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1、总体研究框架宏观篇：“老龄化”与中国社会微观篇（一）：养老的“家庭策略”微观篇（二）：走进老年群体鉴别活跃长者：市场细分满足活跃长者：产品特色晚年理财计划：住房逆抵押贷款国际经验（一）：美国、日本的退休老人住宅社区国际经验（二）：日本的“福祉居住环境”国内经验：北京太阳城、上海亲和源社社会会篇篇商商业业篇篇案案例例篇篇第1页/共34页国外老年住区模式与普通住宅的交流程度专住型 vs 混住型对医疗保健的需求程度护理型 vs 辅助型 vs 独立型第2页/共34页国外老年住区模式专住型全部是老年住户的社区全部是老年住户的公寓混住型在社区中安排若干栋专门为老年住户设计的建筑，可集中安排，也可分散安排在
2、公寓中布置若干套专门为老年住户设计的住宅，可集中布置，也可分散在整栋公寓中岛根县滨田市绿之丘小区县营住宅的70户中有10户，市营住宅的90户中有20户老年住户，在每层中老年入住户成对布置，两侧布置一般住户将其包围第3页/共34页国外老年住区模式基本分类政府投资养老院模式原宅适老化改造模式新建住区适老化通用模式新建住区部分老年住宅/公寓混住模式日本“千叶新城”新建住区全部老年住宅/公寓专住模式美国“太阳城”、日本“横滨太阳城”日本东京老年退休居住社区第4页/共34页国外老年住区模式护理居住型（公寓）由居住单元、护理组团、公共活动部分组成建筑的组织一般围绕护理人员的工作台展开入住老年人大部分身体虚
3、弱，患有老年性疾病，生活大都不能自理，需要24小时护理辅助居住型（公寓）由居住单元、公共活动部分、管理服务部分组成设计上更接近普通居住建筑的风格和特点，居住空间设计比较个性化第5页/共34页国外老年住区模式独立居住型在建筑规范中属于居住建筑，而前两类通常属于公共建筑，需要特别注册一般不提供医疗门诊可以有独立式、联排式、公寓式等多种形式，而前两类多为公寓式公寓式的独立居住型老年住宅由居住单元、公共活动空间以及管理服务部分组成，设计根据业主的资金状况和市场定位，变化幅度比较大第6页/共34页对比美、日的老年社区美国美国老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和独立自主的社会文化的基础上实现的老年住宅
4、以连体别墅为主社区规模大，配套齐全社区内有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动很多户外活动较多、户外空间较大第7页/共34页对比美、日的老年社区日本日本老年人的生活质量是在良好的社会保障体系和尊老敬老的传统文化的基础上实现的老年住宅以集合住宅为主三种老年住宅产品在社区内共存，形成满足各类型老年人基本生活需求的老龄人生活社区具有无障碍设施的老年住宅产品具有看护性质的老年人住宅产品能和家人共同生活的“二代居”住宅产品社区内医疗保健系统完备，住宅内自动化、电气化程度高，无障碍设计细致入微第8页/共34页千叶县“新村”集合住宅项目特点混住型社区通过多户型的变化和多样、完善服务设施，满足老人、中年人
5、、青年夫妇不同年龄层次的居住需求人们可以根据各自的愿望选择多代合居、近居或邻居的形式安排有专门设计的老年住宅第9页/共34页千叶县“新村”集合住宅首层平面123456101212121299111081、普通住宅2、普通住宅3、老龄者住宅老龄者住宅4、普通住宅5、多代家庭住宅多代家庭住宅6、文化设施7、公共花园8、体育设施9、停车场10、自行车停放处11、摩托车停放处12、垃圾收集站第10页/共34页千叶县“新村”集合住宅鸟瞰图鸟瞰图内部景观内部景观第11页/共34页美国“太阳城”发展历史太阳城是美国著名的退休社区，它位于亚利桑那州，凤凰城西北12英里20世纪50年代，这里是一片半沙漠的棉田，
6、地产建筑商Del Webb路过此地，觉得这里气候炎热干燥，土地又非常便宜，决定在这里建些住宅，供美国寒带一些农民在冬季农闲时到这里来度假结果来这里度假的基本是老年人，受到启发，他把目标定在老年人身上第12页/共34页美国“太阳城”发展历史通过广告宣传，原准备在1960年元旦期间吸引1万参观者，结果来了10万人由于房价低，气候环境好，房子供不应求，1960年开始销售，第一个周末销售237套，至第一个月底，销售了第一年预订建造的400套，二期675套很快推出了公司原本计划前三年销售1700套住宅，但到1960年底，2000套房子销售一空第13页/共34页美国“太阳城”发展历史太阳城于1959年开始
