某项目前期策划报告.pptx

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1、燕南路项目燕南路项目前期策划报告前期策划报告2006年11月报告思路报告思路市场环境分析市场环境分析客户、户型、客户、户型、形象、价格定位形象、价格定位项目发展方向判断项目发展方向判断项目背景条件项目背景条件项目发展方向判断项目发展方向判断写在报告之前写在报告之前一个项目的定位除了自身的条件外，更多的是取决于项目周边区域的环境，区域环境赋予的物业价值。本报告对于项目发展方向的研究重点在于对项目所在的区域华强北片区的发展规律及未来发展趋势的探讨，而不是仅仅依赖于繁锁的调研数据，因此接下来我们会重点分析华强北的区域价值赋予本项目的物业价值，同时结合项目的自身特点确定项目的发展方向。华强北经济模式华

2、强北经济模式华强北深圳最具影响力的商务圈以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心！华强北的核心价值分析华强北的核心价值分析IT、电、电子商业子商业一条街一条街百货零售一百货零售一条街条街饮食、娱乐饮食、娱乐华强北核心价值华强北核心价值商业！商业！人 群：以商业与商务人士为核心！价值观：以投资收益核心！居住观：以商业居住与商务配套为主功能！华强北的核心价值分析华强北的核心价值分析房地产迎合区域经济核心房地产迎合区域经济核心房地产是商业，必然追求利益的最大化，在经济发达的区域，其发展方向必然是迎合区域的主导经济，以主导经济为核心！华强北的房地产发展规律华强北的房地产发展规律规律一：紧随

3、着经济的发展，物业户型越来越趋小规律一：紧随着经济的发展，物业户型越来越趋小迎合电子商业的发展，物业投资性逐步增强！趋小物业投资更宜！以电子为核心的商业对储货空间的要求小，因而小物业更具实用性！小面积物业总价低，房价上涨更迅速，趋小物业能追求更高的价格！金茂礼都，金茂礼都，20032003年年1111月，单房一房为主，月，单房一房为主，均价均价82008200燕南路燕南路8888号，号，20042004年，年，1 1房到房到3 3房为主，均价房为主，均价88008800富怡雅居富怡雅居,2000,2000年年,三房三房四房为主四房为主,均均价价80008000东方时代东方时代,2004年年,一

4、房两房为一房两房为主主,13000都会都会100,2001100,2001年年9 9月月,单房一单房一房二房为主房二房为主,8000,8000元元新亚洲中心新亚洲中心,2006,2006年年,28-68,28-68公寓公寓,时代都会时代都会,2003,2003年年,一房两房一房两房,均均价价80008000君悦阁君悦阁,2004,2004年年,公寓公寓,均价均价8300,8300,庆福园庆福园,2006,2006年年,36-,36-55 55 公寓公寓,均价均价1200012000规律二：越接近华强北核心商业街中心，物业户型越趋小规律二：越接近华强北核心商业街中心，物业户型越趋小越近中心，价值

5、与价格越高！物业越是趋小！越近中心，物业的居住性越低，投资性越强！金茂礼都，振兴路金茂礼都，振兴路,单房单房23-3623-36,一房一房41-4741-47为主为主,2,2房房60-6260-62，燕南路燕南路8888号，振华路与燕号，振华路与燕南路交汇处南路交汇处,1,1房房5353,2,2房房7373,3 3房房140140,4房房200,5房房215富怡雅居富怡雅居,振华路振华路与上步中路交汇与上步中路交汇处处,三房四房为三房四房为主主,东方时代东方时代,华强华强北路与振兴路交北路与振兴路交汇处汇处,一房两房一房两房为主为主,都会都会100,100,中航中航路路,单房单房30-4630

6、-46,一房一房5656二二房房61-8761-87为主为主,新亚洲中心新亚洲中心,振中路振中路与中航路交汇处与中航路交汇处,28-6828-68公寓公寓,时代都会时代都会,上步中上步中路与振中路交汇处路与振中路交汇处,一房一房4646,两房两房77-77-8080,君悦阁君悦阁,燕南路燕南路与振兴路交汇处与振兴路交汇处,公寓公寓,庆福园庆福园,福星福星路路,36-55,36-55 公寓公寓,规律总结：规律总结：华强北物业中，随着以电子商业为龙头的经济发展，趋小的物业越能迎合需求，越具投资性，更能实现高的价格，创造更多的利益！华强北的房地产发展规律分析华强北的房地产发展规律分析项目的发展思路：

