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1、中海重庆国际社区龙湖时中海重庆国际社区龙湖时代天街项目个案分析研究代天街项目个案分析研究报告报告 中海中海国际社区国际社区 为世界的重庆而来为世界的重庆而来 国际生活，理想启动区。国际生活，理想启动区。项目建筑面积230万方，内部规划有别墅、江景豪宅、大型商业、中小学等，项目依靠地形高差沿江规划，整体呈组团式规划布局。与江北嘴隔江对望，尽揽大剧院、科技馆，分享CBD看得见的价值成长。商务会所、高端餐饮，占据南滨路核心，坐享南滨美食风情，畅游城市外滩。200亩中央公园，幼儿园、小学、中学一站式全程配套，即将启动；30万方情调商业，集中式商业、滨江商业、中轴商业。项目概况项目概况一期高层组团三期别
2、墅组团二期高层组团项目后期项目概况项目概况开发商开发商重庆嘉江房地产开发有限公司占地面积占地面积1550亩总建面总建面约230万方容积率容积率3.39绿化率绿化率35.00%规划户数规划户数约5000户（一期）面积范围面积范围75-110建筑形态建筑形态高层、写字楼建筑风格建筑风格现代风格几梯几户几梯几户二梯六户（一期）楼层楼层24、26、27、33层车位比例车位比例2：1交房标准交房标准清水房物业管理物业管理中海物业管理有限公司项目上半年销售组团项目上半年销售组团官邸组团在4月份推出14号楼，面积区间为32-59，开盘去化43%。江御组团在4月、6月分别推出1号楼和5、6号楼，面积区间为68
3、-122，开盘去化49%。项目上半年销售组团项目上半年销售组团观园组团上半年推出量最大，共推出8栋分别为1、2、5、6、7、8、9、10号楼。推出1616套，共计13.46万方，开盘去化68%。户型区间为61-105 的两房、三房。现所有上半年推出楼栋均有在售房源。项目上半年推盘一览表项目上半年推盘一览表推盘时间推盘时间 开盘组团开盘组团推出建面体推出建面体量（万）量（万）推出套数推出套数建筑形态建筑形态面积段（）面积段（）优惠幅度优惠幅度实际价格实际价格（元（元/）热销户型热销户型()销售情况销售情况及现场描及现场描述述开盘去化开盘去化率率2011.12011.1国际社区观园（2号楼）1.1
4、737152高层62.13-66.8当天认购优惠23000元；一次性9.7折，按揭9.8折。844062.13-62.436744.08%2011.32011.3国际社区观园（1号楼）1.2826112高层66.71-90.64优惠权优惠0.5%；优惠权升级优惠0.5%；预定优惠1%；中海会优惠0.5%；一次性付款优惠0.5%；按时签约优惠1%。859666.715851.79%2011.42011.4国际社区江御（1号楼）1.47161高层68.62-111.02当天认购优惠75000元；一次性9.7折，按揭无。809672.739659.63%国际社区观邸（14号楼部分）0.46120高层
5、32.98-59.13当天认购优惠1%；申请优惠申请书优惠0.5%；黄金屋活动优惠10000元；黄金屋活动升级优惠10000元；参加大渝网团购活动优惠3000元；老带新优惠0.5%；补筹优惠5000元；一次性付款优惠2%；购三套以上优惠2%。937132.985243.33%2011.52011.5国际社区观园（5至10号楼）111352高层61.43-105.72前期办卡交20000元抵40000元；日积千金优惠23000元（最长23天）；当天认购优惠9.0折。9189（8019）62.698072.49%2011.62011.6国际社区江御（5、6号楼）2.87 245高层72.58-12
6、2.86搜房团优惠50000元；预定优惠20000元；团购申请优惠10000元；团购升级90以下优惠5000元，90以上优惠10000元；按时签约优惠1%；一次性付款优惠3%。828873.210342.04%7项目上半年报媒推广一览表项目上半年报媒推广一览表时间投放量投放量投放媒体投放媒体投放形式投放形式广告主题广告主题诉求点诉求点2011.12011.11 时报硬广1月15日，正式接受优惠预订形象宣传 1 晨报硬广1月15日，正式接受优惠预订形象宣传 1 晨报硬广1月23日，2号楼限时抢购形象宣传 优惠信息1 时报硬广1月23日，2号楼限时抢购形象宣传 优惠信息1 商报硬广江御，重庆新地标
