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1、 第二章第二章 房地产项目建设程序房地产项目建设程序2021/9/181 基本建设程序基本建设程序基本建设程序基本建设程序 是指一个建设项目从策划、选择、是指一个建设项目从策划、选择、评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付评估、决策、设计、施工到竣工验收、投入生产或交付使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后顺序使用的整个建设过程中，各项工作必须遵循的先后顺序和相互关系。和相互关系。基本建设程序基本建设程序基本建设程序基本建设程序 是工程建设项目的技术经济规律的是工程建设项目的技术经济规律的要求要求,也是由工程项目的特点决定的，是工程建设过程也是由工程项目的特点决定的，是工程建设
2、过程客观规律的反映，是工程项目科学决策和顺利进行的重客观规律的反映，是工程项目科学决策和顺利进行的重要保证要保证 建设项目的基本建设程序建设项目的基本建设程序12021/9/182建设项目的基本建设程序建设项目的基本建设程序2从基本建设的客观规律、工程特点、从基本建设的客观规律、工程特点、协作关系、工作内容来看，在协作关系、工作内容来看，在 多层次多层次、多交叉多交叉、多关系多关系、多要求多要求 的时间和空间的时间和空间里组织好建设，必须使项目建设中各阶里组织好建设，必须使项目建设中各阶段和各环节的工作相互衔接。段和各环节的工作相互衔接。2021/9/183建设项目的基本建设程序建设项目的基本
3、建设程序3基本建设项目基本建设项目一般是指经批准包括在一个总体设计范围内进行建设，经济上实行统一核算，行政上有独立组织形式，实行统一管理的基本建设单位。通常情况下是由若干个有内在联系的单项工程或是一个独立的工程所构成。设计文件规定分期建设的单位，每一期工程作为一个基建项目，在这种情况下，一个基建单位不止一个基建项目。现有企业、事业单位按照规定用基本建设单纯购置车、船、飞机、勘察设备、施工机械等，不作为基本建设项目。全部投资在10万元以下的工程，不单独作为一个基本建设项目。2021/9/184建设项目的基本建设程序建设项目的基本建设程序4按现行规定，基本建设的大中小型项目，是按项目的建设总规模或
4、总投资来确定的。新建项目按一个项目的全部设计能力或所需的全部投资（总概算）计算；扩建项目按扩建新增的设计能力或扩建所需投资（扩建总概算）计算，不包括扩建前原有的能力。按国家现行规定，非工业项目大中型项目的限额为3000万元，3000万元以上的为大中型项目，3000万元以内的为小型项目。2021/9/185世界各国在工程项目建设程序上可能存在某些世界各国在工程项目建设程序上可能存在某些差异，但按照工程项目发展的内在规律，投资差异，但按照工程项目发展的内在规律，投资建设一个工程项目均要经过建设一个工程项目均要经过投资决策投资决策和和建设实建设实施施两个发展时期，又可将两个时期分为若干阶两个发展时期
5、，又可将两个时期分为若干阶段，其间有严格的先后次序，段，其间有严格的先后次序，可以进行合理的可以进行合理的交叉交叉，但不能任意颠倒次序。，但不能任意颠倒次序。建设项目的基本建设程序建设项目的基本建设程序52021/9/186建设项目的基本建设程序建设项目的基本建设程序6基本建设程序是基本建设全过程中各项工基本建设程序是基本建设全过程中各项工作必须遵循的先后顺序。作必须遵循的先后顺序。这个顺序反映了整个建设过程必须遵循的这个顺序反映了整个建设过程必须遵循的客观规律。客观规律。我国将工程项目的建设程序分为五个阶段我国将工程项目的建设程序分为五个阶段:决策、设计、准备、实施及竣工验收。决策、设计、准
6、备、实施及竣工验收。（也有分为六个阶段的：增加了也有分为六个阶段的：增加了项目评估阶段项目评估阶段）2021/9/187工程建设项目的建设程序我国现行工程建设项目建设程序长期计划五年计划预备项目计划年度投资计划 项目建议书 可行性研究报告 设计工作 建设准备建设实施竣工决算生产准备 竣工验收 交付使用可行性研究投资估算 设计总概算 施工图预算建设程序图 注注:红色标注框为红色标注框为我国工程建设项目建设程序的六个阶段，即项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计工作阶段、建设准备阶段、建设实施阶段和竣工验收阶段。2021/9/188建设项目的基本建设程序建设项目的基本建设程序7项目建议书项目建议书可
