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1、房地产房地产E网网第三讲第三讲-物业管理前期介入与接管验收物业管理前期介入与接管验收2021/9/182021/9/181 房地产房地产E网网 一、物业管理前期介入一、物业管理前期介入 指指指指物物物物业业业业管管管管理理理理公公公公司司司司在在在在接接接接管管管管物物物物业业业业之之之之前前前前，就就就就参参参参与与与与物物物物业业业业的的的的规规规规划划划划设设设设计计计计和和和和建建建建设设设设的的的的过过过过程程程程。从从从从业业业业主主主主与与与与使使使使用用用用人人人人及及及及物物物物业业业业管管管管理理理理的的的的角角角角度度度度，就就就就物物物物业业业业开开开开发发发发、建建建
2、建设设设设和和和和今今今今后后后后使使使使用用用用、管管管管理理理理提提提提出出出出建建建建议议议议，并并并并对对对对将将将将接接接接管管管管的的的的物物物物业业业业从从从从物物物物质质质质上上上上和和和和组组组组织织织织上上上上做做做做好好好好准准准准备备备备，以以以以更更更更好好好好满满满满足足足足业业业业主主主主与与与与非非非非业业业业主主主主使用人的需求和有利于之后的物业管理。使用人的需求和有利于之后的物业管理。使用人的需求和有利于之后的物业管理。使用人的需求和有利于之后的物业管理。2021/9/182021/9/182 房地产房地产E网网前期介入的主要目的前期介入的主要目的 物物业业
3、管管理理前前期期介介入入的的目目的的是是在在物物业业建建成成之之前前采采取取措措施施，确确保保建建成成的的物物业业质质量量和和功功能能能能都都合合乎乎要要求求，有有利利于于业业主主使使用用，方方便便以以后后的的物物业管理。业管理。2021/9/182021/9/183 房地产房地产E网网前期介入的必要性前期介入的必要性n n减少或避免规划设计、建设的隐患减少或避免规划设计、建设的隐患 n n加强对物业的全面了解加强对物业的全面了解 n n维护物业管理企业的专业形象维护物业管理企业的专业形象 n n后期管理工作的进行后期管理工作的进行n n促进物业的销售促进物业的销售 2021/9/182021
4、/9/184 房地产房地产E网网前期介入的重要意义前期介入的重要意义n n对于开发商而言对于开发商而言n n对于物业管理公司而言对于物业管理公司而言n n物业管理前期介入能够在较大程度上保证物物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。的损失。房地产房地产E网网2021/9/182021/9/185 房地产房地产E网网 PMPM前期介入的类型前期介入的类型 物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环物业管理前期介入是实施物业管理的一个重要环物业管理前期介入是实施物业管理的一个
5、重要环节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。节，根据介入的阶段不同可以分为早、中、晚三类。2021/9/182021/9/186 房地产房地产E网网早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。的介入。2021/9/182021/9/187 房地产房地产E网
6、网与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议 介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究介入可行性研究 退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发退出房地产开发 签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入签订合同，正式进入前期介入 介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段介入规划设计阶段 介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段介入施工建设阶段 介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段介入物业销售阶段 物业验收、移交，结束前期介入物业
7、验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入物业验收、移交，结束前期介入 P PMM前前前前期期期期介介介介入入入入流流流流程程程程图图图图 2021/9/182021/9/188 房地产房地产E网网PMPM前期介入的主要内容前期介入的主要内容n n立项决策阶段立项决策阶段 项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估）项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估）项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估）项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，
