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1、房地产投资与评估浙江理工大学经济管理学院刘友平2010年2月2021/9/181第一章 导 论第一节第一节 房地产与房地产市场房地产与房地产市场一、房地产的基本概念及特征（一）基本概念（一）基本概念（二）基本特征（二）基本特征不可移动性不可移动性耐久性耐久性高价值性高价值性异质性异质性 2021/9/182二、房地产业二、房地产业 房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业是独立的产业部门，不同于建筑业，房地产业包括：房地产业包括：1.1.房地产开发、建设、经营房地产开发、建设、经营 2.2.房地产买卖、租赁房地产买卖、租赁 3.3.房地产抵押房地产抵押 4.4.房地产典当房地产典当 5
2、.5.房地产评估房地产评估 6.6.房地产置换房地产置换 7.7.房地产咨询房地产咨询 8.8.物业管理物业管理 9.9.房地产金融房地产金融2021/9/183三、房地产市场三、房地产市场（一）房地产市场的特征（一）房地产市场的特征非完全性非完全性 1.1.完全竞争市场的特征完全竞争市场的特征w交易者众多交易者众多w产品是同质的产品是同质的w交易信息是完备的交易信息是完备的w生产要素自由流动生产要素自由流动 2.2.房地产市场的特征房地产市场的特征w住房供应不充足，供应主体不是众多住房供应不充足，供应主体不是众多w所有产品都是异质的所有产品都是异质的2021/9/184（二）不完全竞争条件下
3、的房地产价格（二）不完全竞争条件下的房地产价格 1.1.基本概念和术语基本概念和术语交易价格：买卖实际成交的价格交易价格：买卖实际成交的价格最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种最可能销售价格：对未来交易成交价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种可能性估计，是对该物业未来交易价格的一种预测。预测。市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场市场价值：通常被评估师采用，指在公允市场中该物业最可能的价格或具备的价值。中该物业最可能的价格或具备的价值。投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判投资价值：指投资者对物业未来利润的一种判断。断。2021/9/1852 2、需求与房地产价格、需求与
4、房地产价格PPQS短期供给曲线DDPEPESS长期供给曲线DDPEPE（区分真实需求和虚拟需求）2021/9/186第二节房地产投资概述第二节房地产投资概述一、房地产投资的含义一、房地产投资的含义（一（一)投资投资、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，、定义：企业和个人以获得未来利益为目的，投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业投放一定的货币或实物，用以开发经营某项事业的行为。的行为。、分类：、分类：w实物投资：设备、土地、房屋等等；实物投资：设备、土地、房屋等等；w金融资产投资：股票、债券、期货等等；金融资产投资：股票、债券、期货等等；w无形资产投资；商标、版权、专利等等。无形资产投资
5、；商标、版权、专利等等。2021/9/187w固定资产投资与流动资金投资固定资产投资与流动资金投资w直接投资与间接投资直接投资与间接投资w生产性投资与非生产性投资生产性投资与非生产性投资w短期投资与长期投资短期投资与长期投资（二）房地产投资（二）房地产投资房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发房地产投资是将一定的资金投入到房地产开发经营和中介服务活动中，以获得更大的收益的经营和中介服务活动中，以获得更大的收益的行为，房地产开发与经营的基础，结果是形成行为，房地产开发与经营的基础，结果是形成新的房地产使用价值。新的房地产使用价值。2021/9/188二、房地产投资种类二、房地产投资种类（一）按
6、对象划分（一）按对象划分w土地开发投资土地开发投资w房屋开发投资房屋开发投资w房地产经营投资房地产经营投资w房地产中介服务投资房地产中介服务投资w物业管理服务投资物业管理服务投资（二）按建筑物类型分（二）按建筑物类型分w住宅投资（普通住宅、高档公寓、别墅）住宅投资（普通住宅、高档公寓、别墅）w商业物业投资（含商场、购物中心、超市、批商业物业投资（含商场、购物中心、超市、批发时市场）发时市场）w工业厂房、仓库投资工业厂房、仓库投资2021/9/189w办公楼投资办公楼投资w旅馆用房地产（酒店、宾馆、度假村、旅店）旅馆用房地产（酒店、宾馆、度假村、旅店）w娱乐用房地产（游乐场、娱乐城、康乐中心）娱