7、行性研究可行性研究设计工作设计工作建设准备建设准备建设施工建设施工生产准备生产准备竣工验收竣工验收交付使用交付使用决策阶段决策阶段设计阶段设计阶段建设准备阶段建设准备阶段建设实施阶段建设实施阶段竣工验收、交竣工验收、交付使用阶段付使用阶段设计工作设计工作建设准备建设准备项目后评价项目后评价项目评估阶段项目评估阶段我我国国的的基基本本建建设设程程序序2021/9/189 项目决策 设计 建设准备 建设实施 竣工、交付使用 可行性研究 施工图 三通一平、招标投标 组织实施建设 组织验收办理移交 建设单位设计单位施工单位 监理单位各阶段参建设单位的介入情况示意图 2021/9/1810针对不同的参与
8、方给出的“工程项目”的界定工程项目 作为一项固定资产投资活动，涉及到从项目构思、策划、实施、使用直至终止的全过程，突出了建设阶段和使用阶段。?工程建设项目 针对投资业主而言，仅突出建设阶段。（本教材所指的工程建设项目。）工程承包项目 针对承包商而言，主要在建设阶段。工程设计项目 针对设计单位而言，重点在设计阶段。工程监理项目针对监理单位而言。2021/9/1811一、决策阶段这一阶段的主要工作包括：建设项目建议书提出、进行可行性研究、编制可行性研究报告、审批可行性研究报告、组建建设单位。思考：项目建议书应由谁提出来思考：项目建议书应由谁提出来？一、决策阶段工作内容12021/9/18121、项
9、目建议书 项目建议书是向项目隶属部门提出要求建设某一项目的建议文件。提出项目建议书的依据可以是政府的批文、人大的议案或政协的提案，也可以是某个咨询机构或个人的研究成果。一、决策阶段工作内容2021/9/1813项目建议书是由项目发起人（目前一般是投资者：项目主管部门或企、事业单位）对准备建设项目提出的大体轮廓性设想和建议。主要是为确定拟建项目是否有必要建设，是否具备建设的条件，是否需再作进一步的研究论证工作提供依据。国家规定，项目建议书经批准后，可以进行详细的可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书还不是项目的最终决策。一、决策阶段工作内容2021/9/1814 项目建议书的内容视项
10、目的不同情况而有繁有简。一般应包括以下几个方面：建设项目提出的必要性和依据；产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；投资估算和资金筹措设想；项目的进度安排；经济效益和社会效益的估计。一、决策阶段工作内容2021/9/1815项目建议书按要求编制完成后按照建设总规模和限额划分审批权限报相关部门审批。凡属大中或限额以上项目的项目建议书，首先要报送对口主管部门，同时抄送国家计委。一、决策阶段工作内容2021/9/1816归口主管部门先进初审，归口主管部门初审通过后报国家计委，由国家计委再从建设总规模、生产力总布局、资源优化配置及资金供应可能、外部协作条件等方
11、面进行综合平衡，还要委托有资格的工程咨询单位评估后审批。其中总投资超过2亿元的国家计委审查后由国务院审批凡归口主管部门初审未通过的项目，国家计委不予审批。凡属小型和限额以下项目（3000万元）的项目建议书，按项目隶属关系由部门或地方计委审批。一、决策阶段工作内容72021/9/1817讨论：谁能挖到水？专注一点不断换点2021/9/18181.可行性研究 我国从80年代就将可行性研究正式纳入基本建设程序的前期工作计划，规定大中型项目、利用外资项目、引进技术和设备进口项目都要进行可行性研究。项目建议书经批准后即可着手进行可行性研究?对项目在技术上是否可行和经济上是否合理进行科学的分析和论证。承担
12、可行性研究工作的单位一般应是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位。通过对建设项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，作出多方案比较，提出评价意见，推荐最佳方案，写出可行性研究报告。国家规定，凡是经可行性研究未通过的项目，不得进行下一步工作。一、决策阶段工作内容82021/9/18192.编制可行性研究报告 可行性研究报告的编制是在可行性研究通过的基础上，选择效益最佳的方案进行编制，它是确定建设项目、编制设计文件的重要依据。一、决策阶段工作内容92021/9/18203.国家规定可行性研究报告的基本内容项目提出的背景和依据；建设规模、产品方案、市场预测、建设标准和