7、项目的发展思路：项目发展方向的定性研究项目发展方向的定性研究在没有特定条件影响之下，在没有特定条件影响之下，项目开发必然是迎合区域的经济发展核心，以华强北第一圈层最有价值的物业为导向，建成趋小的，更具投资价值，能实现更高价格与利益的物业类型！示例：新亚州广场酒店式商务公寓特定条件：规划的调整带来的片区环境的改变项目自身条件的限制竞争的影响片区经济发展条件：片区经济发展条件：项目发展方向的定性研究项目发展方向的定性研究片区是深圳商业发展的支柱，在政策的大力支持下，随着新的规划的实施，片区以电子商业为龙头，辅以百货、家电，配以餐饮的商业中心发展将更加具竞争力！华强北商业区商业发展纲要华强北商业区商

8、业发展纲要（一）做大做强以电子元器件和电子配套产品为龙头的交易市场，创建“深圳赛格指数”（二）大力发展现代服务业产业群，完善商业区总体功能（三）引入新型业态，增强商业区的聚客力（四）以中高档商品为经营特色，努力繁荣零售业和服务业（五）适当引入文化产业，提高商业区文化品位（六）构建商业区网络交易平台，促进电子商务的广泛应用（七）整合各方面资源，全面促进商业区的物业升级（八）导入CI工程，实施华强北商业区企业品牌战略（九）构建多元物流体系，使之成为深圳物流枢纽的一个重要节点片区规划：片区规划：近日，铜罗湾百货清仓，改为电子市场，必将电子市场的发展向华强北主街的东面发展，为项目创造了更多机会！项目发

9、展方向的定性研究项目发展方向的定性研究地块条件：地块条件：项目发展方向的定性研究项目发展方向的定性研究总用地面积：13917平方米总建筑面积：88000平方米 其中 住宅面积：60000平方米 商业面积：28000平方米容 积 率：6.32高层物业！项目发展方向的定性研究项目发展方向的定性研究第一圈层第一圈层第二圈层第二圈层本项目本项目项目处于华强北的核心第二圈层，在第一圈层物业供应缺乏时，有条件以第一圈层物业类型入市场！地块价值：地块价值：项目发展方向的定性研究项目发展方向的定性研究竞争情况：竞争情况：中航广场：中航广场：住宅部分4万平米推出时间最快09年一年约5万平米（一千套左右）的供应量

10、不会产生较大的竞争压力，反而能取得竞合关系，相互促进，共同将第一圈层缺失供应的需求转移到第二圈层！位于华强北第二圈层，客户将以自身商业部分的客户为主，且供应量相对较小！总结：总结：以08年为时间点，项目具备条件做成吻合华强北第一圈层需求，最能实现项目价值，创造更高利益的趋小物业！示例：新亚州广场酒店式商务公寓它更偏投资性，比偏居住性物业更具商业价值，能实现更高的销售价格与投资回报，更能全方位吻合片区所需求的集投资、商务、临时居住、储货为一体的混合功能。项目发展方向的定性研究项目发展方向的定性研究本项目发展方向的思考本项目发展方向的思考本项目本项目住宅住宅小户型住宅小户型住宅公寓公寓商务公寓商务

11、公寓酒店式服务公寓酒店式服务公寓本项目发展方向的思考本项目发展方向的思考思考研判的角度思考研判的角度:1.市场环境市场环境2.投资回报率投资回报率3.溢价能力溢价能力4.未来竞争未来竞争华强北市场环境华强北市场环境土地紧缺土地紧缺 商业繁荣商业繁荣 写字楼林立写字楼林立酒店繁多酒店繁多 住宅比重少住宅比重少 三级市场火爆三级市场火爆华强北是深圳最佳的高级商业商务圈华强北是深圳最佳的高级商业商务圈集商贸、办公、旅游、购物、餐饮、娱乐为一体的多功能商业区华强北市场环境华强北市场环境关于住宅关于住宅华强北主体为商业、商务办公，区域环境的营造更强调的是商业商务氛围，很多都忽略了居住的需求。在这样一个热