7、乐用房地产（游乐场、娱乐城、康乐中心）w餐饮用房地产（酒楼、美食城、餐馆、快餐店）餐饮用房地产（酒楼、美食城、餐馆、快餐店）（三）按投资的形式分（三）按投资的形式分、房地产直接投资、房地产直接投资w房地产开发投资房地产开发投资w房地产置业投资房地产置业投资、房地产间接投资、房地产间接投资w购买房地产上市公司股票购买房地产上市公司股票w购买房地产企业债券购买房地产企业债券w购买房地产信托基金购买房地产信托基金w购买住房抵押贷款证券购买住房抵押贷款证券2021/9/1810三、房地产投资的特点三、房地产投资的特点w投资量大，投资回收期长。投资量大，投资回收期长。w投资的保值增值性投资的保值增值性w
8、投资不确定因素多，风险大投资不确定因素多，风险大w投资技巧性强、运作复杂投资技巧性强、运作复杂w投资流动性差投资流动性差w投资对象的固定性投资对象的固定性w对专业知识和经验有一定的依赖性对专业知识和经验有一定的依赖性w具有较高的财务杠杆具有较高的财务杠杆2021/9/1811优点：优点：（）有形的投资（）有形的投资（）通货膨胀中的保值手段（）通货膨胀中的保值手段（）易于融资性（）易于融资性（）投资回报高（）投资回报高（）收益的多重性（）收益的多重性缺点：缺点：（）投资量大，支出集中性强（）投资量大，支出集中性强（）投资合作性强（）投资合作性强（）投资回收期长（）投资回收期长（）投资风险大（）投
9、资风险大（）投资技巧性强（）投资技巧性强（）投资流动性差（）投资流动性差（）投资的固定性（）投资的固定性2021/9/1812四、房地产项目投资的过程四、房地产项目投资的过程、项目：在一定的约束条件下，具有明确目标、项目：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。的一次性任务或事项。2 2、项目的周期（项目寿命期）：项目从开始到结、项目的周期（项目寿命期）：项目从开始到结束的寿命周期束的寿命周期,是项目工作在时序上的安排是项目工作在时序上的安排.项目周期三大阶段：项目周期三大阶段：（1 1）投资前期：从项目设想到项目投资实施前）投资前期：从项目设想到项目投资实施前的一段时期的一段时期
10、.市场调查、市场调查、投资机会研究、项目建议投资机会研究、项目建议 投资方案策划、投资方案可行性研究投资方案策划、投资方案可行性研究项目评估、项目决策项目评估、项目决策2021/9/1813（2 2）投资实施期：从项目投资决策后到项目完成）投资实施期：从项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期交付使用的一段时期 项目设计、施工建设（发包）管理项目设计、施工建设（发包）管理 设备采购、安装、竣工验收设备采购、安装、竣工验收 市场推广、市场营销市场推广、市场营销 （3 3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期了（或实现投资
11、回收）后的一段时期 生产经营、设施管理生产经营、设施管理 租赁经营、物业管理租赁经营、物业管理 营销促销营销促销2021/9/1814DM-开发管理Development ManagementPM 项目管理（建设管理）Project ManajementFM 设施管理.物业管理Facility Management 运营商运营商FM 开发商开发商DMPM 设计方设计方PM 承包商承包商PM 供应商供应商PM投资商投资商DMPMFM、房地产项目阶段的划分、房地产项目阶段的划分 准备 设计 施工项目实施期项目实施期项目前期项目前期项目使用期项目使用期2021/9/1815、房地产投资、开发的基本过
12、程、房地产投资、开发的基本过程w收集市场信息，进行综合分析收集市场信息，进行综合分析w项目初步概念构思、初步可行性研究项目初步概念构思、初步可行性研究w取得土地使用权取得土地使用权w项目策划、规划设计项目策划、规划设计w项目详细可行性研究项目详细可行性研究w项目初步设计及施工图设计项目初步设计及施工图设计w项目施工实施项目施工实施w项目预售、销售项目预售、销售w项目经营管理项目经营管理2021/9/1816第三节第三节 房地产投资分析的基本问题房地产投资分析的基本问题一、研究内容一、研究内容-5-5W1HW1H问题问题、Why-Why-目的、目标分析目的、目标分析、What-What-投资类型
