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1、江苏省地方税务局土地增值税清算申报表讲解江苏省常州地税局 查雷彬2013年6月/土地增值税清算申报表讲解土地增值税清算申报表讲解l出台的背景l申报表内容l直接归集法同一开发项目中包含多种类型房地产的，按同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。地增值税。（一）普通标准住宅；（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅；（二）其他类型住宅；（三）非住宅类房产。（三）非住宅类房产。苏地税规苏地税规20121号自号自2012年年10月月1日实日实施。施。清算
2、对象清算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。【土地增值税实施细则】第八条清算审核时，应审核不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。国税发200991号第十七条 土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。国税发199590号/土地增值税清算申报表讲解土地增值税清算申报表讲解l出台的背景l申报表内容l直接归集法房地房地产项产项目土地增目土地增值值税清算申税清算申报报表内容表内容开发项目情况报告表土地增值税
3、清算申报表分类型清算可扣除项目金额确认表分类型清算扣除项目确认表10张附表（主要是收入、各类扣除项目）10张附表的明细列表 扣除项目金额确认原则成本费用应当准确地在各列举扣除项目中分别归集，不得混淆。同时满足以下两条件：1、款项已经实际支付2、取得合法有效凭证三次分配：各种三次分配：各种类开发产品扣除类开发产品扣除项在已售与未售项在已售与未售间进行分配间进行分配一次分配：共同扣除项在多个项目间进行分配所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。二次分配：本项目开发产品扣除项在各种类开发产品间进行分配原始凭证原始凭证明细表明细表附表附表过渡表过渡表1 1过渡表过渡表21 1：销售项目收入附表明细表：
4、销售项目收入附表明细表2 2：取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金额明细表金额明细表3 3：土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费明明细表细表4 4：前期工程费明细表：前期工程费明细表5 5：建筑安装工程费明细表：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表建筑安装工程造价分类明细表6 6：基础设施费明细表：基础设施费明细表7 7：公共配套设施费明细表：公共配套设施费明细表8 8：开发间接费明细表：开发间接费明细表9 9：利息支出明细表：利息支出明细表总表总表1 1：房地产转让收入附表：房地产转让收入附表2 2：取取得得土土地地使使用用权权所所支支付的金额付的金额附表附表3 3：
5、土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费附表附表4 4：前期工程费：前期工程费附表附表5 5：建安工程费：建安工程费附表附表6 6：基础设施费附表：基础设施费附表7 7：公共配套设施费：公共配套设施费附表附表8 8：开发间接费明附表：开发间接费明附表9 9：利息支出：利息支出附表附表10:与与转转让让房房地地产产有有关关税税金缴纳情况附表金缴纳情况附表分类型清算扣除项目确认表分类型清算可扣除项目金额确认表1、开发项目情况报告表开发项目情况报告表企业基本情况；项目情况；项目清算条件确认；项目需补充说明的情况。1、开发项目情况报告表江苏省地方税务局房地产企业开发项目情况报告表江苏省地方税务局房地产
6、企业开发项目情况报告表一、企业基本情况一、企业基本情况纳税人名称纳税人名称经营地址经营地址成立日期：成立日期：注册地址：注册地址：企业类型：企业类型：地税税务管理码：地税税务管理码：法人代表：法人代表：经营范围：经营范围：税务登记证号：税务登记证号：注册资本注册资本:主管地税税主管地税税务机关务机关二、项目情况二、项目情况项目名称项目名称项目座落地项目座落地址址板块区域板块区域选项选项立项文号立项文号土地合同签土地合同签订时间订时间开工时间开工时间开始预售开始预售时间时间竣工时间竣工时间土地合同面土地合同面积积土地使用证土地使用证面积面积土地合同土地合同与土地证与土地证差异差异土地合同与土地土
