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1、二零壹零年五月房地产基础知识培训讲义房地产基础知识培训讲义2021/9/181房地产开发基础知识房地产开发基础知识2021/9/182房地产房地产也叫也叫“不动产不动产”，是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地，是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。转让权等）。房产房产是房屋及其权利的总称是房屋及其权利的总称.指建筑在土地上的各类房屋，有住指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫
2、生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。娱乐、旅游等各种设施用房。地产地产是土地及其权利的总称。指土地及其上下的一定空间，包括是土地及其权利的总称。指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。构筑物构筑物 就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、沼气池等。物，比如水塔、水池、过滤池、沼气池等。建筑物建筑物 一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。一般具备、包含或提供人类居住功能的人工建造物。2021/9/183房地产业房地产业是以土地和建
3、筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。业。房地产开发房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。础设施、房屋建筑的活动。土地开发土地开发是将是将“生地生地”开发成可供使用的土地。开发成可供使用的土地。生地，生地，是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。通通俗的
4、讲是指尚未开发的农地和荒地。俗的讲是指尚未开发的农地和荒地。2021/9/184房地产产业的主要内容房地产产业的主要内容：1 1、土地的开发；土地的开发；2 2、房屋的开发和建设；房屋的开发和建设；3 3、地产的经营地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；4 4、房地产经营房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押包括房屋的买卖、租赁、抵押)；5 5、房地产中介服务房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；6 6、房地产物业管理；房地产物业管理；7 7、房地产金融房地产金融(包括信息、保险、金融投资等包括
5、信息、保险、金融投资等)。2021/9/185房地产的特性房地产的特性 1 1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；地产受地理位置的限制；2 2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；值也不相同；3 3、房地产的高质耐久性；、房地产的高质耐久性；4 4、房地产具有保值、增值性，、房地产具有保值、增值性，2021/9
6、/186土地所有制土地所有制首先，首先，说一下所有制，它是指人们对物质资料的占有形式。说一下所有制，它是指人们对物质资料的占有形式。土地所有制分为土地所有制分为全民所有制（即国家所有）全民所有制（即国家所有）和和劳动群众集体制劳动群众集体制（即集体所有）（即集体所有）两种形式。两种形式。说明：城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土说明：城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、地、自留山，属于集体所有；矿物、
7、水流、森林、山岭、草原、荒地等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森荒地等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地除外。但地上建筑物既可以为国家所有，林、山岭、草原、荒地除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。与地上建筑物的所有权往往是不一致的。2021/9/187土地所有权土地所有权土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使
8、用、收益和处分的权能。有的占有、使用、收益和处分的权能。土地使用权的出让土地使用权的出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为.（通俗的讲是国家以土地所有者的身份将土地使用权出售开发商）通俗的讲是国家以土地所有者的身份将土地使用权出售开发商）土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。（再转移的行为
9、。（通俗的讲是指通过出让方式取得土地使用权的土通俗的讲是指通过出让方式取得土地使用权的土地使用者，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售地使用者，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售）土地使用权划拨土地使用权划拨是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。意，补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。2021/9/188土地使用年限土地使用年限是指政府以
10、拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年是指政府以拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补请地价后，时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补请地价后，继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地凡与省市规划国土签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：使用年限按国家规定执行。即
11、：居住用地七十年；居住用地七十年；工业用地五十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。2021/9/189土地的招、拍、挂土地的招、拍、挂招标出让国有建设用地使用权招标出让国有建设用地使用权 是指市、县人民政府国土资源行政是指市、县人民政府国土资源行政主管部门主管部门(以下简称出让人以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的发布招标公告，邀请特定或者
12、不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让国有建设用地使用权拍卖出让国有建设用地使用权 是指出让人发布拍卖公告，由竞买是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。地使用权人的行为。挂牌出让国有建设用地使用权挂牌出让国有建设用地使用权 是指出让人发布挂牌公告，按公告是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的
13、交易条件在指定的土地交易场所挂牌公规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。2021/9/1810土地的分类：土地的分类：1 1、生地（指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地）、生地（指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地）2 2、熟地、熟地 （1 1）三通一平（指）三通一平（指:水通、电通、路通和场地平整水通、电通、路通和场地平整）
14、（2 2）五通一平（指：通水、通电、通路、通气、通讯和平整土地）五通一平（指：通水、通电、通路、通气、通讯和平整土地）（3 3）七通一平（指：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气）七通一平（指：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）或煤气、平整土地）房产分类：房产分类：1、居住物业（平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅）居住物业（平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅）2、商用物业（写字楼、商场、餐饮、娱乐、工业和仓储用房）商用物业（写字楼、商场、餐饮、娱乐、工业和仓储用房）3 3、其他、其他(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等教育、医疗、科研、交通、寺庙
15、、监狱、宗教等)4 4、综合（两种或两种以上用途）、综合（两种或两种以上用途）2021/9/1811市场分类：市场分类：房地产一级市场房地产一级市场（房地产一级市场即土地一级市场，是土地使用权出让（房地产一级市场即土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场）断的市场）房地产二级市场房地产二级市场（二级市场即售租市场，是土地使用者经过开发建设，（二级市场即
