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1、房地产基础知识房地产基础知识2021/9/181一、房地产市场的一、房地产市场的 划划 分分 一级市场一级市场二级市场二级市场 三级市场三级市场2021/9/1821、一级市场：、一级市场：发展商从国家通过各种途径取发展商从国家通过各种途径取得土地使用权，用来开发房地产项目。得土地使用权，用来开发房地产项目。土地来源土地来源：（出让、划拨）（出让、划拨）A、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，再土地、划拨：是指县级以上人民政府依法批准，再土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。或者将土地
2、使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2021/9/183B、出让：、出让：是指国家将国有土地使是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。采用协议为。采用协议 招标招标 拍卖三种合同形式进行。拍卖三种合同形式进行。出让年限划分：出让年限划分：居住用地居住用地70年年商业用地商业用地50年。年。旅游、娱乐用地旅游、娱乐用地40年。年。2021/9/184二级市场二级市场:发展商完成开发项目，并推出市场进行销售发展商完成开发项目，并推出市场进行销售三级市场：三级市场
3、：进行过一次交易后再次交易的进行过一次交易后再次交易的所有房屋（二手房交易市场）所有房屋（二手房交易市场）2021/9/185二、二手房的分类二、二手房的分类 1.产权划分产权划分 A、私产房：个人购买新竣工的商品房、经济适用住、私产房：个人购买新竣工的商品房、经济适用住 房以及单位自建住房，已经取得所有权证的，并且具房以及单位自建住房，已经取得所有权证的，并且具有全部产权可以再次上市。有全部产权可以再次上市。B、公产房：国家投资建设或购买的，产权属国家所有、公产房：国家投资建设或购买的，产权属国家所有的住房（天津市房产总公司为产权所有人）房本心为的住房（天津市房产总公司为产权所有人）房本心为
4、粉色粉色 C、企业产：企业投资建设或购买的，产权属国家所、企业产：企业投资建设或购买的，产权属国家所有的住房（信托产，宗教产，铁路产，军产等）房本有的住房（信托产，宗教产，铁路产，军产等）房本心为黄色心为黄色2021/9/186产权的区别：产权的区别：公产、企业产只享有使用权（或承租权），而无所公产、企业产只享有使用权（或承租权），而无所有权，只可自住，不可抵押，如出租必须经得产权有权，只可自住，不可抵押，如出租必须经得产权人的认可方可转租。人的认可方可转租。公产，企业产要向产权单位交纳房租，产权单位负公产，企业产要向产权单位交纳房租，产权单位负责房屋的修缮等管理责房屋的修缮等管理私产交易称买
5、卖，通过各区房管局进行过户，是产私产交易称买卖，通过各区房管局进行过户，是产权的变更；公产房交易称置换，通过全市津房置换权的变更；公产房交易称置换，通过全市津房置换进行过户，是使用权的变更。进行过户，是使用权的变更。2021/9/1872、按房型划分、按房型划分A、一室（一室一厅，一室两厅）老户型分：、一室（一室一厅，一室两厅）老户型分：直门独直门独 偏独偏独 中独中独 2021/9/188B、二室、二室（二室一厅，二室二厅，二室二厅二卫）（二室一厅，二室二厅，二室二厅二卫）老户型老户型分；偏单分；偏单 中单中单 2021/9/189C、三室、三室D、1.跃层：一套居住单位占有不止一层的为跃层