12、闹繁华的商务圈，噪音、环境、空间等显然都不能达到高质生活的要求，如果项目以普通住宅入市，显然周边的环境对于项目的售价支撑力是有限的。华强北对于高品质居家的支撑力不足。华强北对于高品质居家的支撑力不足。公寓发展条件分析序号公寓开发依托的背景条件华强北市场环境与项目拟合度1浓厚的商务氛围或休闲度假氛围浓厚每天的客流量达50万人次，集中了数十家大型商场，5000余间各类店铺，目前是深圳市最大的商业圈2片区生活配套便捷度高华强北道路纵横交错，交通路线四通八达生活配套堪称深圳最为完善3品牌/物管具有影响力可通过引进品牌公司，强强联手实现4片区存在酒店物业，并经营状况较好片区内圣廷苑酒店、东方之珠大酒店、

13、格兰德大酒店等酒店繁多，经营状况较好。华强北具备开发公寓的市场条件。华强北具备开发公寓的市场条件。华强北市场环境华强北市场环境关于公寓关于公寓华强北的区域环境华强北的区域环境 更适合开发公寓产品！更适合开发公寓产品！本项目发展方向的思考本项目发展方向的思考思考研判的角度思考研判的角度:1.市场环境市场环境2.投资回报率投资回报率3.溢价能力溢价能力4.未来竞争未来竞争投资回报率投资回报率华强北作为深圳最大的商业商务区，其物业都有一个明显的特点商商务办公、投资、酒店和居住混为一体务办公、投资、酒店和居住混为一体，如现代之窗、群星广场、金茂礼都等，公司租用办公、投资居住是其最主要的功能。另外，对于

14、本身定位为纯住宅的楼盘，如富怡雅居，玮鹏花园等，也有很多用于商务办公或出租的，这些都源于华强北具有浓厚的商务氛围。基于华强北独特的客户需求特征，华强北的置业群体更多的来源于投资客户，他们选择投资物业时除关注升值前景外，对于投资回报率更为关注。投资回报率投资回报率项项目名称目名称区域区域户户 型型面面积积（）（）月租金月租金单单位面位面积积租金租金东东方方时时代代福田福田单单房房25210084东东方方时时代代福田福田2房房1厅厅46350076南方国南方国际际广广场场福田福田1房房1厅厅42270064南方国南方国际际广广场场福田福田单单房房36250069城市天地广城市天地广场场罗罗湖湖2房

15、房1厅厅58370064地王公寓地王公寓罗罗湖湖2房房757500100国国际际市市长长交流交流中心中心南山南山1房房1厅厅40280070（数据来源于中原三级市场近期的租赁成交记录）公寓的租金要明显高于普通住宅租金，一般要高出约公寓的租金要明显高于普通住宅租金，一般要高出约1030%1030%，部分中，部分中高端公寓的租金水平已经接近写字楼。投资价值十分可观。高端公寓的租金水平已经接近写字楼。投资价值十分可观。公寓产品的投资回报率更高！公寓产品的投资回报率更高！本项目发展方向的思考本项目发展方向的思考思考研判的角度思考研判的角度:1.市场环境市场环境2.投资回报率投资回报率3.溢价能力溢价能

16、力4.未来竞争未来竞争从溢价能力角度从溢价能力角度概念包装、星级酒店服务、硬件配套及精装修等方面的综合溢价，相概念包装、星级酒店服务、硬件配套及精装修等方面的综合溢价，相比普通住宅物业溢价能力保守估计比普通住宅物业溢价能力保守估计10%30%10%30%。酒店式公寓酒店式公寓销销售均价售均价（元（元/）非酒店式公寓非酒店式公寓销销售均价售均价（元（元/）东东方方时时代代（04.3）13000燕南路燕南路88号号（04.5）8800新亚洲中心新亚洲中心（06.11）19500庆福园庆福园（06.7）11500御景御景华华城城9800皇御苑二期皇御苑二期7500城市天地广城市天地广场场13000置

17、地逸置地逸轩轩9500阳光新干阳光新干线线8500南方国南方国际际广广场场11000宏宏轩轩名庭名庭7200京基京基东东方方华华都都9300东门东门天下天下8500分析华强北已开盘的楼盘的均价，公寓的均价远远高于普通住宅的价格分析华强北已开盘的楼盘的均价，公寓的均价远远高于普通住宅的价格（数据来源于中原深港研究中心）公寓溢价能力更高，且适宜在都市中心区公寓溢价能力更高，且适宜在都市中心区域开发，能较好的体现区位价值域开发，能较好的体现区位价值!本项目发展方向的思考本项目发展方向的思考思考研判的角度思考研判的角度:1.市场环境市场环境2.投资回报率投资回报率3.溢价能力溢价能力4.未来竞争未来竞