7、地合同与土地证差异说明证差异说明容积率容积率绿化率绿化率公共配套设施公共配套设施公配名称公配名称规划建筑面规划建筑面积积实际验收面实际验收面积积结构情况结构情况备注备注（说明：根据公配（说明：根据公配竣工验收单等填列，竣工验收单等填列，表中内容由纳税人表中内容由纳税人按照实际增加或删按照实际增加或删除，本表实际验收除，本表实际验收面积分别记入下表面积分别记入下表的其中可扣除的公的其中可扣除的公共配套设施面积共配套设施面积（2）中）中）物业用房物业用房社区服务中心社区服务中心公共车库公共车库配电房配电房合计合计0.00 0.00 0.00 0.00 项目测绘信息项目测绘信息项目项目合计合计其中砖
8、混结其中砖混结构（构（6层及以层及以下）下）其中多层框其中多层框架（架（6层及以层及以下）下）其中高层框其中高层框架（架（14层以层以下下)高层框剪高层框剪(15-25层层)高层框剪高层框剪(26层以上层以上)其他其他建筑物建筑物1建筑物建筑物2建筑总面积（平建筑总面积（平方米）（方米）（1）其中可扣除的公其中可扣除的公共配套设施面积共配套设施面积（2）0可销售建筑面积可销售建筑面积（3）=（1）-（2）0 0类类别别面积面积类类别别面积面积类类别别面积面积类类别别面积面积其中：其中：可销售可销售普通标准住宅面普通标准住宅面积积0.00 0.00 已销售普通已销售普通标准住宅标准住宅0.00
9、0.00 已自用普通已自用普通标准住宅标准住宅0.00 0.00 已出租普已出租普通标准住通标准住宅宅0.00 0.00 可销售其他类型可销售其他类型住宅面积住宅面积0.00 0.00 已销售其他已销售其他类型住宅类型住宅0.00 0.00 已自用其他已自用其他类型住宅类型住宅0.00 0.00 已出租其已出租其他类型住他类型住宅宅0.00 0.00 可销售非住宅类可销售非住宅类房产面积房产面积0.00 0.00 已售非住宅已售非住宅类房产面积类房产面积0.00 0.00 已自用非住已自用非住宅类房产面宅类房产面积积0.00 0.00 已出租非已出租非住宅类房住宅类房产面积产面积0.00 0.
10、00 可销售建筑面积可销售建筑面积合计（合计（3）0.00 0.00 已销售面积已销售面积合计（合计（4）0.00 0.00 已自用面积已自用面积合计（合计（5）0.00 0.00 已出租面已出租面积合计积合计（6）0.00 0.00 已转让的房地产建筑面积占整已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例个项目可售建筑面积的比例（7）=（4）（3）%剩余的可售建筑面积已剩余的可售建筑面积已经出租或自用的比例经出租或自用的比例（8）=【（5）+（6）】（3）%三、项目清算条件确认三、项目清算条件确认应主动清算的应主动清算的可要求清算的可要求清算的1 12 23 34 414 425 56
11、67 7房地产开发项目房地产开发项目全部竣工、完成全部竣工、完成销售的销售的整体转让未整体转让未竣工决算房竣工决算房地产开发项地产开发项目的目的直接转让土直接转让土地使用权的地使用权的已转让的房已转让的房地产建筑面地产建筑面积占整个项积占整个项目可售建筑目可售建筑面积的比例面积的比例在在85%以上以上比例虽未超比例虽未超过过85%，但，但剩余的可售剩余的可售建筑面积已建筑面积已经出租或自经出租或自用的用的取得销售取得销售（预售）（预售）满三年仍满三年仍未销售完未销售完毕的毕的纳税人申纳税人申请注销税请注销税务登记但务登记但未办理土未办理土地增值税地增值税清算手续清算手续的的省税务省税务机关规机
12、关规定的其定的其他情况他情况四、项目需补充说明的情况四、项目需补充说明的情况next立项批文号、项目名称、项目坐落地立项批文号、项目名称、项目坐落地址等基本信息根据发改委址等基本信息根据发改委项目立项项目立项批复批复填写填写土地合同签订时间、土地合同签订时间、土地合同面积根据土地合同面积根据签订的签订的土地合同土地合同填写填写开工时间按照开工时间按照施工许可施工许可证证发放时间填写发放时间填写开始预售时间填报最早开始预售时间填报最早取得的取得的预售许可证预售许可证时间时间土地使用证面积根土地使用证面积根据据土地使用证土地使用证面积按项目累加面积按项目累加容积率、绿化率按照容积率、绿化率按照建筑