13、确定的依据；资源、原材料、燃料供应、动力、运输、供水等配合条件；建设地点、布置方案、占地面积；一、决策阶段工作内容102021/9/1821主要单项工程、公用辅助设施和配套工程设计方案；环境保护、城市规划、防震防洪等要求和采取的相应措施；建设工期和实施进度；建成后项目的组织、劳动定员和管理制度；投资估算和资金筹借方式；经济效益和社会效益。一、决策阶段工作内容112021/9/1822可行性研究报告一般格式第一章、项目摘要第二章、项目背景、必要性及需求（市场需求或科研需求）第三章、建设单位及技术依托单位情况第四章、项目目标及功能定位第五章、技术或工艺路线第六章、项目建设规模及内容第七章、项目选址
14、第八章、工程方案（含节能、节水措施）第九章、环境保护第十章、实施进度第十一章、投资估算及资金筹措第十二章、效益分析第十三章、项目组织管理第十四章、招标方案第十四章、结论2021/9/18234、审批可行性研究报告可行性研究报告的审批是国家计委或地方计委根据行业归口主管部门的意见以及有资格的工程咨询公司的评估意见进行的。其审批权限为：总投资在2亿元以上项目不论是中央项目还是地方项目，都要经国家计委审查后报国务院审批。中央各部门所属小型和限额以下项目由各部门审批。地方投资2亿元以下项目，由地方计委审批。一、决策阶段工作内容122021/9/1824 可行性研究报告经批淮后，不得随意修改和变更。经过
15、批准的可行性研究报告是初步设计的依据。一、决策阶段工作内容132021/9/18255、组建建设单位 项目可行性研究报告经批准后应成立筹建机构，即建设单位。应根据实际需要组建。目前建设单位的形式很多，有董事会或管委会、工程指挥部等。有的建设单位到竣工投产交付使用后就不再存在，也有的建设单位待项目建成后即转入生产管理，不仅负责建设过程，而且负责其后的使用、经营管理。一、决策阶段工作内容142021/9/1826 三、设计阶段的工作内容三、设计阶段的工作内容1 1二、设计阶段二、设计阶段 n设计文件是指工程设计图及说明书。它一般由设计文件是指工程设计图及说明书。它一般由建设单位通过招标或直接委托设
16、计单位编制。建设单位通过招标或直接委托设计单位编制。n编制设计文件时，应根据批准的可行性研究报编制设计文件时，应根据批准的可行性研究报告，将建设项目的要求逐步具体化为可用于指告，将建设项目的要求逐步具体化为可用于指导建筑施工的工程图及其说明书。导建筑施工的工程图及其说明书。n对一般不太复杂的中小型项目采用两阶段设计，对一般不太复杂的中小型项目采用两阶段设计，即即初步设计和施工图设计初步设计和施工图设计；对重要的、复杂的、；对重要的、复杂的、大型的项目，经主管部门指定，可采用三阶段大型的项目，经主管部门指定，可采用三阶段设计，即初步设计、设计，即初步设计、技术设计技术设计和施工图设计。和施工图设
17、计。2021/9/1827 初步设计初步设计是设计的第一阶段。它根据批准是设计的第一阶段。它根据批准的可行性研究报告和必要而准确的设计基础的可行性研究报告和必要而准确的设计基础资料，对设计对象进行通盘研究，阐明在指资料，对设计对象进行通盘研究，阐明在指定的地点、时间和投资控制数内，拟建工程定的地点、时间和投资控制数内，拟建工程在技术上的可能性和经济上的合理性；通过在技术上的可能性和经济上的合理性；通过对设计对象做出的基本技术规定，编制项目对设计对象做出的基本技术规定，编制项目总概算。总概算。根据国家规定，如果初步设计提出的总根据国家规定，如果初步设计提出的总概算超过可行性研究报告确定的总投资估
18、算概算超过可行性研究报告确定的总投资估算10以上或其它主要指标需要变更时，要以上或其它主要指标需要变更时，要重重新报批可行性研究报告的原审批单位同意新报批可行性研究报告的原审批单位同意。三、设计阶段的工作内容三、设计阶段的工作内容2 22021/9/1828 承担项目设计的单位设计水平必须与项目大承担项目设计的单位设计水平必须与项目大小和复杂程度相一致。按现行规定，工程设计单小和复杂程度相一致。按现行规定，工程设计单位分为甲、乙、丙三级，各行业对本行业设计单位分为甲、乙、丙三级，各行业对本行业设计单位的分级标准和允许承担的设计任务范围有明确位的分级标准和允许承担的设计任务范围有明确的规定，低等
19、级的设计单位不得越级承担工程项的规定，低等级的设计单位不得越级承担工程项目的设计任务。初步设计由投资计划的管理方组目的设计任务。初步设计由投资计划的管理方组织审批，其中大中型和限额以上项目要报国家计织审批，其中大中型和限额以上项目要报国家计委备案。委备案。初步设计文件经批准后，总平面布置、主要工初步设计文件经批准后，总平面布置、主要工艺过程、主要设备、建筑面积、建筑结构、总概艺过程、主要设备、建筑面积、建筑结构、总概算等不得随意修改、变更。算等不得随意修改、变更。三、设计阶段的工作内容三、设计阶段的工作内容32021/9/1829n各类建设项目的初步设计内容一般有：各类建设项目的初步设计内容一