6、式，也有跃层：一套居住单位占有不止一层的为跃层式，也有人称为人称为“楼中楼楼中楼”。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼。一般一层安排厨房、餐厅、起居室，楼上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，上（有时是楼下）安排卧室。这样的好处是动静分区明确，互不干扰。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可互不干扰。由于跃层式住宅只有进户层有公共走道，所以可以减少电梯的停站层以减少电梯的停站层 2.复式：一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房复式：一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房子。高的部分做起居室，低的部分做餐厅、厨房、卧室、卫子。高的部分做起居室，低的部分做餐厅、厨房、
7、卧室、卫生间等。由于低的部分为两层，所以也有跃层式住宅的优缺生间等。由于低的部分为两层，所以也有跃层式住宅的优缺点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。点。高的部分是占两层的大空间，视觉感受较为宽阔丰富。3.错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的以又有复式住宅丰富的空间感。可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间。层高区分不同功能的房间。2021/9/1810
8、E、别墅（独体、别墅（独体 双拼双拼 联排）联排）独栋别墅：独栋别墅：独门独院，上有独立空间，下有私家独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，私密性很强的独立性住宅。上下左右花园领地，私密性很强的独立性住宅。上下左右前后都有独立的空间。前后都有独立的空间。联排别墅：每户独门独院，设有联排别墅：每户独门独院，设有1到到2个车位，加个车位，加上地下室，有几幛上地下室，有几幛 小于三层的单户别墅异联组成小于三层的单户别墅异联组成的联排，一排二到四层联系的联排，一排二到四层联系 结起来，每几个单元结起来，每几个单元共用外墙，独立的门户。共用外墙，独立的门户。双拼别墅：介于独栋与联排两者之间，由两个单
9、双拼别墅：介于独栋与联排两者之间，由两个单元的别墅拼联系组成的单栋别墅。元的别墅拼联系组成的单栋别墅。2021/9/18113、按面积划分、按面积划分A、计租面积：交纳房租的面积，、计租面积：交纳房租的面积，除阳台外，其他居除阳台外，其他居+厅厅+厨厨+卫的使用面积合计。卫的使用面积合计。B、建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙、建筑面积：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱或外柱)外外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上以上(含含
10、2.20m)的永久性建筑。的永久性建筑。C、套内建筑面积：计租面积、套内建筑面积：计租面积+套内墙体面积套内墙体面积+阳台面积阳台面积D、公摊面积：楼梯走道、公摊面积：楼梯走道+电梯井电梯井+垃圾井垃圾井+大堂（厅）大堂（厅）+公用公用厕所（办公楼）厕所（办公楼）+电梯机房（小高层，高层，超高层）电梯机房（小高层，高层，超高层）+消防通消防通道（小高层，高层，超高层）道（小高层，高层，超高层）+消防控制室（小高层，高层，消防控制室（小高层，高层，超高层）超高层）+卫星接受室（超高层，豪宅）卫星接受室（超高层，豪宅）+配电房配电房+空调机房空调机房+水泵房水泵房+天然气天然气/煤气转换室煤气转换
