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1、L/O/G/O第一节 前期介入不同阶段的工作重点第二节 物业承接查验准备工作第三节 新接楼盘承接查验及工作要点第四节 入住服务阶段工作要点第七章第七章 物物业承接承接查验与收楼与收楼实务2021/9/181第一第一节 前期介入不同前期介入不同阶段的工作重点段的工作重点一、一、规划划设计阶段段顾问为什么物业前期物管要进入？2021/9/182第一第一节 前期介入不同前期介入不同阶段的工作重点段的工作重点项目的开发建设、工程设计、工程质量和配套服务；跟进工程问题，参加项目会议；设计、施工、质量、标志、设备选型、监控、安防等；跟进并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，跟进设计变更及今后竣工资料里不能
2、反映的内容；配合甲方对项目内机电设备安装、调试进行过程跟踪及档案建立；参与项目有关工程及配套设备的验收；二、建二、建设阶段段2021/9/183第一第一节 前期介入不同前期介入不同阶段的工作重点段的工作重点制定物业管理方案及实施进度表；制定物业管理的外部制度，如各类公共管理规定及公共场所的管理规定；提出各项费用的收费标准及收费办法，履行各种报批手续；拟定前期物业服务合同、业主临时公约等合同文本；按销售活动计划即使做好各项物业管理的配合计划与安排；对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；提交会所及配套设施经营方案；三、三、销售准售准备阶段段物业管理条例第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业
3、服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”前期物业服务合同的当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。2021/9/184第一第一节 前期介入不同前期介入不同阶段的工作重点段的工作重点现场派驻物业咨询人员印发有关资料和制度，宣传并展示未来物业管理状况协助开发商与业主签订前期物业管理服务协议其他四、四、销售售阶段段2021/9/185第一第一节 前期介入不同前期介入不同阶段的工作重点段的工作重点制定物业交楼入伙方案对未交付使用前竣工的房屋及公共设施进行验收接管做好将收楼及收楼后的物业管理所需的人、财、物等方面的准备接收、借阅有关资料编印验收、交楼、入
4、伙所需资料；建立相关工作制度、流程、标准等对相关人员岗前培训及落实人员到任时间相关现场物管服务五、五、销售后售后2021/9/186第一第一节 前期介入不同前期介入不同阶段的工作重点段的工作重点参与设计及设计修改，完善设计环节安装和调试过程应符合设计要求和设备安装规范物业服务的相关技术人员应对机电设备有系统全面的认识协调检验物业的有关机电系统的优劣六、物六、物业机机电设备安装安装调试阶段段2021/9/187第二第二节 物物业承接承接查验准准备工作工作一、成立物一、成立物业业管理机构管理机构1.设立各级管理机构及各岗位竣工验收前三个月成立物业管理处管理处主任、房管员、维修人员2.草拟各级岗位员
5、工职责 管理处主任、物业助理、行政助理、工程助理、水电主管、保安员、收费员等等2021/9/188二、草二、草拟拟各种各种规规章制度章制度1.内部规章领导制度；综合管理制度员工守则、劳动制度、人事制度、培训制度；职能制度各部门责任；岗位制度；管理程序制度工程立项申报程序制度、机电设备保养维修程序等；2.对外规章物业临时管理规约、住户手册、住宅区及大厦管理规定、临时业主大会章程。第二第二节 物物业承接承接查验准准备工作工作2021/9/189三、三、编编制管理方案及培制管理方案及培训训1.编制前的准备工作收集楼盘资料掌握开发商对管理服务质量标准的要求掌握业主的结构、文化、层次和素质构成掌握该地区
6、同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料准备现有的管理方案作为参考第二第二节 物物业承接承接查验准准备工作工作2021/9/18102.方案方案编编制要点制要点根据楼盘性质、特点；服务标准与管理方法要列出具体落实措施；根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划；制定有针对性的日常管理措施；编制开办预算费用；确定管理费的收费标准；对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议；对重点管理内容展开叙述，如车场、财务管理、保安；第二第二节 物物业承接承接查验准准备工作工作2021/9/1811第二第二节 物物业承接承接查验准准备工作工作
7、3.岗前培前培训2021/9/1812第二第二节 物物业承接承接查验准准备工作工作四、四、前前期期沟沟通通协调2021/9/1813一、一、组组建承接建承接查验查验小小组组提前派员进驻现场了解各方面的设计、图纸、参数等联系开开发发商、承建商、承建单单位、安装位、安装单单位位，协商交接问题和制定验收方案，统一验收标准准备承接查验的各种资料、表格 房屋承接查验表、室内承接查验遗留问题统计表、公共配套设施承接查验遗留问题统计表、机电设施承接查验表、机电设备承接查验遗留问题统计表第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点2021/9/1814二、承接查验程序第三第三节 新接楼新接楼盘承