13、规划许可证建筑规划许可证填填报报建筑物1、建筑物2等按建筑工程施工许可证的名称填写，结构类型按建筑工程施工许可证的类型选择，面积按照测绘报告填写 2、房地产转让收入附表及其明细列表房地产转让收入附表及其明细列表房地产转让收入附表房地产转让收入附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元清算类别清算类别申报合计申报合计数数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明普通标准住宅普通标准住宅其他类型住宅其他类型住宅非住宅类房产非住宅类房产 合计合计 项目销售收入附表明细表项目销售收入附表明细表纳税人名称（公章）：纳
14、税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元序序号号年年 月月合同合同备案备案号号客户客户名称名称施施工工房房号号楼号楼号（栋）（栋）单单元元房房号号 合合同同面面积积 单单价价 合合同同总总价价 实实测测面面积积 实实际际总总价价调调整整金金额额申申报报确确认认金金额额 发发票号票号码码类型类型清算类型清算类型备备注注 车位车位普通标准普通标准住宅住宅 车库车库其他类型其他类型住宅住宅 别墅别墅非住宅类非住宅类房产房产 联排联排 商铺商铺合计合计 -时间为合同备案时间；时间为合同备案时间；施工房号为房产公施工房号为房产公司自设的合同上的房司自设的合同上的
15、房号；号；楼号、单元、房号楼号、单元、房号为公安部门确立的与产为公安部门确立的与产权证一致的编号；权证一致的编号；实测面积为测绘报告确实测面积为测绘报告确立的面积；立的面积；实际总价按照发票所实际总价按照发票所载全额付款的金额确认，载全额付款的金额确认，未开具发票或未全额开具未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。额及其他收益确认收入。3、取得土地使用权所支付的金额附表取得土地使用权所支付的金额附表及明细表及明细表取得土地使用权所支付的金额附表取得土地使用权所支付的金额附表纳税人名称（公章）：纳税人名称
16、（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元支付项目支付项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度备注备注支付的土地出让金支付的土地出让金支付地价款金额支付地价款金额交纳的有关税费交纳的有关税费其中：土地登记费其中：土地登记费 土地交易费土地交易费 土地分割费土地分割费 土地契税土地契税其他其他合计合计取得土地使用取得土地使用权权所支付的金所支付的金额额附表明附表明细细表表纳纳税人名称（公章）：税人名称（公章）：项项目目编码编码：项项目名称：目名称：金金额单额单位：元位：元 序序号号年年 月月凭凭证证号号摘要摘要明明细项细项目目金金额额其中不其中不可
17、加可加计计扣除的扣除的费费用用发发票票（票据）（票据）名称名称发发票票（票据）（票据）号号码码申申报报确确认认金金额额备备注注1 支付的土地出支付的土地出让让金金2 支付的土地支付的土地转让转让金金3 交交纳纳的有关税的有关税费费4 其中：土地登其中：土地登记费记费5 土地交易土地交易费费6 土地分割土地分割费费7 土地契税土地契税8 其他其他 合合计计4、土地征用及拆迁补偿费附表土地征用及拆迁补偿费附表及及其明细表其明细表土地征用及拆迁补偿费附表土地征用及拆迁补偿费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报
18、合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度备注备注土地征用土地征用费费耕地占用税耕地占用税劳动劳动力安置力安置费费安置安置动动迁用房支出迁用房支出拆迁拆迁补偿净补偿净支出支出其他其他合计合计土地征用及拆迁补偿费附表明细表土地征用及拆迁补偿费附表明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元序序号号年年月月凭凭证证号号摘要摘要明明细项细项目目金金额额其中不可其中不可加加计计扣除扣除的的费费用用发发票票（票据）（票据）名称名称发发票票（票据）（票据）号号码码申申报报确确认认金金额额备备注注1土地征用土地征用费费2耕地占用