20、般有：1、设计依据和设计的指导思想；、设计依据和设计的指导思想；2、建设规模；、建设规模；3、工艺流程，主要设备选型和配置；、工艺流程，主要设备选型和配置；4、主要建、构筑物、公用辅助设施和生活区的建设；、主要建、构筑物、公用辅助设施和生活区的建设；5、占地面积和土地使用情况；、占地面积和土地使用情况；6、总体运输；、总体运输；7、外部协作配合条件；、外部协作配合条件；8、综合利用、环境保护和抗震措施；、综合利用、环境保护和抗震措施；9、生产组织、劳动定员和各项技术经济指标；、生产组织、劳动定员和各项技术经济指标；10、总概算；、总概算；三、设计阶段的工作内容三、设计阶段的工作内容4 4202
21、1/9/1830n n技术设计技术设计 是在初步设计的基础上，进一步确定建筑、是在初步设计的基础上，进一步确定建筑、结构、设备、防火、抗震等的技术要求。结构、设备、防火、抗震等的技术要求。n n施工图设计施工图设计 是在前一阶段的基础上进一步是在前一阶段的基础上进一步形象化形象化、具体化具体化、明确化明确化。完成建筑、结构、水、电、气、工业完成建筑、结构、水、电、气、工业管道等全部施工图纸以及设计说明书、结构计算书和施管道等全部施工图纸以及设计说明书、结构计算书和施工图设计概预算等。工图设计概预算等。n初步设计由主要投资方组织审批。其中大中型和限额以初步设计由主要投资方组织审批。其中大中型和限
22、额以上项目要报国家计委相关行业归口主管部门备案。上项目要报国家计委相关行业归口主管部门备案。三、设计阶段的工作内容三、设计阶段的工作内容6 62021/9/1831q 初初 步步 设设 计计 编制项目总概算编制项目总概算q 技技 术术 设设 计计 修正项目总概算修正项目总概算q 施工图设计施工图设计 项目施工图预算项目施工图预算思考：估算价、概算价、预算价、及决算价分别思考：估算价、概算价、预算价、及决算价分别该在哪个阶段中出现该在哪个阶段中出现?三、设计阶段的工作内容三、设计阶段的工作内容7 72021/9/1832建设准备阶段建设准备阶段n n建设项目在实施之前须做好各项准备工作。n n其
23、主要内容是：征地拆迁和三通一平；组织设备；材料订货；准备必要的施工图纸；组织施工招标投标择优选定施工单位。四、建设准备阶段的工作内容四、建设准备阶段的工作内容 12021/9/182021/9/1833331 1、预备项目预备项目。初步设计已经批准或是正在组织审。初步设计已经批准或是正在组织审。初步设计已经批准或是正在组织审。初步设计已经批准或是正在组织审批的项目，可列为预备项目。预备项目在进行建设批的项目，可列为预备项目。预备项目在进行建设批的项目，可列为预备项目。预备项目在进行建设批的项目，可列为预备项目。预备项目在进行建设准备过程中的投资活动，不计算建设工期。准备过程中的投资活动，不计算
24、建设工期。准备过程中的投资活动，不计算建设工期。准备过程中的投资活动，不计算建设工期。2 2、建设准备的内容建设准备的内容。项目开工建设前要切实做。项目开工建设前要切实做。项目开工建设前要切实做。项目开工建设前要切实做好各项准备工作，建设准备的主要工作内容包括：好各项准备工作，建设准备的主要工作内容包括：好各项准备工作，建设准备的主要工作内容包括：好各项准备工作，建设准备的主要工作内容包括：（1 1）征地、拆迁和场地平整；）征地、拆迁和场地平整；）征地、拆迁和场地平整；）征地、拆迁和场地平整；（2 2）完成施工用水、电、路等工程；）完成施工用水、电、路等工程；）完成施工用水、电、路等工程；）完
25、成施工用水、电、路等工程；（3 3）组织设备、材料订货；）组织设备、材料订货；）组织设备、材料订货；）组织设备、材料订货；（4 4）准备必要的施工图纸；）准备必要的施工图纸；）准备必要的施工图纸；）准备必要的施工图纸；（5 5）组织施工招标投标，择优选定施工单位。）组织施工招标投标，择优选定施工单位。）组织施工招标投标，择优选定施工单位。）组织施工招标投标，择优选定施工单位。四、建设准备阶段的工作内容四、建设准备阶段的工作内容 2 22021/9/182021/9/1834343.报批开工报告报批开工报告。按规定进行了建设准备并具备按规定进行了建设准备并具备按规定进行了建设准备并具备按规定进行
