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1、房地产税收政策解析 Still waters run deep.流静水深,人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望房地产行业特点房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。整个行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。现分环节和要点将房地产税收管理和稽查中的一些要注意的事项总结如下，与大家一起学习。讲解的时候我会突出比较基础或者很重要的部分，没讲到的部分请大家参考课件。我们先来了解一下房
2、地产企业经营流程。房地产企业经营流程项目设想和可行性研究项目立项及企业审批项目规划土地使用权取得征地拆迁工程施工销售或经营物业管理主要审批部门选址规划局拿地国土局建设用地规划规划局建设工程规划规划局建设工程设计、项目设计设计单位施工许可证建委预售房产局竣工验收建委等初始产权证明房产局正式销售-现销房产局产权转移房产局 下面我们分环节来了解房地产的税收处理一、取得土地环节取得土地环节主要涉及印花税、契税、城镇土地使用税和耕地占用税的计算。重要证据：购买土地的资料，越详尽越好。较权威的资料是国土部门的土地成交确认书。如果企业不能提供，可以到国土部门调查取证。查清土地的来龙去脉。重点要了解取得土地的
3、面积和支付的价款、是否缴纳了印花税和契税。取得土地环节涉及的主要税种 1、要获得土地使用面积和取得支付的价款，主要的依据是国土局发放的土地使用证和转让合同、土地成交确认书。2、印花税按购买价款的0.5（产权转移书据）征收。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。取得土地环节涉及的主要税种3、契税按成交价格的4%征收。纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。成
4、交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。4、如果是耕地，要按占用面积征耕地占用税。土地使用税的起征时间5、土地使用税是需要重点了解的。征收土地使用税的起始时间：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。新征用耕地，自批准征用之日起满一年开始缴纳土地使用税。注意的是，土地使用证的发布日期不一定是约定交付土地的日期，要以约定交付日期为准。土地使用税的截止日期征土地使
5、用税的截止日期：房屋交付使用之次月截止，但要按未交与已交房产的建筑面积比例分摊计算城镇土地使用税。已征用未开发的土地应按规定全额征收城镇土地使用税。房地产开发企业从全部交房后的次月起，开发用地的城镇土地使用税为零。无法核实实际交房日期的，可以办理大土地证、大房产证将土地转出的日期为准。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土局签订国有土地出让合同，合同约定土地交付时间为2010年8月25日。2010年10月1日取得土地使用证，请问从何时起征土地使用税？分析 该企业应从合同约定土地交付时间的2010年8月的次月，即 2010年9月起申报缴纳土地使用税.二、设计施工环节设计施工阶段是开发商
6、委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段主要涉及印花税、城镇土地使用税等税务事项。还应该检查施工费用是否按合同约定支付并取得发票。设计施工环节印花税房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；设计施工环节印花税建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；财产保险合同：包括财产、责任、保证、信用等保险合同，按收取的保险费收入金额的千分之
7、一税率贴花。甲方提供材料的营业税事项中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”*纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。三、房产销售环节房产销售环节是整个房地产税收中的重中之重。主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税和印花税、土地使用税等。根据房屋销售收入计征的税要确定房地产企业的计税收入，包括完工前的预售收入和完工后的销售
8、收入。计税收入对于房地产税收来说，是最重要的数据之一。中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”税率为5%。根据房屋销售收入计征的税中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”预售收入的税收处理从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了房地产销售合同、房地产预售合同并收取款项，税法不再考虑开发
9、产品是否完工，一律确认为收入。国税发200931号第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率（娄星区一般性房产10%，经济适用房、限价房和危改房为3%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。全部完工后再根据实际成本来调整。预售收入的税收处理营业税按预售收入的5%在收到预收款时征收。（即合同约定时间和实际预收时间孰前的原则）土地增值税按预售收入乘上预征率预征，清算时再多退少补。湖南省的土地增值税预征率年度普通住宅非普通住宅别墅、写字楼、门面等转让土地使用权2006年1%2007年1.5%2008年11月16日前1%2%3%5%2008年11月17日 至 2
10、010年 6月30日0.5%1%3%5%2010年7月1日至今1.5%2%3%5%预售收入的检查点我们对房地产企业预售收入的检查重点是，“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税，有没有收到预收款不做账或在其他往来科目中挂账而不缴税的情况。预售收入的检查点要注意的科目是“主营业务收入”和“预收账款”科目的贷方发生额，以及贷方发生额或者借方红字发生额较大的往来科目，如“其他应收款”、“其他应付款”等等。如果在账面上找不到突破口，比较好的方法是直接去售楼部，想办法取得第一手收款资料，包括收取的“订金（保证金、诚意金、VIP卡）”、“定金”等，一并计征营业税。订金的税收处理订金、诚意金可以暂时
11、记在其他应付款。但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款，和主营收入、定金一起按预计毛利率计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额，缴纳企业所得税。定金和订金收入如果账面上清楚反映，则不需预征土地增值税；若与房屋销售收入划分不清的，则要缴纳土地增值税。定金、订金和预收账款税务处理的区别税种主营业务收入预收账款定金订金（保证金、诚意金、VIP卡）营业税按除去从预收账款中转入的部分计征按新增的（本期贷方发生额）部分计征全额计征全额计征城建税、附加按营业税附征土地增值税按除去从预收账款中转入的部分计征按新增的（本期贷方发生额）部分计征如果账面上清楚反映，则不需预征；
12、划分不清的，则要预征土地增值税。企业所得税按实际收入按预计毛利率折算后计入应纳税所得额对于视同销售的处理中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。对于价格明显偏低的处理纳税人转让土地使用权或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额（1）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；（2）按纳税人最近时期