7、，江北嘴国金中心对岸 优惠信息2011.32011.31 时报硬广给梦想一个精致的家促销活动1 商报硬广给梦想一个精致的家促销活动2011.42011.4 1/2晨报硬广与江北嘴共享未来，就在CBD区位地段 1/2时报 硬广与江北嘴共享未来，就在CBD区位地段1 时报硬广我们的幸福 不能等待促销活动1晚报套餐全新楼栋 今日盛大开盘促销活动1 商报硬广9折团购促销活动1 晨报硬广9折团购促销活动2011.52011.51 时报硬广9折团购促销活动1 商报硬广9折团购促销活动1 晨报硬广9折团购促销活动1 晚报硬广9折团购促销活动1 时报套餐重庆的CBD 世界的江北嘴对岸促销活动 1/2晨报硬广住
8、宅价位的CBD核心商务资产促销活动 1/2商报硬广南CBD新商业中心开埠 国际社区三大板块旺铺24-297m促销活动 1/2商报硬广住宅价位的CBD核心商务资产促销活动 1/2晨报硬广南CBD新商业中心开埠 国际社区三大板块旺铺24-297m促销活动2011.62011.6 1/2晨报硬广南CBD新商业中心开埠时间节点1 晚报硬广重庆的CBD 世界的江北嘴对岸区位地段1 时报硬广重庆的CBD 世界的江北嘴对岸区位地段 1/8晨报硬广6月26日盛大开盘促销活动 1/2时报硬广6月26日盛大开盘促销活动 1/2时报硬广6月26日盛大开盘促销活动 1/2晚报硬广6月26日盛大开盘促销活动2011.8
9、2011.81 晨报硬广当别人在关注价格的时候 我们在不断超越价值产品特点8项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.1月报版9项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.3月报版2011.4月报版10项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.5月报版11项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.6月报版12项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.7月报版2011.8月报版13项目上半年推广活动项目上半年推广活动凡在2月5日-2月9日新春优惠期间内购房，可享受如下新春购房“豪礼”。豪礼一：在优惠期间，客户购房即可获赠新春礼金38888元。豪礼二：在优惠期间，客户购房即可获赠
10、价值1万元的车位抵用券。豪礼三：“以老带新”购房客户，新业主可享受5000元房款优惠，老业主享受半年物管减免。豪礼四：在优惠期间，每天前10名购房者可享受额外购房总款减少5000元的优惠。豪礼五：在优惠期间，每天前3名购房有机会抽取“新春惊喜优惠大礼包”。新春购房“豪礼”14项目上半年推广活动项目上半年推广活动9折团购5月22日，国际社区开盘共推出1350套房源，开盘现场吸引3000余购房者到场，冠盖云集，盛况空前。开盘当天，国际社区，共推出了1350套房源，当天认购达到1180套，劲销7.4亿元。国际社区的热销，给低迷的重庆市场写下了浓墨重彩的一笔。国际社区现场还准备了抽奖活动，一等奖10名
11、奖励10000万元，二等奖40名奖励5000元，三等奖100名奖励3000元。15项目上半年推广活动项目上半年推广活动冰激凌DIY7月9日，中海国际社区和365姑苏茶坊共同举行冰饮节活动，活动有玩游戏、抽大奖及冰激凌DIY16项目上半年销售走势项目上半年销售走势国际社区上半年销售良好，销售面积为175135，销售金额为11.753亿，是上半年单盘销售面积冠军。由图可看出国际社区5月销售量较大，主要受其9折团购的活动影响。受市场影响，国际社区成交均价呈下降趋势。17个案小结个案小结国际社区是以其良好的营销策略赢得上半年良好的销售业绩，推出量大，可选择范围广，目前国际社区共有12栋楼均在售。且活动
12、推广及报媒投放量均较大，尤其是轰动业界的9折团购，开启了重庆打折促销的第一批狂潮。不断更新的报媒推广和各式活动都起到了一定的吸引购房者关注的作用。18 龙湖时代天街龙湖时代天街 为这个时代的财富光华。为这个时代的财富光华。1.1、项目总体规划u 龙湖时代天街约130万方建筑体量，近60万方Shopping Mall，约40万方商务办公间，一期住宅为精装房，本案包括了大型购物中心，精品商业步行街，国际品牌专营店，一站式专业卖场、休闲娱乐中心、创意SOHO办公空间、甲级写字楼、星级酒店、品质住宅，城市广场，以多元化的组成，浓缩城市机能。u 项目由澳洲伍兹贝格、美国捷得、日本凤设计、日清建筑，四大建
