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1、会计学1上海来福士广场案例研究上海来福士广场案例研究项目概况1来福士业态规划与布局2来福士物业情况调研3项目借鉴启发意义4目录第1页/共32页一、项目概况第2页/共32页上海华庆地产开发有限公司新加坡政府产业投资有限公司淡马锡控股有限公司上海大光明集团凯德置地（中国）信和置地购物中心甲级智能写字楼来福士广场控股上海来福士广场是新加坡在沪最大独立投资项目，由上海华庆房地产开发有限公司开发建设。其主要投资商为凯德置地（中国）、信和置地、新加坡政府产业投资有限公司、淡马锡控股有限公司和上海大光明集团，当时总投资规模达29亿人民币。项目投资、开发背景第3页/共32页凯德置地业务构成新加坡嘉德置地集团凯
2、德置地（中国）商业项目住宅项目来福士广场百腾大厦卢湾写字楼项目来福士广场百腾大厦卢湾写字楼项目来福士广场百腾大厦卢湾写字楼项目公寓服务酒店管理物业管理商业项目开发住宅项目开发在沪开发项目第4页/共32页上海来福士广场 是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心、51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心。项目位于上海城市中心，紧邻人民广场和南京路步行街，靠近上海市博物馆和上海市政府。营业时间：10:00am-10:00pm公交线路：18、20、37、46、49、108、123、139、167、518、537、584、802、916、921、980、隧道三线、新川专线、上川专线轨道交通：1、
3、2、8 人民广场站项目概况第5页/共32页占地面积（）15186建筑面积（）商业45985办公91622停车场（个）27654（516个车位）合计165261可租赁面积（）商业27665办公82572合计110237开业时间2003年12月建筑设计巴马丹拿项目主要经济指标来福士广场由一个4.6万的8层大型购物中心以及一座高200m、总监面积达8.7的甲级智能写字楼构成，主要面对年轻时尚人群。第6页/共32页二、来福士业态规划与布局第7页/共32页第8页/共32页零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0214410715数量占比08%4%16%16
4、%4%028%4%20%合计48%32%20%B1层业态分布情况第9页/共32页第10页/共32页零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量5510410214数量占比28%28%6%022%6%011%6%22%合计61%17%22%一层业态分布情况第11页/共32页第12页/共32页零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量13040210000数量占比65%020%010%5%0000合计100%00二层业态分布情况第13页/共32页第14页/共32页零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠
5、宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量18000100100数量占比90%0005%005%00合计95%5%三层业态分布情况第15页/共32页第16页/共32页零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量19000000100数量占比95%0000005%00合计95%5%0四层业态分布情况第17页/共32页第18页/共32页零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量3012005711数量占比15%05%10%0025%35%5%5%合计55%40%5%五层业态分布情况第19页/共32页第20页/共32页零
6、售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0000001402数量占比00000014%57%029%合计14%57%29%六层业态分布情况第21页/共32页第22页/共32页零售餐饮休闲娱乐服饰时尚配饰鞋帽箱包礼品玩具书籍珠宝钟表眼镜百货数码品牌餐饮轻餐饮数量0000000001数量占比000000000100%合计00100%七层业态分布情况第23页/共32页B1层 一层二层三层四层五层六层七层02468101214161820上海来福士广场细分业态分楼层分布情况上海来福士广场细分业态分楼层分布情况服饰 时尚配饰 鞋帽箱包 礼品玩具书籍 珠宝钟表眼
7、镜 百货 数码 品牌餐饮 轻餐饮 休闲娱乐 第24页/共32页 B1层一层二层三层四层五层六层七层0510152025上海来福士分楼层业态分布上海来福士分楼层业态分布零售餐饮休闲娱乐72.06%18.38%9.56%上海来福士广场整体业态数量分布零售餐饮休闲娱乐作为一个成熟的商业项目，来福士广场零售比例远大于普通商业项目，每层业态布局以零售为主，引入部分特色品牌增加项目亮点，并引入部分品牌餐饮、生活服务营造轻松购物氛围第25页/共32页三、来福士物业情况调研第26页/共32页来福士广场地面一层共四个主入口，1层门厅225,七层挑高，扶梯前厅主通道8-11m，次主通道3-4m，一般通道2-3m，
8、中庭柱间距12m，铺位可自由分割，标准铺位面宽约为7-9m，进深7-15m。来福士广场门厅通道铺位建筑标准第27页/共32页 来福士广场其他配套设施l自动扶梯：每个平层配置四组进口奥的斯扶梯，两部进口奥的斯观光电梯（21 人/1600 公斤)l外墙装饰系统：外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙l 标准间墙至主墙距离：8.5 米-18.5 米(低区)；9 米-20 米(高区)l 标准地板载重量：4 千牛顿/架空地板：高150 毫米l 暖气，通风及空调系统：中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约 30 个恒温变风量空调控制箱l 新风量：25 立方米/小时/人（每10 平方米每人，该10 平方米
9、计算不包括走廊及共用部位）l 电力供应：电压为 380 伏三相50 赫兹，220 伏单相50 赫兹l 供电量设计标准：100 伏安/平方米（按实用面积，不包括走廊及共用部位）l 应急电源：20 伏安/（按实用面积，不包括走廊及共用部位）（可供租客从配线架自行挑线）l 通讯系统：共 10000 条电话线l 出租率：100%第28页/共32页四、项目借鉴启发意义第29页/共32页l核心商圈下的差异化项目定位：总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态丰富，来福士广场主打年轻时尚主题，使之成为潮流枢纽l引凤筑巢策略，而非筑巢引凤策略：在保持项目基本定位的前提下，随时保持着项目业态调整，通过引进有活力的品牌带动项目繁荣l对项目保持正常的动态调整，目前项目零售比例已相当高，原先一些休闲餐饮品牌的数量在逐渐减少l充分利用交通优势，在地铁口通过轻餐饮带动人气，营造高人气的印象l引进高品质主力店拉升项目整体形象的同时带来高人流l设置品牌展示、活动推广区域和功能，满足商家促销需求第30页/共32页