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1、房地产项目开发流程SharkEric2010房地产项目开发流程概述房地产项目开发流程概述开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进础设施、房屋建设，并进行出售的行为。开发程序是指进行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。行过程中应遵循的法律、法规及办事程序。对房地产项目开发一般应遵循下列程序：对房地产项目开发一般应遵循下列程序：一、一、项目开发前期调研程序项目开发前期调研程序二、项目立项过程程序二、项目立项过程程序三、土地使用权的取得程序三、土地使用权的取得程序四、征地拆迁程序四、征地拆迁程序五、
2、项目规划程序五、项目规划程序六、工程建设程序六、工程建设程序七、经营程序七、经营程序项目开发前期调研程序一、概述一、概述项目的前期调研程序，就是通过开发项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。找投资机会的过程。开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管开发项目立项，是开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向对于房地
3、产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市管理办公室报送项目建议书市计委或市管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议取得批准项目建议书的批复书的批复;依据项目建议书批复依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委编制可行性研究报告报计委审批获准审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）（国家计委已取消了立项制度，实行备案制。）项目立项过程程序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：地区计划发展委员会投资处）承办部门：地区计划发展委员会投资处（2）申报资料：）申报资料：书面申请书面申请提供资金落实证明提供资金落实证明
4、土地使用权证明土地使用权证明由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：告。可行性研究报告应具有以下附件：a.规划部门对项目规划部门对项目建设选址的初审意见；建设选址的初审意见；b.土地管理部门对建设用地的初审土地管理部门对建设用地的初审意见；意见；c.环保部门的环评报告环保部门的环评报告；d.有关部门对供电、供有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；水、供热、供气以及地震的审查意见；e.依法必须招标项依法必须招标项目的招标总体方案；目的招标总体方案；公司的资质证明公司的资质证明。1.工程建设项目立项
5、审批工程建设项目立项审批（3）申办程序：）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起和国有土地使用权出让合同
6、。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。二、实施程序二、实施程序（4）办结时限：）办结时限：在在收到申报资料后，收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。个工作日内予以批复可研报告。（5）收费标准：）收费标准：如如在开发办办理立项，须缴纳在开发办办理立项，须缴纳2元元/平方米的开发管理费。平方米的开发管理费。项目立项过程程序1
7、.工程建设项目立项审批工程建设项目立项审批二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处）承办部门：济南市计划发展委员会投资处（2）申报资料：）申报资料：书面申请；书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。资计划。项目立项过程程序2.建设项目年度投资计划审批建设项目年度投资计划审批（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政）申办程序：有行政主管部门的
8、开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在报市管理办公室，申报资料由该办转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。复。（4）办结时限：在收到申报资料后，）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以个工作日内予以批复可研报告。批复可研报告。二、实施程序二、实施程序项目立项过程程序1.工程建设项目立项审批工程建设项目立项审批土地使用权的取得程序一、一、概述概述用地取得方式用地取得方式开发商在
9、项目立项通过后，须取得建设用地规划许可开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证证,方可办理取得土地使用权的手续。方可办理取得土地使用权的手续。在现阶段根据在现阶段根据的有关规定的有关规定,用地用地的取得方式有三种：的取得方式有三种：一一、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）；、通过国家出让方式获得（即土地一级市场取得）；二、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；二、通过转让方式获得（即土地二级市场取得）；三三、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三、通过与当前的土地的使用者合作等方式（即土地三级市场取得）。级市场取得）。土地使用权的取得程序通过通过出让方式取得使用权的法律
10、凭证是国有土地使用出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。书。国有国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为地使用权出让金的行为。征地征地是指项目选址用地为集体土地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等对集体土地及地上物等
11、依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。一、概述一、概述征地征地土地使用权的取得程序拆迁拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施为达到施工要求的场地条件工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并并对原用地者进行补偿、安置的行为对原用地者进行补偿、安置的行为。根据根据国土资源部第国土资源部第11号令，经营性用地均由土地储备号令，经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进
12、行征地拆迁。若因特殊原因，必须进不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际实际操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆操作中只要与土地出让方达成协议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。一、概述一、概述拆迁拆迁土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序（1）承办部门：所属地区国土资源局）承办部门：所属地区国土资源局（2）申报资料：）申报资料：
