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1、中中国国物物业业管管理理协协会会培培训训中中心心中中国国物物业业管管理理协协会会培培训训中中心心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心 物业管理之工程管理物业管理之工程管理 工作流程工作流程 培训师培训师:中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心n内容提要:n前期介入工作流程n接管验收工作流程n装修管理工作流程n维保工作流程n日常设备设施管理工作流程中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心第一节第一节 前期介入管理前期介入管理
2、v前期介入概念v前期介入工作内容中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心前期介入管理概念前期介入管理概念:前前期期介介入入是是指指物物业业公公司司在在签签定定物物业业管管理理合合同同后后,本本着着对对开开发发商商、业业主主负负责责的的态态度度，本本着着后后期期更更好好的的做做好好物物业业管管理理工工作作，针针对对小小区区的的规规划划设设计计及及现现场场情情况况提提出出有有效效的的建建议议及及为为正正常常的的物物业业管管理理而而做做的的一一系系列列准准备备工作。工作。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中
3、国物业管理协会培训中心前期介入顾问的工作内容前期介入顾问的工作内容一一、从从管管理理及及业业主主后后期期使使用用的的角角度度编编写写项项目目建建议议书书。1、审审阅阅设设计计图图纸纸，从从管管理理及及使使用用的的角角度度提提出出改改善善性意见。（如空调冷凝水集水管的设置）性意见。（如空调冷凝水集水管的设置）2、参参与与项项目目的的交交通通组组织织规规划划设设计计，保保证证项项目目的的人人车合理分流。车合理分流。3、参参与与项项目目设设备备设设施施以以及及安安防防系系统统的的选选择择，在在保保证证项项目目管管理理及及使使用用的的基基础础上上尽尽可可能能给给开开发发商商减减少少投入。投入。中国物业
4、管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心二二、施施工工现现场场实实地地考考察察，掌掌握握工工程程的的第第一一手手资料资料 1、准确掌握预埋管线等隐蔽工程的施工位置，避免将来图纸与现场不相符的管理尴尬。2、现场参加设备设施的安装调试，为将来管理做好准备。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心 第二节第二节 工程接管验收工程接管验收n接管验收概念n接管验收的重要性n接管验收条件n接管验收程序n接管验收分类及标准n接管验收记录中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中
5、心中国物业管理协会培训中心接管验收概念：接管验收是指物业管理公司在接管开发商、建设单位或个人托管的新建或原有房屋等物业之前，对该项物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心接管验收的重要性接管验收的重要性1 1、接接管管验验收收是是物物业业公公司司与与开开发发商商之之间间权权利利与与责责任发生转移的分水岭。任发生转移的分水岭。2 2、接管验收是后期管理的重要铺垫、接管验收是后期管理的重要铺垫 中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心接
6、管验收条件：接管验收条件：1 1、建筑工程全部施工完毕并以竣工验收合格、建筑工程全部施工完毕并以竣工验收合格2 2、供供电电、采采暖暖、给给排排水水、卫卫生生、道道路路等等设设备备设施能正常使用设施能正常使用3 3、房屋栋、户编号经有关部门确认批准、房屋栋、户编号经有关部门确认批准中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心接管验收的程序：1、建设单位书面提请物业公司接管验收2、确定接管验收时间成立接管验收小组3、物业公司根据接管验收条件和应移交的资料逐项进行审核并对楼宇设备设施进行现场验收4、对验收中发现的问题分类汇总提交给建设单位限期整改
7、。4、签发接管验收文件中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心接管验收分类及标准接管验收分类及标准：一、实物接管1、房屋本体2、户内设备设施3、公共设备设施4、公共环境园林道路中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心二、资料接管1、产权资料2、政府验收相关资料3、工程技术资料4、其他资料中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心接管验收记录接管验收记录1、接接管管验验收收记记录录分分为为房房屋屋质质量量验验收收记记录录、设设施施设
8、设备备验验收收记记录录、环环境境验验收收记记录录、绿绿化化工工程程验验收收记记录录等等四大类，四大类，2 2、验验收收记记录录表表必必须须包包括括：验验收收项项目目、验验收收时时间间、验验收收具具体体内内容容、验验收收人人签签字字、验验收收结结论论、存存在在问问题题、整改单位、跟踪结果等。整改单位、跟踪结果等。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心第三节 二次装修管理v二次装修的概念v二次装修流程v二次装修各环节注意事项v二次装修中的三检工作v案例分析中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协