19、税耕地占用税3劳动劳动力安置力安置费费4安置安置动动迁用房支出迁用房支出5拆迁拆迁补偿净补偿净支出支出6其他其他7 合合计计5、前期工程费附表前期工程费附表及其明细表及其明细表前期工程费附表明细表前期工程费附表明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元序序号号年年 月月凭凭证证号号摘要摘要明明细项细项目目金金额额其中不可其中不可加计扣除加计扣除的费用的费用发发票票（票据）（票据）名称名称发发票票（票据）（票据）号号码码申申报报确确认认金金额额备备注注1规划费用规划费用2设计费用设计费用3项项目目可可行行性性研研究费用究费用4水
20、文费用水文费用5地质费用地质费用6勘探费用勘探费用7测绘费用测绘费用8三通一平支出三通一平支出9其他其他 合合计计前期工程费附表前期工程费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度备注备注规划费用规划费用设计费用设计费用项目可行性研究费用项目可行性研究费用水文费用水文费用地质费用地质费用勘探费用勘探费用测绘费用测绘费用三通一平支出三通一平支出其他其他合计合计6、建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表及其明细表及其明细表建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表纳
21、税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明建筑安装工程费用建筑安装工程费用其中：甲供材其中：甲供材桩基工程桩基工程门窗工程门窗工程水电安装水电安装精装修工程精装修工程外装饰工程外装饰工程合合计计6、建筑安装工程费附表建筑安装工程费附表及其明细表及其明细表建筑安装工程费附表明细表建筑安装工程费附表明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元 序序号号年年 月月凭凭证证号号摘要摘要明
22、明细项细项目目金金额额其中不可加其中不可加计扣除的费计扣除的费用用发发票票（票据）（票据）名称名称发发票票（票据）（票据）号号码码申申报报确确认认金金额额备备注注1建安费2石材3门窗4涂料5678 合合计计7、基础设施费附表基础设施费附表及其明细表及其明细表基础设施费附表基础设施费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报数申报数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明开开发发小区内道路小区内道路供水工程支出供水工程支出供供电电工程支出工程支出供气工程支出供气工程支出排排污污工程支出工程支出排
23、洪工程支出排洪工程支出通通讯讯工程支出工程支出照明工程支出照明工程支出环卫环卫工程支出工程支出绿绿化化费费用用景景观观工程工程其其他他设设施施工工程程发发生的支出生的支出合计合计基础设施费附表明细表基础设施费附表明细表纳纳税人名称（公章）：税人名称（公章）：项项目目编码编码：项项目名称：目名称：金金额单额单位：元位：元序序号号年年月月凭凭证证号号摘要摘要明明细项细项目目金金额额其中不可其中不可加计扣除加计扣除的费用的费用发发票（票票（票据）名称据）名称发发票票（票据）（票据）号号码码申申报报确确认认金金额额备备注注1开开发发小小区区内内道道路路2供水工程支出供水工程支出3供供电电工程支出工程支
24、出4供气工程支出供气工程支出5排排污污工程支出工程支出6排洪工程支出排洪工程支出7通通讯讯工程支出工程支出8照明工程支出照明工程支出9环卫环卫工程支出工程支出10绿绿化化费费用用11景景观观工程工程12其其他他设设施施工工程程发发生的支出生的支出合合计计8、公共配套设施费明细表公共配套设施费明细表及其明细列表及其明细列表公共配套设施费附表公共配套设施费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明物物业业管管理理用用房房费费用用变电变电站站费
25、费用用热热力站力站费费用用水厂水厂费费用用居委会用房居委会用房费费用用派出所用房派出所用房费费用用学校用房学校用房费费用用人防工程支出人防工程支出（可（可补补充充录录入）入）合计合计公共配套设施费附表明细表公共配套设施费附表明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元序序号号年年月月凭凭证证号号摘摘要要明明细项细项目目金金额额其中不可其中不可加计扣除加计扣除的费用的费用发发票票（票据）（票据）名称名称发发票票（票据）（票据）号号码码申申报报确确认认金金额额备备注注 1物物业业管管理理用用房房费费用用2变电变电站站费费用用3热热力