13、销售的同类不动产的平均价格核定；（3）按公式核定，计税价格=工程成本（1成本利润率）（1营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。湖南省的营业税成本利润率表 湖南省地方税务局公告2011年第10号湖南省地方税务局关于确定营业税成本利润率的公告。2011年10月1日起施行。税目成本利润率交通运输业7%建筑业8%金融保险业15%邮电通信业20%文化体育业10%娱乐业20%服务业20%转让无形资产15%销售不动产20%组成计税价格例题A公司自建房屋一幢，成本1000万元，建成后出售，向税务部门提供的售价明显偏低，且无同类可参照价格。请问A公司的建筑业、销售不动产的组成计税价格和应纳营业税分别是多少？
14、（适用湖南省新的成本利润率）解析：建筑业组成计税价格为1000（18%）（1-3%）=1113.40万元，应纳建筑业营业税1113.40 3%=33.40万元；销售不动产的组成计税价格为1113.40（120%）（1-5%）=1406.40万元，应纳销售不动产营业税1406.405%=70.32万元。各种代收款项的处理为了避免企业利用代收的名义将价外费用逃避缴纳税款，各税种对代收款项都有相应的规定。企业所得税的处理。未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。同时，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应
15、于移交时扣除。但是要注意的是，如果收了代收款项，等跨年度才支付的，要先征税，以后跨年度支付时做费用扣除。各种代收款项的处理营业税的处理。同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件）不征营业税：（1）由国务院或者省级政府批准设立的政府性基金，由国务院或者省级政府及其财政、价格主管部门批准设立的 行政事业性收费。（2）收取时开具省级以上部门印制的财政票据。（3）所收款项全额上缴财政。另外，国税发200469号文件规定，专项维修基金不计征营业税。土地增值税的处理。与企业所得税基本相同，即“未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的”不征收土地增值税。*支出要
16、取得合法有效凭据国税发200840号文规定：对于不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退税、抵扣税款。国税发200880号规定：企业取得的发票没有开具支付人全称的，不得扣除，也不得抵扣进项税额，也不得申请退税。国税发200931第三十四条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。*什么样的凭据算是合法有效凭据营业税暂行条例实施细则规定：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（以下统称合法有效凭证），是指：“（一）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或
17、者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；（四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”销售环节的印花税签订商品房销售合同或商品房预售合同的，应在签订合同时，按合同所记载金额的万分之五计税贴花或按月汇总缴纳印花税。房产出租时按租赁合同的千分之一缴纳（房屋出租还涉及到5%的营业税和12%的房产税等）。四、竣工交房阶段房地产企业竣工销售阶
18、段一般发生以下事项：开发产品已达到交付条件，房地产企业向业主交付房产，财务处理上结转销售收入和销售成本；与施工方进行竣工结算，房地产企业确认竣工结算报告后，向施工方支付工程结算价款。此时，一般开发项目的开发成本基本可以确认。房地产开发商在项目竣工销售环节，涉及到的地方税种主要有：企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税等税种。个人认为难度最大的是企业所得税和土地增值税的清算。企业所得税中对于完工条件的规定房产项目完工条件的判断，国税发200931号规定了关于完工产品的确认的三个条件：1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2、开发产品已开始投入使用。3、开发产品已取得了初
19、始产权证明。因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，就应进行完工时的税务处理。我们通过一个案例来加强了解。案 例甲房地产企业，开发A项目，税法规定计税毛利率为15%。2008年签订预售合同，取得预售收入2500万，已按15%计入应纳税所得额。2009年竣工完成，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，但未交付给业主。2009年A项目又取得收入6500万元，全部放在预收账款。实际计税成本为4500万元，不考虑其他税金和期间费用。案例解析根据国税发200931号规定，A项目已符合文件规定的其中一个完工条件，即视为税法意义上的完工，此时企业应结算计税
20、成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。2009年的预售收入，所得税汇算时不能按照预计计税毛利率15%进行计算。而2008年按照预计计税毛利率折算的部分应作纳税调减处理。则A项目汇算清缴应纳税所得额收入（6500+2500）计税成本4500已计入应纳税所得额的预计毛利250015%4125（万元）。企业所得税案例某房地产开发企业第一年开工A项目，第二年已正常销售，实现销售收入1000万元，缴纳流转税金55万元，期间费用50万元，销售成本700万元；第二年开工B项目当年不具备完工条件实现预售收入200万元，缴纳流转税金11万元。不考虑其它纳
21、税调整因素，第二年企业所得税计算如下：利润=收入1000-期间费用50-销售成本700-税金（55+11）=184万元应纳税所得额=184+预售收入20010%=204万元企业所得税案例第三年B项目具备完工条件，同期另对外销售实现收入2000万元，缴纳流转税金110万元，销售成本1500万元，另将第二年预售收入确认为当期收入，结转销售成本150万元，第三年期间费用60万元。不考虑其它纳税调整因素，第三年企业所得税计算如下：利润=全部收入（2000+200）-期间费用60-税金110-全部销售成本（1500+150）=380万元应纳税所得额=380-第二年已计入应纳税所得额的毛利20010%=3
22、60万元土地增值税的清算土地增值税的清算是一个重点和难点。但是按照清算申报表的步骤来操作，可以清晰明了，事半功倍。下面我们按大体的步骤来和大家一起分析如何做好土地增值税的清算。土地增值税清算的确认条件什么时候进行土地增值税清算？分为两种情况：一、自行清算。国税发200991号第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。土地增值税清算的确认条件二、要求清算。国税发200991第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房
23、地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在办理注销登记前进行土地增值税清算）（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。1、收入的确定收入是多少。收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括货币收入、实物收入、其他收入、视同销售收入。企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视
