固；每月检查1次油箱，应达到满负荷运行8小时油量；每月检查1次检查机油油质情况（机油混浊发黑，粘滑度不好则须更换）；每月检查1次冷却水（拧开水箱盖，中指能探到水位或眼观水位低于水箱

23、盖平面24CM）；每月检查1次，各油路、阀门、水箱、油箱以及所有油管，应无渗漏现象。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/2736累计运行500小时或每年1次；更换润滑油、柴油滤清器、水滤清器、鲜风滤清器，检查排气系统应畅通且无积水；检查蓄电池液位，应在极板上15cm左右，如不够加补充液，用比重计测量应在1.251.3之间，蓄电池电压应为24VDC以上；检查散热风扇皮带松紧适中，附件连接牢固。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/27376、发电机房操作工具：、发电机房操作工具：发电机房应当配备比重计、快速充电器，比重计用来每日监测蓄电池酸碱度，快速充电器

24、是专门用来给发电机蓄电池充电使用。三、物业共用设备2021/9/27387、电缆、电线、电缆、电线 管理：每月巡查1次；电缆、电线应当固定牢固，走线规则；电缆规格、去向标识应当清晰；电线颜色使用应符合规范要求：黄、绿、红为相线，蓝色为零线，地线为双色线（通常情况，如有变化应不影响效果）；电缆、电线表面应洁净，无明显发烫感觉、无较重的刺鼻气味。每年检查1次；目视、手动检查电缆、电线应当固定牢固，走线规则，无老化变形、变色现象；目视检查电缆规格、去向标识应当清晰；用测温仪测量电缆温度应不超过70。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/27398、桥架、桥架 管理：桥架应固定

25、牢固，接地线应连接紧固，无明显锈蚀、起皮；桥架内电缆应排列整齐，规格、去向标识应清晰。每年目视、手动检查1次；检查桥架应固定牢固，接地线应连接紧固，无明显锈蚀、起皮；检查桥架内电缆应排列整齐，规格、去向标识应清晰老化变形、变色现象。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/27409、电动机、电动机 管理：管理：备用电动机应每周轮换一次；每月定时记录1次电动机负荷（消防、生活、冷却等）用电电表读数；电动机铭牌应清晰，固定牢固，机体与工作场地洁净，应不得有水、油污进入；电机稳定运行时电流、电压不应超过额定值；温升应不超过允许值；运行时应无漏油、无异声。每半年检查1次；用螺丝刀检查接线盒

26、压线螺钉是否松动或灼伤；检查润滑油，无变色、变质等现象；用钳形表测量三相电流，在额定值内。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/2741电动机的维护：电动机的维护：每年维护1次；拆开电动机，应用压缩空气吹扫灰尘，用少量汽油清洁定子污油；用木制或绝缘板制的剔片清除绕组污垢；清洁电机的铁芯、轴颈、集电环和换向器；用汽油或煤油清洗轴承、轴承盖，加润滑脂不超过轴承室的2/3；用摇表测量电动机相间、对地绝缘电阻应R0.5M。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/274210、设备控制系统、设备控制系统 管理：管理：控制柜内应洁净、无灰尘；线路应固定，排列规则；柜内线

27、路、设备应无烧灼痕迹；选择开关应扭转灵活，各种仪表、指示灯应指示正确；“紧急”按钮应有明显标志，并设保护罩。每月检查1次；用螺丝刀检查各接线端子是否牢固；手动检查接触器三相触头的分合闸动作是否一致，接触是否良好。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/274311、公共照明系统、公共照明系统管理：管理：每周巡查1次；每月定时记录1次公共照明用电电表读数；公共场所亮灯时间应进行公告；依据季节变化确定小区道路、广场等亮灯时间；楼层通道宜采用声控开关控制亮灯时间；楼层电梯前厅宜采用主照明与夜光灯混合照明，其中主照明采用声控开关控制亮灯时间；每月检查1次；检查手动开关是否灵活，接