13、用地申请；用地申请；计委批复的当年投资计划；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；建设用地规划许可证；建设用地规划意见；建设用地规划意见；用地范围图；用地范围图；土地权属证明；土地权属证明；工程项目总平面图。工程项目总平面图。1.国有土地使用权划拨手续的办理国有土地使用权划拨手续的办理土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序（3）申办程序）申办程序：审核审核有关申报资料（有关申报资料（2个工作日）个工作日）；现场现场勘测定界（勘测定界（10个工作日）个工作日）；制定制定一书三一书三方案（方案（建设用地项目呈报说明书、农用建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方
14、案）（地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工个工作日）作日）；缴纳缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）个工作日）；依照依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。规定办理土地登记，领取土地使用证书。1.国有土地使用权划拨手续的办理国有土地使用权划拨手续的办理土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序（4）收费标准）收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表使用费的收取标准参见附录六土地开发费用一览表。（5）应）应注意的注意的事项事项，划拨划拨土地的
15、范围仅限于土地的范围仅限于：.国家机关用地和军事用地国家机关用地和军事用地；.城市基础设施用地和公益事业用地城市基础设施用地和公益事业用地；.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。项目建设用地。1.国有土地使用权划拨手续的办理国有土地使用权划拨手续的办理土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序 国土国土资源部第资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地
16、（含号部令规定：凡各类经营性用地（含建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办承办部门均为部门均为：所属地区所属地区土地土地收购储备中心。现分述收购储备中心。现分述如下如下：国有国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的有计划地进行的。所属地区所属地区国土国土资源局根据社会经济发资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让
17、计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。出让计划，报经济南市政府批准后，向社会公开发布。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序 所属地区所属地区土地土地收购储备中心根据招标拍卖挂收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地
18、使用权出让买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。合同文本。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理所属地区所属地区土地土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。地点。以下为具体操作程序以下为具体操作程序土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序招标拍卖挂牌公告包括下列内容：招标拍卖挂牌公告包括下列内容：出让出让人的名称和地址人的名称
19、和地址；出让出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求划设计要求；投标人投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法格的办法；索取索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；招标招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；价方式等；确定确定中标人、竞得人的标准和方法；中标人、竞得人的标准和方法；投标投标、竞买保证金、竞买保证金；所属地区所属地区土地土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行收购储
20、备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。拍卖挂牌活动。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理招标拍卖招标拍卖挂牌挂牌公告公告土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可撤回。止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，
21、不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。主要内容。评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。家组成，成员人数为五人以上的单数。招标人根据评标结果，确定中标人。招标人根据评标结果，确定中标人。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理投标、开标程序投标、开
22、标程序土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序主持人点算竞买人；主持人点算竞买人；主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；规划要求和其他有关事项；主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；的，应当明确提示；主持人报出起叫价；主持人报出起叫价；竞买人举牌应价或者报价；竞买人举牌应价或者报价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人确认该应价后继续竞价；主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示
23、拍卖成交；人落槌表示拍卖成交；主持人宣布最高应价者为竞得人。主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。时，主持人应当终止拍卖。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理拍卖会程序拍卖会程序土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所价规则及增
24、价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；挂牌公布；符合条件的竞买人填写报价单报价；符合条件的竞买人填写报价单报价；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价；出让人继续接受新的报价；出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌挂牌时间不少于时间不少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。人竞价情况调整增价幅度。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理挂牌程序挂牌程序土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序在挂牌
25、期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；并符合其他条件的，挂牌成交；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；竞得人，但报价低于底价者除外；在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人