8、接承接查验及工作要点及工作要点2021/9/1815第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点三、物三、物业查验业查验的主要内容与方式的主要内容与方式1.内容u物业资料竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的其他资料。物物业业服服务务企企业应业应当在前期物当在前期物业业服服务务合同合同终终止止时时将上述将上述资资料移交料移交给业给业主委主委员员会。会。2021/9/1816第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点文件资料包
9、括物业的权权属文件属文件和技技术资术资料料.权属文件：记载物业产权及其他法律权利义务关系的文件。一是涉及物业财产权利义务关系的法律文书国有土地使用权证房屋产权证房屋租赁合同房屋他房屋他项权证项权证房地产抵押合同 二是用以说明物业自身状况的政府文件、证书和其他文件物业开发历史背景资料、拆迁安置资料 三是物业上发生的其他法律关系的文件资料建筑工程保修范围协议，如电梯保修合同卫星前端接收系统保修合同2021/9/1817第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点房屋他项权证是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭
10、证行使他项权利，受国家法律保护。房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。本证适用法律（以杭州市为例，其它地区供参考）城市
11、房地产管理法、物权法、浙江省城市房屋产权产籍管理条例、房屋登记办法2021/9/1818第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点技术资料：除之前提到的，还有主体结构工程勘察、设计、施工资料、配套设备设施及主要部件技术资料，包括反映各类设备设施和主要部件的型号、主要参数、技术指标的说明书与使用手册。这些资料室整个物业管理中工程维护与维修的主要技术依据。2021/9/1819第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点u物业共用部门主体结构及外墙、屋面；共用部门楼面、地面、内墙面、天花、门窗；公共卫生间、阳台；公共走廊、楼道及其扶手、护栏。u公用设施设备低压配电设施
12、，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水系统，电梯，消防系统，通信网络系统，火灾报警及消防联动系统，排烟送水系统，安全防范系统，采暖系统u园林绿化工程花卉树木草坪等u其他公共配套设施物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心、停车场、游泳池、运动场地、物业标志、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱2021/9/1820第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点2.物业查验的方式 主要以核对的方式进行，还可采用观感查验、使用查验、检测查验、试验查验2021/9/1821第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点四、承接四、承接查验查验的的标
13、标准准1.主体结构验收u主体结构地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。木结构应给点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有先规定.2021/9/1822第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点u外墙不得渗水u屋面各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，不渗水；平屋面应有隔热保温措施，三层
14、以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔；阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏；u楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求；木楼地面应平整牢固、接缝密合。2021/9/1823第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点u装修钢木门窗应安装乎正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道富、进户门的亮子均应装设铁栅栏；木装修工程应表面光洁，线条顺