28、触是否良好，感应开关是否灵敏，灯具是否损坏。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/274412、电梯、电梯 管理：管理：保证二十四小时正常运行（市电停电时，由备用电源供电）；每月定时记录1次电梯用电电表读数；每日巡查1次；每年对电梯进行年检1次；电梯机房应洁净，应配置盘车轮及松闸板手，环境温度应低于40；平层标识应当清晰。每半月检查1次；目视检查减速机蜗轮轴的滚动轴承机油，检查联轴节无损伤；检查制动器线圈温升应不超过60；检查钢丝绳锈蚀及磨损情况；检查各部位螺栓紧固情况；检查底坑清洁情况。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/274513、电梯机房操作工具

29、：、电梯机房操作工具：每个电梯机房都应配置一个松闸扳手和一个盘车手轮，并应悬挂在电梯主机侧面的墙壁上，在电梯出现突发故障时易于取用。三、物业共用设备2021/9/274614、给水泵、给水泵 管理：管理：主泵、备用泵每星期应互换使用；每日巡查2次，记录压力表读数，每天定时记录1次供水水表读数；电动机的转向应与泵的转向相符；泵体应当洁净，运转声音应无异常，且各连接部位应牢固、无松动；泵体表面应无锈蚀、油污。每月检查1次；目视检查水泵联轴器是否旋转自然；检查泵联轴器端面之间的间隙，接触应严密无间隙，螺栓应均匀拧紧；用红外测温仪测量水泵轴承温度，要求不超过65；检查润滑脂油质，应无乳化或液化等变质现

30、象；检查各连接部位应牢固、无松动，并无泄漏。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/2747给水泵的维护：给水泵的维护：每年维护1次；检查轴承磨损情况，更换润滑脂，新加润滑脂应不超过轴承室的2/3；调整联轴器，使电机轴、泵轴径向位移0.05mm；紧固各连接部位，应无松动；均匀拧紧螺栓，泵联轴器端面之间应接触严密无间隙；目视检查水泵联轴器是否旋转自然，并保持偏差不超过0.2mm。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/274815、中央空调主机、中央空调主机 管理：管理：运行期间，应配置专职运行人员值守；依据物业使用功能或物业服务合同约定确定冷气供应时间，并将冷

31、气供应时间进行公告；中央空调应提前30分钟开机，作为预冷时间；运行期间，每小时巡查1次；每天运行停机后，记录1次空调用电电表读数；主机运行应无异常噪音，控制板功能正常；主机电压应在3805V内，电流应在320-350A内；油位应在油窗视口内可见三分之二处，油温应在49-60间，油压应在124205Kpa间；冷冻水压力差应在90Kpa5内，冷凝器水压力差应在80 Kpa5内；第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/2749中央空调维护：中央空调维护：在中央空调运行期间每月检查1次；目视检查各数据是否符合运行要求（参考运行数据）；检查设备控制系统，参照“设备控制系统检查”；检

32、查各接口有无冷媒泄露，是否需添加；更换冷冻油及粗细油滤网，更换冷媒粗细滤网；检查冷却、冷冻水的水流量压力差。每年维护1次；参照电动机、水泵维护；清洗风柜、吊柜、风机盘管的底盘；检查、更换阀门及电磁阀；清洗、更换冷媒过滤器；检查润滑油及冷媒循环系统，应无泄漏；调整冷却、冷冻水的水流量压力差，应使其符合要求范围值；压力表检测。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/275016、中央空调水塔、中央空调水塔管理：管理：运行期间，每日巡查2次，风扇运行无异常噪音。每月检查1次；检查电动机，参照“电动机检查”；目视检查风扇轴承是否损坏，润滑油是否需添加或更换；水质每周处理1次。第七章 共用设

33、备的管理三、物业共用设备2021/9/275117、中央空调盘管、中央空调盘管 管理：管理：运行期间，每日巡查1次；集水盘无漏水。每月检查1次；检查盘管滤网、柜滤网并应清洗；检查设备控制系统，参照“设备控制系统检查”；目视检查冷冻、冷却水管道保温材料应完好。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/275218、消防报警主机、消防报警主机 管理：管理：配置专职人员二十四小时值守；保证报警主机随时处于自动工作状态（按自检键后，进行复位）；主机屏上应能显示相关区域所有信息；当有火情时，应能及时、准确地发出火警信号，并显示火警发生的正确地点，且应有地址编码号。每月检查1次；检查主