13、、特征、质量投资类型、特征、质量、Where-Where-地点地点(地段分析地段分析)、When-When-时间时间(时机分析时机分析)、Who-Who-人人-（目标客户）（目标客户）、How-How-方法方法投资原则，投资收益，投资投资原则，投资收益，投资成本，利润、风险大小、风险措施等成本，利润、风险大小、风险措施等2021/9/1817二、房地产投资的主要目标二、房地产投资的主要目标、主要是获取利润，也获取无形收益、社会、主要是获取利润，也获取无形收益、社会效益及环境效益。效益及环境效益。、投资本金的安全性、投资本金的安全性、投资对象的变现性、投资对象的变现性、对通货膨胀的防护能力、对通
14、货膨胀的防护能力三、房地产投资分析研究目的三、房地产投资分析研究目的、归纳总结房地产投资规律、归纳总结房地产投资规律、分析研究房地产投资运作技巧、分析研究房地产投资运作技巧、为投资者指示投资方向、预算收益、为投资者指示投资方向、预算收益、减少投资浪费增大投资效益、减少投资浪费增大投资效益、减少投资风险，加强风险应对、减少投资风险，加强风险应对2021/9/1818第二章 房地产投资环境分析第一节房地产项目投资环境要素第一节房地产项目投资环境要素一、一、项目投资环境要素大致分类项目投资环境要素大致分类（一）（一）.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定
15、和制约项目投资的各种外部境况和条有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。件的总和。1 1、投资环境要素的分类、投资环境要素的分类（）按要素存在的物质形态分类：（）按要素存在的物质形态分类：硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 软环境：影响项目投资的各种社会经济文化软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件。条件。2021/9/1819（）按要素存在的范围分类（）按要素存在的范围分类:w宏观投资环境：国家、地区投资环境宏观投资环境：国家、地区投资环境w 中观投资环境：地区、行业投资环境中观投资环境：地区、行业投资环境w 微观投资环境：地块周边及
16、地块投资环境微观投资环境：地块周边及地块投资环境（）按要素的内容分类（）按要素的内容分类 :w政治环境政治环境w社会环境社会环境w 法律环境法律环境w文化环境文化环境w经济环境经济环境w自然环境自然环境w基础设施环境基础设施环境 2021/9/1820二、房地产投资环境具体要素二、房地产投资环境具体要素（一）政治环境（一）政治环境、社会秩序、社会秩序、社会服务：硬件、态度、效率、社会服务：硬件、态度、效率、社会制度：决策民主性、管理透明度、行政、社会制度：决策民主性、管理透明度、行政效率及廉洁性等。效率及廉洁性等。（二）法律环境（二）法律环境、法律的稳定性、法律的稳定性、法律的完备性、法律的完
17、备性、法律的公正性、法律的公正性（三）社会环境（三）社会环境、人口情况：人口总量、结构、增长率等、人口情况：人口总量、结构、增长率等、价值观念、价值观念2021/9/1821（四）文化环境（四）文化环境、教育水准、教育水准、风俗习惯、风俗习惯（五）经济环境（五）经济环境、宏观经济环境、宏观经济环境w国民经济运行：、通货膨胀等国民经济运行：、通货膨胀等w居民消费：居民收入、存款余额、居民消费结构居民消费：居民收入、存款余额、居民消费结构w经济政策：财政政策、货币金融政策、产业政策经济政策：财政政策、货币金融政策、产业政策、行业市场环境、行业市场环境w市场需求量市场需求量w市场供应量市场供应量w市
18、场购买力市场购买力w市场价格及竞争情况市场价格及竞争情况2021/9/1822、企业财务环境、企业财务环境w资金：渠道、融资成本资金：渠道、融资成本w成本：税费成本：税费w利润：同类项目的社会平均利润利润：同类项目的社会平均利润、资源经济环境、资源经济环境w人力资源人力资源w土地资源土地资源w原材料原材料w能源能源（六）自然环境（六）自然环境w位置便利性：离商业中心的距离、地块配套位置便利性：离商业中心的距离、地块配套w自然风光：山、河、湖、植被自然风光：山、河、湖、植被2021/9/1823（七）基础设施（七）基础设施、道路及交通、道路及交通、能源环境：天然气、能源环境：天然气、给排水管网、