9、会培训中心一、二次装修概念一、二次装修概念楼宇接管验收交付使用后，业主楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户或用户)办理完入伙手续后，在正式入住前，根据办理完入伙手续后，在正式入住前，根据业主的要求，对所购业主的要求，对所购(租赁租赁)房屋进行分隔、房屋进行分隔、装饰、布置等。有时住户掉换后，新用户装饰、布置等。有时住户掉换后，新用户要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新装修。习惯上人们往往把以上装修称为二装修。习惯上人们往往把以上装修称为二次装修次装修。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心二、二次装修
10、的特点二、二次装修的特点1 1必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标；必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标；2 2、施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量、施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响；减少对他们的影响；3 3对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户的人生、财产的安全；的人生、财产的安全；4 4、重视施工中的防火工作。、重视施工中的防火工作。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心n二、二、装修管理流程：装修管理流程：填表交费填表交费工作界面交
11、接工作界面交接三检工作执行三检工作执行审批核发施工许可证审批核发施工许可证现场督导巡查现场督导巡查现现 场场 验验 收收中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心 装修管理的三大环节：n1、做好事前管理，严把审批关n2、加强事中控制，严把过程关n3、做好事后管理，严把验收关中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心审批环节的注意事项：审批环节的注意事项：一、业主必须如实在装修申请表中填写装修 项目 二、装修项目审批必须经管理处工程师初审、管理处经理终审后才能核发装修许可证。三、在审批前必
12、须与业主及装修公司做好工作界面的交接工作（如水电、防水、墙体等）中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心过程管理工作注意事项：1、严格控制现场装修项目在所报批的项目范围内2、现场合适的位置必须放置有效的灭火器材3、阳台及室内楼板不允许堆放超重的装修材料4、特殊工种的装修工人必须持有操作证5、所有装修工人必须办理小区出入证6、装修垃圾必须按时堆放在指定的地点。7、严格禁止装修现场使用明火中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心违章装修的处理程序：1、发现问题2、开具第一次违章整改通知单
13、要求整改3、再次发生同样问题开具二次违章整改通知单4、经二次整改通知仍不改正者，扣除部分装修押金中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心装修验收：装修验收是指业主二次装修完以后，向管理处提出装修验收申请，管理处装修管理人员依据业主在装修申请表所申请的项目逐项验收，并再次做好三检工作。装修验收注意事项：1、严格按照报批项目验收2、重点注意做好三检工作3、如实把验收情况记录在装修申请表的验收部分。4、对违章部分提出整改意见中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心装修管理的重中之重：三检工
14、作装修管理的重中之重：三检工作一、什么是三检工作：一、什么是三检工作：所谓三检工作是指为了保证房屋的完好性而通过所谓三检工作是指为了保证房屋的完好性而通过一定的方法对房屋的供暖，给水系统，电路系统、一定的方法对房屋的供暖，给水系统，电路系统、防水等危害性较大的系统进行再检验工作防水等危害性较大的系统进行再检验工作中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心二、三检工作的重要性：二、三检工作的重要性：三检工作是工作界面交接的一个重要环节，通过三检工作是工作界面交接的一个重要环节，通过三检工作的执行，确定原施工工程是否完好；再三检工作的执行，确定
15、原施工工程是否完好；再次确定我们交给业主的房屋是否存在质量问题，次确定我们交给业主的房屋是否存在质量问题，避免业主二次装修以后出现质量问题而无法确定避免业主二次装修以后出现质量问题而无法确定责任。责任。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心三检工作的核心
16、：工作 闭环 即反映在每张备案表上的检验最终结果都应该是完好的，不论中间过程是否存在质量问题。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心案案例例：某小区1号楼4单元501业主申请装修，管理处在收取各种费用后发放装修许可证。在装修过程中，维修技工小李在巡查中发现装修工作人员在现场用煤气罐做饭，马上把煤气罐收缴到管理处，经一番讨论后，管理处返还了煤气罐。装修验收完毕一个月后，该房卫生漏水及地埋管渗水，导致楼下造成一定的损失，该房业主以原有卫生间防水没做好为由拒绝承担责任，给管理处工作造成了很大的被动。请问：工作中管理处哪些工作是对的，哪些工作做