26、站力站费费用用4水厂水厂费费用用5居委会用房居委会用房费费用用6派出所用房派出所用房费费用用7学校用房学校用房费费用用8人防工程支出人防工程支出9（可（可补补充充录录入）入）10合合计计9、开发间接费明细表开发间接费明细表及其明细列表及其明细列表开发间接费附表开发间接费附表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目申报合计数申报合计数年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度调整说明调整说明管理人管理人员员工工资资职职工福利工福利费费折旧折旧费费修理修理费费办办公公费费水水电费电费劳动劳动保保护费护费周周转转房房摊销费
27、摊销费其其他他发发生生的的间间接接费费用用合计合计 开开发间发间接接费费附表明附表明细细表表纳纳税人名称（公章）：税人名称（公章）：项项目目编码编码：项项目名称：目名称：金金额单额单位：元位：元序序号号年年 月月凭凭证证号号摘要摘要明明细项细项目目金金额额其中不其中不可加计可加计扣除的扣除的费用费用发发票票（票据）（票据）名称名称发发票票（票据）（票据）号号码码申申报报确确认认金金额额备备注注1 1 管理人管理人员员工工资资2 2 职职工福利工福利费费3 3 折旧折旧费费4 4 修理修理费费5 5 办办公公费费6 6 水水电费电费7 7 劳动劳动保保护费护费8 8 周周转转房房摊销费摊销费9
28、9 其其他他发发生生的的间间接接费费用用10 10 合合计计10、利息支出附表利息支出附表及其明细列表及其明细列表利息支出附表（按实扣除的项目填报）利息支出附表（按实扣除的项目填报）纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元金融机构金融机构名称名称金融机构利息金融机构利息借款金额借款金额借款期限借款期限利率利率允许扣除金额允许扣除金额合计合计利息支出附表明利息支出附表明细细表（按表（按实实扣除的扣除的项项目填目填报报）纳纳税人名称（公章）：税人名称（公章）：项项目目编码编码：项项目名称：目名称：金金额单额单位：元位：元序序号号年年 月月凭凭证证号号摘要
29、摘要金融机构利息金融机构利息备备注注金金额额发发票（票票（票据）名称据）名称发发票（票票（票据）号据）号码码申申报报确确认认金金额额1 2 3 4 5 6调整事项 合计0.0011、与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表与转让房地产有关税金缴纳情况明细表纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目编码：项目编码：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元明细项目明细项目应缴纳税应缴纳税款金额款金额本次清算本次清算申请扣除申请扣除税金税金年度年度年度年度年度年度年度年度年度年度备备注注营业营业税税城建税城建税教育教育费费附加附加地
30、方教育地方教育费费附附加加合合计计土地增土地增值值税税总计总计扣除项目一般原则（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。取得合法凭据的不得扣除。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的（四
31、）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。或应当分摊的。（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。定不一致的，以税务处理规定为准。土地成本的
32、分摊土地成本的分摊同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称用及拆迁补偿费（以下简称“土地成本土地成本”）。）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。积的比例计算分摊土地成本。成本归集与分摊成本归集与分摊其他开发成本的分摊其他开发
33、成本的分摊同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按公告第二条所述配套设施费、开发间接费用，按公告第二条所述核算对象分别归集。核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。例分摊。成本归集与分摊成本归集与分摊土地成本分摊的步骤土地成本分摊的步骤在分摊土地成本时应当分两步进行：在分摊土地成本时应当分