8、对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。及成本、利润测算等方面提供意见建议。及成本、利润测算等方面提供意见建议。及成本、利润测算等方面提供意见建议。（可减少决策中的风险性。）（可减少决策中的风险性。）2021/9/182021/9/189 房地产房地产E网网pp 规划设计阶段规划设计阶段 规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划
9、设计阶段，物业管理企业选派工程技术人规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。角度进行参谋，提出建议。2021/9/182021/9/房地产房地产E网网pp 施工建设阶段施工建设
10、阶段 物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质物业管理企业选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。工质量。工质量。工质量。pp 竣工验收阶段竣工验收阶段 竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要竣工验收应提交的资料；完善竣工验收的必要措施。措施。措施。措施。2021/
11、9/182021/9/房地产房地产E网网二、接管验收二、接管验收 指物业管理企业接管开发企业、建指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。容的再检验。房地产房地产E网网2021/9/182021/9/房地产房地产E网网物业接管验收的主要作用物业接管验收的主要作用 1 1、明确交接双方的责、权、利关系、明确交接双方的责、权、利关系 2 2、确确保保物物业业具具备备正正常常的的使使用用功功能能，充充分分维维护自身和业主的利益护自身和业主的利
12、益 3 3、为后期管理创造条件、为后期管理创造条件2021/9/182021/9/房地产房地产E网网物业接管验收的实施物业接管验收的实施 n n早期介入早期介入早期介入早期介入n n签约前的洽商签约前的洽商签约前的洽商签约前的洽商n n制定详细的接管验收计划制定详细的接管验收计划制定详细的接管验收计划制定详细的接管验收计划 n n着手制定管理公约及一系列管理制度着手制定管理公约及一系列管理制度着手制定管理公约及一系列管理制度着手制定管理公约及一系列管理制度 n n建立与社会协作单位的联络建立与社会协作单位的联络建立与社会协作单位的联络建立与社会协作单位的联络n n人员培训人员培训人员培训人员培
13、训n n协助房地产开发商售楼协助房地产开发商售楼协助房地产开发商售楼协助房地产开发商售楼n n检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件n n开始接管验收开始接管验收开始接管验收开始接管验收 2021/9/182021/9/房地产房地产E网网物业接管验收应提交的资料物业接管验收应提交的资料P63P63新建物业新建物业 原有物业原有物业n n新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料新建房屋接管验收应提交的资料 n
14、 n原有房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料原有房屋接管验收应提交的资料技术资料技术资料技术资料技术资料 产权资料产权资料产权资料产权资料2021/9/182021/9/房地产房地产E网网接管验收的主要内容和技术标准接管验收的主要内容和技术标准接管验收的主要内容和技术标准接管验收的主要内容和技术标准 主体结构、主体结构、主体结构、主体结构、屋面和楼地面、屋面和楼地面、屋面和楼地面、屋面和楼地面、装修、装修、装修、装修、电气、水、电气、水、电气、水、电气、水、卫、消防、采暖、卫、消防、采暖、卫、消防、采暖、卫、消防、采暖、附属工程及其他附属工程及其他附
15、属工程及其他附属工程及其他 质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验质量与使用功能的检验 危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理危险和损坏问题的处理 uu 新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准新建房屋接管验收的主要内容及标准uu 原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准原有房屋接管验收的主要内容及标准2021/9/182021/9/房地产房地产E网网物业接管验收应注意的主要问题物业接管验收应注意的主要问题 1.1.1.1.选选选选派派派派