18、争07-08年福田区土地供应情况2007名居中心区项目402007荔林苑（二期）82008香蜜湖地铁站附近11万2008香梅路汽车大世界南9万2007蒙古大厦(成吉思汗大厦)259302007泰宏基科技大厦3.33万2007广瑞大厦382007福田南福滨大厦北7万2007皇岗新村花园7万2007皇城新洲项目474602007莲花西路枫丹雅苑西侧2.6万2007购物公园对面,中海华庭旁60万2007集泰香蜜湖项目3、00332007嘉洲豪园四期2007景田北财政局旁4万2007美视电力项目5万多2008桑达新村旧城改造项目33万2008竹子林五路与六路之间5.4万2007祈年项目8万2008钰霖

19、莲花路项目5.7586万M22008通亿实业项目6万2008集浩景田项目16100M22008深圳鹏广达新洲项目4.7万M22006东海农科项目13600M22006怡景投资福民中心商业项目4.6万2008新龙达实业竹子林项目1、30332008天健工业区旧城改造项目约100多万2008铁塔投资（竹子林）项目15万M22008城投滨河路项目2.7万多M22008联合金豪竹子林项目2.7万多M22008浩业车公庙项目7.8万M22008联合金豪景田北项目3万M22008福田国泰基项目12万M22006福田中心区地下商场（晶岛国际中心）约8万2008益永地产香蜜湖项目6万M22008中和新沙项目5

20、万M22008八一大厦10万M22008兴云诚实业有限公司车公庙项目39200M22007旭飞福田项目4万M22008景田北一路，景田西路175000M22007岗厦景轩酒店南35000M22007珠江福田项目2007广业成景田项目2万M2未来竞争角度未来竞争角度2007香江时代广场15万M22008兴云诚实业香蜜湖项目49万M22008国都集团（东港实业发展有限公司）/君豪实业5.5万M22008深圳市云南烟草中心广场项目128000M2（其中商业21500M2）2008银宇香蜜湖项目3万M22008运发梅林项目3万M22008景田商报路路口75000M22007海辰保税区项目50万2007

21、祥云实业福强路项目8.4万2007梅林三星电子拆迁约38万2007阳基地产梅林水库项目3.41万2007永浩景田项目2万2007桂强芳产业园博园项目（东方园博苑）2007帝梦园梅林项目30万2007特皓梅林项目8万2007亨德来中心北区项目3.2553万2007金众竹子林东区旧改项目20万2007上梅林文体中心0.8853万2007雄江、环庆竹子林项1000007-08年福田区土地供应情况(续)项目的定性研究一？项目的定性研究一？土地稀缺：土地稀缺：供应的稀少与片区的商业发展，使更多需求只能以华强北主街为中心向周边辐射。华强北公寓市场空间较大华强北公寓市场空间较大中航广场：中航广场：住宅部分4

22、万平米推出时间最快09年位于华强北第二圈层，客户将以自身商业部分的客户为主，且供应量相对较小！项目发展方向确认项目发展方向确认公寓公寓我们开发我们开发商务公寓商务公寓还是还是酒店式服务公寓酒店式服务公寓？住宅公寓市场环境市场环境投资回报率投资回报率溢价能力溢价能力未来竞争未来竞争关于商务公寓方向的思考关于商务公寓方向的思考商务公寓目前市场上的商务公寓更偏向于强调办公功能，由于商务公寓拥有70年产权，更吸引写字楼投资客。如车公庙的求是大厦、金润大厦等，它们都是以写字楼的形象来掩盖商务公寓的真实身份。商务公寓与写字楼一样,对于商务办公氛围依赖性是非常强,对于办公硬件设施要求非常高。由于本项目周边写