26、挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。价最高者为竞得人。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序以以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、确认书应当包括出
27、让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订签订国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人
28、签订国有土地使用权出让合同让人签订国有土地使用权出让合同。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理成交确认书成交确认书土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序中标中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。个工作日内予以退还，不计利息。招标招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工
29、作日个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布内将招标拍卖挂牌出让结果予以公布。出让。出让人公布出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。结果，不得向受让人收取费用。受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全受让人依照国有土地使用权出让合同的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权记，领取国有土地使用权证书证书。收费标准：收费标准：所属地所属地区区国有土地基准地价及政府出让土国有土地基准地价及政府出让土地纯收益地纯收益标准。标准。2.国有国有土地使用权土地使用权出让出让手续手续的办理的办理成交确认书成交确认
30、书土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序（1）承办承办部门部门：所属地区所属地区土土资源资源局局（2）申报申报资料：资料：A.土地登记土地登记需要的需要的资料资料计划立项批文计划立项批文；建设用地规划许可证和用地意见建设用地规划许可证和用地意见；土地登记申请书土地登记申请书；地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）登记法人代表委托书、四邻指界签名单、宗底座落图）；土地登记审批表土地登记审批表；土地登记卡土地登记卡。3.土地确权登记手续的土地确权登记手续的办理办理土地使用权的取得程序二、实施
31、程序二、实施程序B.土地转让登记需要的土地转让登记需要的资料资料国有土地使用权转让申请审批表国有土地使用权转让申请审批表；出让人土地使用权证书出让人土地使用权证书；土地使用权评估报告土地使用权评估报告；土地转让协议土地转让协议；转让双方法人证明转让双方法人证明；出让人原出让批文出让人原出让批文；出让方土地登记出让方土地登记申请申请3.土地确权登记手续的土地确权登记手续的办理办理土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序（3）申办申办程序：程序：申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复员对申请材料进行审查，并给
32、予答复。地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核权属状况进行全面审核。注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。卡装簿，土地权利人领取证书。3.土地确权登记手续的土地确权登记手续的
33、办理办理土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序（3）申办申办程序：程序：申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，并给予答复员对申请材料进行审查，并给予答复。地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权
34、属状况进行全面审核权属状况进行全面审核。注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书卡装簿，土地权利人领取证书。4.办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。3.土地确权登记手续的土地确权登记手续的办理办理土地使用权的取得程序二、实施程序二、实施程序（4）办结办结时限时限：对对符合登记条件的，符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证个工作日以内完成
35、审核和登记发证。通过通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。办理。3.土地确权登记手续的土地确权登记手续的办理办理建设拆迁临时用地许可证的取得建设拆迁临时用地许可证的取得拆迁手续的办理拆迁手续的办理征地拆迁程序二、实施程序二、实施程序（1）承办承办部门：济南市国土资源局部门：济南市国土资源局（2）申报申报资料资料：用地申请用地申请；建设用地规划许可证建
36、设用地规划许可证；建设工程设计规划要求通知书及附图建设工程设计规划要求通知书及附图；建设用地规划意见。建设用地规划意见。（3）申办申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条件的，源局，经审查，符合条件的，7个工作日内核发建设拆迁个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。临时用地许可证。（4）收费标准收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元元/亩。亩。4.建设拆迁临时用地许可证的取得建设拆迁临时用地许可证的取得二、实施程序二、实施程序1.承办部门承办部门：所属地区所属地区拆迁办拆迁办2.申报资料申报资料
37、：拆迁申请书拆迁申请书；项目立项批文项目立项批文；建设用地规划许可证及附图、附件建设用地规划许可证及附图、附件；国有土地使用证国有土地使用证；建设拆迁临时用地许可证建设拆迁临时用地许可证；拆迁补偿、安置资金证明拆迁补偿、安置资金证明；拆迁计划和拆迁方案拆迁计划和拆迁方案；产权调换和安置用房证明产权调换和安置用房证明。5.拆迁手续的办理拆迁手续的办理征地拆迁程序二、实施程序二、实施程序（3）申办申办程序：程序：审查审查申请，并于收到申请后申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日
38、起日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳拆迁管理费；拆迁立项批准之日起管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发房屋拆迁许日内，核发房屋拆迁许可证可证。确定。确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得拆迁验收合格证；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，验收合格证；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。核定用
39、地范围、拆迁面积。（4）收费标准收费标准：拆迁拆迁管理费的收费标准为，安置一次到位管理费的收费标准为，安置一次到位8元元/平方米，平方米，实行过渡安置实行过渡安置12元元/平方米。平方米。5.拆迁手续的办理拆迁手续的办理征地拆迁程序一、概述一、概述为为加强城市规划管理，保证济南市整体规划的实施，加强城市规划管理，保证济南市整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证。开发商开发商在办理建设工程规划许可证时，在办理建设工程规划许可证时，应应提供的资提供的资料为：料为：当年当年的建设的建设计划计划土地土地使用使用证件证件；建设建设工程用地