19、给排水管网、通讯设施：电视、电话、宽带网、通讯设施：电视、电话、宽带网、电力设施：居民用电、工业用电、电力设施：居民用电、工业用电2021/9/1824第二节第二节 投资环境的评价方法投资环境的评价方法一、冷热因素法（评价国际投资环境）一、冷热因素法（评价国际投资环境）（一）政策的稳定、连续性：冷、热（一）政策的稳定、连续性：冷、热（二）市场机会：冷、热（二）市场机会：冷、热（三）经济发展及成绩：冷、热（三）经济发展及成绩：冷、热（四）文化一体化：冷、热（四）文化一体化：冷、热（五）法律公正、完备性：冷热（五）法律公正、完备性：冷热（六）实质性障碍：冷、热（六）实质性障碍：冷、热（七）地理及文
20、化差异：冷、热（七）地理及文化差异：冷、热这是对某国或某地区粗略的投资环境评价，是这是对某国或某地区粗略的投资环境评价，是一种基础性的投资环境分析方法。一种基础性的投资环境分析方法。2021/9/1825二、多因素等级尺度法二、多因素等级尺度法主要用于国际投资环境分析，从个方面评价某国或主要用于国际投资环境分析，从个方面评价某国或地区投资气候。每个因素划分成不同等级，赋予不同地区投资气候。每个因素划分成不同等级，赋予不同的分值，分别为、的分值，分别为、分。、分。投资环境因素投资环境因素评分评分资本抽回限制程度资本抽回限制程度-外资股权比例外资股权比例-对外商的管制程度对外商的管制程度-货币稳定
21、性货币稳定性-政治稳定性政治稳定性-对关税保护的态度对关税保护的态度-当地资本的供应程度当地资本的供应程度-近年的通货膨胀率近年的通货膨胀率-2021/9/1826三、多因素系统评价法三、多因素系统评价法、多因素评估法、多因素评估法从多个角度赋予环境因素指标不同的分值，然从多个角度赋予环境因素指标不同的分值，然后按不同的权重累计分数。后按不同的权重累计分数。、综合评价法、综合评价法通过建立环境因素的层次分析结构，确定同层通过建立环境因素的层次分析结构，确定同层环境因素的不同权重计算不同投资环境的分值，环境因素的不同权重计算不同投资环境的分值，从而确定投资环境的优劣。从而确定投资环境的优劣。四、
22、关键因素评价法四、关键因素评价法从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资从影响投资环境的众多因素中，找出影响投资动机的关键因素，然后根据这些因素用因素分动机的关键因素，然后根据这些因素用因素分析法进行评价。析法进行评价。2021/9/1827第三章 房地产市场分析第一节房地产市场调查第一节房地产市场调查一、房地产市场调查研究的误区一、房地产市场调查研究的误区 w 轻视调研轻视调研 （市场太大了，做都做不过来，还（市场太大了，做都做不过来，还调研干什么？）调研干什么？）w 轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构做调研，一切都万事大吉？）调研，一切都万事大吉
23、？）w 盲目调研盲目调研（不考虑实际需要，在不把握调研（不考虑实际需要，在不把握调研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调研）施调研）2021/9/1828二、信息收集的原则二、信息收集的原则、可靠性、可靠性、及时性、及时性、系统性、系统性、适用性、适用性、经济性、经济性三、房地产市场调查阶段划分三、房地产市场调查阶段划分房地产市场调查阶段准备阶段实施阶段分析和总结阶段 2021/9/1829房房地地产产市市场场调查的步骤调查的步骤一、准备阶段一、准备阶段二、实施阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段三、分析和总结阶段1.提出问题，确定目标提出问题，确
24、定目标2.初步情况分析（非正式调查）初步情况分析（非正式调查）3.制定调查方案、计划制定调查方案、计划4.建立调查组织建立调查组织5.收集第二手资料收集第二手资料6.收集第一手资料收集第一手资料7.数据的分析与解释数据的分析与解释8.编写调研报告编写调研报告9.总结、反馈总结、反馈四、房地产市场调查程序四、房地产市场调查程序2021/9/1830五、市场信息来源五、市场信息来源、政府部门、政府部门w各项政策法规、文件通知、统计资料各项政策法规、文件通知、统计资料w定期发布的土地相关信息、房产信息、定期发布的土地相关信息、房产信息、规划资料规划资料、企业内部、企业内部w财务资料财务资料w统计资料