24、同销售房地产。视同销售收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。1、收入的确定企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，但也不扣除相应的成本和费用。2、扣除项目的确定扣除项目有以下几种：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本，费用；（三）新建房及配套设施的成本，费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）简而言之，新建房就是土地成本、开
25、发成本、开发费用、税金和加计扣除项目。（1）取得土地的成本取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。（2）开发成本这是要重点核实的部分。开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本），是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等）；前期工程费（包括规
26、划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出）；建筑安装工程费（是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费）；（2）开发成本基础设施费（包括开发小区内道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等工程发生的支出）动保护费、周转房摊销等）。公共配套设施费（包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出）开发间接费用（是指直接组织，管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等）。（3）开发费用 开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发
27、项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。但是土地增值税法和企业所得税法不同，不是按照企业实际发生的期间费用来计算开发费用，而是按“合理利息+一定比例扣除”的方法来确定。具体规定如下：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用，按取得土地成本和开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地成本和开发成本之和的10%以内计算扣除。（4）相关税金与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税
28、、印花税（不包括销售不动产缴纳的印花税）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。（5）加计扣除项目对从事房地产开发的纳税人可取得土地成本和开发成本之和，加计20%的扣除。从事房地产开发的纳税人指依法审批成立的房地产开发公司，不是所有从事房地产销售的纳税人都可以享受。4、扣除项目的计算和分摊计算和在多个成本项目中分摊扣除项目金额时应遵循什么原则？（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的（期间费用除外）。（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。（
29、4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的4、扣除项目的计算和分摊（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。4、扣除项目的计算和分摊中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权
30、的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。国税发200991号第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。案 例某房地产公司在开发一个项目时，2006年按照设计要求建设一所幼儿园，共计发生支出400万元，该项目包括A、B两个开发产品，A产品可售面积2000平方米，2006年初完工当年已销售1500平方米；B产品在建预计可售面积3000平方米。公共设施开发成本按照可售面积分摊B产品分得基础
31、设施建设费=400（30005000）=240万元，直接计入B产品的开发成本。A产品分得基础设施建费=400（20005000）=160万元。然后在已销和未销间进行分摊。已售部分分摊=160（15002000）=120万元，结转销售成本；未售部分分摊=160（5002000）=40万元，增加已完工产品成本。转让旧房准予扣除项目 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，条例第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%
32、计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据中华人民共和国税收征收管理法（以下简称税收征管法）第35条的规定，实行核定征收。有关土地增值税的重要文件土地增值税的清算是整个房地产行业税收中的难点，特将近年出台的一系列土地增值税政策罗列如下，方便查找：关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号文）对预征、清算、投资或联营等作了技术层面的明确与从严处理。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）对清算的
33、条件、扣除项目、报送资料等8个方面问题进行了技术层面的规范和明确。土地增值税清算鉴证业务准则（国税发2007132号）对税务中介机构参与土地增值税清算，提供了操作依据与落实要求。有关土地增值税的重要文件关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函2008318号）明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见（国税发200985号）要求各地认真贯彻土地增值税清算管理规程，加强和规范土地增值税清算工作。为落实国税函2008318号要求税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。有关土地增值税的重要文件土地增值税清
34、算管理规程（国税发200991号）对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件，是对税务机关的土地增值税清算提出了明确要求（国税发2006187号是对企业的要求），特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）对利息、拆迁等作了技术层面的明确与从严处理。有关土地增值税的重要文件关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）虽然不是最终的清算，而是加强平时的“征管”工作，但增加了“问责”制，较之前更严厉。五、保有和使用环节自己使用的房产要缴纳城镇土地使用税和房产税。用于出租的房产要缴纳营业税、印花税（1）、房产税（12%）、城镇土地使用税和企业所得税。基本的税收处理就讲完了，下面我们再来看看一些案例。谢谢大家！请多指教！