26、了建设准备并具备了各项开工条件以后，建设单位要求批准新开工建设了各项开工条件以后，建设单位要求批准新开工建设了各项开工条件以后，建设单位要求批准新开工建设了各项开工条件以后，建设单位要求批准新开工建设时，需向主管部门提出申请。一般项目在报批新开工时，需向主管部门提出申请。一般项目在报批新开工时，需向主管部门提出申请。一般项目在报批新开工时，需向主管部门提出申请。一般项目在报批新开工前，必须由审计机关对项目的有关内容进行审计证明前，必须由审计机关对项目的有关内容进行审计证明前，必须由审计机关对项目的有关内容进行审计证明前，必须由审计机关对项目的有关内容进行审计证明。审计机关主要是对项目的资金来源
27、是否正当、落实项审计机关主要是对项目的资金来源是否正当、落实项审计机关主要是对项目的资金来源是否正当、落实项审计机关主要是对项目的资金来源是否正当、落实项目开工前的各项支出是否符合国家的有关规定，资金目开工前的各项支出是否符合国家的有关规定，资金目开工前的各项支出是否符合国家的有关规定，资金目开工前的各项支出是否符合国家的有关规定，资金是否存入规定的专业银行进行审计。建设单位在向审是否存入规定的专业银行进行审计。建设单位在向审是否存入规定的专业银行进行审计。建设单位在向审是否存入规定的专业银行进行审计。建设单位在向审计机关申请审计时，应提供资金的来源及存入专业银计机关申请审计时，应提供资金的来
28、源及存入专业银计机关申请审计时，应提供资金的来源及存入专业银计机关申请审计时，应提供资金的来源及存入专业银行的凭证、财务计划等有关资料行的凭证、财务计划等有关资料行的凭证、财务计划等有关资料行的凭证、财务计划等有关资料。国家规定，新开工国家规定，新开工国家规定，新开工国家规定，新开工的项目还必须具备按施工顺序需要，至少有三个月以的项目还必须具备按施工顺序需要，至少有三个月以的项目还必须具备按施工顺序需要，至少有三个月以的项目还必须具备按施工顺序需要，至少有三个月以上的工程施工图纸，否则不能开工建设。上的工程施工图纸，否则不能开工建设。上的工程施工图纸，否则不能开工建设。上的工程施工图纸，否则不
29、能开工建设。四、建设准备阶段的工作内容四、建设准备阶段的工作内容 3 32021/9/182021/9/183535四、建设实施阶段该阶段根据设计图纸进行建筑安装施工。要做到计划、设计、施工三个环节互相衔接，投资、工程内容、施工图纸和设备材料、施工力量五个方面的落实，以保证建设计划的全面完成。五、工程项目施工阶段的工作内容1 12021/9/1836本阶段的主要任务是将“蓝图”变成工程项目实体，实现投资决策意图。在这一阶段，通过施工，在规定的范围、工期、费用、质量内，按设计要求高效率地实现工程项目目标。本阶段在工程项目建设周期中工作量最大，投入的人力、物力和财力最多，工程项目管理的难度也最大。
30、五、工程项目施工阶段的工作内容2 22021/9/1837施工前要认真做好图纸会审工作编制施工图预算和施工组织设计，明确投资、进度、质量的控制要求。施工中要严格按照施工图施工、如需要变动应取得设计单位同意。要坚持合理的施工程序和顺序，要严格执行施工验收规范，按照质量检验评定标准进行工程质量验收，确保工程质量。对质量不合格的工程要及时采取措施，不留隐患。不合格的工程不得交工。施工单位必须按合同规定的内容全面完成施工任务。五、工程项目施工阶段的工作内容-3-32021/9/1838六、竣工验收交付使用阶段的工作内容1 1按批准的设计文件和合同规定的内容建成的工程项目，符合设计要求，能够正常使用的，
31、应及时组织验收办理移交手续交付使用。竣工验收前建设单位或委托监理单位组织设计、施工等单位进行初验向主管部门提出竣工验收报告，系统整理技术资料，绘制竣工固并编好竣工决算报有关部门审查。2021/9/1839竣工验收是工程建设过程的最后一环，是全面考核基本建设成果、检验设计和工程质量的重要步骤。1 1、申报竣工验收的准备工作。建设单位应认真做好竣工验收的准备工作，主要有：（1）整理技术资料。各有关单位（包括设计、施工单位）应将技术资料进行系统整理，由建设单位分类立卷，交使用单位统一保管。技术资料主要包括土建方面、安装方面及各种有关的文件、合同等。六、竣工验收，交付使用阶段的工作内容2021/9/1
