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1、第一部分第一部分 理论部分理论部分核心内容：项目建设程序及建设项目组成工程造价的含义、特点工程造价管理的基本概念资金时间价值第一章第一章 工程造价概论工程造价概论第一节第一节 项目建设程序及建设项目组成项目建设程序及建设项目组成一、项目建设程序一、项目建设程序项目建设程序建设项目从决策、设计、施工到竣工验收和后评价的全过程中，各项工作必须遵循的先后次序。六个阶段：决策阶段、设计阶段、建设准备阶段、施工安装阶段、竣工验收阶段和后评价阶段。决策阶段又分项目建议书和可行性研究两个阶段。（一）项目建议书阶段（一）项目建议书阶段项目建议书要求建设某一具体工程项目的建议文件，是投资决策前对拟建项目的轮廓设
2、想。项目建议书不是项目的最终决策。内容：P1。（二）可行性研究阶段（二）可行性研究阶段 可行性研究在项目建议书被批准后，对项目在技术、经济、工程、环境等方面是否可行所进行的科学分析和论证，并提出项目的可行性研究报告的科学方法和工作阶段。可行性研究方法最早出现于美国，20世纪30年代初期，开发田纳西河项目中首次运用。1.可行性研究的阶段 P108投资机会研究阶段寻找最佳投资机会的活动。初步可行性研究是指在机会研究的基础上，对项目可行与否所作的较为详细的分析论证。适应于大型复杂项目的可行性研究。详细可行性研究阶段（最终可行性研究），是投资决策的重要阶段。在该阶段，要全面分析项目的全部组成部分和可能
3、遇到的各种问题，并最终形成可行性研究的书面成果可行性研究报告。2.可行性研究的程序除机会研究外，初步可行性研究报告和详细可行性研究报告一般都有一个比较固定的程序。组织工作小组；社会和市场调查；确定项目的必要性；进行最佳方案技术论证；进行经济分析与比较；制定实现设想的实施办法；结论与决策建议；形成可行性研究报告的初稿；论证和修改。3.可行性研究的内容参见投资项目可行性研究指南。可行性研究报告编制：参见指南P181。房地产项目可行性研究报告基本框架内容一、项目总论一、项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 开发公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位1.1.4 研究工作依据
4、 1.1.5 项目建设规模和内容 1.1.6 项目开发手续 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 1.2.2 项目建设进度 1.2.3 投资估算和资金筹措 1.2.4 项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究二、项目投资环境和市场研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2.1.2 本市投资宏观背景2.1.3 区域发展及前景预测 2.1.4 宏观市场与本项目发展借鉴2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 2.2.2 供给分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 竞争分析 2.2.5 典型物业调查 2.2.6 市场分析有关结论 三、项目分析及评价三、项目分析及评价
5、3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势 3.1.3 水电气保障 3.1.4 规划限制条件 3.2 项目SWOT分析 3.3 项目评价 四、四、市场定位及项目评估市场定位及项目评估 4.1 项目定位 4.2 方案评估意见 五、项目开发建设进度安排五、项目开发建设进度安排 5.1 有关工程计划说明 5.2 施工横道图 六、投资估算与资金筹措六、投资估算与资金筹措 6.1 项目总投资估算 6.1.1 固定资产投资总额 6.1.2 流动资金估算 6.2 资金筹措 6.2.1 资金来源 6.2.2 项目筹资方案 6.3 投资使用计划 6.3.1 投资使用计划 6.3.2 借款偿还
6、计划 七、销售及经营收入测定七、销售及经营收入测定 7.1 各类物业销售收入估算 7.2 项目销售回款计划 7.3 资金来源与运用分析 7.4 销售利润 八、财务与敏感性分析八、财务与敏感性分析 8.1 赢利能力分析 8.2 项目不确定性分析 8.3 社会效益和影响分析 九、可行性研究结论与建议九、可行性研究结论与建议 9.1 拟建方案的结论性意见 9.2 项目主要问题的解决办法和建议9.3 项目风险及防范建议 十、附表十、附表 10.1 项目工程计划横道图 10.2 项目开发成本估算表 10.3 项目销售收入与经营税金及附加估算表10.4 项目投资计划估算表 10.5 资金来源与运用表 10