23、字楼比较少,不属于写字楼聚集区同时华强北片区主要定位为商业商务区,更强调的是商业功能,繁杂的商业环境对于写字楼办公冲击力比较大，不易实现高的租金和售价同时华强北写字楼市场受中心区的冲击又比较大,进一步限制了其租金回报，因此如果本项目定位为纯商务公寓是存在一定市场风险的。但由于片区内存在一定的商务办公群体,并且此部分群体的租金售价承受力比较高,因此在不以纯商务公寓为主体的前提下，在户型、形象及物业配套设施的设计上适当的考虑商务办公人士的需求。关于酒店式服务公寓发展方向的思考酒店式服务公寓市场：是目前市场热销的产品类型酒店公寓偏向于享受型的居住，针对一些不需要自己烹饪、洗衣的高端商务人士。对园林等

24、社区环境要求一般，强调的是为住户提供酒店式细致、周全的家政与商务服务。酒店公寓更易于包装，且形象高档，目前的价格走势相当好，估计日后仍将有较大的上浮空间。本项目所处位置交通便捷，居住商业商务氛围浓厚，商业配套成熟，更适合走酒店式公寓路线更适合走酒店式公寓路线。同时在户型、形象及配套设施中适当的考虑商务人士的需求特征。同时在户型、形象及配套设施中适当的考虑商务人士的需求特征。本项目的发展方向本项目的发展方向酒店式服务公寓酒店式服务公寓客户定位客户定位周边供应项目客户分析周边供应项目客户分析资料来源：深港研究中心市场调研项目名主力购买客户群所占比率东方时代华强北商户（含投资）商务办公70%10%华

25、强广场华强北电子商户发展商关系户90%10%新亚洲广场华强北电子商户专业投资客户商务办公70%10%10%燕南路88号周边换房客周边商户老板专业投资客户商务办公12%40%30%15%金茂礼都投资客户（区域内+专业投资）福田区白领80%15%君悦阁投资客户90%玮鹏花园周边商户福田区换房客福田区白领商务办公30%15%20%15%本区域的客户群体主要为区域内个体商户区域内的多次置者区域内公司老板区域内的高收入阶层区域内商务人士职业投资客其置业群体中投资比例达80%左右。资料来源：深港研究中心市场调研客户工作来源22%45%17%10%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%

26、50%华强北福田其他关外外销比例客户分析客户分析资料来源：深港研究中心市场调研客户分析客户分析资料来源：深港研究中心市场调研客户分析客户分析资料来源：深港研究中心市场调研客户分析客户分析资料来源：深港研究中心市场调研客户分析客户分析总结：购房客户群绝大多数为来自福田区的成功人士，主要是从事贸易、服务、电子行业的成功生意人、高级白领，他们的年龄一般在25-45岁之间，年收入在50万以上。他们因事业比较成功而有了一笔可观的积蓄，需要寻找投资机会。投资是客户购房的最要目的，另外还有一些个人或小公司购房用于办公，纯粹用于自住的比较少。不管是投资还是办公，对商务会所和商务服务都有比较多的需求。客户分析客

27、户分析 偶得客户群 游离客户群重点客户群核心客户群职业投资客户福田高级白领区域内个体商户区域内的多次置者区域内公司老板区域内的高收入阶层区域内商务人士企业购房、政府公务员核 心 客 户 群 分 类 型本项目客户定位本项目客户定位投资：自住投资：自住=8：2客户对户型的需求比例客户对户型的需求比例客户群类别户型需求单房一房两房三房核心客户核心客户（约（约70%）区域内个体商户区域内的多次置者区域内公司老板区域内的高收入阶层区域内商务人士40%左右25-35m245%左右35-45m212%左右50-70m23%左右90m2左右重要客户重要客户（约（约23%）职业投资客户60%左右25-30m22

28、2%左右30-40m215%左右50-70m23%左右90m2左右次要客户次要客户（约（约7%）福田区白领公司购房政府公务员等游离客户40%左右25-35m248%左右35-45m210%左右50-70m22%左右90m2左右资源来源：深港研究中心市场调研单房单房一房一房二房二房三房三房面积面积 25-35 m235-45m250-70m290左右左右m2比例比例45%40%12%3%户型定位户型定位深圳市酒店式公寓户型分布特征深圳市酒店式公寓户型分布特征项目名称项目名称户型户型面积（面积（m2）户数（套）户数（套）比例比例华强广场华强广场单房36-3812817%一房50左右12817%两房