32、840（2）绘制竣工图纸。它与其他技术资料一样，是建设单位移交使用单位的重要资料。竣工图必须准确、完整，符合归档要求，方能交工验收。（3）编制竣工决算。建设单位必须及时认真清理所有财产、物资和未用完或应收回的资金，编制工程竣工决算，报主管部门审查。竣工决算是反映建设项目实际造价和投资效益的文件，是办理交付使用新增固定资产的依据。六、竣工验收，交付使用阶段的工作内容2021/9/18412 2、竣工验收的程序和组织。建设项目（工程）全部完成，经过各单位工程的验收，符合设计要求并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。按国家现行
33、规定，建设项目的验收阶段根据项目规模的大小和复杂程度可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。规模较大、较复杂的建设项目（工程）应先进行初验，然后进行全部建设项目（工程）的竣工验收。规模较小、较简单的项目（工程），可以一次进行全部项目（工程）的竣工验收。六、竣工验收，交付使用阶段的工作内容2021/9/1842七、项目后评价阶段的工作内容-1项目后评价的意义与作用项目后评价从项目后评价从项目后评价从项目后评价从本质本质本质本质上讲，是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标上讲，是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标上讲，是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标上讲，是对建设完成后的项目的实际效果
34、与预期目标的的的的信息追踪和信息反馈信息追踪和信息反馈信息追踪和信息反馈信息追踪和信息反馈，是是是是实施控制手段实施控制手段实施控制手段实施控制手段的一种科学方法。的一种科学方法。的一种科学方法。的一种科学方法。项目后评价是在项目建成开始经营后进行的，具有项目后评价是在项目建成开始经营后进行的，具有项目后评价是在项目建成开始经营后进行的，具有项目后评价是在项目建成开始经营后进行的，具有事后观察事后观察事后观察事后观察的优越性，的优越性，的优越性，的优越性，通过对房地产项目进行后评价，可以把评估预测的结果与实际发生结果通过对房地产项目进行后评价，可以把评估预测的结果与实际发生结果通过对房地产项目
35、进行后评价，可以把评估预测的结果与实际发生结果通过对房地产项目进行后评价，可以把评估预测的结果与实际发生结果进行进行进行进行对比分析对比分析对比分析对比分析，找出差距，判明原因，总结经验教训。这样，就可以了，找出差距，判明原因，总结经验教训。这样，就可以了，找出差距，判明原因，总结经验教训。这样，就可以了，找出差距，判明原因，总结经验教训。这样，就可以了解项目目标解项目目标解项目目标解项目目标实现的程度实现的程度实现的程度实现的程度，找出项目管理中的，找出项目管理中的，找出项目管理中的，找出项目管理中的漏洞漏洞漏洞漏洞，实时地改进管理方法，实时地改进管理方法，实时地改进管理方法，实时地改进管理
36、方法，采取相应的有力措施来进行弥补与完善，力争在将来的管理工作中采取相应的有力措施来进行弥补与完善，力争在将来的管理工作中采取相应的有力措施来进行弥补与完善，力争在将来的管理工作中采取相应的有力措施来进行弥补与完善，力争在将来的管理工作中把失把失把失把失误减少到最低程度误减少到最低程度误减少到最低程度误减少到最低程度。2021/9/182021/9/184343七、项目后评价阶段的工作内容-2 项目后评价的程序1.制定计划阶段提出项目后评价工作计划；提出项目后评价工作计划；组建后评价工作小组；组建后评价工作小组；拟定工作大纲。拟定工作大纲。2.收集资料阶段建设前期资料；建设前期资料；竣工及生产
37、经营中的资料；竣工及生产经营中的资料；对项目进行重大技对项目进行重大技术改造的相关资料。术改造的相关资料。3.评价阶段根据资料进行分项评价；根据资料进行分项评价；根据分项评价进行综合评价。根据分项评价进行综合评价。4.总结阶段对项目后评价结果进行检验；对项目后评价结果进行检验；把项目后评价的结果和建议反馈给有把项目后评价的结果和建议反馈给有关部门。关部门。项目后评价基本上项目后评价基本上采取比较分析的方法采取比较分析的方法，将项目建成，将项目建成前的评估资料、预期目标与建成后的实际情况进行比前的评估资料、预期目标与建成后的实际情况进行比较分析。较分析。2021/9/182021/9/18444