34、两步进行：第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成
35、本。分摊土地成本。成本归集与分摊成本归集与分摊项目总建筑面积项目总建筑面积=各类型房地产建筑面积（普通标各类型房地产建筑面积（普通标准住宅面积准住宅面积+其他类型住宅面积其他类型住宅面积+非住宅类房产面非住宅类房产面积）积）+公共配套设施面积公共配套设施面积开发成本核算面积开发成本核算面积=各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积各类型房地产建筑面积=外销房面积外销房面积+自用面积自用面积外销房面积外销房面积=预售许可证面积预售许可证面积外销房面积外销房面积=结转销售面积结转销售面积+未售面积未售面积成本归集与分摊成本归集与分摊某一类型房地产应分摊的公共配套设施费某一类型房
36、地产应分摊的公共配套设施费=项目公共配套设施费项目公共配套设施费（该类型房地产总建（该类型房地产总建筑面积筑面积各类型房地产总建筑面积）。各类型房地产总建筑面积）。某一类型房地产的单位成本某一类型房地产的单位成本=该类型房地产该类型房地产归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前归集发生的土地成本、建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用开发间接费用该类型房地产总建筑面积。该类型房地产总建筑面积。土地增值税成本的分摊土地增值税成本的分摊成本归集与分摊成本归集与分摊开发间接费用的分配问题开发间接费用的分配问题如房地产开发企业的开发间接
37、费用与多个工程项如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。进行分配。土地增值税成本的分摊土地增值税成本的分摊成本归集与分摊成本归集与分摊原始凭证原始凭证明细表明细
38、表附表附表过渡表过渡表1 1过渡表过渡表21 1：销售项目收入附表明细表：销售项目收入附表明细表2 2：取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金额明细表金额明细表3 3：土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费明明细表细表4 4：前期工程费明细表：前期工程费明细表5 5：建筑安装工程费明细表：建筑安装工程费明细表建筑安装工程造价分类明细表建筑安装工程造价分类明细表6 6：基础设施费明细表：基础设施费明细表7 7：公共配套设施费明细表：公共配套设施费明细表8 8：开发间接费明细表：开发间接费明细表9 9：利息支出明细表：利息支出明细表总表总表1 1：房地产转让收入附表：房地产转让收入附表2
39、 2：取取得得土土地地使使用用权权所所支支付的金额付的金额附表附表3 3：土土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费附表附表4 4：前期工程费：前期工程费附表附表5 5：建安工程费：建安工程费附表附表6 6：基础设施费附表：基础设施费附表7 7：公共配套设施费：公共配套设施费附表附表8 8：开发间接费明附表：开发间接费明附表9 9：利息支出：利息支出附表附表10:与与转转让让房房地地产产有有关关税税金缴纳情况附表金缴纳情况附表分类型清算扣除项目确认表分类型清算可扣除项目金额确认表12、分类型清算扣除项目确认表分类型清算扣除项目确认表分分类型清算扣除项目确认表类型清算扣除项目确认表（分类型清算扣除
40、项目归集分配表）分类型清算扣除项目归集分配表）纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元项目项目项目归集分项目归集分配数配数项目归集分配明细项目归集分配明细普通标准住宅普通标准住宅其他类型住宅其他类型住宅非住宅类房产非住宅类房产合合计计数数分分摊摊说说明明备备注注合合计计数数直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法小小计计直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法小小计计直直接接归归集集法法建建筑筑面面积积法法小小计计1、取得土地、取得土地使用权所支使用权所支付的金额付的金额2、房地产开、房地产开发成本发成本其其中