29、70左右38450%三房80左右12816%新亚洲中心新亚洲中心单房28-4178284%两房54-7015016%星河世纪星河世纪单房33-4165073%一房47-48405%二房62-6820222%御景华城御景华城单房27-3599228%一房一厅33-51108230%二房一厅45-51109631%三房两厅79-8240511%佳兆业中心佳兆业中心小单房19-2135223%大单房28-5079253%两房53-6935223%总统套房120-350121%东方时代东方时代单房19.86-27.417134%一房34.6-34.997616%两房45.02-47.8920942%三

30、房78.28-79.17388%在售酒店式服务公寓的户型主要为单房、一房和两房户型。单房的面积主要在20-30平方米之间，一房单位面积主要为35-43平方米之间，两房面积则大部分在45-70平方米之间。三房所占的比例较少。深圳市酒店式公寓户型分布特征深圳市酒店式公寓户型分布特征说明:作为本项目户型定位的参考值;接下来我们将主要从客户需求和不同户型的市场接受度两个角度进行分析来调整项目的户型定位单房一房二房三房面积 20-30 m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%户型定位户型定位户型定位户型定位深圳市酒店式公寓户型分布特征深圳市酒店式公寓户型分布特征单房一房二房

31、三房面积 25-35 m235-45m250-70m290左右m2比例45%40%12%3%客户需求户型比例面积客户需求户型比例面积单房一房二房三房面积 20-30 m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%单房由于总价单房由于总价低，需求量大低，需求量大比例增大、面比例增大、面积区间不变积区间不变一房需求比例及一房需求比例及面积比较适中面积比较适中比例、面积区间比例、面积区间不变不变无论是从供应还是从需求的角度分析，单房和一房均为主力户型户型定位户型定位深圳市酒店式公寓户型分布特征深圳市酒店式公寓户型分布特征单房一房二房三房面积 25-35 m235-45m250

32、-70m290左右m2比例45%40%12%3%客户需求户型比例面积客户需求户型比例面积单房一房二房三房面积 20-30 m235-43m245-68m280左右m2比例32%40%25%3%比例减少、为避比例减少、为避免与一房形成总免与一房形成总价竞争，面积区价竞争，面积区间调整间调整三房客户主要为办公需求，由三房客户主要为办公需求，由于三房面积大，总价压力大，于三房面积大，总价压力大，不利于整体价值的提升，取消不利于整体价值的提升，取消三房，在户型设计中利用相互三房，在户型设计中利用相互打通解决办公客户需求打通解决办公客户需求公寓客户对于两房和三房的需求一般，特别是三房客户主要是基于办公的

33、考虑 户型定位户型定位户型户型面积面积比例比例单房22-28m238%一房35-39m230%40%40-45m210%两房50-60m215%22%60-65m27%因为服务式公寓的客户群体与一般的家居，酒店的客户需求并不一样，所以传统的A、客厅B、主人房C、餐厅D、厨房，卫生间在设计上，力求颠覆传统的空间次序创新建议创新建议1：针对单房针对单房打破传统的空间次序打破传统的空间次序单身公寓单身公寓厨房厨房/酒吧台房在在进门的门口酒吧台房在在进门的门口 仿佛是舞台仿佛是舞台例例 1 1如：星河世纪如：星河世纪将厨房将厨房/多功能台，形成视觉的核心，多功能台，形成视觉的核心，例例 2 2卫生间在

34、最好的位置例例 3 3创新建议创新建议2：针对一房针对一房极具投资价值的百变极具投资价值的百变2DK户型，一房变两房户型，一房变两房房间1厅房间2公共厨卫如：第五公社如：第五公社创新建议创新建议3：针对一房针对一房一房带入户花园，也可改作两房用。一房带入户花园，也可改作两房用。创新建议创新建议4：针对两房针对两房带入户花园和错层空中花园带入户花园和错层空中花园空中花园入户花园创新建议创新建议5：自由组合自由组合,宜住宜商宜住宜商户与户之间可任意打通组合，宜住宜商,满足商务办公人士需求。住住、办办公公、商商业业统统一一的的形形象象、品品质质通过局部的建议造型体现项目的昭示性通过局部的建议造型体现