16、素素素素质质质质好好好好、业业业业务务务务精精精精、认认认认真真真真负负负负责责责责的的的的人人人人员员员员参参参参加加加加验验验验收收收收工工工工作。作。作。作。2.2.2.2.物业管理企业物业管理企业物业管理企业物业管理企业3.3.3.3.写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。4.4.4.4.仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。5.5.5.5.对对对对于于
17、于于不不不不同同同同程程程程度度度度的的的的质质质质量量量量问问问问题题题题，一一一一定定定定要要要要落落落落实实实实责责责责任任任任，并并并并对对对对整改措施进行明确。整改措施进行明确。整改措施进行明确。整改措施进行明确。6.6.6.6.在在在在整整整整个个个个的的的的接接接接管管管管验验验验收收收收过过过过程程程程中中中中要要要要遵遵遵遵循循循循原原原原则则则则性性性性和和和和灵灵灵灵活活活活性性性性相相相相结合的原则等。结合的原则等。结合的原则等。结合的原则等。2021/9/182021/9/房地产房地产E网网1.1.1.1.坚持原则性与灵活性相结合的原则坚持原则性与灵活性相结合的原则坚
18、持原则性与灵活性相结合的原则坚持原则性与灵活性相结合的原则2.2.2.2.坚持细致入微与整体把握相结合的原则坚持细致入微与整体把握相结合的原则坚持细致入微与整体把握相结合的原则坚持细致入微与整体把握相结合的原则接管验收过程中质量问题的处理原则接管验收过程中质量问题的处理原则2021/9/182021/9/房地产房地产E网网第三节第三节 用户入伙、装修与物业档案管理用户入伙、装修与物业档案管理一、用户入伙一、用户入伙二、装修管理二、装修管理三、物业档案管理三、物业档案管理2021/9/182021/9/房地产房地产E网网一、什么是用户入伙一、什么是用户入伙 含义含义含义含义住宅小区的居民入住或商
19、厦、写字楼的业主或租住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租户入住户入住户入住户入住 用户入伙手续用户入伙手续用户入伙手续用户入伙手续物业管理企业在物业具备入伙条件后物业管理企业在物业具备入伙条件后物业管理企业在物业具备入伙条件后物业管理企业在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住的
20、过程。付款、签约、装修、搬迁入住的过程。付款、签约、装修、搬迁入住的过程。付款、签约、装修、搬迁入住的过程。第一节第一节 用户入伙用户入伙2021/9/182021/9/房地产房地产E网网二、办理入伙手续及应注意的问题二、办理入伙手续及应注意的问题 寄发寄发“入伙通知书入伙通知书”物业管理企业在物业验物业管理企业在物业验收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。收合格后通知业主或租户可以办理入住手续的文件。收楼须知收楼须知物业管理公司告知业主或租户在收楼物业管理公司告知业主或租户在收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、合
21、同和费用的文件。合同和费用的文件。入伙手续书入伙手续书物业管理工司为方便业主、让其知物业管理工司为方便业主、让其知晓办理入伙手续具体程序而制定的一个晓办理入伙手续具体程序而制定的一个 文件。文件。2021/9/182021/9/房地产房地产E网网三、办理入伙手续的重要文件三、办理入伙手续的重要文件（一）、（一）、楼宇交接书楼宇交接书在业主确认可在业主确认可以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签署的一个文件。署的一个文件。2021/9/182021/9/房地产房地产E网网（二）、（二）、物业管理公约物业管理公约1 1、物业管理公约、物业管理公约、物业管理公约、物
22、业管理公约也叫物业管理公共契约，简也叫物业管理公共契约，简也叫物业管理公共契约，简也叫物业管理公共契约，简称称称称“公约公约公约公约”一般是由物业管理公司拟订，经过业主和一般是由物业管理公司拟订，经过业主和一般是由物业管理公司拟订，经过业主和一般是由物业管理公司拟订，经过业主和物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文物业管理公司共同签署并约束双方行为规范的法律文件。件。件。件。2 2、“公约公约公约公约”的内容的内容的内容的内容物业的基本情况、明确物物业的基本情况、明确物物业的基本情况、明确物物业
23、的基本情况、明确物业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各业管理机构的基本情况、业主的权力和义务、明确各方的法律责任。方的法律责任。方的法律责任。方的法律责任。3 3、“公约公约公约公约”的实质的实质的实质的实质处理好人与人之间的关系。处理好人与人之间的关系。处理好人与人之间的关系。处理好人与人之间的关系。发展商与物业管理公司之间的关系发展商与物业管理公司之间的关系业主与物业管理公司的关系业主与物业管理公司的关系2021/9/182021/9/房地产房地产E网网物业管理物业管理 补充法规 建立自我