11、室+电梯工作房电梯工作房+热水房热水房+值班室值班室（指户内）（指户内）+电表箱电表箱+水表箱水表箱+物业管理用房物业管理用房2021/9/18124、按朝向划分、按朝向划分A、阳面、阳面 B、阴面、阴面C、东照、东照 D、西照、西照E、南北、南北 F、东西、东西G、金角、银角、铜角、铁角、金角、银角、铜角、铁角H、双阳面、双阴面、双东照、双阳面、双阴面、双东照、双西照双西照2021/9/18135、按住宅层数划分、按住宅层数划分A、低、低 层层 1-3层层B、多、多 层层 4-7层以下层以下C、高、高 层层 8-12层层D、超高层、超高层2021/9/18146、按住宅结构划分、按住宅结构划
12、分A、混合结构、混合结构（砖木、砌块、砖混、钢混）（砖木、砌块、砖混、钢混）B、大模板结构住宅、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、内墙现浇外墙砖砌）内墙现浇外墙砖砌）2021/9/18157、按住宅平面布局划分、按住宅平面布局划分 A、点式（墩式、塔式）、点式（墩式、塔式）：一般呈蝴蝶状分布，围绕一一般呈蝴蝶状分布，围绕一个中心（一般是电梯），四周个中心（一般是电梯），四周都是房子，因此房子朝里的一都是房子，因此房子朝里的一面必然是暗的面必然是暗的，通风采光较差。，通风采光较差。B、条式（板式）、条式（板式）板式楼就是象一块木板式楼就是象一块木板竖起
13、来，房子差不板竖起来，房子差不多都是南北朝向，通多都是南北朝向，通风采光都好风采光都好 2021/9/18161、绿化率：、绿化率：绿化率是指绿化率是指项目规划建设用的范围内绿化项目规划建设用的范围内绿化面积与规划建设用地面积之比。面积与规划建设用地面积之比。三、房地产专业术语三、房地产专业术语2021/9/18172、容积率、容积率:项目总体建筑面积与规划项目总体建筑面积与规划建设用的面积的比例建设用的面积的比例 对购房者而言，对购房者而言，容积率低为好，容积率低容积率低为好，容积率低于于1.0的为非普通住宅的为非普通住宅2021/9/18183、出房率：、出房率：单套房单套房屋中套内建筑面
14、积与建屋中套内建筑面积与建筑面积的比例。筑面积的比例。对购房者而言，出房率对购房者而言，出房率越高越好，出房率高则越高越好，出房率高则公摊面积小。公摊面积小。2021/9/1819收益率（回报率）：收益率（回报率）：对房地产对房地产投资型客户而言，指出租房屋收益或房投资型客户而言，指出租房屋收益或房屋增值的收益与投资额的比率，一般按屋增值的收益与投资额的比率，一般按年收益率计算。年收益率计算。2021/9/18205 5、房屋继承、房屋继承房屋继承是指按法律规定房屋继承是指按法律规定的程序，被继承人的遗产的程序，被继承人的遗产房屋转归继承人所有的一房屋转归继承人所有的一种法律行为。遗产房屋继种
15、法律行为。遗产房屋继承的形式有法定继承、遗承的形式有法定继承、遗嘱继承、代位继承、转继嘱继承、代位继承、转继承、遗赠等。承、遗赠等。2021/9/1821四、二手房交易过程中四、二手房交易过程中遇到的问题遇到的问题2021/9/18221、未取得房产证的二手商品房能、未取得房产证的二手商品房能过户么？过户么？2021/9/18232 2、取得房产证、取得房产证 但贷款未还清的但贷款未还清的房屋能办理房屋能办理过户手续么？过户手续么？2021/9/18243 3、为避、为避5 5的营业税能采用赠的营业税能采用赠与方式买卖吗？与方式买卖吗？2021/9/1825五、影响房价因素五、影响房价因素1、