34、电源的输入电源完好，无接触不良的情况；检查备用电源的充电装置，无电池损坏、断线；手动检查主备电源，应能正常互换；检测报警主机自检、巡检功能，消音、复位功能；检查消防电话通话是否正常，电梯三方通话正常，联动柜显示位置信号应准确无误；抽查选层广播，功放工作正常，扬声器声音清晰；手动检查防火卷帘门，卷帘门下行应平稳，无卡涩；自动检测应符合项目消防设计要求；检查风机叶轮旋转应平稳，无异常声响。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/275319、消防感应装置、消防感应装置 管理：管理：各类探测器完好率应达100%，误报率应低于3%；一旦有烟雾产生，该系统信号应即时传送到消防控制中心，并发出

35、警报；手动报警按钮、消防电话完好率应达100%；所有报警按钮、消防电话均有清楚的标志，火灾报警按钮一经按动，信号即时传送到消防控制中心。每月检查1次；每月抽检10%的火灾探测器（吹烟）、报警按钮(手动)进行报警测试，消防报警主机显示地址应准确，报警区域风阀应打开，风机应启动，警铃应响，设备启动信号应准确无误；注意抽查火灾探测器和报警按钮的位置（楼层）均衡性，并能在全年覆盖全部火灾探测器和报警按钮。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/275420、消防联动装置、消防联动装置 管理：管理：主备电源应互换正常，联动柜应处于自动工作状态；设备运行联动指示灯应能正确指示；联动柜

36、表面应洁净，柜内应洁净、无灰尘，控制线接口应牢固，标识清晰；防火卷帘门应每日巡查1次，外观、控制板应完好，位置应正确；防火门的自动闭门器、开启固定装置应安装良好；正压风机、排烟风机每周巡查1次，应处于“自动”状态，叶轮旋转灵活，无卡涩。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/275521、消防排烟系统、消防排烟系统 管理：管理：每月检查1次；检查风口风速、风量是否符合要求。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/275622、消防灭火装置、消防灭火装置管理：管理：消防泵、喷淋泵应每日巡查2次，外接线固定良好，无油漆脱落现象；水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无

37、异声，且处于自动状态，消防水管网类型、流向标识应清晰，管网压力应符合消防要求（消防管压力应符合0.30.5Mpa，喷淋管压力应符合0.50.8 Mpa）；消火栓应每月巡查1次，箱内各器械(消防小锤、消防水带、消防阀、消防枪头、消防栓箱)完备、完好；气体灭火系统应每日巡查1次，储气容器压力应在10之内，无漏气现象，控制器面板电路信号显示应正常；灭火器材应存放在干燥通风的环境下。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/2757消防灭火装置的维护：消防灭火装置的维护：喷淋系统应每月放水实验1次，湿式报警阀警铃应响，喷淋泵应启动；每月应对喷头进行1次外观及备用数量检查，发现有不正常的喷头应

38、及时更换，当喷头有异物时应及时清除；检查消防泵外接线，应固定良好，如有油漆脱落，应补刷新漆；气体灭火系统每月检查1次；保护区域必要的出入通道应畅通；感烟、感温探测器外表应清洁，无灰尘和环境污染；喷嘴孔口应无堵塞；模拟测试，检查控制器的响应是否正常，气笛是否发声，延迟时间是否符合设计要求，电动启动装置是否会有动作的声音；每月检查消火栓箱，箱内消防水带应保持干燥，消防阀无渗漏水，消防枪头和消防小锤应完好；消火栓每年应放水试验1次。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/275823、消防疏散装置、消防疏散装置 管理：管理：消防疏散照明、疏散指示灯应100%完好；消防疏散标志齐全、清晰，

39、并能在市电断电后自动照明；应急照明系统在断电后，至少能照明30分钟以上。每月检查1次；检查疏散指示灯（按试验钮）完好率应为100%；检查应急照明主备切换正常，应急照明灯具完好率应为100%，且在断电后，至少能照明30分钟以上。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/275924、停车场系统、停车场系统 管理：管理：读卡器读卡应灵敏，摄像清晰；道闸起落应平稳、到位；系统计时、计费应准确。每季度检查1次；用车场卡检查读卡器灵敏度，检查摄像头清晰度；模拟试验车场出入口道闸防砸车功能，用铁棍模拟试验地感线圈的灵敏度；检查道闸杆紧固情况，检查道闸机齿轮磨损情况、平衡弹簧情况；检查转