25、统计资料w业务资料业务资料w其他平时收集的资料、文件其他平时收集的资料、文件2021/9/1831、消费者、消费者w消费者购买动机消费者购买动机w消费偏好消费偏好w消费态度消费态度、竞争对手、竞争对手w竞争对手楼盘资料竞争对手楼盘资料w竞争对手的发展战、各种策略竞争对手的发展战、各种策略、咨询单位、咨询单位w咨询公司咨询公司w营销策划公司营销策划公司w市场调查公司市场调查公司2021/9/1832、媒体、媒体w报纸报纸w网络网络w专业杂志专业杂志w电视电视w会展资料会展资料、各种展示会、交易会、各种展示会、交易会2021/9/1833六、房地产市场调查的主要内容六、房地产市场调查的主要内容（一
26、）宏观经济环境调查（一）宏观经济环境调查、宏观经济运行情况、宏观经济运行情况、房地产相关政策法规、房地产相关政策法规、居民消费情况、居民消费情况（二）区域房地产环境调查（二）区域房地产环境调查、区域及城市发展规划、区域及城市发展规划、地方房地产政策、地方房地产政策、城市或区域房地产需求、城市或区域房地产需求、各板块的供给情况、各板块的供给情况、房地产交易价格、房地产交易价格、区域或城市产业布局、居民收入状况、区域或城市产业布局、居民收入状况2021/9/1834（三）房地产微观环境调查（三）房地产微观环境调查、竞争对手情况调查、竞争对手情况调查、消费者调查、消费者调查、地块环境调查：交通设施、
27、配套建设、地块环境调查：交通设施、配套建设、自然环境、文化环境、社会治安状况、周边自然环境、文化环境、社会治安状况、周边建筑物情况、未来规划。建筑物情况、未来规划。七、房地产市场调查的方法七、房地产市场调查的方法（一）访问法（一）访问法自拟调查提纲或调查问卷组织访谈：自拟调查提纲或调查问卷组织访谈：、面谈调查、面谈调查、电话调查、电话调查、问卷调查、问卷调查2021/9/1835（二）观察法（二）观察法到售楼现场和施工现场进行观察、记录。到售楼现场和施工现场进行观察、记录。（三）实验法（三）实验法将调查范围缩小到一个较小的范围进行实将调查范围缩小到一个较小的范围进行实验后得出一定的结果，然后推
28、广或应用。验后得出一定的结果，然后推广或应用。（四）二手文献调查法（四）二手文献调查法（五）普查与重点调查（五）普查与重点调查（六）随机抽样调查（六）随机抽样调查w简单随机抽样：需掌握全部总体简单随机抽样：需掌握全部总体w等距离随机抽样：须有全体总体的资料等距离随机抽样：须有全体总体的资料w分层随机抽样：分层随机抽样：w分群随机抽样：多阶段时应用分群随机抽样：多阶段时应用2021/9/1836（七）非随机抽样调查（七）非随机抽样调查、任意抽样：任选选择若干人进行抽样，由、任意抽样：任选选择若干人进行抽样，由称偶遇抽样。称偶遇抽样。、主观抽样：又称判断抽样，市场调查者根、主观抽样：又称判断抽样，
29、市场调查者根据自己的主观判断进行抽样。据自己的主观判断进行抽样。、定额抽样：又称配额抽样，将总体分成若、定额抽样：又称配额抽样，将总体分成若干类别，按照一定比例在各类中分配样本单干类别，按照一定比例在各类中分配样本单位数额，并且按照各类数额任意或者主观抽位数额，并且按照各类数额任意或者主观抽样。样。2021/9/1837第二节第二节 房地产市场预测房地产市场预测一、房地产投资市场预测的内容一、房地产投资市场预测的内容、市场需求预测、市场需求预测、供给预测、供给预测、价格预测、价格预测、市场竞争预测、市场竞争预测、突发事件影响预测、突发事件影响预测二、房地产投资市场预测的方法二、房地产投资市场预
30、测的方法、德尔菲法、德尔菲法、专家座谈法、专家座谈法2021/9/1838、时间序列法、时间序列法w简单移动平均法简单移动平均法w加权移动平均法加权移动平均法w指数平滑法指数平滑法、回归分析法、回归分析法w一元线性回归一元线性回归w多元线性回归多元线性回归三、房地产投资分析的种类三、房地产投资分析的种类、定性分析、定性分析、定量分析：技术经济方法、定量分析：技术经济方法2021/9/1839第四章不同类型房地产投资分析第四章不同类型房地产投资分析一、土地投资分析一、土地投资分析、土地出让：招、拍、挂、协议、土地出让：招、拍、挂、协议、土地储备：政府储备与企业储备、土地储备：政府储备与企业储备、
31、土地整理与开发、土地整理与开发、土地转让、土地转让、土地入股份投资、土地入股份投资二、住宅投资分析二、住宅投资分析、市场需求分析、市场需求分析w有效需求与潜在需求有效需求与潜在需求w家庭规模、家庭收入家庭规模、家庭收入2021/9/1840w生活方式生活方式w消费偏好消费偏好、区位选择、区位选择w交通交通w配套配套、质量、质量、户型、规划、户型、规划三、商业用房投资分析三、商业用房投资分析1、地段、地段2、商圈、商圈3、经营环境、经营环境4、建筑规划、设计、建筑规划、设计2021/9/18415、交通、人流量、交通、人流量6、硬件设施、硬件设施四、写字楼市场分析四、写字楼市场分析1、地段选择、