16、地点、地点现阶段方式看好，地价直接影响房价、内环、现阶段方式看好，地价直接影响房价、内环、中环尤为看涨；中环尤为看涨；2、交通、交通是否便利，公交，路，桥，以及要修好的地是否便利，公交，路，桥，以及要修好的地铁，如果在规划范围内就更好；铁，如果在规划范围内就更好；3、购物、购物周边的商业区，大型超市，为生活提供方便周边的商业区，大型超市，为生活提供方便;4、楼层、楼层一般客户只想寻一般客户只想寻2-5层房子，只是因为：层房子，只是因为：顶层：有些客户在买房时，尤其是买二手房时称顶层：有些客户在买房时，尤其是买二手房时称“贵贵贱不用贱不用 顶层顶层”二层：有些天津二手房二层：有些天津二手房“独立
17、下水独立下水”和一层房子一样和一层房子一样易堵易堵 一层：采光不好，但是有些会在实用面积上占优势一层：采光不好，但是有些会在实用面积上占优势（如带小院）（如带小院）5、房龄、房龄折旧，房价构成中的重要因素折旧，房价构成中的重要因素2021/9/18266、朝向、朝向北方人普遍喜北方人普遍喜“南北南北”，南方人喜，南方人喜“东西东西”7、装修、装修房屋是否经过装修，在业主和客户方面看来，属于心理矛盾。一方面，业主要房屋是否经过装修，在业主和客户方面看来，属于心理矛盾。一方面，业主要卖钱；另一方面，客户已经买卖钱；另一方面，客户已经买“二手房二手房”了，就不愿意要旧的装修了。了，就不愿意要旧的装修
18、了。8、临街、临街干道和支路的情况均不相同干道和支路的情况均不相同9、小区环境、小区环境高价的二手房，必定是小区环境优雅，人文环境好的；高价的二手房，必定是小区环境优雅，人文环境好的；10、周边学校、周边学校尤其是孩子教育，在重点片区内，节省了助教费；尤其是孩子教育，在重点片区内，节省了助教费；11、房型、房型好的房型：通风，私密性好，全明。具体的房型，要学会对业主是找缺点，对好的房型：通风，私密性好，全明。具体的房型，要学会对业主是找缺点，对客户时找优点。客户时找优点。2021/9/1827未来增值空间最大的房子1、知名大开发商的品牌（全国排名前十）2、临近市政公园的房子3、地铁上盖及周遍步
19、行五分钟内的房子4、周遍学校资源丰富的房子2021/9/1828风水学（堪舆学）风水也叫“堪舆”。风水学是一门集天文学、地理学、环境学、建筑学、美学、心理学、伦理学等于一体的学问。概括地说，风水学就是人对环境的优选学。2021/9/1829上风上水上风口在哪里？冬季风力较大，以西北风为主，夏季以西南风为主，但风小于冬季。因此天津的上风口应当在北偏西。何为上水？2021/9/1830风水格局分析2021/9/18312021/9/18322021/9/1833户型风水分析2021/9/18342021/9/18352021/9/18362021/9/18372021/9/18382021/9/1
20、8392021/9/1840带角的户型2021/9/1841买房十大禁忌1、忌立交桥旁边；2、忌铁路旁；3、忌十字交叉的大路旁边；4、忌加油站旁边；5、忌高压电塔、电视塔的旁边；6、忌玻璃幕墙对面；7、住房的阳台、主卧室，不要直冲大路；8、住房的阳台和主卧不要对着尖角9、忌宅外能直接看到的烟囱或坟场10、家住别墅或院子的别把围墙围的很高。2021/9/1842【不容易“旺”的十类商铺】1.近立交桥、高架桥的，两桥是商铺杀手；2.大路两边，只适合大卖场，小铺易伤；3.尽端路、死胡同内，易缺客流；4.富人区铺，租赁波动大；5.楼层太高的；6.靠近汽车出入口的；7.二层及以上铺；8.西晒太阳太强的；