7、.6 损益及利润分配表 10.7 现金流量表（全部投资）10.8 借款偿还期测算表 10.9 敏感性分析表 十一、附件十一、附件 房地产投资项目可行性分析案例u房地产项目投资分析报告目录u某项目的可行性研究报告案例（三）编制计划任务书和选择建设地点（三）编制计划任务书和选择建设地点P2。（四）设计工作阶段（四）设计工作阶段两阶段：初步设计阶段和施工图设计阶段。三阶段：初步设计、技术设计、施工图设计阶段。（五）建设准备阶段（五）建设准备阶段主要内容见P3。（六）建设施工阶段（六）建设施工阶段进行组织施工和生产性项目竣工前的生产准备工作。（七）竣工验收阶段（七）竣工验收阶段分初步验收和正式竣工验收
8、。（八）后评价阶段（八）后评价阶段建设项目后评价工程项目竣工投产生产运营一段时间后，在对项目的立项决策设计施工竣工投产生产运营等全过程进行系统评价的一种技术活动。通过后评价达到总结经验、研究问题、吸取教训、提高项目决策水平和投资效果的目的。二、建设项目的组成P4。单项工程单位工程分部工程分项工程1.单项工程单项工程在一个建设项目中，具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。是建设项目的组成部分。2.单位工程单位工程按不同工程性质划分的、有独立的设计图纸，可以独立组织施工、但建成后一般不能独立发挥生产能力或效益的工程。是单项工程的组成部分。按照单项工程的构成，又可分解为建筑工程
9、和设备安装工程。3.分部工程分部工程单位工程的组成部分。按照工程部位、工种性质、设备种类、工程结构使用材料或施工程序的不同，可分解为若干个分部工程。如房屋的土建工程，按其不同的工种、不同的结构和部位可分为基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程等。4.分项工程分项工程分部工程的组成部分。按照不同的施工方法、不同的材料、不同的规格，可分解为若干个分项工程。如砖石工程分为砖砌体和毛石砌体两类，其中砖砌体又可按部位不同分为外墙和内墙等分项工程。分项工程可以直接计算出相应的费用。第二节第二节 工程造价的概念工程造价的概念一、含义 P5工程造价建设工程产品的建造价格，在市场经济条件下，有两种含义：1.
10、建设项目工程造价是指预计或实际开支的建设项目的建设成本，包括建筑工程、安装工程、设备及相关费用。2.建设工程的承包价格。二、工程造价的特点及职能（一）工程造价特点 P61.工程造价的大额性2.工程造价的个别性和差异性3.工程造价的动态性4.工程造价的广泛性和复杂性5.工程造价的阶段性（二）工程造价的职能1.价格职能2.预测职能3.控制职能4.评价职能5.调控职能三、工程造价计价的特点 P9（一）单件性计价（二）分部组合计价（三）多次性计价（四）方法多样性第三节第三节 工程造价管理的基本概念工程造价管理的基本概念一、工程造价管理的含义工程造价管理以工程项目为研究对象，以工程技术、经济、管理为手段
11、，以效益为目标，与技术、经济、管理相结合的一门交叉的、新兴的边缘学科。有两种含义：1.建设工程投资费用管理：包括合理确定和有效控制工程造价的一系列工作。2.工程价格管理。二、工程造价管理的目标、特点及对象P10。（一）目标造价本身合理，实际造价不超出概算。（二）特点四个：时效性、公正性、规范性、准确性。（三）对象分客体和主体。三、内容合理确定和有效控制工程造价。（一）工程造价的合理确定在建设程序的各个阶段，合理确定投资估算、概算造价、预算造价、承包合同价、结算价、竣工决算价。（二）工程造价的控制途径投资估算设计概算施工图预算合同价竣工决算采用动态控制。分实施前、实施中及实施后三个阶段。P12。
12、特例：房地产投资项目成本控制与管理1.成本控制成本控制在保证产品或部品的品质基础上即保证产品性能价格比的前提下所有降低建造成本的手段。固定成本=地价+管理费+利息+税收+物业管理费可变成本=建安成本+营销成本 利润=售价-总成本建安成本=基础造价+结构造价+公共部位装修费+室内装修费+水电管线安装费+公用管网建设费+设备及安装费+室外环境造价+公共配套2.成本构成成本构成总成本=固定成本+可变成本 其中：3.房地产企业成本控制体系房地产企业成本控制体系成本控制项目经理财 务专业成本顾问项目估算师董事会/总经理项目工程师4.房地产企业成本控制流程房地产企业成本控制流程项目工程总预算董事会审批初步