7、建设，经过20年的发展基本建成由于越来越多的退休人员居住到这个区域，太阳城不断发展、扩大在80年代后期，开始建造Sun City West在90年代后期，开始建造Sun City Grand进入21世纪开，始建造Sun City Festival到1996年时，这里的居民已达9.6万，现在估计有14万第14页/共34页美国“太阳城”第15页/共34页美国“太阳城”城市魅力气候：阳光充足，全年312天能够接收到日照宜老：安全、方便城区除拥有几所大的专为老人服务的综合性医院外，心脏病中心、眼科中心等数百个医疗诊所遍布大街小巷，许多患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置，遇到
8、危险，只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到疗养院和老人照顾中心鳞次栉比，需要照顾的老人，根据自己的身体状况和经济承受能力选择各种水平的服务第16页/共34页美国“太阳城”城市魅力气质A：缓慢、悠闲太阳城的住宅不是平房就是别墅，不用爬楼车辆最高时速限30英里，高尔夫球车是主要交通工具气质B：健康、活跃拥有1200亩高尔夫球场，“高尔夫爱好者的天堂”太阳城的名声很大程度上来自于这里的老年人活跃的生活方式气质C：老有所为许多老人身体健壮，不甘寂寞，义务参与各项管理，积极投入各种活动者，这里有“志愿者之城”的美称第17页/共34页美国“太阳城”开发模式1960年，开盘之前，Del Webb 做好了五
9、件事情价格适当的样板房娱乐、工艺设施拥有好餐厅的宾馆一个邮局一个商业中心Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展的关键这个模式成为所有退休社区规划的学习的对象第18页/共34页美国“太阳城”开发模式截至1968年，太阳城开发了三个娱乐中心OakmontFairway New Mountain View Center70年代，又相继开发了三个娱乐中心LakeviewSundial and BellMarinette第19页/共34页日本横滨太阳城项目定位老年人持续社区照顾中心（社区型疗养院）由日本高级护理业的领袖企业日本健康理疗公司经营管理项目概况该项目为两栋由一个亭子
10、样的社区建筑相连接的“村屋”式建筑，每栋都有240套带独立社区设施及厨房设备的房间其中一栋配备了120张带有特殊护理仪器的床位天然化的景观设计第20页/共34页日本横滨太阳城第21页/共34页日本横滨太阳城第22页/共34页日本横滨太阳城第23页/共34页东京老年退休居住社区特点城市中心的高层集合住宅专住型老年社区综合独立、辅助及护理居住于一体第24页/共34页东京老年退休居住社区地点：东京市中心设计单位：美国PERKINS EASTMAN建筑事务所设计理念：为乐于在城市中心安度晚年的老年人提供舒适的居住场所和酒店式公共服务形式：6层裙楼、25层塔楼第25页/共34页东京老年退休居住社区特点综
11、合独立、辅助及护理居住于一体随着生理状况老化，老年人会从独立生活逐渐演变到需要辅助照料，部分老年人会需要迁入护理居所如果将老年独立、辅助及护理居住组织在一起，形成老年居住社区，将方便老年人退休后的生活，他们不需要随身体状况的变化而变更居所城市中心的高层住宅城市中心拥有丰富的社会公共资源、众多的文化娱乐设施、方便的公共交通等，成为不少老年人向往安度晚年的场所城市中心土地昂贵，老年社区向高层发展第26页/共34页东京老年退休居住社区1、2层及顶部两层为公共部分1层为门厅接待及服务、文具图书和礼品店、图书室、阅览室、多媒体及表演厅、咖啡及茶室、烧烤餐厅等2层有健身房、有氧运动室、游泳室、日式浴室、美
12、容厅、休闲交谊厅、芳香理疗、按摩理疗及健康门诊等顶部两层为可饱览港湾景色的餐厅、酒吧及私人俱乐部第27页/共34页东京老年退休居住社区一层平面第28页/共34页东京老年退休居住社区3-6层提供134个护理和辅助生活的居住单元其中3、4层为辅助居住公寓层5层为护理居住层6层是专为患有老年痴呆症老人所提供的护理居住单元7-25层为老年独立居住公寓第29页/共34页东京老年退休居住社区辅助居住层平面（3-4层）第30页/共34页东京老年退休居住社区护理居住层平面（5-6层）第31页/共34页东京老年退休居住社区独立居住层平面（7-25层）第32页/共34页对比美、日的老年社区p美国活跃的老年生活活跃的老年生活具有明显的市场导向吸引和满足“活跃长者”借鉴：市场选择与开发模式日本自助自理、有保障的老年生活自助自理、有保障的老年生活具有明显的社会导向满足各个年龄段、具有不同需求的老年人借鉴：文化因素与人文关怀第33页/共34页34感谢您的观看！第34页/共34页