21、9.没特色的内铺；10.门面太窄的铺2021/9/1843家居摆放风水常识厨房：1灶台下不可放调料，刀。财运：1客厅也叫明堂，招财之位置。（招财方法）客厅30平米为一限。达到30平米以上近期收入会增加。暗厅不如明厅。如果暗就把主灯开足30分钟。客厅主灯如果坏了，近期财运肯定不好。2：客厅里30平米以下也可以招财：方法1只要视觉感觉宽敞也可招财。3茶几尽量空，主人心情宽广愉快。不可以堆满东西。不可放垃圾桶。否则主人心中烦恼。沙发后不可以放山水画：否则悖字。可以画树林和山水。不能有小人，否则犯小人。飘窗也为阳台，也在风水学上叫外明台。代表远期收入。露台：不可乱摆东西。影响财运。客厅阳台很重要，是进
22、财的位置。2021/9/1844家居摆放风水常识灯：年轻人来说代表理想；老年人来说代表心脑血管疾病灯坏也代表生意定单有问题灯坏抓紧修。否则破财。墙：有裂纹掉墙皮代表破财。不买空调别留窟窿。陶瓷制品：大于人头的是招财的。陶瓷制品花瓶不要放硬币，否则破财及腿疼。小件风水用品过去用在阴宅，尽量放大的摆件。卫生间：必须通风，视觉上干净没有用，通风代表秽气，暗卫必须要长期排风。老年人注意：最忌讳卫生间放水！晚上11点前必须把卫生间存水倒掉。否则老年人身体不好。如果床很地就更坏了。不能放化妆品，洗浴用品不能存，用一瓶买一瓶！否则导致腰腿疼。卫生间门口可挂半截帘，目的是把秽气避免从中间放出去。不要用珠帘：容
23、易对女性造成怀孕异常2021/9/1845家居摆放风水常识刮小玄风时属于聚财地。开窗户注意事项：能开多大开多大，否则窄管效应容易中邪气邪风！风铃不要弄，否则招鬼。住宅东北角的窗户要时常开开，否则孩子容易逆反。家里工具：剪子，指甲刀，钳子不可重叠摆放。否则影响内分泌。屋里不能放凶器。否则容易出事。屋里放鞋均不可过头！因为鞋是秽气。书柜放南墙。佛像：西南；东北；西；西北。佛像后面墙不可是卫生间。屋里没佛像不要烧香。风水用品：福字不要倒放2021/9/1846风水学表示方位的方法东南西北五行木火金水八卦震离兑坎干支甲乙丙丁庚辛壬葵四象苍龙朱雀白虎玄武2021/9/1847心理学肢体语言沟通三要素：内
24、容（7%）语调（38%）身体语言（55%）2021/9/1848故事分享一天晚上，丈夫很晚回来。进门后，他就向妻子解释因为有许多事要和同事与客户交谈，所以耽误了很久的时间。但他说话时却下意识地用手摸摸嘴唇，而且尽量避免与妻子目光相对。如果妻子善于观察，一眼便可看出：他的理由是编造的，为了隐瞒什么。2021/9/1849心理学家称肢体语言为身势学，下面即为他们所编纂的会话手册-会话手册2021/9/1850身体语言密码眯眯 着着 眼眼-不同意，厌恶，发怒或不欣赏走走 动动-发脾气或受挫扭绞双手扭绞双手-紧张，不安或害怕正视对方正视对方-友善，诚恳，外向，有安全感、自信 搔搔 头头-迷惑或不相信微
25、微 笑笑-同意或满意 咬咬 嘴嘴 唇唇-紧张，害怕或焦虑 抖抖 脚脚-紧张 身体身体前倾前倾-注意或感兴趣2021/9/1851头部姿势1.侧向一旁侧向一旁-说明对谈话有兴趣。2.挺得笔直挺得笔直-说明对谈判和对话人持中立态度。3.低头低头-说明对对方的谈话不感兴趣或持否定态度。2021/9/1852肩部姿势1.舒展舒展-说明有决心和责任感。2.耷拉耷拉-说明心情沉重，感到压抑。3.收缩收缩-说明在火头上。4.耸起耸起-说明处在惊恐之中。2021/9/1853腿姿一个人如果跷起二郎腿，两手交叉在胸前，收缩肩膀，则说明他已感到疲倦，开会开腻了，对眼前的事不再感兴趣。如果一个人坐在你的对面，翘起的