17、的不足？中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心注意事项：注意事项：1 1、在发现装修第一次违规时应先签发纠正通知单。、在发现装修第一次违规时应先签发纠正通知单。2 2、在在 核核 发发 装装 修修 许许 可可 证证 前前 管管 理理 处处 应应 做做 好好 工工 作作 界界 面面 的的 交交 接，同时做好三检工作。接，同时做好三检工作。3 3、装装修修前前后后没没有有对对地地埋埋管管做做打打压压实实验验，缺缺乏乏有有效效的的 免责证明。免责证明。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训
18、中心第四节 维保管理v维保工作概念v维保工作流程v唯保工作的事前准备v维保工作的三部曲v讨论中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心维保的概念：维保的概念：维维保保是是指指工工程程交交付付使使用用以以后后，开开发发商商委委托托物物业业公公司司接接受受业业主主的的请请修修，针针对对原原工工程程缺缺陷陷协协调调施施工工单单位位等等与与项目相关的单位无偿给业主提供后期的修缮工作项目相关的单位无偿给业主提供后期的修缮工作中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心n维保的工作流程维保的工作流程：
19、业主请修业主请修填写相关请修记填写相关请修记录（维保流程单）录（维保流程单）实施维修实施维修回访回访记录存档记录存档不满意满意中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心维保工作的事前准备：维保工作的事前准备：1、在小区入住之前由开发商组织成立维保工作小组，小组成员包括开发商、施工单位及设备供应厂商、监理公司、物业公司等。2、由开发商牵头，针对维保工作物业公司与开发商、各施工单位、设备供应厂商签订维保协议，在协议明确规定各方的权利与责任中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心维保工作的事
20、前准备：维保工作的事前准备：3、编制维保答客问，保证各方以同样的标准回答业主的咨询4、编制维保成员联系簿，保证联系通畅。5、明确各维保单位的现场办公地点。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心物业公司维保工作的三部曲：物业公司维保工作的三部曲：第第一一步步跟跟踪踪：物业客服中心接到业主请修以后，物业 公司维保人员应该马上到业主家查看报修内容，以确定所报问题是否属于维保范畴。第第二二步步跟跟踪踪：维保单位在维修的过程中，物业公司维保人员应时刻注意维修的进度，及时把维修进度反馈到客户服务中心，以便客户服务中心做好客户回访工作。中国物业管理协
21、会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心物业公司维保工作的三步跟踪：物业公司维保工作的三步跟踪：第第三三步步跟跟踪踪：维保单位认为维修工作已完成并返回维保跟踪单时，物业公司维保工作人员应上门核实维修情况，确认维修工作是否真正完成并把情况反馈给物业客户服务中心。中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心分组讨论：分组讨论：在维保工作中，如何正确的处理物业公司与开在维保工作中，如何正确的处理物业公司与开发商及
22、各维保单位的关系？发商及各维保单位的关系？中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心设备设施管理总思路设备设施管理总思路实物实物清单及台帐清单及台帐订计划订计划按计划执行按计划执行 检查督导检查督导中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心设备设施管理三部曲：设备设施管理三部曲：第一步：根据小区现有的设备设施列出设备设施第一步：根据小区现有的设备设施列出设备设施 清清单，编制设备设施台帐单，编制设备设施台帐误区误区:只要心里明白只要心里明白,编不编清单台帐无所谓编不编清单台帐无所谓!中国
23、物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心设备设施管理三部曲：设备设施管理三部曲：第二步：根据设备设施的特点编制年度维修保养计划第二步：根据设备设施的特点编制年度维修保养计划误区误区:计划赶不上变化计划赶不上变化,坏了就修坏了就修,何必何必.中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心设备设施管理三部曲：设备设施管理三部曲：第三步：根据计划进行维修保养及日常巡视工作保证设备第三步：根据计划进行维修保养及日常巡视工作保证设备的正常运行及设施的完整性的正常运行及设施的完整性误区误区:东西天天一样东西天天一样,何必天天巡视浪费时间何必天天巡视浪费时间!中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心重申设备设施管理总思路重申设备设施管理总思路实物实物清单及台帐单清单及台帐单订计划订计划按计划执行按计划执行 检查督导检查督导 中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心中国物业管理协会培训中心THE END谢谢大家！谢谢大家！