32、地段选择2、写字楼经营环境、写字楼经营环境3、建筑设计、建筑设计4、设备配置、设备配置2021/9/1842第五章 房地产投资策略第一节第一节 投资时机投资时机一、客观时机一、客观时机 1、经济周期、经济周期 2、股市行情、股市行情 3、国际形势、国际形势 4、城市规划、城市规划 5、利率、汇率、利率、汇率 6、国际贸易顺差、国际贸易顺差 7、通货膨胀、通货膨胀 2021/9/18438 8、消费者存款情况、消费者存款情况9 9、产业政策、产业政策二、主观时机二、主观时机 个人根据信息作出的判断：个人根据信息作出的判断：1 1、经济周期的萧条期、经济周期的萧条期2 2、通货膨胀来临之前、通货膨
33、胀来临之前3 3、房地产业的低谷期、房地产业的低谷期4 4、预期、预期2021/9/1844第二节第二节 投资地段选择投资地段选择一、地理位置一、地理位置1、交通条件：多样性、便捷性、可通达性、交通条件：多样性、便捷性、可通达性2、离市中心和主要商场的距离、离市中心和主要商场的距离3、配套设施成熟度：学校、超市、银行、配套设施成熟度：学校、超市、银行、娱乐设施娱乐设施二、社会环境二、社会环境1、治安状况、治安状况2、文化气息、文化气息三、自然环境三、自然环境1、自然景观：公园、河流、山脉、湖、海、自然景观：公园、河流、山脉、湖、海、湿地、植被等湿地、植被等2021/9/18452 2、空气质量
34、：味道、悬浮物、空气质量：味道、悬浮物3 3、噪音污染情况、噪音污染情况4 4、未来城市景观规划、未来城市景观规划第三节第三节 房地产投资的质量房地产投资的质量一、建筑质量一、建筑质量二、物业管理、服务质量二、物业管理、服务质量2021/9/1846第六章 房地产投资成本与税费一、房地产开发投资成本一、房地产开发投资成本1、建设投资：、建设投资：w土地费用土地费用w前期工程费、政府规费前期工程费、政府规费w建安工程费建安工程费w基础设施建设费基础设施建设费w公共配套建设费公共配套建设费w其他费用其他费用w三大费用（销售费用、管理费用、财务费用）三大费用（销售费用、管理费用、财务费用）w不可预见
35、费不可预见费2、经营资金：用于周转的少量资金，、经营资金：用于周转的少量资金，不计入成本不计入成本2021/9/1847序号费用项目名称投资金额估算说明1开发建设投资1.1土地费用1.2前期工程费、政府规费1.3建安工程费1.4基础设施建设费1.5公共配套建设费1.6管理费用1.7销售费用1.8财务费用1.9不可预见费2经营资金3项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产3.3经营资金房地产总投资估算表2021/9/1848二、开发税费二、开发税费1 1、营业税及附加、营业税及附加2 2、增值税、增值税3 3、契税、契税4 4、所得税、所得税5 5、产权登记费、产权登记费6 6、交易手续费、交
36、易手续费7 7、印花税、印花税8 8、工本费、工本费三、出租或自营项目投资三、出租或自营项目投资1 1、运营费用、运营费用2 2、修理费用、修理费用2021/9/1849第二节房地产投资收益估算第二节房地产投资收益估算一、经营收入估算一、经营收入估算、租售方案的确定、租售方案的确定w租售方式及比例租售方式及比例w租售面积租售面积w销售进度销售进度w租金及售价租金及售价w付款方式付款方式、估算经营收入、估算经营收入w销售收入销售收入w出租收入：商场、店面、车库、办公楼出租收入：商场、店面、车库、办公楼2021/9/1851销售收入与经营税金及附加估算表销售收入与经营税金及附加估算表序号项目合计销
37、售收入1.6亿2.0亿4000万.1可销售面积（）50000.2单价（元）800080008000.3销售比例40%50%10%经营税金及附加.1营业税及附加2.2其他税金（如印花税）净销售收入2021/9/1852二、房地产产品定价方法二、房地产产品定价方法（一）成本导向定价（一）成本导向定价 1 1、成本加成法、成本加成法 2 2、目标利润法、目标利润法（二）需求导向定价（二）需求导向定价 1 1、消费者认知定价、消费者认知定价 2 2、品牌价值定价、品牌价值定价（三）竞争导向定价法（三）竞争导向定价法 1 1、领导定价法、领导定价法 2 2、挑战定价法、挑战定价法 3 3、随行就市定价法
38、、随行就市定价法2021/9/1853第八章 房地产投资财务分析第一节第一节 财务报表财务报表一、财务分析的目的一、财务分析的目的 1、反映项目的盈利能力、反映项目的盈利能力 2、反映项目的清偿能力、反映项目的清偿能力 3、反映项目的资金平能能力、反映项目的资金平能能力二、报表的类别二、报表的类别（一）基本报表（一）基本报表 1、现金流量表、现金流量表 2、损益表、损益表 3、资金来源与运用表、资金来源与运用表 4、资产负债表、资产负债表2021/9/1854（二）辅助报表（二）辅助报表 1 1、项目总投资估算表、项目总投资估算表 2 2、经营成本表（需要分摊）、经营成本表（需要分摊）3 3、