26、腿呈一个角度，则说明他这个人很执拗，性格刚强和好斗。如果他还双手抱膝，则说明谈话结果很难预料，因为这个人不会让步，口齿伶俐，反应快，很难说服他。如果一个人叉腿站着，说明他不自信，紧张而不自然。人们在一个陌生而不舒适的场合多半爱这么站。如果一个人是收紧脚踝站着，说明他在发火，在千方百计控制自己。2021/9/1854手部动作手指叉在一起而面朝上的手掌说明精力集中、果断和有几分优越感。在耳朵部位搔痒痒或轻揉耳朵（在耳朵部位搔痒痒或轻揉耳朵（1）-说明对方已不想再听你说下去。用手指轻轻触摸脖子（用手指轻轻触摸脖子（2）-说明对方对你说的持怀疑或不同意态度。把手放在脑袋后边把手放在脑袋后边-说明对方有
27、意辩论。用手挡住嘴或稍稍触及嘴唇或鼻子（用手挡住嘴或稍稍触及嘴唇或鼻子（3、4）-说明对方想隐藏内心的真实想法。用手指敲击桌子用手指敲击桌子-说明对方无聊或不耐烦说明对方无聊或不耐烦（用脚敲击地板同此理）。2021/9/1855手部动作用手托腮，直指顶住太阳穴（用手托腮，直指顶住太阳穴（5）-说明人家在仔细斟酌你说的话。就是一般用手托腮（就是一般用手托腮（6）-说明对方觉得无聊，想放松放松。轻轻抚摸下巴（轻轻抚摸下巴（7）-说明对方在考虑做决定。手指握成拳头手指握成拳头-说明对方小心谨慎，情绪有些不佳。手放在腰上手放在腰上-说明对方怀有敌意，随时准备投入行动。谈话对方在仔细清除衣服上看不见的尘
28、土（谈话对方在仔细清除衣服上看不见的尘土（8）-说明内心里不同意你说的，但因某种原因不说出来。2021/9/1856烟民的肢体语言烟民的肢体语言更直白，看他吸烟的姿势便能看出他的心境。如果是朝上吐烟如果是朝上吐烟，说明这个人颇为自信，甚至有些沾沾自喜。如果是朝下吐烟如果是朝下吐烟，说明心情不佳。如果常抖烟灰如果常抖烟灰，说明此人神经紧张，处在一种激动状态。如果点了烟后很快掐灭如果点了烟后很快掐灭，说明此人处在激怒状态。如果是用手指尖拿烟，一副装模作样的样子如果是用手指尖拿烟，一副装模作样的样子，说明此人态度傲慢，根本不把对方放在眼里。用拳头握住香烟，用拳头握住香烟，往往心里相当紧张。2021/
29、9/1857沟通中如何获得更多信息1、会话期间的点头意味着赞同、注意力的持续2、频频点头，可以使谈话者透漏的信息比正常情况下多出三到四倍。3、使用“嗯、是的、我明白、继续”等口头鼓励，能是对方继续讲话2021/9/18587秒钟决定客户对你的第一印象1、有礼：礼貌但不谄媚，不让客户感觉你目的感太强。2、有节：自行而非自恋，从容而非焦虑3、有型：未必满身名牌单起码要整齐利落4、有心：真诚微笑、目光不闪烁5、有声：说话要有底气，怯懦不能换来好感6、有度：适度的赞美是可以的，但不要过度2021/9/1859握手礼仪1、要有力，但不可太大力2、要与对方保持适当距离，约为一臂之距3、掌心包保持干燥4、握
30、手时要晃动三下左右5、时间为2-3秒6、保持笑容自然7、适当寒暄一二2021/9/1860解读行为习惯掰响手的人：掰响手的人：多为男性，这类人通常精力旺盛，开朗健谈，而且喜欢钻“牛角尖”。他们对事业和工作环境非常挑剔，有很强的进取心，只要是自己喜欢做的事情，就会不惜一切代价，努力去实现！2021/9/1861解读行为习惯喜欢摇头晃脑的人：这种人通常比较自信，甚至有一中唯我独尊的霸气。在人际交往中，他们非常乐于表现自己，尽管市场遭到别人的厌恶，但他们对事业一往无前的精神常令人赞叹。2021/9/1862解读行为习惯头型看心理：1、往右梳：通常比较理性2、往左梳：十分感性3、中间分：表明人的性情亦
31、刚亦柔4、发型随意：随遇而安，遭受挫折可自愈5、飘逸流畅：做事圆润6、简洁短发：又有强大野心，工作生活细致7、发型怪异：追求自我，有很强的表现欲8、平头：男人味十足，性格坚毅，有点霸道9、光头：令人难以揣摩他们的心思2021/9/1863看穿男人的秘密喜欢跑步、游泳等单人运动的男人：喜欢独立，他们经常独处。根本不运动的人：他们是独立的思考着，经常很敏感。喜欢刷卡的男人：热衷名利和地位。喜欢付现金的男人：自信而独立。爱赌的男人：冒险让他们感到快乐。爱喝酒的男人：为了掩盖他的不安全感。2021/9/1864如何知道对方在说谎1.看眼睛:如果对方说话时往右看,可能在说谎；往左看,是在回想细节,可能说