40、规划工程用地规划许可证许可证；建设建设工程拟建位置的工程拟建位置的地形图地形图；建设建设工程总工程总平面图平面图；符合符合审定设计方案的施工图及审定设计方案的施工图及消防设计消防设计质监部门对施质监部门对施工图的批复工图的批复意见意见；建设建设工程用地规划工程用地规划许可证许可证；向向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。核发建设工程规划许可证。项目规划程序二二、实施程序、实施程序（1）承办承办部门：部门：所属地区所属地区规划局规划局（2）申报申报资料资料：书面申请（含建设要求和内容）书面申请（含建设要求和内容）；计委年度计
41、划投资批文计委年度计划投资批文；1：500地形图地形图；已批准的可行性研究报告已批准的可行性研究报告。项目规划程序1.建设用地规划许可证的取得建设用地规划许可证的取得二二、实施程序、实施程序（3）申办申办程序：程序：持所需材料向市规划局提出申请持所需材料向市规划局提出申请；规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作个工作日内给予答复日内给予答复；规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许规划局对符合城市规划的申请签发建设用地规划许可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理可通知书，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续建设用地
42、计划批准手续；需制订详细规划的，在需制订详细规划的，在7个工作日内签发规划设计要个工作日内签发规划设计要求通知书求通知书；委托有资质的设计单位作总平面规划设计委托有资质的设计单位作总平面规划设计；规划局审查规划设计方案规划局审查规划设计方案；到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。到市规划局规划管理处办理建设用地规划许可证。对具备审批条件且符合详细规划的，对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发个工作日内核发建设用地规划许可证和建设用地规划意见。建设用地规划许可证和建设用地规划意见。项目规划程序1.建设用地规划许可证的取得建设用地规划许可证的取得二二、实施程序、实施程序（1）承办部
43、门：开发商或其代理）承办部门：开发商或其代理机构机构（2）申报资料）申报资料：建设项目计划批文建设项目计划批文；建设工程设计规划要求通知书及附图建设工程设计规划要求通知书及附图；招标投标工作计划及方案招标投标工作计划及方案；设计任务书设计任务书；招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；委托代理协议或合同。委托代理协议或合同。项目规划程序2.建设工程设计招投标程序建设工程设计招投标程序二二、实施程序、实施程序（3）申办程序）申办程序：招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知
44、书、设计任务书等）划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；填报工程设计招标投标申报表填报工程设计招标投标申报表；审核项目情况及招标条件，登记备案审核项目情况及招标条件，登记备案；对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；签发工程设计招标投标意见书签发工程设计招标投标意见书。（4）办结时限：）办结时限：2个工作日个工作日。（5）应注意的事项：单体）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，行政监督部门为市建委设计处。必须进行
45、设计招标，行政监督部门为市建委设计处。项目规划程序2.建设工程设计招投标程序建设工程设计招投标程序二二、实施程序、实施程序（1）承办部门）承办部门：所属地区所属地区公安公安消防分局建审消防分局建审科科（2）申报资料）申报资料：计委立项批文计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书建设工程设计方案规划审查意见书；有关部门审核意见表（加盖开发商公章）有关部门审核意见表（加盖开发商公章）；施工图施工图1套（含建施、结施、设施、电施）套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰室内装饰工程需正式装饰设计图纸工
46、程需正式装饰设计图纸1套套；设有设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。自动消防设施的建筑物应备有图纸光盘。项目规划程序3.施工图设计消防审批施工图设计消防审批二二、实施程序、实施程序（3）申办程序）申办程序：开发商开发商领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、领取并填报建筑工程设计防火审核申报表、自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内部装自动消防设施设计防火审核申报表或建筑内部装修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图纸向修设计防火审核申报表，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一
47、般工程）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个个工作日内；国家、省重点工程工作日内；国家、省重点工程20个工作日内审核完毕个工作日内审核完毕。（5）收费标准：执行鲁政发）收费标准：执行鲁政发200116号的有关规定，按号的有关规定，按建筑面积计，收取消防设施设备费建筑面积计，收取消防设施设备费2元元/平方米。平方米。项目规划程序3.施工图设计消防审批施工图设计消防审批二二、实施程序、实施程序（1）承办部门）承办部门：所属地区所属地区建设建设工程勘察设计质量监督工程勘察设计质量监督站站（2）申报资料）申报资料：施工图设计文件施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）套（含建施、结施、
48、设施、电施）；计委立项批文计委立项批文；市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；工程勘察、设计合同（原件）工程勘察、设计合同（原件）；地质勘察报告地质勘察报告2份（原件）份（原件）；设计招标的相关证明设计招标的相关证明；结构计算软件名称和热工计算书结构计算软件名称和热工计算书；房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。项目规划程序4.施工图设计质量审查施工图设计质量审查二二、实施程序、实施程序（3）申办程序）申办程序：开发商开发商领取、填报开发商报审施工图设计文件登录领取、填报开发商报审施工图设计文件登录表；将登录表连
49、同施工图及其它申报资料送勘察设计表；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文件审市建委提交技术性审查报告；核发施工图设计文件审查批准书查批准书。（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，费用之日起，15个工作日内，提出图纸审查意见。个工作日内，提出图纸审查意见。项目规划程序4.施工图设计质量审查施
50、工图设计质量审查二二、实施程序、实施程序（5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格）收费标准：执行国家计委、建设部计价格200210号文件和省物价局、鲁价费发号文件和省物价局、鲁价费发200245号文件的有关规定，号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等宾馆、酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按不同标类建筑按不同标准计取。收费标准详见附表一准计取。收费标准详见附表一。（6）应注意的事