39、房地产开发成本细项估算表、房地产开发成本细项估算表w建安成本估算表建安成本估算表w公共配套设施建设估算表公共配套设施建设估算表w基础设施建设估算表基础设施建设估算表 4 4、开发期税费、开发期税费 5 5、销售收入与经营税金及附加估算表、销售收入与经营税金及附加估算表 6 6、投资计划与资金筹措表、投资计划与资金筹措表 7 7、借款还本付息估算表、借款还本付息估算表2021/9/1855房地产开发项目全部投资现金流量表房地产开发项目全部投资现金流量表序号项 目合计121现金流入1.1销售收入1.2回收固定资产余值1.3回收经营资金2现金流出2.1开发建设投资2.2经营资金2.3运营资金2.4经
40、营税费2.5土地增值税2.6企业所得税3净现金流量4累计净现金流量2021/9/1856房地产开发项目资本金现金流量表房地产开发项目资本金现金流量表序号项 目合计121现金流入1.1销售收入1.2回收固定资产余值1.3回收经营资金2现金流出2.1资本金2.2经营资金2.3运营资金2.4经营税费2.5土地增值税2.6企业所得税2.7借款本金、利息偿还3净现金流量4累计净现金流量2021/9/1857资金来源与运用表资金来源与运用表序号项目合计123N1资金来源1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入1.4资本金1.5长期借款1.6短期借款1.7回收固定资产余值1.8回收经营资金1.9净转售收入
41、2021/9/1858序号项目合计123N2资金运用2.1开发建设投资2.2进应资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加2.6土地增值税2.7所得税2.8借款本金偿还2.9借款利息支付3盈余资金4累计盈余资金2021/9/1859损益表序号项目合计12N1经营收入1.1销售收入1.2出租收入1.3自营收入2经营成本2.1销售房经营成本2.2出租房经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6土地增值税7利润总额8所得税9税后利润2021/9/1860名词界定：名词界定：1.经营资金：房地产开发企业用于日常周转的资金经营资金：房地产开发企业用于日常周转的资金2.经营成本：房地产产品出
42、售时，将开发产品成本经营成本：房地产产品出售时，将开发产品成本按有关财务会计制度结转的成本，包括土地转让按有关财务会计制度结转的成本，包括土地转让成本、房地产销售成本。对于分期收款的房地产成本、房地产销售成本。对于分期收款的房地产项目，可以按照当期收入占全部销售收入的比例，项目，可以按照当期收入占全部销售收入的比例，计算本期应结转的经营成本。计算本期应结转的经营成本。3.开发建设完成后，开发企业可能形成固定资产、开发建设完成后，开发企业可能形成固定资产、无形资产和递延资产。无形资产和递延资产。w固定资产：包括开发企业办公用房、以及自营的固定资产：包括开发企业办公用房、以及自营的商服用房。商服用
43、房。w无形资产：主要指土地使用权无形资产：主要指土地使用权w递延资产：主要指开办费递延资产：主要指开办费2021/9/18614 4、管理费用：包括管理人员工资、福利、办公、管理费用：包括管理人员工资、福利、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、劳费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、劳动保险费、咨询费、董事会费、审计费、诉讼动保险费、咨询费、董事会费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、无形资产摊销、开办费摊销、业土地使用税、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏帐损失、存货盘亏以及其他管理务招待费、坏帐损失、存货