40、动轴润滑情况，齿轮箱内机油情况。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/276025、对讲装置、对讲装置 管理：管理：控制主机、门口主机、户内对讲机通讯应正常；控制主机、门口主机、户内对讲机应通话清晰、视频画面清晰。每月检查1次；检查控制主机、门口主机内接线端子应紧固，外壳接电线应完好；检测通话质量，应通话清晰，检查视频图像应良好。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/276126、周界报警装置、周界报警装置 管理：管理：每月检查1次；能实时报警，误报率应不超过2%。遮挡试验，应报警，随动摄像头应摄像该区域；调整、清洁对射装置。第七章 共用设备的管理三、物业

41、共用设备2021/9/276227、摄像监视装置、摄像监视装置 管理：管理：摄像图像应清晰，存储功能应正常；带云台摄像头应可控制转动。每月检查1次；检查实时监控图像、存储图像画面应清晰，画面处理功能应无故障；检查摄像头云台转动、镜头拉伸控制功能；检查监视系统插接连线应当牢固，线路标识应当清晰；调整、清洁摄像监视装置。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/276328、安防主机、安防主机 管理：管理：门口主机刷卡应反映灵敏，电控锁开关应准确，无卡涩；控制主机、开锁控制开关、户内分机开锁应正常。每月检查1次；万用表检测输入、输出电压应符合125V以内；检查控制主机、门口主机

42、内接线端子应紧固，外壳接电线应完好；检查电控锁，动作应灵活可靠，当断电后，电控锁应处于开锁状态。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备2021/9/276429、防雷系统、防雷系统 管理：管理：每周巡查1次，避雷针、避雷带无缺失、断点现象。每半年检查1次，雨季前检查1次；目视、小锤敲击避雷针、避雷带、引下线有无缺失、断点；如有锈蚀应除锈刷银粉漆，对于锈蚀严重，截面锈蚀达30%以上应更换；每年雨季前用接地电阻测试仪检测接地电阻，R4。第七章 共用设备的管理三、物业共用设备预计损益表2021/9/2765第二部分第二部分 专业主管如何保证品质专业主管如何保证品质 圈的有效运行圈的有效运行预计损益表

43、2021/9/2766CCPG管理处运作模型 作业指导书由管理处自行编制。管理处编制，分公司审核，公司审批管理处、分公司提出建议，公司组织评审并发布作业指导书作业指导书管理要求管理要求服务规范服务规范服务产品输出作业指导书管理要求服务规范站在顾客的角度提出物业服务的要求；以顾客的需求和期望转化为对物业服务产品的要求；服务礼仪规范CCPG标识规范物业服务规范（客户服务规范工程服务规范秩序服务规范保洁服务规范园艺服务规范）；为使物业服务活动满足物业服务规范要求，对管理处的各专业服务提出相应的管理要求；客户服务管理要求工程服务管理要求秩序服务管理要求保洁服务管理要求园艺服务管理要求；各管理处根据实际

44、情况，对管理要求中未能包含的内容可用作业指导书阐述，对关键的物业服务环节提出操作指引；2021/9/2767CCPG管理处运作模型分公司内部审核专业主管工作检查品质主管品质检验顾客需求与期望服务规范管理要求落实要求响 应 顾 客 诉 求安全、整洁、完好、温馨预计损益表2021/9/2768CCPG品质管理原理CCPG品品质质管管理理原原理理（模型）纠纠正和正和预预防防监视监视和和测测量量失效失效补补救救不合格事不合格事项项不合格原因不合格原因不合格影响不合格影响分析分析引起引起导导致致分析分析消除消除发现发现控制控制2021/9/2769 组织实施措施组织实施措施 （跟踪落实）测量监视测量监视

