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1、物业纠纷案例2021/9/182021/9/181 1一、物业收费纠纷2021/9/182021/9/182 2 1、因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的n n冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。n n法院如何判决？冯女士是否应付物业费？2021/9/182021/9/183 3n n法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据物业管理费予以一定比例的
2、扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为实际违约情况确定为3030，冯女士须交，冯女士须交4141个月物个月物业费的业费的7070。n n 案例解析：物业管理条例第七条规案例解析：物业管理条例第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时物权法第七十二条规定业主对建筑物专有部物权法第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业
3、服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。2021/9/182021/9/184 4（2）业主不满物业服务以物业服务不到位为由拒不交纳物业费n n原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于20002000年年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.92.9万余元、供暖费万余元、供暖费
4、60006000余元及车位管理费余元及车位管理费15001500元，请求元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，物业管理条例第女士的律师则认为，物业管理条例第6767条规定条规定:“:“违反违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限
5、期交纳；逾期仍不交纳的，物业管主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。业主。n n 2021/9/182021/9/185 5n n法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.92.9万万元、供暖费元、供暖费6076.26076.2元、车位管理费元、
6、车位管理费15001500元。法元。法院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了物业管理公约与曹女士就物业管理事项签订了物业管理公约，在物业管理公约中双方对于物业费标准，在物业管理公约中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述物业管理何追究违约责任。双方所签订的上述物业管理公约，应视为是双方当事人的真实意思表示，公约，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上
7、述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。应按照合同约定履行。2021/9/182021/9/186 6n n 物业管理条例第六十七条规定：物业管理条例第六十七条规定：“违反物业服务合违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的
8、情况下，无司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的物业管理公约的时间早于物业管理条例公布、的物业管理公约的时间早于物业管理条例公布、施行的时间（施行的时间（2007.10.12007.10.1），在公约中已经明确约定当一），在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公
9、司依法向人据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据物业管理条例第六十七条应当驳回世女士提出的根据物业管理条例第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。n n 2021/9/182021/9/187 7n n曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了物业
10、管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院业公司所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事
11、实及法律依据。有事实及法律依据。n n物业管理条例第七条规定业主有按时交纳物业服务费物业管理条例第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，中华人民共和国民法通则第一百零用的义务，此外，中华人民共和国民法通则第一百零六条规定六条规定,公民公民,法人违反合同或者不履行其他义务的法人违反合同或者不履行其他义务的,应应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且主委员会与原告在物业管理服
12、务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。任。2021/9/182021/9/188 8（3）以无人居住为由拒不交纳物业费n n典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。2021/9/182021/9/18
13、9 9n n法院判决：柳先生应交物业费法院判决：柳先生应交物业费n n 案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在并不意味着整个所有建筑物在空置着空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中使用之中,而物业而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行用部分的正常运行,使用使用,维
14、修和保养维修和保养,如果物业管理费用如果物业管理费用缺乏来源或者减少缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行的正常运行,使用使用,维修和保养得到维持和保证维修和保养得到维持和保证.n n 第二第二,当部分业主将物业建筑物空置后当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并并不意味着可以减少维持不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行的正常运行,使用使用,维修和保养的工作量维修和保养的工作量,电梯电梯,
15、高低压配电高低压配电设备设备,共用照明共用照明,水泵水泵,消防设施等共用设备消防设施等共用设备,设施仍然要投设施仍然要投入正常运行入正常运行,仍然需要维修和保养仍然需要维修和保养;保安的值勤保安的值勤,巡逻巡逻,安全安全检查等工作量也不会减少检查等工作量也不会减少;清洁卫生清洁卫生,环境绿化等等物业管环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少空置而有所减少.n n 2021/9/182021/9/181010n n第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用
16、,因此,空置房的责任不在于物业管理公司.n n 第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.2021/9/182021/9/181111n n 典型案例：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，
17、怎么还要缴纳这么多物业管理费。2021/9/182021/9/181212n n 案例解析：该女士应交物业管理费。案例解析：该女士应交物业管理费。n n 房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下
18、都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。定和约定交付条件的一个主要程序。n n 2021/9/182021/9/181313n n 在商品房买卖合同第八条和第十一条中，在商品房买卖合同第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了
19、约定的规范，如：要求均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。期交房责任由开发商承担。n n n n 具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式定的、不能交付的情况
20、（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物业费应及时交付。后的物业费应及时交付。2021/9/182021/9/181414（4）业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷n n20052005年年4 4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。该小区
21、的业主委员会成立于该小区的业主委员会成立于20052005年年1010月，同年月，同年1111月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从接向业主按月收取。从20062006年年6 6月份起，黄女士月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。从将该套商品房出租给万某一家使用。从20062006年年1010月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向使用人万某交付，并告知某物业管
22、理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应业服务费用时遭拒绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。物业服务费用的义务。2021/9/182021/9/181515n物业费到底应该谁来付？2021/9/182021/9/181616n n案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。物业管理条例第四十二条规定，业主应物业服务费。物业管理条例第四十二
23、条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。支付物业服务费用。n n 向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据合同法第六十一条第一款物业
24、服务合同的约定，根据合同法第六十一条第一款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。女士应当按时交纳物业服务费。n n 2021/9/182021/9/181717n n物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的
25、法律关系。物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。产生的，不能
26、混淆这两种义务。n n 根据物业管理条例第四十二条规定，业主与根据物业管理条例第四十二条规定，业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万
27、某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。黄女士支付物业服务费用。2021/9/182021/9/181818（5）以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的n n 典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，政府公务员小区内，20032003年年7 7月月1 1日，省政府公日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订省政务员小区业主委员会与政兴物业公司签订省政府公务员小区物业管理委托合同，规定物业管府公务员小区物业管理委托合同，规定物业管理提供服务的受益人为本