16、售租市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场）将新建成的房地产进行出售和出租的市场）房地产三级市场房地产三级市场（三级市场即二手房市场，是购买房地产的单位和个人，（三级市场即二手房市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场，也包括房屋的交换）交易而形成的市场，也包括房屋的交换）2021/9/1812五证两书五证两书 一、国有土地使用证一、国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。经土地使用者申请，
17、经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和和“四至四至”范围。范围。二、建筑用地规划许可证二、建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。三、建设工程规划许可证三、建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证
18、。2021/9/1813五证两书五证两书 四、建设工程开工证四、建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权 属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违 章建筑，不受法律保护。章建筑，不受法律保护。五、商品房预售许可证五、商品房预售许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发 企业，销售商品房的批准性文件。企业，销售商品房的批准性文件。六、六、“两书两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书商品房质量保证书、商品房使用说明书 2021/9/1814名词
19、解释名词解释2021/9/1815【宗地宗地】是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。【宗地图宗地图】是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。2021/9/1816【建筑红线】【建筑红线】是指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑是指城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，物（如外墙、
20、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控制线。任何建筑都不得超越给又称建筑控制线。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。定的建筑红线。【总建筑面积】【总建筑面积】指在建设用地范围内单栋或多指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。各层建筑面积之总和。例如：开发商拿到例如：开发商拿到100100亩开发土亩开发土地，则其项目的占地面积为地，则其项目的占地面积为667667100100亩亩=66700=66700，而政府规，而政府规划部门给本项目的容积率指标划部门给本项目的容积率指标为为3 3，则其总建面为，则其总建面为66700667003=20010
21、03=2001002021/9/1817【占地面积】【占地面积】建筑物基底及其功能需要占用的面积，建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。也叫红线面积。例如：开发商拿到例如：开发商拿到100100亩开发土地，则其项目的占地亩开发土地，则其项目的占地面积为面积为667667100100亩亩=66700=66700【建筑面积建筑面积】包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。道面积、其它公摊面积等。【套内建筑面积】【套内建筑面积】简称套内面积简称套内面积 套内面积套内面积=套内使用面积套内使用面积+套
22、内墙体面积套内墙体面积+阳台面积阳台面积 2021/9/1818 【公摊面积】【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1 1电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2 2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的体水平投影面积的5050。哪些公用面积应分摊？哪些公用面积应分摊？应分
23、摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。哪些公用面积不能分摊？哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机不能分摊的公
24、用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。地下室以及地面车库、地下设备用房等。2021/9/1819【公摊系数】【公摊系数】公摊面积公摊面积/套内面积套内面积【公摊率】【公摊率】我们平时口头上所说的公摊，就是指公摊率。我们平时口头上所说的公摊，就是指公摊率。公摊率公摊率=公摊面积公摊面积/建筑面积。建筑面积。【得房率
25、【得房率 】得房率是指套内面积与建筑面积对之比。得房率是指套内面积与建筑面积对之比。例如：如说购买一套建筑面积为例如：如说购买一套建筑面积为100100的住宅，它的公摊面积是的住宅，它的公摊面积是2020，套，套 内建筑面积是内建筑面积是8080。公摊系数就是公摊系数就是20/8020/80，即，即25%25%。公摊率就是公摊率就是20/10020/100，即，即20%20%。得房率就是得房率就是80/10080/100，即，即80%80%。【容积率】【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。一个良好的居住小区，高层容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。一个良好的居住小区，高层 住宅容积
26、率应不超过住宅容积率应不超过5 5，多层住宅应不超过，多层住宅应不超过2 2。例如：在例如：在1000010000平方米的土地上，有平方米的土地上，有40004000平方米的建筑总面积，其容积率平方米的建筑总面积，其容积率 为为0.40.4。2021/9/1820【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的 比率，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。【绿化率】也称绿化覆盖率，是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建 设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。国家相关规定房地 产项目的绿化率最少不得低于30%。【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围
27、内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率和绿化率的区别：绿化率这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可 以包括在内，树冠张开的面积可以全算。而绿地率要算覆土1.5米以上的 绿地，因此空中花园是不算绿地率的。2021/9/1821【开间】【开间】简单的讲，也就是简单的讲，也就是住宅的宽度，是指一住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙皮到间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实另一面墙皮之间的实际距离。际距离。【进深】【进深】也就是住宅的长度也就是住宅的长度开间开间进进深深2021/9/1822【层高】【层高】层高是指住宅高度以层高是指住宅高度以“层层”为单位计量，每一层的高度国家为单位计量，每一层的高度国家
28、在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。面或楼板面到上层楼板面之间的距离。【净高】【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。【标准层】【标准层】标准层是指平面布置相同的楼层。标准层是指平面布置相同的楼层。比如说一个比如说一个2424层的酒店层的酒店,一般的来说一楼大堂肯定要和客房格一般的来说一楼大堂肯定要和客房格局不同局不同,这就要出一张首层平面图这就要出一张首层平面图.第第2 2层到第层到第2323层如果格局功层如果格局功能全部相同能全部相同,这样从这样从2232
29、23层就可以出一张图层就可以出一张图,称之为标准层平称之为标准层平面图面图 。2021/9/1823【地下室】【地下室】是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的间净高的1 12 2者者【半地下室】【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的超过该房间净高的1 13 3，且不超过，且不超过1 12 2者、者、【玄关】【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的个缓冲过渡的地段。居室是家庭的 领地领地，讲，讲究一定