35、项目的昭示性及物业的调性及档次及物业的调性及档次产品建议产品建议外立面外立面产品建议产品建议电梯、走廊电梯、走廊选用进口高速电梯，凸显物业档次，满足快节奏生活的需求对走廊进行装修，用画面、小品、灯光、品质感强的材质对走廊进行安装，形成视觉亮点。巨巨大大的的中中庭庭式式门门厅厅，显显示示气气派派与大度。与大度。产品建议产品建议门厅门厅大大堂堂内内空空挑挑高高，空空间间形形式式错错落落丰丰富富，设设置置绿绿色色植植株株，营营造造一一种种立立体体化化、多多层层次次的的立立体体、生生态态的的交交流流大大堂堂空间。空间。产品建议产品建议大堂大堂营营造造居居住住、办办以以、商商业业的的最最大大化化的的资资

36、源源共共享享，配配套套设设施施中中充充分分考考虑虑居居住住和和办办公公的的双双重重需需求求，如如商商务务茶茶吧吧、咖咖啡啡馆馆，享享受受尊尊贵贵的的同同时时感感觉觉真真正的实惠。正的实惠。产品建议产品建议共享空间共享空间产品建议产品建议软件配备建议软件配备建议酒店式服务公寓需要什么样的管理？酒店式服务公寓需要什么样的管理？服务内容：服务内容：房产代租代管（不包租、不返租）、代办邮件房产代租代管（不包租、不返租）、代办邮件收发、代订各类票务服务、房屋清洁、衣物干洗、收发、代订各类票务服务、房屋清洁、衣物干洗、全球酒店订票、全球酒店订票、24小时接待、代召的士、保险箱小时接待、代召的士、保险箱服务

37、、住客留言服务、服务、住客留言服务、morning call服务、各种服务、各种咨询（天气预报、电话查询等）。咨询（天气预报、电话查询等）。酒店式管理酒店式管理物业管理的品牌比较重要，并且需提前加以充分展示，既是项目销售期高价物业管理的品牌比较重要，并且需提前加以充分展示，既是项目销售期高价位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买决定的重要因位的支撑，又是项目未来保值增值的关键，成为影响客户购买决定的重要因素之一，必须引起足够重视。素之一，必须引起足够重视。建议可延用发展商原有酒店服务管理公司，并建议可延用发展商原有酒店服务管理公司，并聘用国际知名酒店管理顾问（如圣廷苑），销聘用

38、国际知名酒店管理顾问（如圣廷苑），销售期可入场提供服务。售期可入场提供服务。产品建议产品建议软件配备建议软件配备建议价格定位价格定位定价原则保证发展商利益最大化(经济&品牌)充份尊重市场现状及条件满足发展商阶段性销售计划及资金回笼目标全面考虑政府相关新政预期效力最大体现项目定位内在价值定价原则定价原则市场比较法定价三级市场租赁价格修正市场比较法定价三级市场租赁价格修正 户型相似 区位相近 客户重合参考楼盘选择1、新亚洲广场2、华强广场3、燕南路88号4、佳兆业中心 档次相当 为了更客观及理性地表达项目价值,我们在以经验为依据的评分环节上增加了权威性设计：邀请中原公司所有权威部门、竞争项目总监以

39、上人士进行综合评分，并运用科学的方法进行加权平均，以期达到均价制定的真实、科学、客观，给发展商提供一个有说服力的均价系统。评分部门如下：中原佳兆业中心策划经理中原研究部总监中原世金汉宫策划经理中原新亚洲广场项目总监中原外销部总监中原事业部总经理中原东方时代策划经理以什么价格入市评分系统权威性设计评分系统权威性设计市场比较法定价市场比较法定价运用市场比较法试算得出的本项目均价 均价 权重i均价iPx/Pi(i=ad)14222元/平方米三级市场住宅租赁价格对本项目定价修正楼盘房号面积月租金返算售价（按8%回报计算）东方时代B240746350016186A240919.85160017147A1

40、80145270012764航天立业华庭190787450011003群悦阁121629200014671时代都会6栋22I47340015389玮鹏花园10160001263710454001268276400011196从数据中我们可以看出：客户接受的价格区域在12000-17100之间，楼盘的素质越高，客户对价格的承受度越大。结合二级市场对比法与三级市场租金返算法，中原预测：项目的均价可介于：14000-17100之间，具体价格视乎项目整体打造素质而定。中原建议将项目均价制定在：17000元/M2中原思考：1、现阶段政府实施之措施并未有效控制房地产市场价格，大失民意，为了维护政府的颜面，