38、4七、项目后评价阶段的工作内容-3 项目后评价的内容项目后评价的内容2021/9/182021/9/184545 这一阶段主要是为了总结项目建设成功或失误的经验教训，供以后的项目决策借鉴；同时，也可为决策和建设中的各种失误找出原因，明确责任；还可对项目投入生产或使用后还存在的问题，提出解决办法、弥补项目决策和建设中的缺陷。七、项目后评价阶段的工作内容-4-42021/9/1846相关名词解释相关名词解释相关名词解释相关名词解释 2021/9/18471、基本建设程序、基本建设程序它指基本建设项目从决策、设计、施工它指基本建设项目从决策、设计、施工到竣工验收以及后期评价整个工作过程到竣工验收以及
39、后期评价整个工作过程中的各个阶段及其先后次序。中的各个阶段及其先后次序。2021/9/18482、基本建设程序的内容、基本建设程序的内容 项目建议书（可分初步可行性研究或预可行性研究）项目建议书（可分初步可行性研究或预可行性研究）；可行性研究；编制设计任务书；选择建设地点；可行性研究；编制设计任务书；选择建设地点；编制设计文件（初步设计、技术设计、施工图设计）编制设计文件（初步设计、技术设计、施工图设计）；做好建设准备（含列入年度计划）；全面施工；做好建设准备（含列入年度计划）；全面施工；生产准备；竣工验收、交付使用。以上是大型工程生产准备；竣工验收、交付使用。以上是大型工程建设程序的内容，对
40、中型工程建设程序的内容：立建设程序的内容，对中型工程建设程序的内容：立项；可行性研究；编制设计文件（初步设计，施工项；可行性研究；编制设计文件（初步设计，施工图设计）；建设准备；组织施工；竣工验收、交付图设计）；建设准备；组织施工；竣工验收、交付使用。住宅建筑和小型工程还可以简化。使用。住宅建筑和小型工程还可以简化。2021/9/18493、建设项目建议书、建设项目建议书项目建议书是国家中、长期规划中一个必要文件，项目建议书是国家中、长期规划中一个必要文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。它的作用是推荐一个拟进对拟建
41、项目的轮廓设想。它的作用是推荐一个拟进行建设的项目的初步说明。它不是项目的最终决策，行建设的项目的初步说明。它不是项目的最终决策，供建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作的供建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作的依据。我国有些部门在提出项目建议书之前还增加依据。我国有些部门在提出项目建议书之前还增加了初步可行性研究（或称预可行性研究），经初步了初步可行性研究（或称预可行性研究），经初步论证后，再编制项目建议书。论证后，再编制项目建议书。项目建议书要按照建设总规模和限额预划分的审批项目建议书要按照建设总规模和限额预划分的审批权限规定报批。权限规定报批。2021/9/18504、可行性研究、
42、可行性研究项目建议书一经批准，便可着手进行可行性研究。项目建议书一经批准，便可着手进行可行性研究。它是确定建设项目、编制设计任务书的重要依据，它是确定建设项目、编制设计任务书的重要依据，故要求必须有相当的深度和准确性。具体讲，它的故要求必须有相当的深度和准确性。具体讲，它的主要作用有：主要作用有：（1）作为建设项目投资决策依据；）作为建设项目投资决策依据；（2）编制计划任务书（或设计计划任务书）的依据；）编制计划任务书（或设计计划任务书）的依据；（3）筹集资金的依据；）筹集资金的依据；（4）与建设项目有关部门签订协议的依据；）与建设项目有关部门签订协议的依据；（5）开展建设前期工作的依据；）开
43、展建设前期工作的依据；（6）编制国民经济计划的依据和资料（指大、中型项目）编制国民经济计划的依据和资料（指大、中型项目）（7）作为技术发展、改进设备制造、开展科学试验的参考。）作为技术发展、改进设备制造、开展科学试验的参考。2021/9/18514、可行性研究、可行性研究（8）作为环保部门审查建设项目对环境的影响）作为环保部门审查建设项目对环境的影响的依据。无论建设什么项目，如要兴建，则必须的依据。无论建设什么项目，如要兴建，则必须回答以下问题：回答以下问题：拟建什么样的建设项目；拟建什么样的建设项目；拟建项目技术上可行性如何；拟建项目技术上可行性如何；拟建项目经济效益、社会效益如何；拟建项目
44、经济效益、社会效益如何；拟建项目财务上可行性如何；拟建项目财务上可行性如何；拟建项目的兴建和实施的主要措施；拟建项目的兴建和实施的主要措施；需要建设时间；需要建设时间；需要多少人力、物力。需要多少人力、物力。2021/9/18524、可行性研究、可行性研究这些问题可归纳为三个方面：一是工艺这些问题可归纳为三个方面：一是工艺技术；二是市场要求；三是财务经济。技术；二是市场要求；三是财务经济。三者关系，市场是前提，技术是手段，三者关系，市场是前提，技术是手段，财务经济是核心，即投资效益。可行性财务经济是核心，即投资效益。可行性研究报告按审批权限要经中央或地方批研究报告按审批权限要经中央或地方批准，