45、（发现问题）记录表、检查表、检验表（验证）统计分析统计分析（寻找问题成因及问题带来的影响）检查报告、检验报告CCPG品 质 改 进 流 程 模 型（Q圈）纠正预防、失效补救纠正预防、失效补救（拟定整改措施）纠正预防单、工作记录、提示单、处理单 关闭关闭不合格合格CCPG品质改进流程模型预计损益表2021/9/2770C版体系推行中出现的问题C版体系文件运作中出现的待改进事项专业分工不明确 管理者与执行者对规范不熟悉，无法指导工作 改进计划不客观、真实，敷衍应付，无可操作性 管理处修订的管理要求不能满足规范的需求 对统计分析的目的不明确，统计分计流于形式 工作检查与品质检验敷衍应付 监视测量的结

46、果与现状不相符合 2021/9/2771明确管理处物业服务各专业管理人员与职责；完善专业管理组织完善完善专业 管理处的专业管理人员可以兼职但不得缺失，不得以服务供方管理人员代替；有兼职情况时，应高职级职位兼低职级职位，并同时执行兼职职位的职位说明书的要求；管理处配置专业管理人员时，应考虑本物业项目的专业工作量和深度与任职人员的能力相匹配；品质主管应由管理处副经理或经理兼任，不能由其它专业主管兼职；公司物业管理部在年内将陆续组织各物业服务专业的网络考试（基于C版管理体系标准版内容为主），如未达标的应在3个月内达标。连续不达标的取消专业主管的任职资格；专业组织预计损益表2021/9/2772品质圈

47、推动原则乐 于发 现一 定改 进不 断跟 踪直 到关 闭推推 动动原原 则则2021/9/2773品质圈推动原则乐于发现 发现问题是解决问题的前提，是改进的机会。检查或检验时应暂时将发现问题与解决问题区隔开来，发现问题是基于是否符合服务规范和管理要求要求，解决问题是填写检查表或检验表后的下一步要做的工作。物业管理人员应乐于识别不合格项，认真填写工作检查表和品质检验表（检查表和检验表是发现问题的工具）。物业管理人员应消除畏难、习以为常或者怕承担责任的心理。预计损益表2021/9/2774品质圈推动原则一定改进 对工作检查表和品质检验表填写的每一项不合格项都应安排处理。复杂的不合格项应分析不合格原

48、因，制定纠正预防措施；重大改进措施应根据物业管理处人力、物力、财力制定分步实施改进方案；对于物业管理处力所不及的改进措施，应组织或提交子公司组织进行专项不合格评审，必要时应依据法律法规，寻求律师或政府主管部门的指导意见，规避管理风险。2021/9/2775品质圈推动原则不断跟踪 每次检查或检验时应跟踪（之前）纠正预防措施或改进方案的落实情况，正在按要求改进的项目在检查表或检验表内可视为不相关项，没有按要求落实的项目在检查表或检验表内可视为不合格或不完善项。2021/9/2776品质圈推动原则直到关闭 每项不合格的处理结果都应进行验证，处理结果合格的应进行关闭，处理结果不合格的应继续进行处理，直

49、至合格关闭为止。预计损益表2021/9/2777绩效管理 管理处每个管理员工均需有个人绩效KPI并录入HR系统中，如有兼职情况的，员工个人绩效KPI中应当有兼职职位的KPI内容。如某员工是客服主管兼职保洁主管，那该员工的绩效KPI中应包括客服主管及保洁主管绩效内容；2021/9/2778绩效管理 管理处每个管理员工均需有个人绩效KPI并录入HR系统中，如有兼职情况的，员工个人绩效KPI中应当有兼职职位的KPI内容。如某员工是客服主管兼职保洁主管，那该员工的绩效KPI中应包括客服主管及保洁主管绩效内容；2021/9/2779绩效管理 管理处对专业主管月度绩效评估时，应以员工月度KPI的内容和评估标准进行评估，不能简单的用检查或检验结果来评估；管理处对专业主管的月度评估，不能只是打个分数，还应提出改进建议和措施；管理处操作类员工的绩效奖励方案，应减少现金发放部分，增加多样化的奖励项目。预计损益表2021/9/2780谢谢!预计损益表2021/9/2781