41、下阶段，预测政府政策将会进一步加大对房地产市场的管理，市场价格估计难以实现较大的增长。2、考虑06-08年的市场稳定升值，特别是华强北市场随着经济的发展及供应的稀缺，公寓的价格增长速度比较迅速，据中原深港研究中心预侧未来价格将有较大的升幅。因此，中原建议：入市均价：入市均价：2000020000元元-22000/M-22000/M2 2 （带1000元/M2豪华装修）形象定位形象定位项目的特殊功能属性项目的特殊功能属性功能混合性住宅功能混合性住宅华强北特殊区位华强北特殊区位商业商业办公办公客户接待客户接待自住自住保值保值/长期投资长期投资关于形象的思考关于形象的思考功能混合性住宅功能混合性住宅

42、各类需求客户各类需求客户宣传形象宣传形象沟通桥梁沟通桥梁关于形象的思考关于形象的思考商业商业办公办公客户接待客户接待自住自住保值保值/长期投资长期投资形象需吻合不同客户的混合心态形象需吻合不同客户的混合心态关于形象的思考关于形象的思考很好的例子很好的例子东方时代商东方时代商HOUSE东方时代东方时代 商商HOUSE商务商务商业商业居家居家符合混合性住宅客户心态符合混合性住宅客户心态符合华强北的区位属性符合华强北的区位属性关于形象的思考关于形象的思考商业商业/商务商务/商住商住华强北华强北关于形象的思考关于形象的思考本项目需要的形象？本项目需要的形象？符合混合性住宅客户心态符合混合性住宅客户心态

43、符合华强北的区位属性符合华强北的区位属性功能型形象定位功能型形象定位噱头型形象定位噱头型形象定位兼容性兼容性关于形象的思考关于形象的思考 与区位形象吻合不可复制的华强北形象塑造原则与追寻的目标客户 产生共鸣混合性客户需求符合注意力经济效应出位和容易很快传播符合产品功能小户型公寓关于形象的思考关于形象的思考纽约客 Apartment形象定位形象定位诠释纽约客 Apartment产品功能属性商务/商业华强北区位特征形象定位形象定位纽约客的内涵意义纽约客为二十世纪的都市风尚建立标准，一本杂志，纽约客之亘久不变，可解释为企图在不利环境下坚持幻 想，追求一种理想的生活方式。诚如一名设计家在讨论慢 杂志时

44、所言，杂志在表现已有的生活方尚的同时，也是表 现抱负、梦想和补偿它们没有展示出来的生活方尚。形象定位形象定位纽约客杂志创刊80年 美国人随它一同成长形象定位形象定位 纽约客的杂志本身的一举一动似乎都成了全美国的大事。当1998年夏天当蒂娜布朗辞去纽约客主编时，纽约时报把辞职事件放在了头版进行重点报道，而时代周刊也用大篇幅来讨论蒂娜布朗和她的继任者大卫雷姆尼克。此外，在纽约客的编辑中，也有一些不同凡响的人物。比如EB怀特，他被称为美国二十世纪最好的散文家。怀特1925年起就开始为纽约客写稿，之后又当上了编辑。他的几部儿童文学作品，如夏洛的网，小老鼠斯图亚特等等，都成为世界儿童文学经典。纽约客还聘

45、请了理查阿维东等摄影大师，使得杂志从内容到图片都成为第一流的。纽约客的影响甚至波及到中国，前几年创刊的书城杂志面向知识分子，从内容乃至版式上都模仿纽约客的风格，甚至其中的漫画就是照搬纽约客上的。形象定位形象定位同时，纽约，是繁华绝对地代名词形象定位形象定位纽约客 Apartment形象定位形象定位纽约客 Apartment形象定位形象定位诠释纽约客Apartment 轻松反映大都市繁华生活，正如风靡80年的纽约客杂志 融合各种都市人心态，正如风靡80年的纽约客杂志包含产品功能属性符合注意力经济效应 时尚、国际感形象定位形象定位纽约客 Apartment纽约客约见“飞黄腾达”游戏效仿美国“飞黄腾达”真人秀游戏现场举办真人秀比赛，将两套公寓包装之后限定时间由两组客户分别出租出去，比赛谁的租金高，全程媒体跟踪报道！形象定位形象定位纽约客 Apartment纽约客疯狂华强北邀请华强北所有商户贴项目宣传海报，贴满一个月可参加巨奖抽奖形象定位形象定位THE END！