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1、2020年中国物流地产行业供需现状及总体发展趋势分析图 一、物流地产发展概况 物流地产指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。我国物流地产运营模式运营模式概况优点缺点地产商作主导,租售给物流商并代其管理即房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。对于小规模的物流企业而言,
2、租金成本可能过高。物流商自有地产,自己经营管理即物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。地产、物流商直接合作经营即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。在于双方前
3、期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。由第三方牵头,联系物流商和地产商即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。 物流地产商以物流平台提供商的身份，通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化总的来说，物流园区的赢利主要来自五个方面，即土地增值、出租收入、服务费用、项目投资收益及其他收
4、益。 2020年我国物流地产政策主要围绕国土空间规划和用途管辖多方面。一方面聚焦完政策主要围绕国土空间规划和用途管辖多方面。一方面聚焦完善产业用地政策，国土空间规划监督管理体系等规范，另一方面加快农产品仓储保鲜冷链设施建设，进一步加大政策支持并注重监督管理。2020年物流地产相关国家政策发布时间政策内容概要2020年4月9日关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见在符合国土空间规划和用途管制要求前提下，调整完善产业用地政策，创新使用方式，推动不同产业用地类型合理转换，探索增加混合产业用地供给。2020年5月22日关于加强国士空间规划监督管理的通知未取得规划许可，不得实施新建、改建、扩建工
5、程。不得以集体讨论、会议决定等非法定方式替代规划许可、搞“特事特办”。2020年6月2日关于2020年土地利用计划管理的通知在控制总量的前提下，土地利用计划指标跟着项目走，切实保障有效投资用地需求。2020年6月9日农业农村部关于加快农产品仓储保鲜冷链设施建设的实施意见进一步推进农产品仓储保鲜冷链设施建设工作，规范过程管理，加大政策支持，注重监督管理，优化指导服务，最大限度发挥政策效益。 二、物流地产市场供应情况 2020年第三季度全国高标库新增供应达到402.86万。从区域分布看，东部地区新增供应282.25万，占比为70.06%；西部地区新增供应69.07万，占比为17.14%；中部新增供
6、应35.85万，占比为8.9%；东北地区新增供应15.69万，占比为3.89%。 从城市分布看，2020年第三季度物流地产市场新增供应面积排名前十的城市包括嘉兴、苏州、济南、南京、成都、石家庄、重庆、哈尔滨、昆明、宁波，新增供应面积分别是55.54万、40.61万、23.57万、20.62万、18.18万、15.52万、10.38万、9.8万、7.8万、7.78万。 从开发商类型来看，我国物流地产高标库开发商类型包括大型主流物流地产开发商、基金机构、电商企业、房地产企业、政府企业等，其中2020年第三季度大型主流物流地产开发商新增供应高标库总面积占比达51.75%；其次基金机构占比达22.89
7、%；其余电商企业、房地产企业、政府企业占比分别是13.26%、6.6%、1.93%。 三、物流地产市场需求情况 2020年第三季度全国高标库平均空置率为16.36%，环比下降4.55个百分点。其中，合肥、无锡、苏州高标库空置率相对较低，均低于6%；大连、重庆高标库空置率相对较高，均高于30%。 2020年第三季度我国物流地产高标库租赁市场交易活跃，大宗仓库租赁交易数量共15笔，其中嘉兴交易数量4笔；交易总面积超28.1万，其中嘉兴交易面积为7.1万；交易涵盖电商、物流、食品加工、同城配送等多个行业。 三、物流地产市场重点城市分析 2020年第三季度全国重要物流节点城市中租金波动最大的城市郑州，
8、相较第二季度，第三季度郑州高标库空置率保持稳定，第三季度高标库租金相较第二季度上涨1.33元/.月。 2020年第三季度全国重要物流节点城市中空置率波动最大的城市大连，2020年第三季度大连高标库空置率相较第二季度下降约5.22%；相较第二季度，第三季度大连高标库租金上升约0.43元/.月，基本保持稳定。 四、土地市场情况 2020年第三季度全国重要物流节点城市仓储用地成交主要分布重庆、长春、贵阳、成都、哈尔滨等城市，其中仓储用地成交总面积最大城市前三为重庆、长春、贵阳，成交总面积分别是88.14万、42.45万、38.55万。 智研咨询发布的2021-2027年中国物流地产行业供需态势分析及竞争格局预测报告数据显示：2020年第三季度全国重要物流节点城市 仓储用地成交均价前三城市分别为上海、济南、宁波，成交均价分别是0.28万元/、0.08万元/、0.07万元/。 五、物流地产发展趋势 近年来我国物流地产行业虽然在快速扩张，但人均物流地产面积与发达国家之间仍存在差距，作为全球最大的快递市场，我国物流地产仍有较大的发展空间。