15、直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢；门窗玻璃应安装乎整，油灰饱满，粘贴牢固；抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺校掉角；油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏剧现象。2021/9/1824第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点2.水电设备设施的现场验收u供配电系统的现场验收检查高低压配电柜、高压器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地区有关规程施工，有无事故及安全隐患（如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等）；接地网有无可靠接地；设备房有无做好三防措施（如有无
16、防鼠板、电缆沟、门窗、墙洞有无封网）检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、冷却水路是否畅通若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧急停车功能，应急自动发电功能能否正常起动，必保供电线路是否正常供电等低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线问和对地绝缘电阻值不小于1兆欧干伏应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确电度表是否经过国家供电有关部门检测。2021
17、/9/1825第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点u中央空调系统通风工程部分的现场验收检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电气线路是否符合规范检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐足否符合要求，膨胀水箱能否正常补水检查制冷或制热情况能否满足设计要求检查柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能否正常使用噪音是否在有效范围内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象2021/9/1826第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点u消防系统的现场验收主要有如下
18、内容：检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应作出相应的措施，消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动起动，消防广播事故时能否正常广播检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态（防火水阀除外），消防栓内配件是否缺少，检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充更换检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有无保持常开状态，消防设施有无故障防碍影响正常使用等2021/9/1827第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点u电梯等运输设备的现场
19、移交标准直升电梯应能准备的启动运行、选层、平层、停层、引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值并安装有制动器、限速器及其他安全设备；自动扶梯应运行平稳无振动无杂音扶手带应无钢刺松紧程度应保持全水平时下垂不大放松压带轮后应可以用拖动扶手带。应动作灵敏可靠安装的隐蔽工程、运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均符合要求。电梯的应急对讲能可靠对讲发生消防火警时能按要求升到顶层安全钳能安全动作2021/9/1828第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点u管道煤气系统的现场移交标准_管道煤气按国家标准及地区规范安装管道安装良好无漏气现象煤气表安装的高度符合要求等。u电信系统的现
20、场移交标准 电信系统线路安装整齐电话无杂音接线盒、分线盒安装牢固、电缆敷设符合国家标准。u有线电视网的现场移交有线电视线路敷设整齐放大器安装稳固进户线穿墙部分穿管敷设电视信号图像清晰、声音清楚u闭路监控系统等的现场移交 闭路监控系统图像清晰、稳定、无变形失真 防盗对讲设备对讲良好声音清晰无杂间呼叫反正快灵敏开锁功能迅速有效2021/9/1829第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点u给排水系统的现场移交 自来水公司进水表阀启闭灵活高、低蓄水池洁净卫生同时采取封闭措施是进水管有安全保障措施水泵电机安装稳固运行时无振动。压力表等指示正常自动控制系统运行正常。压力供水设备安装、使
21、用符合国家标准及地区标准压力在正常控制范围内安全保护完善能及时动作。排水管道无路冒滴现象防腐措施应符合国家标准管道接口、检查口不漏水管道排水应流畅集水井、沙井、化粪池畅通潜水泵无堵塞自动控制正常2021/9/1830第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点3.小区市政小区市政验验收收小区的市政包括小区内的道路、排水管道、沟渠、砂井、供水管道、检查井、电讯箱、化粪池、绿化、环卫设施、环保设施等各方面的措施，其中以下项目验收时，除检验质量外，应注意：道路：有否积水（路面排水反坡）；砂井：沟渠排水是否通畅，有否残余建筑垃圾；供水管道有否渗漏，有条件的在一段时间内检查水管前后水表读数