45、我国目前一般由有资格的咨询机构准，我国目前一般由有资格的咨询机构编制。为保证可行性研究的质量，国家编制。为保证可行性研究的质量，国家和各专业部都颁发了编制可行性研究的和各专业部都颁发了编制可行性研究的深度和规定。深度和规定。2021/9/18535、设计任务书（计划任务书）、设计任务书（计划任务书）它是工程建设的大纲，是确定建设项目和建它是工程建设的大纲，是确定建设项目和建设方案，编制设计文件的依据，在基本建设程序设方案，编制设计文件的依据，在基本建设程序中起主导作用，一方面把国民经济计划落实到建中起主导作用，一方面把国民经济计划落实到建设项目上，另一方面使项目建设及建成投产后所设项目上，另一
46、方面使项目建设及建成投产后所需的人、财、物有可靠保证。按照基建程序待可需的人、财、物有可靠保证。按照基建程序待可行性研究批准后，则由项目主管部门组织建设单行性研究批准后，则由项目主管部门组织建设单位、设计单位进行编制。设计任务书经主管部门位、设计单位进行编制。设计任务书经主管部门批准后，该建设项目才算成立。对小型建设项目批准后，该建设项目才算成立。对小型建设项目其任务书内容可适当简化或可行性研究批准后直其任务书内容可适当简化或可行性研究批准后直接进行设计。接进行设计。2021/9/18546、选择建设地点、选择建设地点选择建设地点的第一项工作是勘察，它是指选择建设地点的第一项工作是勘察，它是指
47、工程勘察。主要内容为工程测量、水文地质勘察工程勘察。主要内容为工程测量、水文地质勘察和工程地质勘察。其任务是查明工程项目建设地和工程地质勘察。其任务是查明工程项目建设地点的地形、地貌、地层土壤岩性、地质构造、水点的地形、地貌、地层土壤岩性、地质构造、水文条件等自然地质条件资料。做出鉴定和综合评文条件等自然地质条件资料。做出鉴定和综合评价，作为建设项目选址和设计、施工提供可靠依价，作为建设项目选址和设计、施工提供可靠依据。第二项工作建设时所需水、电、路等条件的据。第二项工作建设时所需水、电、路等条件的落实。第三项工作是建设项目投产后的原、材料、落实。第三项工作是建设项目投产后的原、材料、燃料是否
48、具备。燃料是否具备。2021/9/18557、初步设计、初步设计设计阶段，我国对一般建设项目采用设计阶段，我国对一般建设项目采用两段设计，即初步设计和施工图设计，对两段设计，即初步设计和施工图设计，对大型项目、技术复杂而又缺乏经验的项目，大型项目、技术复杂而又缺乏经验的项目，采用三段设计，即初步设计，技术设计和采用三段设计，即初步设计，技术设计和施工图设计。对一些大型联合企业、大的施工图设计。对一些大型联合企业、大的矿区和水利水电枢纽，还需要进行总体规矿区和水利水电枢纽，还需要进行总体规划设计或总体设计。划设计或总体设计。2021/9/18567、初步设计、初步设计初步设计是确定建设项目在指定
49、地点初步设计是确定建设项目在指定地点和限定期限内进行建设在技术上的可能性和限定期限内进行建设在技术上的可能性和经济上的合理性，以取得最好的经济效和经济上的合理性，以取得最好的经济效益。初步设计实质是一项带有益。初步设计实质是一项带有“轮廓轮廓”性性的规划设计，对该建设项目是否可建，提的规划设计，对该建设项目是否可建，提出修改和补充意见。初步设计未批准前不出修改和补充意见。初步设计未批准前不得盲目征地和列入年度基本建设计划。得盲目征地和列入年度基本建设计划。2021/9/18578、技术设计、技术设计技术设计是根据批准的初步设计和厂技术设计是根据批准的初步设计和厂址进行编制，对初步设计中所采用的
50、工艺址进行编制，对初步设计中所采用的工艺过程、建筑和结构型式方面的主要技术问过程、建筑和结构型式方面的主要技术问题，补充和修正初步设计。题，补充和修正初步设计。2021/9/18589、施工图设计、施工图设计是根据批准初步设计和技术设计（如果有是根据批准初步设计和技术设计（如果有的话）绘制出正确、完整和尽可能详尽和建筑安的话）绘制出正确、完整和尽可能详尽和建筑安装工程以及制造非标准设备所需的图纸。它分总装工程以及制造非标准设备所需的图纸。它分总平面图、房屋、构筑物的平面图、立面图、剖面平面图、房屋、构筑物的平面图、立面图、剖面图、施工详图、设备和各种管道安装图，以及道图、施工详图、设备和各种管