30、的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所简单会客的场所2021/9/1824【外飘窗】外飘窗】指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，三面为玻璃，从而使
31、人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。窗台较低甚至为落地窗。【中空玻璃中空玻璃】中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称入惰性气体）状态，故称“中空玻璃中空玻璃”，这，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、种技术的运用使门窗的隔音
32、、阻热、密封、安全性能都大大提高安全性能都大大提高2021/9/1825【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房。也就是购房者购买尚大产证止，在这一期间的商品房称为期房。也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。处于建造之中的房地产项目。【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，通所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。【准现房】准现房是指房屋主体已
33、基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。2021/9/1826【毛坯房】毛坯房】房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。未做表面处理的房叫毛坯房。【尾房】【尾房】尾房又称扫尾房。一般情况下，当商品住宅的销售量达到尾房又称扫尾房。一般情况下，当商品住宅的销售量达到
34、8080以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、或采光不足，或是楼有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、或采光不足，或是楼层不佳等等。层不佳等等。【烂尾房】【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资
35、，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。2021/9/1827【安居房】【安居房】指实施国家指实施国家“安居（或康居）工程安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适而建设的住房（属于经济适用用 房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对特困户提供的销售价格低于的面向广大中低收入家庭，特别是对特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。成本、由政府补贴的非盈利性住房。【经济适用住房】【经济适用住房】由城市政府组织房地产开发企业或者
36、集资建房单位建造，以微利由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。免征城市基础设施配套费和价向城镇中低收入家庭出售的住房。免征城市基础设施配套费和商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建商业网点建设费以及契税，减半征收水电增容费等各种税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。【商品房】【商品房】是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。经营的住宅。以完全的市场价格向购房者出售的房子以完全
37、的市场价格向购房者出售的房子2021/9/1828【集资房】【集资房】是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，
38、个人部分出资的，拥有部分全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。产权。【房改房】【房改房】在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。房改房。【二手房】【二手房】通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。再次上市买卖，这些都称为二
39、手房。2021/9/1829【居住组团】【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000100030003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。地。【均价】【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。【基价】【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的
40、每平方米商品房基本价格。商基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。【起价】【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步
41、价。价为起步价。例如：房产广告中：例如：房产广告中：元平方米起售，以较低的起价来引起消费元平方米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。者的注意。2021/9/1830【定金】【定金】通常所说的通常所说的“大定大定”，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权，是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合
42、同从实际交付定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。还定金。【订金】【订金】通常所说的通常所说的“诚意金诚意金”，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种，实际上它具有预付款的性质，是当事人
43、的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金。通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达不须双倍返还订金。通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，成协议后，支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，如
44、购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。有权向开发商要回该购房订金。2021/9/1831【违约金】【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。否给对方造成损失，都要支付违约金。【住房公积金住房公积金】是单
45、位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。这里的单位包
46、括这里的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体.2021/9/1832【契税契税】契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。权变动征收的一种专门税种。根据中华人民共和国契税暂行条例第三条规定：“契税税率为3%5%”。单
47、套（栋）建筑面积在144平方米以下为普通住宅，超过144平方米（含144平方米）为非普通住宅。对普通住宅税率按3%减半征收契税，对非普通住宅按税率3%征收。根据中华人民共和国契税暂行条例规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在纳税义务发生之日起30日内缴纳税款。也就是你签订购房合同之日起算。2021/9/1833建筑及产品形态建筑及产品形态2021/9/1834一、建筑物的分类（按建筑材料一、建筑物的分类（按建筑材料分）：分）：1 1、砖木结构砖木结构：这类房屋的主要承重构件：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如用砖、
48、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。房屋。2 2、砖混结构砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖土制作，成为砖钢筋混凝土结构。这钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。采用的一种结构
49、形式。建筑物的分类建筑物的分类2021/9/18353 3、钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。中。4 4、钢结构钢结构：建筑物的梁、柱、屋：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用砖或其他材料制成。此结构多用于大型
50、工业建筑。用于大型工业建筑。2021/9/1836二、建筑物的分类（按承重方二、建筑物的分类（按承重方式分）：式分）：1 1、承重墙结构承重墙结构它的传力途径是：屋盖的重量由屋架它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。2 2、框架结构框架结构主要承重体系有横梁