22、是否相符；化粪池有无透气管（不能完全密闭）；小区内有否配备室外消防栓，水压是否足够：小区内路灯开关分区是否合理，有否防雷保护2021/9/1831第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点五、承接五、承接查验查验中中应应注意的事注意的事项项1.慎重挑选验收工作的管理人员及技术人员2.坚持严格验收，维护业主的合法权益3.督促开发商对存在的问题进行整改4.落实物业的保修事宜5.开发商应向物业管理企业移交资料产权与技术资料6.查验合格后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件2021/9/1832第三第三节 新接楼新接楼盘承接承接查验及工作要点及工作要点六、六、对对承接承接查验
23、查验所所发现问题发现问题的的处处理理1.收集整理存在的问题收集所有的物业查验记录表对其内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续2.处理方法建设单位负责提出处理方法工程质量问题可分为两类：施工单位与建设单位3.跟踪验证2021/9/1833第四第四节 入住服入住服务阶段工作要点段工作要点一、物一、物业业交付使用交付使用应应具具备备的条件的条件符合法律法规规定的标准；符合商品房买卖合同约定的标准。eg.在广州，根据国家和广州市有关规定，“商品房经验收合格”的含义是指开发商应当办理了工程竣工验收备案表，取得质量、消防、规划、人防、环保、燃
24、气、室内环境、电梯等24项验收合格文件后的备案证明。2021/9/1834第四第四节 入住服入住服务阶段工作要点段工作要点二、入住服二、入住服务务的内容的内容1.含义 入住是指建设单位将已具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业管理单位为业主办理相关事务的过程。对业主而言，内容包括：物业验收及相关手续的办理和物业管理有关业务的办理。入住过程涉及建建设单设单位、物位、物业业管理管理单单位以及位以及业业主主，入住的完成意味着业主正式接受物业管理单位。2021/9/1835第四第四节 入住服入住服务阶段工作要点段工作要点2.准备资料准备物业质量保证书、住宅使用说明书 入住通知书 物业验收
25、须知 业主入住房屋验收表 业主（住户）手册 物业管理的有关约定前期物业服务合同其他准备入住工作计划、入住仪式策划、环境准备、环境准备、物业档案的建立、其他准备事项（场地、办公用具、标志牌、紧急情况等）2021/9/1836第四第四节 入住服入住服务阶段工作要点段工作要点3.入住流程与手续持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认房屋验收填写业主入住房屋验收表建设单位和业主核对无误后签章确认产权代办手续提供办理产权的相关资料缴纳办理产权证所需费用一般由建设单位承办建设单位开具证明业主持此证明到物业管理单位继续办理物业入住手续业主和物业管理单位签署物业管理的相关文件如物业管理收费协议、车位管理协议、
26、装修管理协议等缴纳入住当月物业管理及其他相关费用 领取提供给业主的相关文件资料如住宅质量保证书、住宅使用说明书、业主手册等领取物业钥匙。业主入住手续办理完结之后物业管理公司应将相关资料归档入入住住手手续2021/9/1837第四第四节 入住服入住服务阶段工作要点段工作要点3.入住流程与手续入入住住流流程程2021/9/1838第四第四节 入住服入住服务阶段工作要点段工作要点三、入住服务应注意的问题1.入住服务准备工作要充分R：业主普遍缺乏物业入住的相关知识和经验；业主入住又是短时间内集中办理的，工作的频密度高、劳动强度大。第一是人力资源要充足。现场引导、办理手续、交接查验、技术指导、政策解释、
27、综合协调等各方人员应全部到位，协同工作。第二是资料准备要充足。第三是分批办理入住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱。向业主发出入伙通知书时，应明确告知其入住办理时间，现场亦应有明确标识和提示，以便对业主入住进行有效疏导和分流。第四是紧急情况要有预案。2021/9/1839第四第四节 入住服入住服务阶段工作要点段工作要点2.入住期入住期间间需要注意的需要注意的问题问题（1）业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续。一条龙式的流水作业，一次性地解决业主入住初期的所有问题，如办理入住手续，开通电话、有线电视等。（2）因故未能按时办理入住手续的，可按照入住通知书中的规定的办法另行处理。（3）应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间，为方便业主入住，应根据业主的不同情况实行预约办理或实行弹性工作方式，（4）办理入住手续的工作现场应张贴入住公告及业主入住流程图，在显要位置张贴或摆放各类业主入住的标牌标识、作业流程、欢迎标语、公告提示等；现场摆放物业管理相关法规和其他资料，方便业主取阅，减轻咨询工作压力。（5）指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导，以便入住工作有秩序地顺利进行。（6）注意安全保卫以及车辆引导。2021/9/1840