44、盘亏以及其他管理费用。费用。5 5、销售费用：包括销售人员工资、奖金、福利、销售费用：包括销售人员工资、奖金、福利、福利、差旅费、售楼中心折旧费、修理费、物福利、差旅费、售楼中心折旧费、修理费、物料消耗费、广告费、宣传费、代销费、销售服料消耗费、广告费、宣传费、代销费、销售服务费、预售许可证申领费等。务费、预售许可证申领费等。6 6、运营费用：指开发完成后，在项目经营期间、运营费用：指开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用，包括管理和销售费用发生的各种运营费用，包括管理和销售费用2021/9/1862第九章 房地产投资风险分析第一节第一节 房地产投资风险概述房地产投资风险概述一、风险的含
45、义一、风险的含义 风险是反映一种特殊的事件，这种事件会风险是反映一种特殊的事件，这种事件会带来多个不确定的结果，而且每一个不确带来多个不确定的结果，而且每一个不确定的结果的出现都有一个可测定的概率值，定的结果的出现都有一个可测定的概率值，是对未来行为的决策及客观条件不确定性是对未来行为的决策及客观条件不确定性而可能引致后果与预定目标值的多种负偏而可能引致后果与预定目标值的多种负偏离的综合。离的综合。2021/9/1863二、房地产投资风险的特点二、房地产投资风险的特点 1、变现性差、变现性差 2、客观性、客观性 3、多样性、多样性 4、相对性、相对性投资类型风险量R（标准差）债券黄金外汇房地产
46、股票期货1.751.947.087.177.367.502021/9/18645、风险与收益的对称性风险收益最低收益02021/9/1865三、房地产投资风险的类型三、房地产投资风险的类型（一）按风险效益分（一）按风险效益分1、纯粹风险：只有损失的风险、纯粹风险：只有损失的风险2、投机风险：既可能是损失也可能是收益、投机风险：既可能是损失也可能是收益（二）按风险的性质分（二）按风险的性质分1、静态风险：自然灾害和意外事故、静态风险：自然灾害和意外事故2、动态风险：经营和市场变化带来的风险、动态风险：经营和市场变化带来的风险（三）系统性风险和非系统性风险（三）系统性风险和非系统性风险2021/9
47、/1866房地产投资风险系统风险非系统风险通货膨胀风险市场风险周期风险政策风险利率风险国际风险经营管理风险财务风险其他个别风险2021/9/1867（四）根据风险性质分（四）根据风险性质分、政策风险、政策风险、社会风险：城市规划、区域发展规划、社会风险：城市规划、区域发展规划公众干预、治安风险公众干预、治安风险、经济风险：市场风险、财务风险、融资、经济风险：市场风险、财务风险、融资风险、地价风险风险、地价风险、技术风险、技术风险、自然风险、自然风险、国际风险、国际风险2021/9/1868第二节房地产投资风险分析方法一、定性分析一、定性分析、专家会议法、专家会议法、德尔菲法、德尔菲法、幕景分析
48、法、幕景分析法二、定量分析（风险度量）二、定量分析（风险度量）、盈亏平衡分析（略）、盈亏平衡分析（略）、敏感性分析（略）、敏感性分析（略）、概率分析（略）、概率分析（略）2021/9/1869第三节房地产投资风险防范与控制一、风险防范一、风险防范、风险自留、风险自留风险收益较大时，投资者主动自留风险风险收益较大时，投资者主动自留风险、风险转移、风险转移w契约性转移：预售、工程合同、保险契约性转移：预售、工程合同、保险w项目资产证券化：股票、债券、信托项目资产证券化：股票、债券、信托、投资组合：按地域组合、不同类型组、投资组合：按地域组合、不同类型组合、不同时间组合等合、不同时间组合等2021/
49、9/1870、风险防范、风险防范在风险发生前采取有效措施防范风险发在风险发生前采取有效措施防范风险发生或使其损失降低。生或使其损失降低。w防止风险源发生防止风险源发生w对风险因素进行隔离对风险因素进行隔离w加强对投资者保护，减少损失加强对投资者保护，减少损失、风险回避、风险回避对投资风险进行识别后，主动避开风险对投资风险进行识别后，主动避开风险源的行为源的行为2021/9/1871二、风险控制二、风险控制、选择投资风险小的项目、选择投资风险小的项目、通过投资组合降低整体投资风险、通过投资组合降低整体投资风险、通过市场调查，主动调整以降低风险、通过市场调查，主动调整以降低风险、加强经营管理、加强
50、经营管理、通过企业联合，并购降低风险、通过企业联合，并购降低风险2021/9/1872第十章房地产估价第一节房地产估价概述第一节房地产估价概述一、房地产估价的概念一、房地产估价的概念指房地产专业估价人员，根据估价目的，指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验对影响房地的估价方法，并结合估价经验对影响房地产价格的因素进行分析，对房地产最可能产价格的因素进行分析，对房地产最可能实现的合理价格作出推测和估计。实现的合理价格作出推测和估计。2021/9/1873二、估价目的二、估价目的w买卖买卖w入股入股w交