32、的是实话；如果是左撇子,相反方向2.语调:如果声音忽然转变,是个迹象3.观看肢体语言:说话时揉脖子,手指轻敲,往后靠在椅背上,看手表,突然改变主题。2021/9/1865绝对靠谱的男人“小便池心理学”小便池前低头往下看的，做事可靠、为人本分；直视前方的，胸怀远大、志在四方；抬头往上看的，天马行空、吊儿郎当；闭着眼睛的，小富即安、难成大器；哼着小曲儿的，成事不足、败事有余；东张西望的，为人虚伪、非奸即盗2021/9/1866从鞋子看女人性格刑具般的高跟鞋：这种人可能是渴望被关注，有点任性，且非常自信；平底鞋：这种人通常是甜美友好且有点小无聊，性格开朗；马靴女王范：这种人沉默寡言有一点以自我为中心
33、，不信任别人，宁愿亲力亲为；休闲鞋：这种人很严谨，不易交朋友；运动鞋：这种人很有创意，喜欢社交、旅行。2021/9/1867从收集爱好识人收集艺术品、古董的人很多，这些人，大多都知识渊博而且气质儒雅；收集旧票据，他们总是将一些旧的票据分门别类地放好，这样的人大多有很强的组织能力和领导能力，做事条理清楚，喜欢按部就班；收集玩具，换句话说就是没有长大，收集玩具的人一般比较容易满足。2021/9/1868喝茶看性格1、常喝绿茶：你是一个完美主义者,对任何事情的要求都很严格，你的优点是感情专一,但个性非常古板、固执。2、常喝红茶：个性热情的你喜欢交朋友。3、常喝奶茶：天生具有奉献精神的你适合跟需要关爱
34、的人交往。2021/9/1869从指甲看人心涂着不花哨的指甲油的女性，这类女性大多很爱漂亮，但不喜欢张扬。而涂着非常性感，能吸引人的指甲油的女性，则表明她们在爱美的同时，还有着很强烈的表现欲望，希望能够引起他人的兴趣，并给予较多的关注。2021/9/1870有的人开车平稳，车速控制不快不慢，严格遵守规则。他们做事也常抱着中庸的态度、不愠不火，不会骤然冒险。有人开车速度会尽量放慢，握着方向盘没有安全感，觉得害怕。他们要么是新手上路，要么性格谨小慎微，缺乏自信。很多人一逮着机会，就会超速行驶,他们爱憎分明，向往自由.从开车看出你的内心2021/9/1871交谈魅力速成术1微笑；2不谈论沉重的话题；
35、3倾听时有所回应；4做几个让人印象深刻的表情；5不要后背靠在椅子上；6目光在对方的“三角区”游荡；7让对方多说话；8不要透露过多个人细节；9减少说话时的手势；10不掩饰自己的缺陷或错误；11说话时减少口头语。2021/9/1872【从打招呼看出人心】打招呼时，对方用左手拍拍你的肩膀，这个手势暗示的是“我比你强大”；对方不看你的眼睛打招呼，这暗示他胆小怕事，没有自信；对方打招呼时故意退后几步，这暗示着他对你的一种礼貌或是谦让；对方打招呼时两眼直视你的眼睛，这暗示着攻击，他想借打招呼探你的虚实，压过你的气势。2021/9/1873从口头禅读懂对方性格1、说真的、老实说、的确、不骗你（担心他人误解，性格急躁）2、应该、必须（自信心极强，理智而冷静）3、听说、据说（见识虽广但决断力不够）4、啊、呀、这个（思维慢，反应较迟钝）2021/9/1874快速息怒的7个小方法1、降低你的音量和语速；2、闭上你的的眼睛，可以快速浇灭怒火；3、转转你的脖子，放松心情，缓解僵硬；4、拥抱你自己，用双臂交叉紧紧拥抱自己一下；5、闻闻植物，离健康的绿色植物10厘米左右，深呼吸5次；6、发扬阿Q精神，自我解嘲；7、击掌、跺脚，两三分钟即可。2021/9/18752021/9/18762021/9/18772021/9/1878