13、筑设计巨匠联袂规划巨献。项目一期新推在售未推售罄1.2、项目一期规划龙湖时代天街经济技术指标一览表开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司 项目地址渝中大坪大石路（原后勤工程学院马家堡校区）占地面积253346平方米总建面1300000平方米 容积率4.63绿化率35%规划户数约10000户（住宅1200户）面积范围29-91建筑形态高层、商用公寓、商业建筑风格现代风格梯户比公寓：五梯二十四户高层：三梯十二户楼层商用公寓：20层高层：31层户车比例1.25：1（约8000个）交房标准清水房、精装修（高层）物管费用商业：3.4元/m住宅：2.5元/电梯品牌物业管理重庆新龙湖物业有限公司龙湖时代天街精装
14、修高层住宅装饰、设备情况公用部分和公共系统结构：框架、剪力墙结构，结构层高3米外墙：石材或涂料、设置空调室外机位置单元入口、电梯大堂及电梯前室：精装修。公共入户走道：楼地面贴防滑砖、墙面铺贴墙面砖。疏散楼梯间：楼梯面铺防滑砖，墙面涂乳胶漆，天花安装吸顶灯。电梯：每栋配置三部电梯。信报箱：每栋设置每户专用不锈钢信报箱。保安系统：首层大堂出入口，电梯轿厢安装闭路电视监控系统。户内配置门窗：入户为钢质入户门：室内为实木复合门：外墙门窗为隔热断桥铝合金门窗、外墙门窗玻璃为双层中空玻璃。室内电气开光及插座：施耐德及通品质品牌：客厅、卧室均设置电源插座、电灯开光并预留灯位。热水器：配置燃气热水器一台。供水
15、：接市政管网、部分楼层为二次供水（以水厂提供供水标高和设计图纸为准），出户计量。供电：出户计量，按供电部门要求配置电表计量。供气：接市政气管网，一户一表计量。通讯：外线电话入户、宽带数据线入户。闭路电视：一条有线电视线路入户，在客厅、主卧室设置有线电视插座接口一个。安防室内配置：设置彩色可视对讲门机1台，设置室内应急按钮1个，每户设置1个红外探测器，仅4号和10号房配置燃气报警切断装置。各功能区域装修内容：客厅、餐厅：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部木线条及明镜装饰，天花涂立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置风管机空调。封闭阳台：地面铺贴大理石，内墙面涂饰立邦或多乐士品
16、牌乳漆胶，局部吊顶。卧室：地面铺装实木复合地板，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，除3、5、9、11号房配置两个衣柜外，其余户位仅主卧室配置衣柜，配置风管机空调。玄关：地面为大理石拼花，内墙面涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，局部吊顶，配置鞋柜。厨房：地面和内地面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸顶灯。开放式厨房（4号房和10号房为开放式厨房）：地面和内墙面铺贴高档防滑瓷砖，天花为防滑石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配橱柜、配不锈钢水槽及摩恩品牌的冷热水龙头，配“方太”
17、或同档次品牌欧式节油烟机，配嵌入式吸顶灯。卫生间：地面铺贴大理石，天花卫防潮石膏板吊顶，涂饰立邦或多乐士品牌乳漆胶，配品牌浴霸，配TOTO品牌或同档次品牌的面盆。配摩恩品牌的冷热水龙头及花洒，配浴柜，配成品玻璃淋浴隔断，配镜前灯，筒灯、毛巾架、搁物架及厕纸盒。生活阳台：地面铺贴地砖，外墙面涂料，天花涂饰外墙漆，生活阳台预留洗衣机及热水器电源插座各一个，洗衣机供水龙头一个，拖布池龙头一个。项目上半年推盘一览表项目上半年推盘一览表推盘时间推盘时间 开盘组团开盘组团推出建面体推出建面体量（万）量（万）推出套数推出套数建筑形态建筑形态面积段（）面积段（）优惠幅度优惠幅度实际价格实际价格（元（元/）热销