41、中土地征用土地征用及拆迁补及拆迁补偿费偿费前期工程前期工程费费建筑安装建筑安装工程费工程费基础设施基础设施费费公共配套公共配套设施费设施费开发间接开发间接费费3、不可加计、不可加计扣除金额扣除金额4、按实扣除、按实扣除的利息支出的利息支出5、与转让房、与转让房地产有关的地产有关的税金税金其其中中营业税营业税城市维护城市维护建设税建设税教育费附教育费附加加地方教育地方教育费附加费附加6、财政部规、财政部规定的其他扣定的其他扣除项目除项目7、已纳土地、已纳土地增值税增值税情况说明：13、可扣除项目金额确认表可扣除项目金额确认表可扣除项目金额确认表可扣除项目金额确认表纳税人名称（公章）：纳税人名称（
42、公章）：项目名称：项目名称：金额单位：元金额单位：元项目项目审核确认额审核确认额清算成本分摊清算成本分摊比例（已售比例（已售/可可售）售）本次扣除金额本次扣除金额本次未扣除金本次未扣除金额额备备注注合合计计数数普普通通标标准准住住宅宅其其他他类类型型住住宅宅非非住住宅宅类类房房产产普普通通标标准准住住宅宅其其他他类类型型住住宅宅非非住住宅宅类类房房产产普普通通标标准准住住宅宅其其他他类类型型住住宅宅非住非住宅类宅类房产房产普普通通标标准准住住宅宅其其他他类类型型住住宅宅非非住住宅宅类类房房产产1、取得土地使、取得土地使用权所支付的用权所支付的金额金额2、房地产开发、房地产开发成本成本其其中中土
43、地征用及土地征用及拆迁补偿费拆迁补偿费前期工程费前期工程费建筑安装工建筑安装工程费程费基础设施费基础设施费公共配套设公共配套设施费施费开发间接费开发间接费3、其中：不可、其中：不可加计扣除金额加计扣除金额4、按实扣除的、按实扣除的利息支出利息支出5、与转让房地、与转让房地产有关的税金产有关的税金其其中中营业税营业税城市维护城市维护建设税建设税教育费附教育费附加加地方教育地方教育费附加费附加6、财政部规定、财政部规定的其他扣除项的其他扣除项目目7、已纳土地增、已纳土地增值税值税情况说明：14、土地增值税清算申报表、土地增值税清算申报表 土土地地增增值值税税清清算算申申报报表表（从事房地产开发的纳
44、税人适用）（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属期间：税款所属期间：年年月月日至日至年年月月日日纳税人名称（公章）：纳税人名称（公章）：金额单位：元金额单位：元税务管理税务管理码码项目名称项目名称项目编项目编码码项目项目行行次次合计合计普通标普通标准住宅准住宅其他类其他类型住宅型住宅非住宅非住宅类房产类房产一、转让房地产收入总额一、转让房地产收入总额1=2+31其中其中货币收入货币收入2实物收入及其他收入实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计二、扣除项目金额合计4=5+6+14+17+2241、取得土地使用权所支付的金额、取得土地使用权所支付的金额52、房地产开发成本、房地产开发成本6=7+
45、8+9+10+11+126其中其中土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费7前期工程费前期工程费8建筑安装工程费建筑安装工程费9基础设施费基础设施费10公共配套设施费公共配套设施费11开发间接费用开发间接费用123、不可加计扣除合计、不可加计扣除合计134、房地产开发费用、房地产开发费用14=15+1614其中其中利息支出利息支出15其他房地产开发费用其他房地产开发费用16=（5+6-13）5%165、与转让房地产有关的税金、与转让房地产有关的税金17=18+19+20+2117其中其中营业税营业税18城市维护建设税城市维护建设税19教育费附加教育费附加20地方教育附加地方教育附加216、财政
46、部规定的其他扣除项目、财政部规定的其他扣除项目22=（5+6-13）20%22三、增值额三、增值额23=1-423四、增值额与扣除项目金额之比四、增值额与扣除项目金额之比24=23424五、适用税率（五、适用税率（%）25六、速算扣除系数六、速算扣除系数26七、应纳税额七、应纳税额27=2325-42627八、税负率八、税负率28=27128九、已缴税额（含预缴）九、已缴税额（含预缴）29十、应补退税额十、应补退税额30=27-2930纳税人声明：此纳税申报表是根据中华人民共和国有关税收法律法规填报的，我确认它是真实、可靠、完整的，并承担相应的法律责任。法定代表人（签章）：年月日财务负责人（签章）：代理中介机构（公章）：主管税务机关：/土地增值税清算申报表讲解土地增值税清算申报表讲解l出台的背景l申报表内容l直接归集法谢谢各位