13、估算总控制目标合 同 价最低价中标增加工程实施招标决策机制业主审批结 算总结分析5.目标成本管理体系目标成本管理体系根据项目的市场定位、质量要求、目标利润确定项目的成本控制目标。6.成本管理措施成本管理措施成本动态管理在项目建设过程中及时完成设计修改及合同的成本变化分析，对提出的修改措施进行评估及实施，设置成本预警信号，对不良状况研究出补救办法。帐房先生限价系统寻价大规模招标限价反单三方合同加强合同管理甲供成本指导书特点：有了完全成本的概念，针对性和指导性欠缺。集中体现在：a.主体建筑指导意义不强迫切需要清单招标。b.环境成本针对性不强设计整体化和标准化。强化招标机制集中采购、实物量招标、设计
14、标准化。清单招标尽最大可能使成本处于可控状态。进行方案优化分设计和施工两个不同阶段。第四节第四节 资金的时间价值资金的时间价值一、资金时间价值的概念一、资金时间价值的概念资金的时间价值资金在生产和流通过程中随着时间的推移而形成的增殖，它表现为同一数量的资金在不同的时点上具有不同的价值。例如：期初存入100元，在利率为10%的条件下，每年期末本利和分别为：第一年本利和：100（1+10%）=110元第二年本利和：100（1+10%）（1+10%）=121元第三年本利和：100（1+10%）（1+10%）（1+10%）=133.1元依次，还可计算其他年份的本利和。在这个案例中，资金的时间价值就是每
15、年的利息。资金的时间价值在项目经济评价中具有特别重要的意义。也是工程造价管理的基本工具之一。二、资金时间价值相关概念二、资金时间价值相关概念1.利息、本金、利率、计息次数利息、本金、利率、计息次数 P20。2.现现值值以后各期收付资金的现时价值。即表示资金发生在某一特定时间序列始点上的价值。3.终终值值计算期末的价值。即表示资金发生在某一特定时间序列终点上的价值。4.年年金金等额定期的系列收支，即每隔一定相同时期收入或支出的相等金额的款项。5.资资金金等等值值不同时点不同金额的价值，在单个现金流量之间，或在单个现金流量与系列现金流量之间，或在系列现金流量之间等效。三、现金流量三、现金流量（一）
16、现金流量概念将工程项目视为一个独立系统时的流入和流出该项目系统的现金活动。包括现金流入、现金流出和净现金流量（现金流入现金流出）。（二）现金流量图描述资金流通量，表示资金在不同时间点流入、流出的状况。现金流量图上，要表明现金流量的性质（流入或流出）发生时间及数量大小。如图P20。横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续，取计息期的期数为时间刻度数值。一般假设以计息期末为资金收支的时点，即假设资金的收入与支出均发生在计息期的期末。纵轴描述现金流量，其位置是由时间轴上的时点来确定。某期的现金流量等于该期的现金流入量减去现金流出量。若结果为正，在相应时点绘制在时间轴的上方用向上的箭头表示。反之，用向下的箭
17、头表示。（一）一次支付型1.一次支付终值（复利终值）复利终值现在一定数量的本金（现值）按复利计算到未来某一特定时点的本利和。其现金流量图如图14所示。公式见P21。四、资金时间价值的计算公式四、资金时间价值的计算公式2.一次支付现值（复利终值）复利现值未来一定时点一定数量的资金按复利折算到现在的价值，或是未来某一时点特定的本利和所需的本金（现值）。其现金流量图如图14所示。公式见P21。（二）等额支付型1.等额分付终值（年金终值）年金终值在一定的时期内，每隔相同的时间收入或支出一笔相等金额，在到期时按复利计算的本利和。其现金流量图如图15所示。公式见P22。2.等额分付偿债基金（偿债基金）偿债
18、基金在一定时期内，为使期末的本利和达到预定数额而于每期期末存入的相同数额的款项。偿债基金与年金终值互为逆运算。其现金流量图如图15所示。公式见P22。3.等额分付现值（年金现值）年金现值将在一定时期内按相同时间间隔在每期期末收入或支出的相等金额折算到第一期期初的现值之和。其现金流量图如图16所示。公式见P22。4.等额分付回收公式（资本回收）资本回收投入的一笔资金在一定期限内于每期期末以相等数额回收的年金。资本回收与年金现值互为逆运算。其现金流量图如图16所示。公式见P22。五、名义利率和实际利率五、名义利率和实际利率 当复利计算的次数多于利率周期数，即每个复利率周期内不止计算一次利息时，就会出现名义利率与实际利率的差异。1.名义利率名义上的利率周期的利率。2 实际利率按每个利率周期内的实际复利计算出的利率。公式见P24。问题：问题：名义利率与实际利率只是计息期不同，这名义利率与实际利率只是计息期不同，这句话对吗句话对吗?(也即名义利率与实际利率的公也即名义利率与实际利率的公式式i=(1+r/m)m-1 是否永远都成立？）是否永远都成立？）复习思考题：1.举例说明建设项目的组成部分。2.简述我国工程造价的分类。3.简述针对工程建设的不同阶段，建设工程计价文件的种类。4.简述建设项目各阶段工程造价管理的具体内容。