18、户型热销户型()销售情况销售情况及现场描及现场描述述开盘去化开盘去化率率2011.12011.15号楼2.541322高层65.75-90.6一次性付款优惠100元/，按时签约优惠50元/。13885整体热销322100%2011.32011.34号楼2.1901358高层28.76-41.62一次性优惠350元/m，按揭优惠50元/m。跃层：19377平层：13883整体热销358100%2011.42011.43号楼4.93301写字楼83.18-679.67房交会优惠100元/；整层购买优惠200元/；一次性付款优惠100元/。（价格为建面价格）14627119.79-177.44183
19、60.8%26项目上半年报媒推广一览表项目上半年报媒推广一览表时间投放量投放量投放媒体投放媒体投放形式投放形式投放版位投放版位物业类型物业类型广告主题广告主题诉求点诉求点2011.12011.11 商报硬广9高层、商铺令一切相形失色形象宣传 1 时报硬广23高层、商铺令一切相形失色形象宣传 1 晨报硬广16高层、商铺令一切相形失色形象宣传 2011.32011.31 晨报硬广14写字楼这个时代的财富光华产品特点2011.42011.41 时报硬广23写字楼这个时代的财富光华项目形象1 晚报硬广4写字楼这个时代的财富光华企业品牌1 时报硬广20写字楼这个时代的财富光华企业品牌2011.52011
20、.51 晨报硬广15写字楼抢占一个商铺 执掌一座商圈项目形象1 商报硬广32写字楼抢占一个商铺 执掌一座商圈项目形象1 晨报硬广15写字楼抢占一个商铺 执掌一座商圈项目形象1 商报硬广12写字楼抢占一个商铺 执掌一座商圈产品特点1 商报硬广25写字楼抢占一个商铺 执掌一座商圈项目形象1 商报硬广25写字楼高区珍藏新品少量加推促销活动2011.62011.61 晨报硬广15写字楼套内约95-330写字楼高区珍藏新品少量加推促销活动1 商报硬广76写字楼高区珍品压轴仅40席 最后加推产品特点1 时报硬广23写字楼跟着龙湖天街 执掌中央商圈财产项目形象2011.72011.71 晚报硬广35公寓7月
21、9日 套内57-70精装华宅VIP卡发放时间节点1 商报硬广35高层令一切相形失色时间节点 1/2晚报软文67高层令狐时代天街精装样板间出场项目形象27项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.1月报版2011.3月、4月报版28项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.3月报版2011.4月报版29项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.5月报版30项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.6月报版31项目上半年报媒表现项目上半年报媒表现2011.7月报版32项目上半年推广活动项目上半年推广活动龙湖地产推出感恩特价房数量前所未有，多达1000套。从13日起，先期首推600套
22、，其余房源将根据施工进度及预售审批情况加推；龙湖所有项目全参与，涉及所有物业形态，范围前所未有，就连从不参加促销活动的销售冠从不参加促销活动的销售冠军时代天街也第一次参与到感恩活动中军时代天街也第一次参与到感恩活动中。千套房优惠33项目上半年销售走势项目上半年销售走势时代天街以其高端的定位，一直受市场追捧，上半年总销售量83178万，销售金额10.324亿，其销售量的波动主要受推盘情况影响，成交均价的波动是受其物业影响。月份月份物业类型物业类型成交建筑成交建筑面积面积成交建面成交建面单价单价 （）（）（元（元/)1月高层21411115692月高层003月高层14549146804月写字楼34004120445月写字楼3745122566月写字楼3046124907月写字楼642312472高层1170034个案小结个案小结时代天街整体定位高端，且依靠龙湖良好的品牌形象及大坪良好的规划前景，受到业内外的关注。受其先天的良好资源影响，时代天街无论是报版推广还是活动均较少，且优惠有限，但进入6月后受市场整体影响，报版及活动量有所上升。受整体市场影响，4月开盘销售情况比往前较差，去化渐缓。35