28、物业的全体业主和物业理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。但艾明辉却未交纳物业管理费。20032003年年1111月月7 7日，日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的20032003年下半年物业管理费年下半年物业管理费3611.63611.6元，并承担诉元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务
29、不多为由，拒绝交纳物业费。不多为由，拒绝交纳物业费。2021/9/182021/9/181919n n法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。2021/9/182021/9/182020n n 案例解析：根据物业管理条例有关规定，业案例解析：根据物业管理条例有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主应受其约束，负有交纳物
30、业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照合求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照合同法的有关规定，只要合同未违反法律禁止性同法的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得
31、物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。2021/9/182021/9/182121n n 相关法律法规相关法律法规 ：物业管理条例第七条：业主在物业管理活动中，：物业管理条例第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：履行下列义务：n n （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（一）遵守管理规约、业
32、主大会议事规则；n n （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；n n （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；作出的决定；n n （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；n n （五）按时交纳物业服务费用；（五）按时交纳物业服务费用；n n （六）法律、法规规定的其他义务。（六）法律、法规规定的其他义务。n n 物业管理条例第三
33、十六条：物业服务企业应当按照物业物业管理条例第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。服务合同的约定，提供相应的服务。n n 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。n n 物业管理条例第四十二条：业主应当根据物业服务合同物业管理条例第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其
34、约定，业主负连带缴纳责任。物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。n n 2021/9/182021/9/182222n n中华人民共和国民法通则第一百零六条：公中华人民共和国民法通则第一百零六条：公民民,法人违反合同或者不履行其他义务的法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承应当承担民事责任担民事责任.n n 合同法第一百零七条：当事人一方合同法第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。等违约责任。n n n n 物权法第
35、七十二条物权法第七十二条 ：业主对建筑物：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。不得以放弃权利不履行义务。n n 2021/9/182021/9/182323物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：n n常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的理费的主张是不合理的 n n 物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪
36、目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的。业主拒交物业费
37、的主张是不合理的。n n n n 2021/9/182021/9/182424常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费业，业主仍无权拒交物业管理费n n 按照物业管理条例的规定，未经业主大会决议，按照物业管理条例的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了，单个业主或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝
38、向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了。在合同法上，这种物业管理务合同，本身就违法了。在合同法上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主
39、也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。如果据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。n n n n 2021/9/182021/9/182525常识三：与物业管理公司未签订过物业服务合同，常识三：与物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费业主仍需交物业费n nn n 根据物业管理条例规定，选聘物业管理企业是业根据物业管理条例规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机
40、构的业主委员会，主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。需再与每位业主单独订立合同。n n n n 另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订另外，即使物业
41、管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。纳相应的物业服务费用。2021/9/182021/9/182626二、维修问题而引发的物业纠纷 2021/9/182021/9/182727(1)因物业公司维修不及时所造成的损害 n n典型案例：某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。有一天，住在该栋
42、楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。2021/9/182021/9/182828n n法院判决：物业公司应当承担责任。法院判决：物业公司应当承担责任。n n 案例解析：根据物业管理条例及相关规定，物业案例解析：根据物业管理条例及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以
43、内的部分和设备，包括水、电、气的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。n n 房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。期养护和维修。n n 根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应
44、当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。n n 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。责任。n n 本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。2021/9/182
45、021/9/182929n n 物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任，就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修，并建立维修责任人制度，对没有尽到职责的相关责任人予以处罚。2021/9/182021/9/183030（2 2）因维修费用的承担引发的物业纠纷）因维修费用的承担引发的物业纠纷n n 典型案例：对业主自有部位的维修应由业主典型案例：对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用承担维修费用n n 去年年底，某大厦去年年底，某大厦6 6楼一住户洗菜池下水管堵楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞
46、严重，在赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6 6楼疏通不开，楼疏通不开，又转到又转到5 5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3 3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取4040元元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交维修费。拒不交维修费。2021/9/182021/9/183131n n 案例解析：
47、根据物业管理条理及相关规定，案例解析：根据物业管理条理及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管理的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台，由业主负责维修。和自用阳台，由业主负责维修。n n 房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、的外墙面、楼梯间
48、、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。n n 根据物业管理条例第四十四条：物业管根据物业管理条例第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。在本定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。在本案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修，维修费用应由业主承担。用部位进行维修，维修费用应由业主承担。2
49、021/9/182021/9/183232n n n n相关法律法规相关法律法规:物业管理条例第三十六：物业管理企物业管理条例第三十六：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。n n 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。责任。n n 物业管理条例物业管理条例|第四十四条：物业管理企业可以根第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服据业主
50、的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。务报酬由双方约定。n n 物权法第七十条物权法第七十条 ：业主对建筑物内的住宅、经营：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。分享有共有和共同管理的权利。n n 物权法第七十一条物权法第七十一条 ：业主对其建筑物专有部分：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。危及建筑物的安全，不得损害其他业主