24、约束机制房地产房地产E网网2021/9/182021/9/房地产房地产E网网（三）、（三）、住户手册住户手册物业管理公司为物业管理公司为了使业主或租户更好地了解物业管理的有了使业主或租户更好地了解物业管理的有关规定，以便以后管理的工作顺利开展，关规定，以便以后管理的工作顺利开展，而准备的一种宣传材料。而准备的一种宣传材料。2021/9/182021/9/房地产房地产E网网一、什么是装修与装修管理一、什么是装修与装修管理 装修的含义装修的含义 业主或使用人再办理完入伙手续以后，在正式业主或使用人再办理完入伙手续以后，在正式入住之前，根据自己的特点和要求，对所购（所租）入住之前，根据自己的特点和要
25、求，对所购（所租）房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。第四节第四节 物业装修管理物业装修管理2021/9/182021/9/房地产房地产E网网 装修的特点装修的特点n n 在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达在原来房屋初装修的基础上进行的更多的是要表达业主或租户个人意愿的基础上进行的业主或租户个人意愿的基础上进行的业主或租户个人意愿的基础上进行的业主或租户个人意愿的基础上进行的n n 是在随业主或使用人入住的情况下进行的是在随业主或使用人入住的情况下进行的是在
26、随业主或使用人入住的情况下进行的是在随业主或使用人入住的情况下进行的n n 对施工人员的技术及素质要求比较高对施工人员的技术及素质要求比较高对施工人员的技术及素质要求比较高对施工人员的技术及素质要求比较高n n 施工过程中防火特别重要施工过程中防火特别重要施工过程中防火特别重要施工过程中防火特别重要2021/9/182021/9/房地产房地产E网网 物业管理在装修过程中的职责物业管理在装修过程中的职责 大力宣传装修规定大力宣传装修规定加强装修监督管理加强装修监督管理积极参与室内装修积极参与室内装修2021/9/182021/9/房地产房地产E网网二、装修管理规定二、装修管理规定 报批程序报批程
27、序装修范围装修范围施工管理施工管理装修验收装修验收2021/9/182021/9/房地产房地产E网网三、对施工队伍的管理三、对施工队伍的管理房地产房地产E网网2021/9/182021/9/房地产房地产E网网1、含义、含义 物业产权指物业的所有权物业产权指物业的所有权 物业产籍指记载物业权属关系现状和历史情况的物业产籍指记载物业权属关系现状和历史情况的各种薄册资料的总称。各种薄册资料的总称。物业产权产籍管理指房地产的管理部门按照法律物业产权产籍管理指房地产的管理部门按照法律规定的管理权限和原则，对物业所有权和行使所有权规定的管理权限和原则，对物业所有权和行使所有权以及登记造册所形成的各种资料的
28、管理以及登记造册所形成的各种资料的管理第五节、物业产权产籍管理第五节、物业产权产籍管理2021/9/182021/9/房地产房地产E网网2、原则、原则 房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权权力主体一致权力主体一致 属地管理属地管理 2021/9/182021/9/房地产房地产E网网3、意义、意义 保护业主或房地产权利人的合法权益保护业主或房地产权利人的合法权益 为房地产的开发、建设和使用奠定基础为房地产的开发、建设和使用奠定基础 为城市规划、建设、管理提供科学依据为城市规划、建设、管理提供科学依据房地产房地产E网网2021/9/182021/9/房地产房地产
29、E网网物业所有权的管理、房屋所有权的管理物业所有权的管理、房屋所有权的管理二、物业产权管理工作的基本内容二、物业产权管理工作的基本内容产权登记产权登记审查确认产权审查确认产权产权转移、变更登记产权转移、变更登记核发产权证书核发产权证书产权档案产权档案2021/9/182021/9/房地产房地产E网网1、图、图三、物业产籍三、物业产籍 管理工作的基本内容管理工作的基本内容 物业或房屋分幅平面图是以城市独立坐标系统物业或房屋分幅平面图是以城市独立坐标系统 为基础而绘制的要素平面图为基础而绘制的要素平面图 分房分丘平面图是以产权人为单位绘制的平面图分房分丘平面图是以产权人为单位绘制的平面图分层分间平
30、面图是在一幢房屋内有多个产权人的情况分层分间平面图是在一幢房屋内有多个产权人的情况 下，按每个产权人的单位，分层次按自然间详细绘制下，按每个产权人的单位，分层次按自然间详细绘制房屋位置、尺寸、墙体归属等内容的房间平面图。房屋位置、尺寸、墙体归属等内容的房间平面图。2021/9/182021/9/房地产房地产E网网2、档、档 调查档案调查档案 房产评估档案房产评估档案 房产登记档案房产登记档案 房产统计及征拨档案房产统计及征拨档案2021/9/182021/9/房地产房地产E网网3、卡、卡 房屋卡片房屋卡片土地卡片土地卡片2021/9/182021/9/房地产房地产E网网4、册、册 登记收件薄登记收件薄 发证记录薄发证记录薄 房屋总册房屋总册 房屋产业目录等房屋产业目录等2021/9/182021/9/183838